贷款审批不过什么原因，我要知道贷款审批的几个要素

大家好，我是大刘，大家在买房过程中，看上房子，心里顾及的就是买了房子交了钱要是贷不下款来怎么办？

很多客户遇到这样的问题就会问了我如果贷款不通过，首付定金能不能退呢？

这个问题咱先不说，如果真的贷款贷不下来，你肯定会受损失。

所以，我们买房前一定了解自身的实力，自己贷款的要求，今天大刘就给大家详细的说一下。

贷款审批几个关键要素。

第一，个人征信良好，没有逾期还款。

如果你没有一个良好的征信，银行肯定不会贷款给你的，这样是有风险的。

如果征信有呆账的直接拒绝贷款。

逾期次数多的也会拒绝贷款。

一般要求两年内不超过连三累四逾期记录。

征信上显示了你很多信息，包括贷款，信用贷，网上贷款，负债等等，谢谢都是要注意的。

第二，工作一定要稳定，收入流水一定是月供的两倍及以上，一般工作稳定，如教师，医生，事业单位这类审批会容易一些。

如果工资收入超过一万的要提供纳税证明。

如果不够可以增加共同还款人。

第三，关于首付来源问题，有很多人首付比较紧张是通过亲戚朋友借来的，首付来源不明确，银行也会判定有风险，因为这也算是你的负债，如果是父母啥的也没啥大问题。

去年银行对于首付款来源查的也比较紧，现在宽松了许多，甚至都不在乎这些了。

第四，没有负债，有负债收入存款可以覆盖。

尤其是一些做生意的，可能会在银行有些经营贷或是消费贷等，这样银行也会参考你的负债情况，如果你的负债可以用工资收入覆盖是没有问题的。

如果你的工资收入不能覆盖或是没有存款，基金，理财也不行的，银行会要求你出示结清证明，还清原来的贷款负债。

第五，如果你之前为他人做过担保，借款人没有还钱，或是跑路，你这个担保人就走问题可，这也是需要注意的，这样银行也不会审批贷款。

第六，从事高危职业的工作人员可能也会出现拒贷的因素，因为高危职业说不定会出现什么问题。

万一有什么问题，贷款就还不上了，银行就会有损失，判定风险。

第七，贷款人年龄的限制，根据贷款银行不同情况，有的最高可贷款70岁，女的65.也有的规定65-60。所以年龄大了，贷款也会有限制。

如果老人购买房屋，可子女接力，不过现在做接力贷的银行比较少，好多银行都已经停了，不是所有都不多，看银行。

关于银行贷款的关键因素我就想到了这么多，希望能帮助到大家。

如果大家有补充的可以在评论区留言谢谢。

最后记得多多点赞支持一下，以后我会把我想到购房的问题都写下来，帮助到更多的人。

再次感谢观看！！！！

银行为什么不给你贷款，如何提高按揭贷款通过率（住房篇）

想买房却又贷不出来款时可谓最着急的时候，那么银行对个人住房贷款资质、贷款额度又是如何评定的呢？下面作者将从个人住房按揭贷款的方式、公积金贷款如何操作、商业银行贷款对客户的考量标准、如何更好的通过贷款审批、如何节省贷款还款支出等方面详述，方便大家日后融资，告别急用钱买房却贷不出的困境。作品原创，字字根据作者自身经验手打，读者若觉得作者写的是干货，请点点关注给予作者更多的信心来帮助更多的人。

（一）可能会有人问，楼市热了这么多年谁还没买过房？可是偏偏有很多农村入城或者“刚需”购房者需要买房，他们很多不是一毕业家里就有钱等着给你买或者家里不缺钱的主，他们是靠自己双手在城市中努力拼搏攒够首付才有了购买人生第一套房资格的打拼者。下面我将分三种情况介绍个人住房按揭贷款怎么通过率高的问题：

