多只产品展期 信业基金踩雷地产非标融资业务

今年3月，本刊曾经独家报道过信业基金投向京奥港、颐和集团的两只私募基金逾期一事。信业旗下产品的风险还在发酵，4月以来，信业基金又向投资人发出多份展期公告，目前处于展期状态的基金已有10只左右，包括瑞丰2号、稳晟3号、卓异12号等。

《红周刊》记者了解到，上述风险暴露的基金主要投向房地产领域，尤其偏好房地产公司“一二线城市+三线地产商”的开发风格；其实几年前，主打这一模式的产品在投资人群中还颇受欢迎。但如今时过境迁，不少融资方实际上现金流已非常紧张，尽管资金池产品保障了前期的兑付，但后续的兑付终究还是无能为力。

而就在近期，监管高层直言房地产行业过度融资会“使其泡沫化问题更趋严重”，7月初，银保监部门对部分信托公司进行窗口指导，要求主动限制房地产信托业务规模。房地产业再次出现资金收紧的趋势，类似信业这种以房地产融资为主业的金融机构，也将面临更大的压力。

信业基金旗下近10只产品展期

2017年以来，随着楼市调控、金融供给侧改革影响发酵，叠加近期楼市乍暖还寒的因素，越来越多中小房企的资金链出现断裂风险，此前《红周刊》也独家报道，三线地产商京奥港集团、广东老牌开发商颐和地产分别发行的“荣耀1号”以及“信业卓异3号”两只私募基金先后逾期，曝光了两家公司面临的资金困境。

而上述两只产品的管理人均为信业基金或其全资子公司。资料显示，信业基金成立于2011年，尽管其全称为“信业股权投资管理有限公司”，但更多的业务是为房地产企业提供融资。记者也曾在信业基金办公室看到，其陈列着多家机构颁发的地产基金荣誉榜单，信业基金均榜上有名。

基金业协会数据显示，信业基金发行了9只产品，其旗下还有多家全资子公司：嘉兴市信诚业达备案发行5只产品，嘉兴惠博投资发行11只产品，嘉兴信业盛创投资发行了10只产品，等等。据记者不完全统计，信业及子公司共6家管理人就发行有55只产品。

近期记者采访获悉，两位投资人向记者透露，信业基金有10只左右的产品出现逾期风险。“荣耀1/2、卓异3/12、泰盈3号、宝丰3号、瑞丰2号、稳晟1/3号等都违约了。”一位投资人王先生（化名）告知记者。上述基金中除泰盈3号等少数产品外，其余大部分投向一二线城市房地产开发，或者实际上是资金池产品。

比如“信业华创睿盈1号私募基金”，记者获得的一份由管理人嘉兴惠博投资发出的信披报告显示，该产品发行于2016年8月，融资方为昆明大田宥房地产开发有限公司，存续期为18+12个月，即应于2018年2月就满18个月，同时到今年4月正式到期；但该报告坦承，由于大田宥公司未能按期偿付借款本息，管理人只能将存续期延长到2019年6月底。据记者向投资人王先生核实，该产品至今仍未兑付。

华创睿盈1号拟募资3.5亿元，投资于大田宥房地产所开发的大宥城项目。公开信息显示，该项目位于昆明市中心城区的盘龙区，2012年，大田宥房地产以2.5亿元拍下两宗城中村地块。不过据云南当地媒体报道，2016年底，由于开发商资金链断裂，大宥城的开发陷入停滞，2017年底，碧桂园和俊发集团联合接盘大宥城一期项目。

同样展期的还有信业华福创赢8号，该基金成立于2018年5月，不过存续期只有9个月。该基金融资方为成都中梁置业，且融资方还款已于2018年9月底到账，信业基金为获取更高收益、对收到款项进行了“流动性管理”。但今年4月，信业基金公告称，由于“流动性管理的资金出现回收延迟的情况”，只能将华福创赢8号展期6个月（中梁地产近几年飞速扩张、已跻身千亿梯队，并于近日成功通过港交所聆讯）。

此外，目前信业瑞丰2号也处于展期状态。该基金成立于2018年6月，通过认购信业华福壹号投资合伙企业（有限合伙）的LP份额、经中信银行海口分行向三亚铭远房地产公司发放委托贷款，用于三亚保利凤凰公馆项目的开发。但“受到宏观经济形势、金融监管等诸多因素影响”，项目销售及回款进度受较大冲击，同时再融资收紧、融资方出现“暂时性的流动性困境”。投资人提供的、落款时间为6月10日的《延期公告》显示，信业基金决定将瑞丰2号的存续期延长1年，同时也向管辖法院申请对三亚保利凤凰公馆的未售现房采取强制执行措施。

