LPR最新发布！10月8日起，首套房贷利率不低于4.85%，二套房不低于5.45%

写在前面：请注意，是不低于！实际利率，还要看执行时的具体加点情况。另外，因为房贷多为20年、30年，所以标题采用的是5年期以上LPR。本文内容只涉及商业性贷款，不涉及公积金贷款。

刚刚，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2019年9月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.20%，5年期以上LPR为4.85%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

这是新的LPR实行后第二次发布，也是5年期以上LPR的第二次发布（每月20日（节假日顺延）发布）。

与8月20日首次发布的数值相比，1年期LPR下降（原为4.25%），5年期以上LPR持平。

将于10月8日正式实行的房贷利率新政规定：新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。

所以，10月8日开始新发放商业性个人住房贷款利率，将参考今天刚刚发布的LPR——1年期LPR为4.20%，5年期以上LPR为4.85%。

1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后，可通过调整加点数值，体现期限利差因素（中国人民银行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问）。

当然，1年期LPR为4.20%，5年期以上LPR为4.85%。这只是一个底线，底线之上，还有：

1.首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率。

2.二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

3.商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

4.人民银行省一级分支机构确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

5.银行业金融机构可以合理确定每笔贷款的具体加点数值。

基点加完之后，利率会是怎样的呢？

央行新政发布当天，同时发布的答记者问已经明示：人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

所以，虽然今天发布的5年期以上LPR为4.85%，低于现行基准利率4.9%，但是加了基点之后的数值，未必会低于现在按基准利率再上浮15%、20%之后的数值。

文/房天下王木木

回顾：房住不炒，中国人民银行8月25日发布房贷利率新政

中国人民银行公告〔2019〕第16号

为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下：

一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。

七、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

回顾：中国人民银行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问

1.公告发布的背景是什么？

个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。同时，个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。为落实好“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，确保定价基准平稳有序转换，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，人民银行发布公告，明确个人住房贷款利率调整相关事项。

2.改革后个人住房贷款利率如何定价？

改革后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。

3.确定定价基准时，相应期限如何理解？

目前，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后，可通过调整加点数值，体现期限利差因素。

4.什么是利率重定价？

利率重定价是指，贷款银行按合同约定的计算方式，根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

5.对于居民家庭有什么影响？

公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

6.何时实施？

2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，同时，采取各种方式为客户做好宣传解释工作，以确保转换过程平稳有序。2019年10月8日前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。

以史为鉴：从近20年的房贷利率变化中看未来（附利率走势图）

自从贷款利率由过去不定期调整基准利率，改为每月公布LPR，所有跟贷款打交道的人就格外关注每个月的21号，已经大半年都没有变化的LPR，终于在这个月迎来下调，其中最值得关注的是5年期利率下调为4.3%，结合目前市场上大部分银行房贷利率执行标准（即LPR-20个基点），目前多家银行已经在执行4.1%的首贷利率了。（下附近20年以来的房贷利率变化图）

