房贷利率“花式”打折

本报记者张漫游北京报道

近期，国内多地陆续推出了房贷可“商转公”的消息。

与此同时，为减轻居民房贷压力、满足合理性住房需求，各地还出台了不少稳定房地产市场的政策措施，部分城市降低首付比例、放松限购限售、降低社保年限……希望有效满足居民合理的住房需求。

“这相当于在‘因城施策’背景下，一些城市在为楼市‘定向降息’，与5月房贷利率‘双降’的政策方向一致。”东方金诚首席宏观分析师王青认为，从购房者角度看，由于各地公积金贷款利率远低于商贷利率，因此“商转公”的直接影响是降低存量房贷利率。在间接影响方面，这意味着新增房贷中也会有更多的贷款人、更高占比的贷款会符合申请公积金贷款条件。

而考虑到当前楼市仅是边际改善，有业内人士认为，为引导楼市在三季度尽快回暖，预计房贷利率仍有下调空间。

给存量房贷减压

据南宁住房公积金管理中心公告，从7月1日起，南宁住房公积金管理中心铁路分中心开办“商转公”顺位贷款业务，承办业务银行除中国建设银行和中国农业银行之外，新增中国工商银行、中国银行、中信银行三家银行。

《中国经营报》记者注意到，不仅在南宁，哈尔滨、青岛、徐州等地，亦在积极鼓励房贷“商转公”，以减轻还贷压力。

同策研究院研究总监宋红卫表示，“商转公”政策主要是针对已购房人群的存量贷款减轻还贷压力的政策，对已购房人群是比较大的利好，在一定程度上也有可能激发部分人二套购房需求及置换型需求的释放。“不过在当前的经济形势以及楼市趋势下，预计效果不会太明显。”

记者在采访中了解到，部分地区房贷“商转公”落地以后，购房者对此反响积极。不过，宋红卫提示道：“‘商转公’要具备几个条件，一是应该在原住房贷款商业银行办理转公积金贷款手续，所以要看自己的商贷银行是否同步此项业务；二是存量贷款存续期间是否有不良还款记录及是否达到最低还款要求，银行需要就这些问题进行调整；三是申请人还需要具备公积金贷款的资格。”

对银行而言，王青认为，居民按揭贷款（商贷）是一项高收益、低风险的资产类别。“商转公”意味着银行高收益优质资产规模收缩，会不可避免地对其营收和利润带来一定影响。

“从商业银行角度来讲，‘商转公’直接影响商业银行资产收益安排，甚至影响商业银行的预期利息收入。”中国银行研究院研究员邱亦霖告诉记者，根据不少地方“商转公”的规定，借款人需要满足的条件包括在还贷期间未有过逾期行为等，或者还需要对商业贷款进行提前还款，才能进行“商转公”。“以上都将影响商业银行原有的资产收益安排。同时，商业银行还需要负责公积金贷款的初审和复审，虽然最终的决定权还是在公积金中心，但也给商业银行增加了相应的审核负担与成本。”

宋红卫补充道：“另外一个重要问题是，很多地方公积金信贷额度不充足，如果大量商业贷款转为公积金贷款，可能会快速消耗掉公积金的信贷额度，有可能影响到首套住房的公积金信贷业务，这也是银行要考虑的。”

“不过，‘商转公’后，会为银行腾出相应房贷额度，银行可以加大市场开拓，必要时提供更加优惠的贷款条件，挖掘潜在按揭贷款客户，这也将进一步助推楼市回暖。”王青如是说。

房贷利率频创新低

除房贷“商转公”外，近期，各地出台了不少稳定房地产市场的政策措施。

如河南省济源市印发《济源市促进房地产平稳健康发展若干措施》（以下简称《措施》），明确提出降低个人住房消费负担，首套房首付比例降至20%，并鼓励房企对首付分期收取，但最长不宜超过一年。《措施》同时提出，使用住房公积金贷款购自住房，无论首套房还是二套房，首付比例均按20%执行；符合条件者延期缴存3个月以内公积金亦可正常申请贷款，公积金贷款额度上限提高至50万元等。

据中指研究院监测，上半年超过180个城市调整优化房地产政策，政策出台频次近500次，近两个月“因城施策”加快，政策内容向限购、限贷等方面延伸，城市明显向二线城市扩围。