除了专项基金外，信业基金还发行有部分一对多的产品。以稳晟3号为例，一份2018年6月的推介材料显示，稳晟3号预计募资2亿元，拟投向昆明某房地产项目、三亚核心区某酒店公寓等项目，目前也是展期1年。王先生直言，稳晟3号本质上就是资金池。“比如稳晟3号的一部分资金就用于偿还京奥港集团包头烂尾项目的应兑本金和收益。”此前石河子信远业丰曾在2016年11月发行“凤凰8号”，据王先生透露，该基金用于为京奥港包头地产开发提供融资，但到期后还延期了3个月，最终能兑付还是靠稳晟3号的“借新还旧”，导致现在稳晟3号的投资人进退两难。

背靠中信炙手可热，风控缺失频繁踩雷

尽管如今频频踩雷，不过就在两年前，信业基金还是另一番光景。成立之初，信业基金背景可谓显赫，股东中包括中信证券、金谷国际信托等；记者也注意到，信业基金的登记办公室在重庆，但实际办公地点位于北京市朝阳区京城大厦24层，该大厦既是中信集团的物业，内部也有中信信托等多家中信系企业的办公室，显示公司与中信的关系或许“不一般”。

另一个可供佐证的细节是，前述55只产品的托管银行大部分是中信银行。有北京的理财从业者描述，由于信业基金背靠中信证券，产品一度很受欢迎，“信业的独家代销机构是利普乐资产，其他的三方公司根本抢不到额度。”不过天眼查显示，2018年12月底，中信证券全资子公司中信金石投资从信业股东层面退出，而其后信业基金的多只产品就出现了兑付危机。

信业基金官网显示，截至2017年底，累计管理规模达700亿元。在地产外，信业基金还曾在新三板、定增市场火热时发行过多只权益类产品，比如“扬帆”/“泰复”系列主投新三板。例如信业基金在2015年发行的“信业扬帆2号新三板投资专项资管计划”，原定存续期为2+1年、即应于2018年到期；前述投资人告知记者，扬帆2号到目前“只退出三成，其他都退不出来”。

而记者获得的扬帆2号2019年一季报文件显示，截至3月底、基金累计净值0.83、单位净值0.52。该基金投资了9家公司、其中6家挂牌新三板，只有橙天嘉禾完全退出，其余8家公司多处于成本与最新价的倒挂状态。

那么为何信业会频频暴雷呢？事后来看，信业基金的募投公司不少早已有资金紧张的征兆。比如卓异12号发行于2017年9月、投向安徽蓝德集团，天长城投提供担保；但天眼查信息显示，2017年时，蓝德集团就以被告、被执行人的身份，牵扯到多宗民间借款纠纷。基金发行仅半年后，也就是2018年4月，信业基金才通过“公开渠道”获知融资方已出现实质性流动风险。2018年12月底，融资方未足额支付承诺收益，其后信业基金向北京市三中院提起诉讼。记者就此拨打了信业基金董事长邓宏等多位高层电话，未获回复。

另外，信业基金还存在风控缺失的问题，“信业跟我们投资人口头说有实质资产，但实际上并没有。比如卓异12号发行时说贷款后就办理抵押增信，但最后也没办。”记者了解到，信业不少项目确实有股权质押，但相比房产、地块等资产，股权质押的含金量并不高。至于为何信业基金敢于投大量的高风险项目，王先生直言，“（信业基金）把资金拿去给那些资金压力大的房企，目的还是收取高额的手续费。”

“一二线城市+三线地产商”策略失灵，地产金融生态恶化

除了股东背景，在投资策略上，信业基金投向的地产项目普遍具有“一线城市外环/二线城市+三线地产商”的特点，诸如卓异3号投向的颐和地产是一家广州的老牌地产商，卓异1号投向北京怀柔某人才公租房项目，瑞丰2号则投向海南三亚的酒店式公寓。

接受《红周刊》记者采访时，也有理财师坦言，当初挑选项目并未发现有任何问题。不过2017年以来，一线城市房价调控持续从严、房价涨幅趋缓，尤其是外环下跌普遍。Wi显示，2016年11月至今，一线城市平均房价仅从40000元/平米涨至41500元，海南也自2018年4月以来实施“全域限购”。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进向《红周刊》记者表示，外环本身也是轨交规划的重点区域，因此将开发重点放在大城市外环本身并没有太多问题。“不过实际上，当前地产调控升级，对外环的影响大于核心城区；另外当房价高涨时，郊区产品的认购需求大增。而市场低迷时，往往市区二手房价格都会超过郊区新房。”

就开发周期而言，“通常一个地产项目，从拿地到预售一般需要12个月，从预售到竣工需要2年时间，总体3年时间。”严跃进指出，正常的一个地产项目，考虑到“交付完毕+物业配套”的时间，通常也不会超过5年。不过如果是大型项目，那么开发周期更长，需要用8～14年来进行持续性的开发。