（1）公积金贷款：毫无疑问公积金贷款是最划算的住房贷款方式，因为它较商业贷款和组合贷款的利率更低。在买房时，如果单位每月按时给你缴纳住房公积金且已满一年（不同省市期限规定也许不同），此时经过银行客户经理或者楼盘营销经理的测算，你的公积金能够覆盖每月还款额，那么在贷款额度（房产总价-首付）不超过可用公积金额度的情况下（不同省市公积金最高使用额度不同，例如单人30万、夫妻双方50万），你就可以使用纯公积金贷款来买房。

（2）组合贷款：假如你的贷款额度刚好超过可使用公积金额度10万，又想让公积金发挥作用，那么可以采用组合贷款的方式，既超过公积金使用额度的部分采用商业贷款模式，此时银行需要根据你的收入证明金额和银行流水的工资、经营额测算你的收入，倘若收入的50%（不同银行测算率不同，取中间数）能覆盖超出金额按等额本息或等额本金方式计算的每月还款额，且已存在各项贷款的每月还款额加上超出部分每月还款额与收入的比不超过70%（不同套数和银行测算率不同，取众数），征信没有“连三累六”，那么你完全可以使用组合贷款的方式。这种贷款方式的优点是公积金贷款的那部分按照公积金的利率计算每月还款额且使用公积金自动归还，超出公积金额度部分使用纯商业贷款的方式计算每月还款额且使用人民币自行归还。

（3）商业银行个人住房按揭贷款：如果您没有按月缴纳公积金或者不符合公积金方式购房，那么就只能像多数人一样采用个人住房按揭贷款的方式贷款，此时银行像组合贷款的超出部分一样给您测算还款能力，只要满足不超过50%、70%两个指标且征信问题不大都可以进行个人住房按揭贷款的办理。

重点提示：并非所有银行都能办理公积金贷款业务的，这需要涉及银行是否与住建局及公积金中心对接了相应系统，所以办理公积金贷款或者商业贷款前，最好问清楚贷款银行是否能办理公积金贷款，方便日后商业贷款转公积金贷款（假如政策允许）。

（二）商业银行是否能够通过你的个人住房按揭贷款除了上述两个指标外，根据你是有工作单位的还是搞公司经营或个体经营两类情况，还需根据征信、收入证明与银行流水、收入核算、资产证明等方面进行如下综合考量：

（1）征信问题。“连三累六”指连续三个月出现逾期，并且两年内总共有超过6次的逾期记录。如果你曾经存在贷款逾期记录已经“连三累六”，那么贷款被拒的可能性极大，有些银行在系统内审批会直接被拒转到人工复核。此时若客户经理想认为你的这些记录是无意为之，例如是孩子通过信用卡小额消费造成的且你并不知情，那么如果能在征信中逾期记录产生银行出具“非恶意逾期”证明并上传系统人工复核，那么尚有一些通过的可能性（不同银行尺度不同）。如果客户经理审核征信时发现数额较大且非恶意逾期，断定是你的收入能力不稳定或者道德存在问题，那么肯定无法通过；如果您名下有公司或者以个人身份注册的营业执照，那么需要证明是否已经未经营或者进行销户，如果公司或者个体正在经营，则需要复查名下公司或参股公司的征信，是否存在失信行为或者贷款记录。

（2）收入证明与银行流水是否匹配问题。除公务员、事业单位、银行、医院、教师、部分律师、会计师事务所等的正式员工作为银行一类客户可能不需要提供银行流水外，其他单位若你的收入证明填写金额及所盖公章与银行流水核算收入金额及显示代发企业不一致，那么银行工作人员需要通过各种途径核实并要求提供为何不一致的证明进行辅证，假如确实不一致是由于代发记账等问题，那么提供辅证后还可以通过；如果证明了收入证明就是乱填乱盖或银行流水造假，那么肯定会被拒。

（3）银行流水造假问题。部分经验丰富的银行客户经理或者授信评审岗可以根据银行流水的收入消费频率、地区、金额发现银行流水存在问题，此时会要求客户在银行工作人员陪同下再次打印流水以验证流水真实性，也可能会通过银行流水序列号通过打印流水的银行自助柜员机查询是否有该笔流水的打印记录，核定已打印流水时间和柜员机显示时间进行复核，例如中国工商银行就具备这项功能。倘若确实流水造假，那么肯定会被拒。

