2022最新汇总！房产证抵押贷款流程细则，都列在这儿了

新购房者越来越多，银行的房产证抵押贷款业务也越来越应接不暇，总有贷款申请等待审核。对于个人来说，这就意味着，个人递交材料后等待审批放款的时间可能会更长。

因此，做足预案，事先掌握房产证抵押贷款的全套流程就相当有必要。

我们整理出了2022年，最新的个人房产证抵押贷款所需的材料以及具体流程：

所需材料：

1、现房：房产证、原购房协议原件及复印件

期房：购房预售合同、与银行签订的购房借款合同、购房预交款收据复印件同时验证原件

多人所有房产：房屋所有人及共有权人同意抵押的公证书及贷款用途证明（共权人中有未成年的需提供出生证明）

2、户口本（贷款人必须有所在地的户籍）

3、结婚证（单身人士需找辖区派出所开具未婚证明）

4、加盖单位公章的个人收入证明（银行风控审核有无偿还能力）

具体流程（现房、期房）：

现房：

1、联系房产评估机构对所抵押的房产进行评估，取得评估机构所出具的《房产评估报告》；

2、借款人夫妻双方（已婚情况）至银行递交材料，并签订房产抵押合同；

3、材料审核无异议，借款人与银行签订借款合同；

4、银行审核，通过后放款

5、借款偿还完毕后，开具结清证明，取回房产证

期房：

1、省去评估环节，借款人夫妇直接至银行递交购房预售合同等材料（见上），签订房产抵押合同；

2、确认借款意向，与银行签订借款合同

3、银行审批通过后放款

4、期房交付，借款人拿到房产证后交予银行

5、借款偿还完毕后，开具证明取回房产证。

聚融小编提示，现房进行房产证抵押贷款时，在房产评估环节可能存在不确定性，评估机构或银行会根据政策、城市规划等因素综合考量，以此决定最终评估价格。

此外，银行的贷款政策往往会有所调整，房产证抵押贷款产品也会有所差异。因此在进行贷款前，除了准备好必要的材料，还需要对个人的资金需求有一个细致的规划。

千人千面，需求各异，只有适合自己的方案，才能在资产管理的过程中事半功倍。

购房技巧：全款（垫资）抵押解读

拼命工作几年，攒了一定的积蓄，将将够得着的时候，房价就给你来一波跳涨，之后就是又一个3-5年的轮回，周而复始。

房价就是奔跑的“驴”前面挂着的“萝卜”，驴跑着跑着生产力就来了，GDP也跟上了，社会就发展起来了，绝大部分人是逃不开这个宿命的。

只有一小部分人，他们早早看破背后的规律，具备执行力、抗压能力、低调、沉稳、智慧，做到知行合一，最终成为那个挂“萝卜”的人。

买房而言，努力工作，靠自己勤勤恳恳=老破小，掏空3代人6个钱包=改善次新，再往上基本就看命了。

做加法，还是乘法？

①进1步/退0.5步，对应为：工资积蓄/房价的上涨及通胀（大部分人）

②进3步/退1步，对应为：投入杠杆/利息支出（小众）

如果用滚雪球的思路看待上述的①和②，第一轮的差距其实不大，但如果第二轮、第三轮，你会发现差距将以几何倍增长！

我们从不提倡高风险高收益，欲望无限，物极必反。现金流决定杠杆率，学会合理利用杠杆是每个人财富之路的必修课。

近几年受疫情影响，水涨船高，贷款政策对中小微企业持续放水，而经营贷不论在额度和利率以及灵活性等方面，已完全碾压房贷按揭，因此很多人选择了全款垫资买房，再抵押归还垫资的方案。下文详述两个案例：

案例一：1变2

AB夫妻，均为知名互联网公司中层管理，家庭年收入80w，典型中产，上海持有一套800w房产/250w按揭，上海户口，有房票，名下有壳公司，手上50w现金。

诉求：新购一套学区房，收入的70%能覆盖月供

方案：提前准备公司，老资产二押300w+垫资450w+手上50w现金=全款购入第二套780w房产→新产证抵押500w归还垫资

结论：新增一套780w房产，同时新增了800w的负债，综合利率为年化4.5%，先息后本，月供支出大约新增3w，算上老产证原有的250w按揭，年还款总计支出大约在50w左右，80w的家庭年收入足以覆盖且有盈余，属于中低风险杠杆。

案例二：全款垫资，替代首房首贷

AB夫妻，A公务员，B民企一般职工，家庭年收入30w，上海无房，有购房资格，没有公司，手上100w现金。

诉求：入一套上车盘，但不想用首房首贷

方案：提前规划公司，100w现金+200w垫资=全款购入300w房产→新产证抵押200w归还垫资，另配了50w随借随还的信用贷款，用于支付税费以及后续资金储备。

结论：新增一套300w房产，新增200w负债，利率为年化4.25%，先息后本，月供支出大约7000元，相比收入属于低风险杠杆。未使用房贷，这样之后置换改善仍算首房首贷。