基于上述开发周期，融资方面，开发商最关键的是需要在拿地到开工期间筹措总资金的25％，其后才敢于预售，其主要筹资方式包括银行贷款、非标、发债等。具体来说，销售回笼资金占资金总需求的三成左右，贷款占比约30％，剩下就是自筹和外部融资：其中债券融资比重约10％，其他类私募和信托融资的占比低于10％。“从资金错配的角度看，往往就形成了借新偿旧的模式，不过监管层的最新表态是认可这一模式的。”就信业而言，其发行产品的存续期普遍是两年。一位理财从业者分析，信业基金给客户的收益基本都在8％以上，综合发行成本不会低于10％。如此高的融资成本，企业本身就需要承担更大的偿还压力。

值得注意的是，在6月召开的陆家嘴论坛上，银保监会主席郭树清表态称：“地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。”7月初有媒体报道，银保监部门对部分信托公司窗口指导称，限制房地产信托发行。这也意味着，地产市场在经历短暂的“小阳春”之后，强调控再度回归。而对于那些主要服务于房企的金融机构来说，压力也随之而来。

除信业基金外，《红周刊》记者还获悉，此前曾被爆出资管产品逾期的上海景时股权投资基金的业务重点也是为房企提供融资通道，其也存在较大的兑付压力。对此，记者将持续关注后期进展。

（本文已刊发于7月13日的《红周刊》）

本文源自红刊财经

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【红刊财经】旗下产品收益逾期 信业基金陷入兑付旋涡

文/惠凯

自2018年以来，中弘股份等多家房企债务危机公开爆发。记者获悉，由信业基金实际管理的私募基金荣耀1号近期出现了收益分配逾期，该基金募资4.2亿元，投向房地产企业京奥港集团。

京奥港曾是2016年南京“地王”，但南京地块后续开发未达预期，叠加房地产调控政策，导致京奥港集团出现了现金流紧张，拖累荣耀1号收益逾期。除荣耀1号外，信业基金及旗下全资私募子公司还发行了荣耀8号、凤凰8号等投向京奥港集团的产品，除凤凰8号兑付外，其他基金均未到期。

信业旗下多款产品潜藏风险

2018年以来，非标资管产品风险频发。记者获悉，一款名为“信业信远业丰-荣耀1号私募基金”(以下称“荣耀1号”)的其他类私募基金出现了利息逾期。

基金业协会数据显示，荣耀1号成立于2017年5月，管理人为信业基金旗下的全资子公司石河子信远业丰股权投资管理有限公司(以下称“石河子信远业丰”)，募资总额4.2亿元、收益率在8%-8.5%之间，存续期2年。荣耀1号用于受让长安信托·北京京奥港地产投资单一信托(信托贷款总额4.2亿元)、长安信托·北京京奥港地产投资集合信托(信托贷款2亿元)的信托受益权。上述两个信托募资投向北京京奥港置业有限公司(以下称“京奥港置业”)开发的北京一处保障房项目。

为保证基金退出，融资方采取了多重增信措施：1.京奥港置业的大股东京奥港集团为信托贷款本息提供连带责任担保；2.京奥港集团实控人王子华夫妇提供连带责任担保(王子华同时还是全国政协委员、全国工商联执委、北京市工商联副主席)；3.京奥港置业所持有的土地使用权办理抵押登记。此外在融资期限内，京奥港置业的销售资金回笼账户须由基金管理人来监管，预计融资期内回款金额为13亿元。

石河子信远业丰于2018年12月29日向基金持有人发送的一份《公告》显示，根据信托合同，京奥港置业应于2018年12月20日向信托计划支付贷款利息，但京奥港置业并未及时支付，“导致本基金无法向投资人按期分配投资收益”。《公告》还透露，管理人已经多次催促京奥港置业尽快足额支付借款利息，且不排除通过追索、诉讼等方式保障荣耀1号的合法权益。至此，荣耀1号兑付危机公开化。

除荣耀1号外，石河子信远业丰还发行了荣耀2号。此外，信业基金旗下的另一个私募平台信业盛创投资管理有限公司还在2017年11月发行了荣耀8号私募基金、预计募资3亿元，用途为“补充京奥港集团有限公司流动资金”。据记者的粗略统计，荣耀系列私募基金总共为京奥港置业募资约7.2亿元。