结合当前大环境，再分析一下过往走势，权当做个人观点的分享，供大家参考。

疫情对经济的影响之深远，可能我们大部分人在疫情刚开始的时候根本预料不到，往后还将持续多久仍未可知，但我们知道的是可能再也回不到过去了：

以前人来人往的沿街店铺，现在一个个都贴着“出租转让”；

以前单位工资福利样样不少，现在能不降薪就谢天谢地了；

以前餐饮行业最是热闹，现在随时可能会被封控，损失无处弥补，而且还无话可说；

以前房价高，但是对于工作收入都比较稳定的人来说，只要首付能凑齐，月供还是可以负担得起的，因为未来很稳定。

但是现在一切都变了，最大的变化就是打破了“稳定”二字，对于买房人来说，二三十年的债务瞬间就变得可怕起来，因为随时都可能会因为收入来源被切断而导致断供，

所以，现在大部分人都可以划分到下面两个类型：

1、手里没钱，没法消费，因为无能为力；

2、手里有钱，不敢消费，因为未来不确定。

尽管各种刺激消费的措施不断出台，但是这两类人不约而同地都选择了低消费，更何况在这个时候让他们去买房，用尽全家积蓄再背上几十年的债务，谁敢？

回过头来说，现在大家都不买房，是因为以前限购吗？是因为以前首付比例太高了吗？还是因为嫌以前利率高？

根本原因在于：一是价格高，二是没信心。其他的刺激政策再多，只要没刺激到点上，都改变不了房地产继续下行的趋势。

大家捂好钱袋子，不确定时期，稳定压倒一切。

“先买房的就活该吗”？多地银行执行首套房贷利率4.4%，早半年买房月供或多千元！有人呼吁下调存量房贷利率，网友：涨了你会补吗？

央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（以下简称《通知》）后，多地首套房贷利率已经下调。

5月18日，记者从天津、苏州两地多家银行房贷部门了解到，已有银行首套房贷利率最低可按照4.4%执行。中行、农行、建行、招行天津辖区内的分支行工作人员均告诉记者，他们的首套房贷利率均已经下调20个BP，符合相关资质条件的用户可按照4.4%执行。另外，苏州部分国有大行工作人员也告诉记者，首套房贷利率降至最低4.4%。

与此同时，深圳地区多家银行网点工作人员均告诉记者：“目前还未接到首套房利率调整的通知”。成都也有银行工作人员告诉记者，目前首套房贷利率最低可至4.6%，还未接到4.4%的通知。

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天津、苏州多家银行

首套房利率降至4.4%

前不久，央行、银保监会发布《通知》指出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。记者注意到，按照目前5年期以上LPR4.6%测算，相当于首套普通自住房贷款利率可以低至4.4%。

从天津的情况来看，多家银行网点工作人员均告诉记者，首套房贷利率已降至4.4%。

中国银行天津某支行工作人员通过电话告诉记者，从昨天开始（5月17日）首套房贷利率已经降至4.4%。“只要符合我们银行要求，征信没有问题就能拿到这个利率，但最终要看楼盘跟我们有没有合作。”该工作人员说。

农行天津某支行工作人员在电话中告诉记者：“首套房贷利率现在是4.4%，这是昨天（5月17日）晚上刚降的，但必须是首套房，如果已婚就以家庭为单位，如果未婚就以个人为单位。”

另外，记者致电该地区建行一支行，工作人员告诉记者：“目前跟我们支行合作的楼盘，是LPR减20个点，最低执行4.4%的利率，但必须是首套房。每个人的情况不同，最后定的利率也不同。”

招商银行天津某支行工作人员在电话中告诉记者：“跟我们银行有合作的项目，目前买首套房最低执行4.4%利率。如果收入和征信没问题，基本上可以拿到4.4%的利率。”

另外，天津一家房产机构的工作人员通过微信告诉记者：“天津市多数银行首套房贷利率基本上都降至4.4%，之前执行的是4.9%。”

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记者了解到，苏州部分国有大行的首套房贷利率降至最低4.4%，此前为4.6%。

农业银行苏州某支行客户经理在电话中对记者表示，目前该行首套房贷利率为4.4%，具体情况要看具体的楼盘项目。

建设银行苏州某支行客户经理在电话中对记者表示，现在可以按照4.4%的利率接，但放款还需要等人行的通知。此外，该客户经理表示，目前在苏州，若之前贷款已还清，二套房可按照首套房利率实行，未结清则仍需按照最低5.2%利率执行。中国银行和工商银行网点工作人员则通过电话表示目前还没收到通知，首套房利率仍为4.6%。

深圳部分国有行和股份行工作人员对记者表示，目前个人房贷利率暂未调整。工商银行个贷经理在电话中表示，深圳目前首套房利率4.9%，二套房5.2%，利率没有降。招商银行深圳某支行个贷经理通过微信告诉记者，暂时还没通知调整。

另外，成都一农商行工作人员在微信中告诉记者，该行目前首套房贷利率最低可至4.6%，“调降至4.4%还未接到通知”。

分析师：接下来房地产调控

还有进一步放松潜力

为何各地首套房利率没有同步调整？《每日经济新闻》记者注意到，此前，央行、银保监会在《通知》中指出，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

央行金融市场司司长邹澜曾表示，我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率和首付比例的确定遵循因城施策原则，采用了全国、城市、银行三层的定价机制。