加上5月份LPR下调，以及首套房贷利率下限下调新政，邱亦霖分析指出，各项政策都在支持刚性和改善型住房需求，旨在降低还款压力，更好提振居民消费能力，也有利于房地产市场趋稳发展。

根据国家统计局反映的市场情况，房地产市场已经出现一些积极变化。从商品房销售数据看，1～5月房地产销售面积同比下降23.6%，销售额同比下降31.5%，仍延续下降趋势，但降幅较1～4月分别边际收窄4.4个和4.8个百分点。“今年以来，银行间市场发行债务融资工具超过了1400亿元，多项数据说明房地产市场在边际回暖。”邱亦霖表示。

贝壳研究院发布重点城市主流房贷利率数据显示，2022年6月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.42%，二套利率为5.09%，分别较上月回落49个和23个基点，再创2019年以来新低。

“我们估计，6月全国居民房贷加权平均利率会比3月下降30个至40个基点；作为对比，今年3月较去年12月的全国居民房贷加权平均利率的降幅为14个基点。我们认为，这是6月楼市边际回暖的三个主要原因之一。另外两个原因分别是季节性因素以及疫情扰动消退后，一些此前延迟的交易集中签约。”东方金诚高级分析师冯琳指出，考虑到当前楼市仅是边际改善，6月商品房销量同比降幅仍会达到两位数，接下来为引导楼市在三季度尽快回暖，预计房贷利率仍有下调空间。“其中，在政策利率保持基本稳定的前景下，针对房贷的5年期LPR报价还有下调空间。可以看到，4月存款利率市场化调整机制设立，银行存款成本下降明显，并已推动5月5年期LPR报价单独下调。”

降低购房成本、推动刚需入市 多地下调首套房公积金贷款利率

有数据显示，2021年全国共有6611.21万人提取住房公积金，共提取20316.13亿元。可以看出，作为社会保障制度的重要一环，住房公积金在房地产市场中始终占据一席之地。

自9月30日，央行发布下调首套个人住房公积金贷款利率以来，目前已经有东莞、杭州、北京、郑州、南京、宁波、哈尔滨、重庆、沈阳、西安等多地跟进执行。此外，部分城市开始支持商转公业务，提额降首付、一人购房全家帮等政策的实施范围也在不断扩大。

诸葛找房王小嫱表示，住房公积金作为购房者重要的金融贷款之一，是为了买卖房屋设立的专项贷款资金，是购房者在购房过程中优先选择的贷款方式。本次公积金下调主要针对首套房，再次体现了信贷政策对刚性需求的支持。

超30城跟进公积金利率下调新政

据不完全统计，截至目前，月内已有东莞、杭州、北京、郑州、南京、无锡、宁波、哈尔滨、重庆、沈阳、西安、贵阳、海南、安徽等超30城发布公积金利率下调新政。

相关新政紧跟央行步伐，明确表示自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

公积金贷款利率下调，意味着房贷降低。以100万元的贷款、30年期为例，在等额本息的方式下，降息前月供为4352.06，而降息后则为4270.16元，每月月供减少81.9元。

业内人士表示，此次调整，更加突出了首套个人住房公积金贷款相对于商业性个人住房贷款的利率优势。

近20城推行“商转公”业务

除了住房公积金利率全面下调外，“商转公”操作成为近期各地降低房贷压力的一种重要渠道。

所谓“商转公”，即商业性个人住房贷款转公积金贷款，因为商贷与公积金贷款的利率差异较大，二者之间的转换无疑可以降低购房者的还款压力。

据不完全统计，自从9月以来，吉林、福州、常州、洛阳、广西防城港市、甘肃甘南州等城市已经推出或计划推出“商转公”政策。此外，据中指研究院统计数据显示，2022年以来已有近20城推行“商转公”政策。

具体来看，9月14日，普洱市住房公积金管理中心发布《关于开办商业银行住房贷款转公积金贷款业务的通知》，提出将在市内实行个人商业性住房贷款转住房公积金的业务；9月21日，洛阳市和广西防城港市住房公积金管理中心分别围绕“商转公”的管理办法发布征求意见稿……