除荣耀系列基金外，据记者了解，石河子信远业丰发行管理的另一只产品“信业卓异3号专项投资私募基金”也出现了兑付风险。同荣耀系列一样，信业卓异3号也投向房地产企业。记者掌握的一份《收益分配延期公告》显示，信业卓异3号发行于2017年8月，通过交通银行广州五羊支行及西部信托共计向广州元阳房地产开发公司发放贷款4.92亿元，贷款期限18个月，最终用于颐和大院等项目的建设。广州元阳则以穗国用(2005)第10028号的土地使用权作为抵押，颐和地产及其实控人何建梁提供连带担保。（中国房地产业协会公布的2017年房地产开发企业500强名单显示，颐和集团排名92。中国指数研究院发布的“2018中国房地产百强企业名单”中，颐和地产高居60位。）

虽然有百强房企做担保，信业卓异3号也难逃兑付风险。《收益分配延期公告》透露，“因经济下行以及房地产调控等政策变化的影响，债务人广州元阳、担保人广州东湛、担保人颐和地产及其分子公司房地产项目销售受到较为严重的影响，颐和地产在广州地区的项目回款速度大幅度延迟，原定销售计划未能实现”，“颐和地产集团其他分公司及子公司项目开发贷款等其他再融资计划放缓，广州元阳、颐和地产出现了较为严重的流动性困难”，截至2018年12月底，广州元阳未能按计划向交通银行及西部信托足额归还贷款利息，“已经构成事实违约”。

记者从持有人处获悉，广州元阳与颐和地产承诺在1月31日前兑付利息，但这一承诺并未履行。最新消息是，卓异3号的利息到目前支付了一半。剩余另一半还在筹措中。此外，记者从北京多位理财从业者处获悉，中江信托发行的“中江信托金龙86号”募资投向高陵光明房地产开发公司(颐和地产持股60%)，颐和地产为担保人，但自2018年11月起，中江金龙86号也出现了兑付风险，目前中江信托方面正在加紧处理中，考虑到抵押资产的抵押率比较低，中江信托表示有望在3月底解决问题。

祸起南京地王项目

让投资者不理解的是，荣耀1号的底层资产为有多重担保的北京地产项目，投资逻辑看似天衣无缝。2月，基金持有人曾多次集体赴信业基金办公室与管理人沟通，据记者向参会投资人了解，荣耀1号的危机源自南京的一块地产项目。

2015年以来，京奥港集团将开发重点放在了北京和南京，除北京顺义保障房项目外，其中最引人注目的就是南京“麒麟社”项目。2016年4月，京奥港集团旗下的北京嘉诚鼎盛房地产开发公司以47.6亿元的天价拍下南京麒麟板块G09地块，楼面价高达22353元/㎡！记者获得的《顺义保障房信托贷款项目尽职调查报告》也介绍，G09地块规划总建筑面积27.53万平方米，“项目总投资为人民币90亿元，项目整体销售回款可达人民币120亿元，剔除相关税费及成本后，预计可带来净利润约人民币17亿元”。

但天不遂人愿，进入2017年，房地产调控政策开始加码。2017年5月，南京市升级调控政策，新购住房在取得不动产权证后3年内不得转让。Wi数据显示，全国70个大中城市新建商品住宅价格指数(月度同比)在2016年12月见顶后开始回落，就面积而言，南京住宅成交的高潮是在2016年9月，其后也快速下降。据当地媒体报道，2017年年中麒麟社项目开售后，均价在2.8万元左右，远低于此前市场预期。目前该地块已被蓝光发展接盘，记者也以购房者的身份致电南京链家，一位销售人员告知，目前麒麟地块上的蓝光黑钻公馆新房均价约2.7万元。

“地王”的荣誉也给京奥港带来了沉重的资金压力。据报道，京奥港的拿地资金来自于中融信托发行的“中融-宏金46号集合信托计划”，该信托计划预计募资49.6亿元，其中优先级34.72亿、劣后级14.88亿。但进入2017年下半年，麒麟社项目销售不顺，回款不如预期，王子华也一直受困于中融-宏金46号信托的本息偿付。

“麒麟社项目是压垮王子华的最后一根稻草。”有接近信业基金高层的人士如此评论。一位要求匿名的资深地产观察家也表示，从2018年以来出现违约的中弘股份、浙江银亿等案例来看，通常都是由大股东或者实控人出事、再把风险传导给旗下的房地产公司，“高价拿地往往会因为本身成本过高，其后几年内项目进展通常缓慢，但随着市场价格和地价上涨，这些项目后续是有发展潜力的”。

进入2018年下半年，京奥港的资金压力日渐沉重。2016年11月，石河子信远业丰发行的“凤凰8号”专项基金投向京奥港集团、存续期18个月，于2018年年中到期，但记者掌握的一份凤凰8号《特殊事件说明函》透露，管理人石河子信远业丰到期后又将兑现时间展期了3个月，直到2018年9月才将产品兑付。作为展期对客户的补偿，石河子信远业丰将凤凰8号的收益率从原先的8.7%-9%上调到9.7%-10%。记者从投资人处获悉，虽然王子华2018年一直忙于筹钱，但显然收效甚微。