总结一下吧，近期各个城市购房政策开始松动，首套房贷利率也是刚刚下调20（相当于打了96折…），但一线城市仍未有大动作，以上海地区为例，主要掣肘的仍在于房贷的“三价取低”导致按揭可贷额度普遍不够，全款（垫资）抵押的优势得以显现，额度充足、利率低且不占用首房首贷；

相对劣势存在于不能使用公积金，且稳定性没有房贷30年那么长，需要有转贷思维（目前经营贷最长10年不归本，产品升级——超长年限10年不归本，利率降至4.1%）。

全款买房再抵押真的划算吗？都有哪些风险？

如果你在思考这个问题，说明你肯定身处一线城市，在限制按揭贷款成数的大背景下，很多购房者开始另辟蹊径，放弃按揭贷款转而选择全款买房再做抵押贷款，这么操作的目的是什么呢？又有哪些风险呢？

要弄清楚这个问题，咱们必须要进入一个具体的场景，现在请你设想你正身处北京，怀揣着500万现金，名下没有房产，也没有按揭贷款记录，现在打算去购买1000万的房子，卖方名下有多套住宅，房子原值（原过户价）为467万，能买到吗？

你可能会说当然可以，因为按照北京按揭贷款政策，首次购买非普通住宅（成交价468万以上属于非普通住宅）最高可以贷房子评估值的6成，将网签价打到1000万，最高贷6成也就是600万，首付500万完全够啊。

好，咱们先来算算交易中的税费，北京市是最早实行三价合一的一线城市，即网签价=评估价=纳税申报价，如果想贷到600万，那递交给银行的房屋评估价须达1000万，那也意味着必须要按照1000万的网签价去纳税，在北京购买首套非普通住宅的契税为网签价的1.5%即15万，增值税为房屋网签价全额的5.6%即56万，个税近似为差额的20%（本次网签价-上次网签价-上次交易的税费及装修补偿款）即106万，这次交易的总税费就得177万！首付500万根本不够！注意啊，这里的买方是首套贷款能贷6成，如果二套只能贷评估值的2成，就更不够了。

但是如果是全款买入再抵押，则可以按照最低的网签价过户，将网签价定为467万，这样一来契税仅为网签价的1%（468万以内为普通住宅契税为1%）即4.67万，增值税和个税分别近似为此次网签价与上次网签价差额的5.6%和20%，均为0。如此一来整个交易环节的税费仅4.67万，两种方式下税费差了170多万！

可能你又想说，那我可以避开那些原值低税费高的房子，直接挑选原值高或者满五唯一的房源呀？（房子过户时间满五年且为卖方名下唯一住宅免征个税和增值税），确实可以，多数人也只能这样选择，但是这样的房源一来比较少，二来特别抢手，卖方的心理价位就比较高，很难议价。而且即使是这样满五唯一或者原值高的房源，卖方也更愿意选择全款的客户，这样能在过户后更快拿到钱，因此全款能和业主争取到更多的议价空间。

如果选择全款买入再抵押，做的是什么类型的贷款呢？相比按揭贷款有哪些不同呢？

过户后再抵押办理的就不再是个人住房按揭贷款了，而是属于个人经营性抵押贷款，因此需要借款人持有公司股份或者担任公司法定代表人，并向银行出具经营性材料，比如营业执照，公司章程，采购合同，这里的采购合同其实就是贷款的用途说明合同，意思就是你现在需要采购一批设备或者购买某种服务，因此向银行申请贷款来支付上游公司的货款。相比如按揭贷款，抵押经营贷利率更低，额度更高，一般年利率3.45%-3.8%，能贷房子市值的7成，贷款期限最长二十年。

听起来确实不错，但是您肯定有个疑虑，如果名下确实有经营的公司当然没问题，因为我完全有权利先把自己公司的钱拿出来买房，等到公司经营需要用款时再拿着房子去银行做抵押贷款。但是如果名下没有公司，手上也没有足够的钱全款买房，这种方式还行的通吗？

事实上很多选择全款买再抵押的都是没有公司的上班族，自己凑不齐全款就找朋友或者垫资公司借款，没有公司就买个公司，过户后也顺利的办理了银行贷款。可是这毕竟是将经营性贷款变相的流入了房市了，有什么风险呢？如果操作不当，你可能会被银行要求提前结清贷款！银监会有权利调取不动产登记中心的过户数据，如果抽查到产权人在过户前后的半年内办理过经营性贷款，银监会则要求发放贷款的银行向借款人索要自有资金购房的证明，如果到时候你无法提供，就只能提前一次性还清贷款了。

好了总结一下,全款买房再抵押相比如按揭贷款确有五大优势：

1.贷款成数更高，最高7成

2.抵押贷利率更低，年利率3.35%-3.8%

3.交易时产生的税费更低，可以按照最低的网签价缴税过户

4.更好议价，全款的付款方式更受卖家青睐

5.可挑选的房源更多，不满二，不满五，不唯一，皆可选

但是，如果操作不当可能会被银行要求提前还款！

好了，就说这么多，更多贷款问题欢迎给我留言，点个关注呗！拜了个拜！