那么，“商转公”到底能为还贷家庭省下多少费用呢？按照央行发布新政显示，从10月1日起下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以上利率调整为3.1%，参照目前首套住房商业贷款利率4.1%，贷款30年额度60万，按照等额本息计算，总利息省下约12万元。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，‘商转公’业务有利于降低购房者还款负担，短期或有更多城市跟进。

提额降首付等政策实施范围扩大

此外，公积金用于支付购房首付款、提高公积金贷款额度、延长公积金贷款期限、一人购房全家帮等政策的实施范围也在不断扩大。

据不完全统计，截至目前山东青岛、福建厦门、四川绵阳、辽宁沈阳、贵州遵义、广东珠海、福建泉州、福建漳州、广东惠州、广东中山、四川雅安、安徽池州、安徽淮南等超20城提及可提取公积金用于支付首付款及购房款。

而天津、烟台、威海、厦门、江西赣州等城市发布新政称，提高住房公积金个人住房贷款额度；唐山、泉州、珠海、沧州、秦皇岛、潮州、邵阳、资阳、定西、楚雄等地明确直系亲属可提取住房公积金用于支付购房款以及偿还房贷。

其中，广东省梅州市住房公积金管理中心近日公布《职工提取住房公积金作购房首付款实施细则》，明确梅州市缴存职工及其配偶在本市行政区域内购买商品住房（或二手房），并与房地产企业签订购房合同（或与卖方办理不动产权证书过户手续）但尚未足额交付首付款的，可提取公积金用作首付款。

同时，厦门市住房公积金管理委员会发布《关于支持多子女家庭购房租房有关事项的通知》。其中提到，多子女家庭在厦门市购买首套自住住房、首次申请住房公积金贷款的，在厦门市住房公积金贷款最高额度限额内，其可贷额度可在住房公积金贷款额度计算公式测算金额的基础上增加10万元。

10月26日，四川省自贡市发布楼市新政，内容涉及调整首套房认定标准、调整住房公积金贷款额度等。其中规定对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买新建商品住房，银行金融机构执行首套房贷款政策；对居民购买首套自住住房使用公积金贷款的，首付比例按照20%执行，并恢复“商转公”贷款。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，公积金新政的持续出台有利于进一步释放刚需、改善型住房需求，在一定程度上可以提升楼市活力。

中信建投研报认为，随着住房公积金政策的实施范围持续扩大，将推动居民购房信心和需求回升。展望四季度，中国经济总体复苏的态势不变，动力在基建和地产。

深入解读房贷利率下限下调及住房公积金利率下调背后的逻辑

2022年9月27日、28日、29日、30日连续四天，人民银行、银保监会、财政部、税务总局接连出手，向楼市释放重大利好。

1.商贷利率下限下调：人民银行、银保监会发文决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。部分城市可以在商业贷款4.1%的基础上，进一步下调商贷利率。

2.公积金贷款利率下调：自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

3.改善型置换退税：自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。‘’

四部门在十一放假前夕，密集出台调控政策，体现出国家“保交房、保稳定”的态度，以及坚持“房住不炒”的政策导向。

现阶段我国房地产行业正处于关键阶段，大量房地产企业集团处于生死存亡的边缘，无论负债率是高是低，所有房地产企业都同时面临着“存货销售困难”以及“金融机构随时断贷抽贷”的风险；金融机构则均面临着“业主随时可能断供”、“企业随时可能破产”、“抵押资产市场价值不断下降”的尴尬境地。

因此，现阶段，我国化解房地产企业经营困局的核心与关键在于：

激发提升老百姓的房屋消费积极性，做好增量；

减轻降低已上车人群房贷月供压力，稳住存量；

并且，在未来相当一段时间内，房地产政策的主旋律都将会如此，以下从三个角度依次分析：

首先，先看一组房地产企业集团资产负债率的统计：

从上图可以看见，我国百强企业中，目前只有前25名的资产负债比例维持在绿档合理状态，26到77名的企业资产负债率偏高，有的正在债务重组，有的已经进入破产重整程序。

但是，最近“龙湖地产”、“旭辉控股”等资产负债率较为合理的房地产企业，也传出了因“金融机构断贷”、“市场销售下滑”，而面临“经营寒冬”甚至被“申请破产”的流言。无论这些消息是真是假，都体现出房地产企业的困难程度。