信业基金被疑管理失职

作为荣耀系列基金的实际管理者，官网信息显示，截至2017年底，信业基金累计管理规模达700亿元。信业基金创始人为邓宏，成立之初中信证券通过全资子公司金石投资持股40%、金谷信托持股35%。2015年7月，信业基金曾计划借壳典雅天地实现新三板挂牌、且增发募资65亿元左右，但股灾后资本市场和中信证券内部均动荡不安，信业基金挂牌新三板一事也告吹。

互联网留存信息显示，2014年的一次公开活动中，邓宏的头衔是“中信信业基金董事长兼CEO”。依托中信证券，早年信业基金也曾做过不少A股定增、新三板和夹层业务，2016年后将重点转向了地产基金。不过在荣耀系列基金出现风险后，投资人多次赴信业基金办公室，却极少能见到邓宏，信业基金方面解释称邓宏一直忙于出差。

办公地址也显示，石河子信远业丰的办公地在北京市朝阳区京城大厦24层06室，而据记者实地了解，尽管信业基金登记的办公地址位于重庆，但实际办公室也位于京城大厦24层。值得注意的是，京城大厦还是中信集团的物业，大厦内有中信信托等多家中信系企业的办公室，侧面佐证信业基金与中信的关系“不一般”。

基金持有人的投诉信息称，信业基金及石河子信远业丰在荣耀1号的募集过程中提供虚假信息，且在基金运营过程中违反基金合同约定及未尽审慎义务，导致投资人血本无归。在2月27日的现场沟通中，信业基金负责人也承认，荣耀系列基金的问题确属“重大投资失误”。

在一位投资人看来，由子公司、而非信业基金担任管理人，一旦发生风险，方便信业基金撇清责任、隔离风险。让投资人不满的是，在京奥港出现现金流紧张后，信业基金两三个月也没有主动通知投资人，更未召开投资人大会。进入2019年，投资人多次赴信业基金办公室沟通，但信业基金的强硬做法让不少投资人愤怒。

此外，信业基金作为股权投资平台，却以全资子公司发行其他类私募，有违规的嫌疑。以荣耀8号为例，荣耀8号的管理人为嘉兴信业盛创投资，该公司也是信业基金的全资子公司。但记者获得的一份《信业盛创-荣耀8号京奥港项目推介材料》却透露，管理人实则为信业基金。对此，长期从事私募法律服务的盈科律师事务所张晓英律师向《红周刊》记者指出，2015年新的私募基金管理办法出台后就对同一私募公司发行不同类型私募基金的行为作出了规范，股权类私募基金不得发行其他类私募基金，“这种做法明显是违规的”。

“巧合”的是，就在信业基金产品接二连三出问题不久，天眼查信息亦显示，2018年12月28日，中信证券旗下的金石投资退出信业基金的股东名单。记者了解到，金石投资早在2016年就将其持有的信业基金股权转让给了北京润达国际投资，但在不久前才更新工商信息。据记者获得的传言，中信证券出清信业基金股权，原因是监管层在力推金控集团改革，中信集团也在清退与主业无关的股权投资。不过有投资人猜测，此时更新工商信息不排除有避险的可能。

偿付形势不容乐观

王子华出售北京农商行股权

如今木已成舟，荣耀1号、8号的兑付问题又该如何解决呢？在2月份的投资者沟通会议上，信业基金员工表示，京奥港集团旗下的顺义保障房项目2000多套房产尚有198套左右没有售出，每套市价约65万元，可以作为偿债资产，加上3000平米左右的商业地产，以及6000平方米的地下车位，乐观预估总值4亿元左右，可以偿付超过大约8成的本金，但真实估值是多少，不同投资人看法不同。

信业基金向投资人发送的最新公告还显示，长安信托已于2月中旬向陕西高院提起诉讼，要求京奥港和王子华偿还4.2亿元信托贷款，又于3月5日针对另一笔2亿元的信托贷款纠纷提起诉讼，陕西高院已受理。尴尬之处在于，由于荣耀1号的管理人为石河子信业远丰，如基金持有人采取法律措施，只能将石河子信业远丰作为诉讼对象，但后者的可变现资产非常少。

此外，公开信息显示，王子华已经在出售其持有的金融企业股权。信业基金的产品推荐材料显示，王子华旗下的3个法人共持有北京银行7875万股，北京银行上市后王子华减持了一部分持股，且截至2015年仍收到分红，但目前是否仍持有北京银行股权，从十大股东列表看不出端倪；王子华控制的北京二十一世纪奥亚德经贸有限公司还持有北京农商行的33110万股股票，持股2.73%，为第八大股东，且自2011-2015年，二十一世纪奥亚德还收到1.16亿元的股票分红。但近期阿里司法拍卖平台的一则拍卖信息透露，二十一世纪奥亚德经贸持有的北京农商行股份已处于拍卖状态，总价合计11.7亿元，将于4月1日起拍。