东方金诚首席宏观分析师王青认为，首套房房贷利率下调，将带动部分城市银行房贷利率（包括部分二套房利率）更大幅度下调，进而巩固年初以来全国房贷利率整体下行势头，为年中或稍晚时候楼市企稳回暖积蓄动能。根据央行在一季度货币政策执行报告中披露的数据，3月居民新增房贷平均利率是5.49%，比去年12月下降0.14个百分点。这是去年初以来居民房贷利率首次出现下行拐点。

王青预计，首套房房贷利率下限下调，结合更多城市限购松动，接下来房地产调控还有进一步放松潜力。这将带动楼市在年中或稍晚一些时候逐步具备企稳回暖的条件。这也是今年稳定宏观经济运行的关键所在。

“我们先买房子的人就活该吗？”

早半年买房月供竟多出1200元

然而，部分人却表示希望存量房贷利率也一起下调。

据21世纪经济报道，“我们先买房子的人就活该吗？真希望有关部门也能为我们考虑一下，早日出台存量房贷利率下调的政策。在去库存的同时，能不能把之前买过房子的人也覆盖进来，减轻一下我们的生活压力，毕竟我们也是为城市发展做过贡献的。”一位洛阳买房人心酸地表示。

就在半年以前，洛阳的首套房贷利率还高达6.37%，如今，首套房贷利率最低降至4.4%。

以贷款100万、30年采用等额本息方式偿还为例，6.37%的房贷利率之下月供是6235.43元，4.4%的房贷利率下月供是5007.61元，相差超过1200元。

据洛阳市统计局信息发布，2020年洛阳市城镇非私营单位就业人员年平均工资75588元,其中,在岗职工(含劳务派遣)年平均工资77000元，换算成月平均工资约为6300元左右。另据贝壳找房数据，洛阳当前二手房均价为8977元/平方米。

记者在洛阳网的百姓呼声栏目下发现，有数十位市民留言建议给存量房贷降低贷款利率。一位市民表示，短短几个月房贷利率从6.37%直接降到4.4%，让已经办理贷款正在还贷的老百姓接受不了。多位市民留言附和，表示疫情之下压力太大。

图片来源：洛阳网截图（21世纪经济报道）

据了解，下降至4.4%之前，郑州首套房贷利率最低为4.9％，天津4.9%，济南4.6%，苏州4.6%。仍以贷款100万、30年采用等额本息方式偿还为例，新政之下郑州和天津的购房者月供可省下300元，济南和苏州的购房者月供可以省下120元。

如果追溯到去年，这四个城市的首套房贷利率均站上过5%，这也意味着有更多的买房人和洛阳买房人遭遇相似，只是程度不同而已。

然而，也有众多网友表示：“买定离手不是天经地义吗？”“这就是市场。”“如果涨了你会要求补交么？”“如果利息上涨了，早买房的人不也不用涨吗？那么降了没把你包含进去，有什么可不满的？”

还有网友表示：“如果存量房贷利率也下调，那下调到多久以前的？半年？一年？十年？二十年？”

房贷利率受什么影响？

那么房贷利率究竟受什么因素影响？据21世纪经济报道，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，一个地区的房贷利率和当地银行贷款额度和银行网点数量相关。如果银行贷款额度不多，当地利率就可能偏高；如果当地银行网点数目多、竞争激烈，贷款利率就会往下调。

据了解，调降5年期LPR是缩小新政前后购房人月供差距的方式之一，因为5年期LPR基准利率的变动会同时影响已购房和未购房的居民房贷。但是，即使后天公布的5年期LPR利率下调，也不意味着所有用户都可以立刻享受到房贷利率的优惠。根据现有规则，房贷利率通常1年调整一次，须以房贷合同实际约定的重定价周期为准。

上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任、教授崔光灿表示，存量房贷款利率每年初会根据市场利率（贷款市场报价利率LPR）调整一次，但具体在LPR基础上浮动多少点是在办理贷款时合同中约定的，理论上如果优惠就需要重新签订合同，商业银行没有这样操作的程序。

崔光灿建议由央行出台要求，可以阶段性对房贷利率进行打折优惠，如受疫情影响的地区减免三个月或半年的利息更加可行。或者对收入受到影响的家庭，由单位或街道出具证明，可以申请减免利息，但这也需要央行出政策口径才有操作性。

编辑段炼杜恒峰杜波

校对程鹏

每日经济新闻综合自每经网（记者：肖世清赵景致）、21世纪经济报道、公开资料等

封面图片来源：摄图网_500899626

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