借他人名义购买经济适用房，产权归属如何判定？

近日，四川省成都市锦江区人民法院依法审理了一起房屋买卖合同纠纷案件，判决原、被告双方签署房屋产权归属协议书确定经适房产权归属的行为损害了社会公众的利益，属于无效行为，依法驳回了原告谭某的诉讼请求。

案情回顾

2015年12月16日，谭某的姐夫江某申获成都市经济适用房购买资格。2016年12月19日，谭某与被告江某夫妇签订了房屋产权归属协议书，明确江某夫妇同意让出经适房购房资格，房屋虽登记在江某夫妇名下，但由谭某支付首付款63486元及贷款13万元购买，谭某为房屋实际所有人，享有占有使用权。谭某与江某夫妇于当日支付房屋首付款，并以江某夫妇名义办理了13万元贷款。

2017年1月4日，江某夫妇以总价款193486元的价格与成都某置业公司签订了买卖合同贷款购买该房屋，谭某自1月13日起每月向江某转账并备注“买房还贷、房贷”。2018年至2022年初，谭某实际使用该房屋并保管不动产权证。

2022年2月18日，江某夫妇取得该房屋所有权登记，并拒绝将房屋过户给谭某。谭某遂诉至锦江区法院，要求法院判决该房屋归自己所有。

法院判决

法院审理后认为，双方签订房屋产权归属协议书的行为系谭某借用经适房购买资格进行的房屋买卖。经济适用住房管理办法规定，经适房购房人拥有有限产权，购买经适房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

本案中，江某夫妇与谭某协议确定经适房产权归属，并由谭某实际占有并使用经适房的行为，违反了经济适用住房管理办法的规定，该办法属于部门规章，一般不会影响合同效力，但该内容涉及国家宏观调控政策及公序良俗的内容，双方的行为违背了国家对政策性房屋的调控政策，损害了社会公众利益，因此签订的协议书依法应当认定为无效，故依法驳回谭某要求确认房屋归其所有的诉讼请求。

来源：人民法院报

借名买房，房屋产权到底归谁？

一、什么是借名买房？

借名买房，是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同关系。借名买房包含两个内容：

借名人履行了购房人的义务即支付了全部的购房款；借名人与出名人就借名买房达成了合意。在现实生活中，一方考虑某种原因不便以其名义购买房屋，或者为了规避政策限制，从而委托他人且以他人的名义购买房屋，对于借名买房的民事法律行为是否具有法律效力，还是应当参考《民法典》的相关规定：

无民事行为能力人实施的民事法律行为，无效。违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为，无效。违背公序良俗的民事法律行为，无效。行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为，无效。因此，对于借名人与购房人双方签订的《借名购房协议》，只要是当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。

二、借名买房被查封，房产到底算谁的？

对当事人之间达成的借名买房意思表示，双方之间形成合同关系。一旦办理了房屋产权登记之后，双方之间的内部协议不得对抗善意第三人。房屋在办理了物权登记之后，鉴于物权登记的公示效力，理应对外界具有公信力。借名人与登记权利人之间关于房屋所有权归属的约定仅具有债权效力，并无直接设立房屋所有权的法律效力。

因此，如果因为名义购买人自身债务问题导致涉案房屋被查封的，根据物权登记公示效力，由此产生的不利后果只能由借名人承担。借名人对名义购房人的债权不得对抗法院的执行。本律师认为，因名义购房人原因导致房屋被查封、拍卖的，借名人可以要求名义购房人赔偿损失。

三、名义购房人违约，借名人如何维权？

通过对借名买房法律关系的梳理以及对相关司法裁判案例的总结归纳，本律师认为，借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权。即在借名买房纠纷中：

借名人即实际出资人要求名义购房人配合将涉案房屋登记至实际出资人名下的，可以获得法院支持，但过户前需将银行贷款抵押解除。鉴于物权登记的公示效力，借名人即实际出资人直接起诉要求确认其对涉案房屋具有所有权的，法院一般不予支持。借名人即实际出资人主张借名买房的法律事实，必须提供相关证据予以证实；否则，其将承担举证不能的不利后果。

四、法院的裁判规则？

以下本律师梳理了有关“借名买房”的司法案例裁判规则，供各位参考借鉴：

1、案由：委托合同纠纷

【裁判规则】涉案房产由原告实际出资并借用被告名义购买，房屋登记在被告名下，双方系借名买房，原告系该房屋实际购买人，双方行成了委托合同关系，原告是委托人，被告是受托人。后被告基于原告的委托将涉案房屋出售，被告由此取得售房款应当给付原告。