如果农商行拍卖成功，将极大缓解王子华的资金压力。北京农商行的总资产在8000亿元以上，在农商行排名中位居第二，也一直有上市意愿。2018年12月，付东升履职北京农商行行长，此前这一职位已空缺近两年，此举也被外界解读为农商行有望加快IPO进程。而此时京奥港转让其持有的北京农商行股票，也可能影响这一进程。

对此，记者也多次拨打了邓宏、王子华的手机并尝试短信沟通，且向信业基金发送了采访邮件，截至发稿未获回复。

（本文已刊发于2019年3月9日出版的《红周刊》）

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700亿私募信业基金爆雷之谜

作者武丽娟

来源独角金融

广东老牌房企颐和地产、昆明烂尾名楼“大囿城”，本与北京相距几千里，却因这家毗邻亮马河畔的私募基金公司被牵连到了一起。

“以为股东是实力雄厚的知名金融机构，承诺投优质资产，谁知道投资的是烂尾项目，收不良资产，拆东墙补西墙，真的把我们坑惨了！”时隔两年，每每谈及在信业基金的投资经历，王先生依旧无可奈何。

信业股权投资管理有限公司（简称“信业基金”）曾被视为“中国黑石”，含着金汤勺出生，凭借中信证券和东方资产的光环，掌管700亿资产。尽管出身名门，不过经过几次股东进出，信业基金已经和名门没什么关系了，只保留下了中信的“信”和大业的“业”作为名字。

2019年，信业基金荣获中国房地产基金综合能力优秀企业的殊荣，同年2月开始，投资者陆续奔赴位于北京市朝阳区新源南路京城大厦的信业基金办公场所，与管理人沟通私募产品延迟兑付的事宜。随后，信业基金被爆出约10只私募产品无法兑付，涉及资金数亿元。

京城大厦，信业基金位于24层独角金融摄

每一桩错误的背后，都有草蛇灰线的关联，命运伏脉于千里之外。

近年来随着我国房地产行业“红利期”的消失，很多房企迎来了“寒冬”。成也萧何，败也萧何，高度依赖房地产业务的信业基金最终陷入了兑付危机。

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700亿私募：从辉煌到失色

十年前，信业基金以“贵族身份”出生。股东爸爸是中信证券旗下的直投基金金石投资，和东方资产麾下的大业信托。不过大业信托不久就退出了，四大资产管理公司之一中国信达旗下的金谷国际信托取而代之。

凭借强大的股东背景，信业基金曾做过不少A股定增、新三板和夹层业务，房地产金融业务是其布局重点。

信业基金的成绩一度很优秀，多次被第三方机构评为年度优秀房地产基金。

独角金融统计，信业基金及旗下一级公司共发行了55只产品。其官网显示，截至2017年底，信业基金累计管理资产规模700亿元。

巧合的是，在投资者陆续被告知延迟兑付后，2018年12月28日，金石投资退出信业基金，新增北京润达国际投资管理公司。据《证券市场红周刊》报道，金石投资早在2016年就进行了股权转让，只是延迟变更工商信息。

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金融、地产跨界“掌舵人”舟行何方？

信业基金的操盘人是纵横金融和地产的邓宏。

1981年至1995年，邓宏陆续任职于中国农业银行、中国建设银行洋浦分行；此后，在开发了北京市朝阳公园附近豪宅的棕榈泉控股担任常务副总裁，是棕榈泉曾老板的左膀右臂。2011年，创办信业基金。

2010年曾老板因涉嫌行贿被香港廉政公署拘捕、次年弃保潜逃，又在塞班岛入境时被拘。

老板出事之后，邓宏接盘了海南棕榈泉清水湾项目，又出售给恒大，帮助曾老板渡过难关。在信业基金官网，“海南清水湾”还作为典型案例入选。

投资者反映，买入产品的时间多为2017-2018年，不少是以信托贷款和股权投资的方式投向一二线城市房地产开发。有人反馈信业基金员工差不多全换了一遍，原来负责投资的人不干了，只剩下老板。

独角金融以投资者身份致电信业基金，对方工作人员称“已经不做这个业务了。”总经理邓文韬的手机一直处于无法接通状态。另外，原总助李嘉也称自己已离职一年多。

信业基金的独家代销机构是利普乐资产，该企业已于2019年9月3日被依法注销。

当事人避而不谈，代销平台被注销，剩下的只有投资者的漫漫维权路。一位私募基金领域律师解释到，按照目前法律规定，只要私募基金持有正规私募牌照、在监管机构备过案，并且还在正常运营，警方就无法正式立案。