其次，在我国百强房地产企业2/3以上的现金流超级承压的客观情况下，我国的新房交易市场也并不理想：

根据中信证券陈聪、张全国近日对房地产行业2022年8月的宏观数据点评，“该机构认为政策在销售、交付和信用领域起到积极作用，行业处于弱复苏阶段，但复苏周期可能较长。区域分化，开发主体分化持续，开发投资有序下降。供给侧改革之下，具备通畅的融资渠道、可信赖开发能力的公司，未来市场份额和盈利都更有保障。

第一、数据显示，房地产销售在弱复苏通道，区域和开发主体表现分化2022年8月商品房销售金额和销售面积同比分别下降19.9%和22.6%，相较于7月单月降幅均有所收敛；2022年前8月，销售金额和面积累计同比分别下降27.9%和23.0%。三四十县城市问题更明显。

第二、我国的房地产开发投资降温，新开工预计持续低落。2022年1-8月，房地产开发投资同比下降7.4%，房屋新开工面积同比下降37.2%。企业在低线城市开工热情持续低落。2022年行业整体拿地不足（前7月土地出让金累计同比下降超30%），且出让集中在核心城市，单位地价投入对应未来单位建安预期投入进一步下降。

第三、我国通过保交付正在努力拉动竣工面积增速反弹，2022年前8月，竣工面积下降21.1%，8月单月下降2.5%，单月竣工面积降幅大幅收窄33.5。

第四、政策有效托底销售，按揭贷款利率还有下降空间，预计2022/23年销售额同比下降19.0%/2.7%，开发投资同比下降8.6%/10.3%。政策有效托底销售，按揭贷款利率预计还有下降空间，核心城市房价稳定，但三四线城市市场仍然疲弱，我们预计2022-2023年商品房销售额同比分别下降19.0%和2.7%。

最后，我们再来看看国家近年来的政策会议释放的信号：

●人民银行：下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点

中国人民银行2022年9月30日决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。中国人民银行表示，第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

●人民银行、银保监会：可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

2022年9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

这一政策措施的出台，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。

●住建部：以政策性银行专项借款，推进已售、逾期、难交付住宅项目建设交付

2022年9月14日，中共中央宣传部举行“中国这十年”系列主题新闻发布会的第31场，介绍新时代住房和城乡建设事业高质量发展举措和成效有关情况。会上，住房和城乡建设部介绍已经开始通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。并且此次专项借款将精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用；通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售、逾期、难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。

住建部会同财政部、人民银行等部门出台专门措施，以政策性银行专项借款的方式，支持有需要的城市推进已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，有利于困境房地产项目的复工续建，但是本次专项借款并不适用于长期停工停建的项目以及商业类项目，因此本次借款用途有较大限制。

●国务院常务会议：一城一策，用好政策工具箱。

2022年8月30日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，听取稳住经济大盘督导和服务工作汇报，部署充分释放政策效能，加快扩大有效需求。会议再次强调，支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。强调要“支持刚性和改善性住房需求，地方要‘一城一策’用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款”。

本次国务院常务会议透露出国家要稳定交易需求以为后续房企债务问题的化解、保交楼工作的开展、购房者预期的调整提供基础的政策方向；部署了“保交楼专项借款”的政策安排，计划通过国开行贷款等形式为各地因资金断裂出现停建的部分房地产项目提供阶段性资金支持。截至2022年8月30日，央行最新一期5年期以上LPR已经降至4.3%，房贷利率最低可至4.1%。

结语：房地产市场政策利好仍有空间，房地产市场最终定调要看这次“二十大”

2022年下半年来我国各部门出台的各类房地产政策，在一定程度上缓解了房地产企业的销售压力，稳住了销售预期。但是，由于我国房地产市场还受到新冠疫情、世界政策环境等多重复合因素的影响，老百姓的购房积极性仍旧不高，多处于观望态度，这导致房地产企业仍面临严峻的态势。从企业情况、市场环境、既往政策来看，房地产市场的利好政策仍有空间，估计在“二十大”之后，房地产市场能逐渐趋向平稳，房地产企业的压力也会逐渐降低。