2、案由：所有权确认纠纷

【裁判规则】根据原告提交的证据，可以认定原告与张某达成了口头顶名买房协议，该协议系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。原告交纳了购房款、取得涉案房屋并居住使用至今，涉案房屋的所有权应归原告所有。

3、案由：所有权确认纠纷

【裁判规则】原、被告恋爱期间协商约定以被告购房资格购买房屋，属于借名买房，不违反法律强制性规定，原告已经实际出资支付部分购房款和房贷等，双方终止恋爱关系后也曾协议约定房屋归原告所有，且终止恋爱关系后房贷也实际系原告支付，直至双方产生纠纷不再联系。

现房屋已经实际交付，由原告使用，涉案房屋不涉及善意交易第三人，也依法能够办理转移登记手续，故原告要求确认涉案房屋归原告所有、要求被告协助办理房屋所有权转移登记手续，不违反法律规定，本院予以支持。

4、案由：所有权确认纠纷

【裁判规则】不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。除有相反证据证明，法律上推定记载于不动产登记簿上的人为该不动产的权利人。

本案中，案涉房屋登记的所有权人为被告，原告主张该房屋归其所有，系其借用被告的名义购买，对此原告负有举证责任。但原告并无有效证据证明双方就借名买房事宜达成了合意并约定房屋归原告所有，对此原告应承担举证不能的法律后果。

5、案由：所有权确认纠纷

【裁判规则】涉案房屋相关购房款由原告出资，且原、被告签订了《房屋产权约定协议书》，约定被告放弃该房产所有权、居住权、增值利益、衍生利益等所有权利，但该协议仅在双方内部产生债权债务关系，而不直接发生物权变动的效果，目前涉案房屋仍登记在原、被告双方名下，在该房屋完成物权转移登记前，原告要求确认其为涉案房屋的所有权人，不符合法律规定，本院不予支持；但原告可以依据协议约定在涉案房屋抵押权解除后请求被告协助办理房屋过户手续。

6、案由：案外人执行异议之诉

【裁判规则】原告主张自己系该房屋实际所有权人，但原告提供的证据不足以证明自己的主张。

首先，从公示状态看，案涉房屋登记在第三人名下；

其次，从购买过程看，当初部分安置房指标的购买及认购协议书签订者为第三人；

再次，从购房款支付情况看，原告虽主张购买部分安置房指标的款项、建房资金均由自己支付，第三人予以认可，但原告之妻与第三人系同胞姐妹关系，不能排除原告与第三人之间存在其他经济关系以及逃避强制执行的合理怀疑。

7、案由：返还原物纠纷

【裁判规则】首先，原告向本院提交户籍证明、购房款收据、成本价购买公有住房结算表均不能充分证明房屋由原告出资购买且借用给被告暂时居住使用。

其次，被告向本院提交的换房协议、购房款票据、专项维修资金专用收据、现金存款回单均可充分证明原、被告以换房协议为基础实施了借名买房行为。被告将单位公房转让给原告，原告将单位集资房资格转让给被告，被告出资购买案涉房屋。

第三，被告向本院提交的购房款票据、专项维修资金专用收据、现金存款回单等证据的原件均由被告控制保管，也可以印证涉案房屋是被告以原告的名义出资购买。

最后，从被告向本院提交的常住人口登记卡、被告身份证均能证明被告的家庭住址均是房屋的登记地址，且被告在该诉争房屋实际居住已超过10年并实际控制。

综上，本院认可借名买房事实。

上海二中院：贷款买房中的违约责任分析，看这篇就够了！

房贷审批是政府调控房地产市场的重要抓手，而贷款的审批结果和发放时间又对房屋买卖合同的履行至关重要。一旦贷款环节遇到问题，买卖双方往往会就是否构成违约及违约责任的承担发生争议，相应的责任究竟该如何划定？下面是几种常见情形的分析。

情形一贷款申请未获审批通过

案情

甲乙双方签订房屋买卖合同，约定买受人乙方通过贷款方式支付第二笔房款，如贷款申请未获审批通过或审批通过的额度不足申请额度，则乙方应在交易过户当日用现金方式将差额部分补足并支付给出卖人甲方，否则构成违约。若乙方未按合同约定期限付款超过15日，则甲方有权解除合同。

签约后，甲方配合乙方办理了贷款申请手续，因银行住房贷款审批随着房地产调控政策收紧，审批持续数月仍未通过。最终，在乙方无法于宽限期内筹措资金支付房款的情况下，甲方发函解除合同。