邓宏在2020年的新年致辞中说：“2019年，私募基金行业经历了自登记备案制度实施以来的首次风险频发和募集寒冬，冷冽得如同这几日北京正在经历的年度最冷时段。”

诚然，近年来在严监管环境下，一些融资人的业绩受挫，偿债能力下降，引发各类资管产品的违约潮。但是，作为一家知名私募基金平台，信业基金的“翻车”绝不仅仅是大环境下的产物。

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爆雷之谜：兑付危机是如何酿成的？

荣耀系列产品：管理混乱，增信措施形同虚设

2017年5月到11月，信业基金成立荣耀系列私募，募资合计10亿元，投入京奥港置业。可以说保障措施非常严密：双方约定京奥港置业销售资金回笼账户由信业基金监管，预计融资期内回款13亿元，还有多项增信措施：京奥港置业实控人王子华夫妇及京奥港集团提供连带担保；京奥港置业股东北京紫乔房地产公司股权100%过户；京奥港置业所持土地抵押。

但由于销售不佳、借款到期等原因，2017年12月12日，京奥港置业传出资金断裂，地王项目停工的消息。

来源：中国江苏网

2019年5月5日，荣耀1号即将到期时，信业基金发布延期1年的公告。随后，荣耀2号也逾期。

京奥港置业还不上钱之后，信业基金才发现，销售回款已达16.4亿元，但监管账户进款仅为7.6亿元。而股权等资产存在重复质押等行为，无法变现。“信业管理太乱了，监管账户进没进款都不知道。紫乔房产的股权早就变更到了长安国际信托名下了，也不知道。”投资者抱怨。

信业基金荣耀2号将对方告上法庭。2019年6月，二审胜诉。京奥港公司需支付股权回购款1亿元。官司虽然赢了，但投资人能否拿回钱还是个问号。目前荣耀1、2、8号还尚未清算。

信业瑞丰2号：涉嫌利益输送

信业基金有好几支私募投向了自己的股东：持股11%的苏绍兴和持股0.8%的袁永忠。但和股东做生意的结果是真金白银的损失。

信业基金子公司发行了信业瑞丰2号，向苏绍兴旗下的三亚铭远房地产发放委托贷款，这个公司却于2019年底与苏绍兴另一家公司一起破产重整了。

百度贴吧有投资者爆料，信业基金未召开投资人大会，擅自将产品延期至2020年6月15日。目前该基金还未清算。

来源：《证券市场红周刊》

让投资者疑惑的是，私募基金募资投向股东，是否涉嫌利益输送？

一位私募合规领域人士表示，这种现象有可能自融，也可能是关联交易，得看具体情况。上海锦天城一位专注私募领域的律师表示，投向关联方的这种情况，协会对产品有较高要求，如果规避，可能存在违法甚至犯罪。

卓异系列：尽职调查形同虚设

爱企查信息显示，2015年-2016年间，安徽蓝德集团共有8起被告或第三人身份的诉讼记录，案由为工程合同和金融借款合同。

来源：爱企查

据投资者介绍，信业基金在2017年9月仍发行了借款人为安徽蓝德集团，担保人为天长城投的卓异12号产品。投资者质疑信业基金尽职调查不尽职，风控形同虚设。

据介绍，安徽蓝德集团从2018年12月开始违约，信业基金对借款人和担保方提起诉讼，并于2019年8月胜诉，目前进入执行阶段。然而，天长城投并未积极还款，信业基金也没有什么督促还款的措施，目前天长城投试图拖延到资不抵债破产清算的地步，有逃废债的倾向。

来源：百度贴吧

稳晟系列：资金池、借新还旧

王先生向独角金融透露，2017年、2018年，他投资了稳晟2号、3号。并提供了当时的推介材料。稳晟2号预计募资1.5亿元，期限为2年。投资亮点是，融资主体为盘龙区最大国有政府平台公司，企业信用较强，总资产54亿，约定期限内如未完成招拍挂出让，由碧桂园和俊发回购。

来源：鑫风口理财平台

“当时，信业基金宣传有央企股东背景、项目团队都是大型金融机构出身，所以放心投入了，后来才听说有背景的股东早退出了。”王先生说。

他提到：“稳晟2号说是地方政府项目，碧桂园开发，结果碧桂园没有开发就退出了，我们的钱却投到了里面。”他认为，这种模式存在期限错配、涉嫌资金池运作。

据王先生提供的一份群聊记录和债权人会议，稳晟2号的真实投向和昆明大田宥有关，信业基金提供了一份解决方案。

上述信息显示，仅稳晟2号一项产品涉及的投资者就有百余人，宣传中的融资方昆明市盘龙区建投并没有使用这笔资金，而是将募集资金转投给嘉兴宇弘（信业基金的二级子公司，中信证券持股8.3%）。