（4）个人财产证明问题。如果房贷客户能够提供自己名下的车辆大本、房产证、存款、基金等证明复印件，那么在系统评级中将大大增加客户评级的等级，更加方便你通过银行贷款审核。

（5）自己经营企业或个体的客户收入界定问题。客户经理需要将提供的银行流水生意进项额全部相加，结合整体行业利润率作进一步界定，而非自己收入证明填写多少就是多少，也非银行流水全部进项额简单相加后再进行平均。

（三）假如您的收入不够覆盖每月还款额且确实急需买房应该怎么办呢？作者替您支个招：

（1）增加共同还款人。您的父母是最佳的共同还款对象，增加了他们的收入之后，即使自己的收入与每月还款额要求有一定差距，也可以满足相应条件。

（2）增加首付金额。此处我不列举读者也该明白如何操作了，就是一个筹钱的问题，但千万不要让银行知道，否则首付资金不是自由是大概率会被拒贷的。

（3）选择贷款利率低的银行。一般一家开发商碍于银行贷款政策的不同不会只准入一家银行，各家银行因为优劣势不同却又都希望吸引客户，贷款利率也会不同，收入有差距的客户只需选择贷款利率低的银行就很大可能解决自己收入偿债比的问题。

（四）看到这里，相信很多读者已经对银行和公积金中心如何通过你的住房贷款申请有了概念与轮廓，那么已经做了商业贷款的人如何降低房贷利息呢？作者也为读者总结了如下方法（以下方式需结合贷款银行或公积金中心的地方政策进行采用）：

（1）商业贷款转公积金贷款。

1.需要满足的条件：一是商业贷款还款期满一年且无逾期。二是要注意贷款银行是否能办理公积金贷款业务。并不是所有银行都能办理公积金贷款业务的，更不要说商贷转公积金贷了。

2.审视自己的还款情况后综合决定是否转贷。如果你的商业贷款已经采用等额本息还款方式还了很多年，此时已经将利息还了多数，剩下的本金更多，那么此时转贷并不划算。而如果商业贷款处于还款前期，比如还款总进度的30%以内越短越好，这时候转公积金贷款较为划算。

重点提示（五颗星）：等额本息与等额本金还款方式并不相同，等额本息还款到最后一期的本息和远多于等额本金；等额本息每月还款金额一样且第一期一定小于等额本金还款方式；等额本金自第一期开始每月还款金额逐步下降但每月差额不大；等额本息还款方式更适合工资收入不高的人群；等额本息还款方式前期每月还款额中利息占多数，本金占少数。至于具体金额的测算，你可以使用任何一家银行的手机银行搜索存贷款计算器进行测算。

（2）等额本息转等额本金。上面已经叙述了两者之间的差别，读者可以根据自身情况拿存贷款计算器进行详细核算并结合贷款银行政策进行选择。

（3）改变还款周期。顾名思义，原本贷款期限30年改为了贷款期限20年，假如你的收入偿债比仍符合银行要求，那么贷款期限减少绝对能让总本息和减少。

（4）提前部分还款。占用银行的资金少了，那么减少的本金自然不需要再偿还利息了。

看到这里，相信读者基本已经对房贷的相关知识“门清”了，原创不易，字字根据作者经验手打，希望读者们能够给作者点点关注。作者主页有更多介绍银行相关知识的文章等待您的阅读。如果您觉得作者详述的东西对您或身边亲朋好友有所帮助，欢迎积极分享和转发，有任何见解欢迎您留言评论，作者会一一进行回复。

商品房买卖合同签了，首付款也交了，但贷款办不下来怎么办？

【案情简介】

老百姓购房大多是为了满足自己的居住需求，而贷款购房是大多数家庭的选择，但不管是公积金贷款还是商业贷款都需要满足一定的条件。对于购房者来讲，商品房买卖合同签了，首付款也交了，但贷款却突然办不下来是一件让人非常苦恼的事情。最近，家住北京市海淀区的亓女士就遇到了公积金贷款办不下来的难题。事情是这样的，亓女士从北京某房地产开发商处购买了北京某地的一处房产，双方按照正常流程签署了商品房买卖合同，并且亓女士按照合同约定交付了房屋总价35%的首付款，剩余房款双方约定由亓女士以贷款的方式支付。但亓女士在办理公积金贷款的过程中发现无法正常办理批贷，因为贷款办不下来，与开发商多次沟通也无疾而终，首付款也一直在开发商手中，万般无奈，亓女士准备通过法律途径来维护自己的合法权益。