解析

当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，相对方可以解除合同。房屋买卖合同中买受人的主合同义务是支付购房款，若其贷款申请未获审批通过，经出卖人催告并给予宽限期后，仍未能以约定的现金方式补足的，出卖人有权解除合同。

友情提示

选择以按揭贷款方式履约的买受人可在签约前向贷款银行或中介机构了解贷款政策，在房地产调控政策实施期间，买受人更应该提前做好资金筹措计划，以免政策调整影响主合同义务的履行，使己方陷入违约的被动处境。

情形二贷款审批稍有迟延

案情

2020年12月20日，甲乙双方签订房屋买卖合同，约定2021年1月20日之前办理过户手续，买受人乙方申请的贷款需在过户之前完成审批，否则应于过户当日以现金方式补足差额部分。若乙方未按照约定期限付款，每逾期一日应以未付款的日万分之五支付违约金；逾期超过15日的，出卖人甲方有权解除合同。

履行中，因房屋产证面积与网签合同所载面积有差异，只能重新办理产证后再次申请贷款，最终贷款于2021年2月5日获批，仅比合同约定的出卖人可行使解除权的日期2021年2月4日晚1天。出卖人诉请解除合同，法院未予支持。

解析

房屋买卖合同中出卖人的主要合同权利是获得售房款，贷款审批通过的日期虽晚于合同约定的日期，但并未影响出卖人获得售房款这一主要合同目的的实现。若仅以买受人的瑕疵履约行为为由解除合同，不仅有害于交易安全，也有悖于双方签订房屋买卖合同的初衷。当然，买受人仍应按照合同约定承担逾期付款的违约责任。

情形三未明确约定放款期限

案情

2021年4月15日，甲乙双方签订房屋买卖合同，约定买受人乙方通过贷款方式支付第二笔房款，且贷款应在房屋过户前通过银行审批，若贷款未获审批或审批额度不足，则乙方应以出卖人甲方认可的方式补足差额部分。乙方所贷款项在交易中心办出的他项权利证明到达贷款银行后，由银行在规定时间内直接发放至甲方银行账户。

2021年5月28日，双方办妥房屋过户手续，公积金贷款与商业贷款分别于2021年8月13日、2021年11月10日发放至甲方账户。之后，甲方以贷款未在过户前发放至其账户为由起诉乙方，要求其支付逾期付款违约金，法院未予支持。

解析

受房地产调控政策影响，贷款审批额度尤其是放款时间具有不确定性，甚至连贷款银行也无法提前给出准确时间，所以房屋买卖合同一般不会约定具体的放款期限。实践中，银行在房屋过户前完成贷款审批，办妥过户手续及抵押权登记后，银行在其规定时间安排放款。据此，出卖人以房屋过户前未发放贷款为由追究买受人逾期付款责任缺乏依据。

情形四逾期办理贷款申请

案情

甲乙双方于2020年9月3日签订房屋买卖合同，约定于2020年11月10日前办理过户手续，买受人乙方应于签约后七日内向银行申请贷款，若贷款未获审批通过或审批额度不足，则乙方应在过户前将相应房款直接支付给出卖人甲方。另约定，任何一方未按约履行，每逾期一日需向对方支付总房价款万分之五的赔偿金，逾期超过十个工作日的，对方有权解除合同。

履行中，乙方于9月28日完成原有房屋交易过户后取得购房及贷款资格，于10月18日向银行提交贷款申请，后在甲方配合下于11月4日通过审核。11月11日，双方办理过户手续。之后，双方就乙方延期申请贷款产生争议，甲方亦晚于约定期限交付房屋，遂涉诉，法院未支持甲方诉请的乙方延期申请贷款违约金。

解析

买受人虽基于自身原因未能在约定期限内申请贷款，但其贷款申请仍在过户前获得足额审批，对办理过户手续及后续放贷等合同主要义务的履行均未造成影响，可免于承担违约责任。

友情提示

因贷款申请需要出卖人配合完成，若买受人晚于合同约定的时间申请贷款，给出卖人配合履约造成额外损失的，买受人应予以赔偿。另外，买受人在房屋置换过程中应该预留充足时间，以防出现前手买卖中未及时过户导致限购，或前手买卖中买家迟延付款导致己方无法按约完成购房款支付等问题。

结语

房屋买卖合同从签订到履行完毕是一个程序复杂且时间漫长的过程，买卖双方需要在中介、贷款银行、不动产登记中心的参与下完成多道手续，过程中难免遇到政策调整、资金周转等情况，这就要求买卖双方，尤其是买受人一方更加慎重地根据自身实际情况选购房屋，避免不必要的法律风险。

作者：高勇

来源：上海市第二中级人民法院

编辑：史梓敬