《昆明大田宥房地产开发有限公司破产清算转重整案第二次债权人会议》资料显示，大田宥负债金额为22.9亿元，依据《破产法》，有财产担保的嘉兴宇弘优先受偿2.2亿元，盘龙区建设投资公司优先受偿1.6亿元。

来源：投资者提供的会议资料

不过，对于这份方案，投资者们并不买账。崔先生表示：“这是债转股，转完以后再打个折，2.2亿也保证不了，投资者担心运营不好资不抵债，再申请破产，就什么都没有了。”

而稳晟3号的投资者也称基金真实投向有问题。该基金募资2亿元，宣传拟投向昆明某房地产、三亚核心区某酒店公寓等项目，但投资者王先生称：“此前石河子信远业丰曾发行‘凤凰8号’，用于为京奥港包头地产开发提供融资。该基金出问题后，最终兑付是靠稳晟3号的‘借新还旧’。”

“信业基金在真实投向上不够诚实，当时宣传说只说投优质资产，其实是收不良资产，拆东墙补西墙。”为此，本应于2019年5月到期的稳晟3号也被展期1年。王先生曾数次联络负责这款产品资产处置的项目经理，对方称，“官司打完了，但没有钱，资产查封了。”没有实质解决问题。

信业华创睿盈1号：投资激进，豪赌烂尾楼

投资者更不会预料到，自己的钱，投向却是一个十年两次停工的著名“烂尾楼”。

2015年，昆明大宥城因资金链断裂停工。

2016年8月，信业基金旗下的嘉兴惠博投资发行了华创睿盈1号，独角金融在网贷天眼留存的产品信息中得知，该产品拟募资3.5亿元，融资方为昆明大田宥房地产开发有限公司，存续期为30个月，还款来源为大宥城项目收入。

有了这笔救命钱之后，2017年底，碧桂园和俊发集团部分接盘大宥城，缓解其资金压力。2018年12月，大宥城一期再次因为资金紧张停工。

2019年4月产品到期后，由于大田宥公司未能偿还本息，产品延期2个月。但投资者称，该产品至今未兑付，产品信息也显示正在执行。

幸运的是，大宥城去年10月开始复工，目前工程整体建设完成85%，预计今年7月完成住宅和地下室交付。华创睿盈1号的投资人有望解套。

踩雷踩到哭……

信业基金还踩了辅仁药业的雷，2017年12月发行的泰盈3号私募基金，为宋河酒业募资6000万元，上市公司辅仁药业大股东辅仁药业集团、实际控制人朱文臣提供担保。

不料，2019年，辅仁药业遭立案调查，违规担保1.4亿，辅仁药业集团违规占款16亿，涉诉金额7.44亿。公司濒临退市。

泰盈3号自2019年4月起逾期，据证券基金业协会备案信息显示，该产品仍正在运行中，没有完成清算。

此外，成立于2017年的信业卓异3号，投向为广州老牌房企颐和地产。2018年开始，颐和地产出现严重的债务危机，不得不靠卖项目自救。

新三板投资堪忧

信业基金关联公司还发行过新三板基金，但依据2019年一季报，像致生联发、华江环保等公司季末价格已较投资价格大幅缩水，如有米科技，缩水金额高达87%。

来源：信业杨帆2号新三板投资基金季报

杨帆2号2020年四季度报告显示，管理基金规模9686万，开心麻花、橙天嘉禾影城实现退出，分别分配至投资者679.93万元、2923.98万元。而对于此前发生较大损失的标的，则没有提及。

上述这几款产品至今未有清算报告，投资者仍未能拿到本金和利息。

频受监管处罚

监管层也注意到了信业基金的问题。2019年，浙江证监局发行信业基金4家子公司存在未按合约使用基金财产、未实施业务风险隔离等违规行为，责令其改正。

2020年12月，因未对投资者风险评估，未向投资者披露信息，信业基金旗下的石河子信远业丰再被新疆证监局处罚。

独角金融搜集到的信业基金及一级子公司目前未清算的27只私募产品。仅能查询到的募资规模已超15亿元。据投资者反映，10只以上产品违约。

时隔近2年，很多投资者已经找不到当时的产品及兑付信息，他们能做的就是去信业基金办公室，频繁联系工作人员，但都没有结果。他们大多买了不止一款产品，百万起步。谈及自己的遭遇，从希望、失望到绝望，找不到解决问题的办法。

“以信立业、稳健行远，致力于成为一流的资产管理公司”、“以专业和认真对待基金的每一份资产，对待投资人的每一份权益。”邓宏在新年献词中如是说，但投资者却觉得讽刺。

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