经过多方打听，亓女士了解到北京京云律师事务所专门办理房产案件，经验丰富，有很多胜诉案例。于是，亓女士来到了北京京云律师师事务所，京云律师热情接待了亓女士，在认真的听取亓女士案情后，京云律师从专业角度给予了亓女士建议，包括目前的解决方案以及选择什么样的解决方案对亓女士最有利。亓女士在听取京云律师的建议后，将案件委托给了京云律师处理。

【办案过程】

1.京云律师积极调查取证，帮助当事人维护合法权益

接案之后，京云律师立即组成专案律师团队负责亓女士的案件，经过京云律师调取相关信息发现，北京住房公积金管理中心因在业务审核过程中发现开发商存在大量涉诉纠纷和信用不良情形。于是该中心自2018年起暂停受理涉及开发商作为担保人的贷款业务。因此，亓女士不能办理公积金贷款属于开发商的过错，应当由开发商承担责任。

2.京云律师帮助当事人合理提起诉求，精准维权

京云律师在调取证据的基础上分析案件情况，帮助当事人向人民法院提出以下诉讼请求：（1）请求法院判令解除双方签订的《商品房认购书》及《北京市商品房现房买卖合同》；（2）请求判令开发商退还购房款，并按照银行同期贷款利率支付利息损失至实际付清之日止；（3）案件受理费由开发商承担。因为是开发商的过错，所以京云律师从以上三个方面提出了诉讼请求。

因合同目的不能实现，解除商品房买卖合同后，开发商便丧失了占有我方当事人首付购房款的依据；基于合理现实情况，要求开发商返还已支付的购房款，并且支付利息损失，帮助我方当事人挽回财产损失；因开发商过错导致我方无法办理贷款，所以案件受理费用理应由过错方承担，帮助我方当事人减轻维权成本。

（此处已添加小程序，请到今日头条客户端查看）3.因开发商原因贷款办不下来，法院是怎么判的？

法院认为，商品房买卖合同是对认购书的确认，因此应当以商品房买卖合同确认双方的权利义务，商品房买卖合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效。合同成立后，缔约双方均应依法履行各自的权利义务。原告方已经按照合同约定支付了首付购房款，但因被告方的担保资质问题，公积金中心停止针对开发商项目的贷款审批，导致原告方无法办理公积金贷款，不能支付剩余购房款，被告方对于原告方无法办理贷款负有不可推卸的责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房贷款合同并导致商品房买卖合同无法继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。据此，原告要求解除合同的诉求，本院予以支持，合同解除后被告便丧失了占有原告首付购房款的依据，应当向原告支付相应的利息损失。

综上，法院判决如下：（一）解除原告和被告签订的《商品房认购书》和《北京市商品房现房买卖合同》；（二）被告于判决生效后退还原告已经支付的购房款，并支付利息损失。（三）案件受理费由被告承担。

至此，京云律师代理的亓女士的商品房销售合同纠纷案件顺利落下帷幕，我方提出的诉讼请求全部得到法院的支持，案件大获全胜。

【京云律师评析】

京云律师提醒各位购房者，购房之前一定要仔细了解购房风险和开发商的资质。如果遇到贷款办不下来的问题也不要自暴自弃，可以寻找专业的房产律师咨询。如果是因为买受人的原因未能办理贷款，此时，开发商可以请求解除商品房买卖合同，并请求买受人赔偿损失，如果是因为开发商的原因未能办理贷款，同样，买受人也可以请求解除商品房买卖合同，并请求开发商赔偿损失。如果办不下贷款既不是买受人的原因，也不属于开发商的原因，买受人可以请求解除商品房买卖合同，开发商应当将收受的购房款本金即利息或者定金返还买受人。

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