房贷期限，越长越好吗？

近日，“专家建议还房贷时间延长至40年”的话题登上热搜。目前，商业银行个人住房贷款的期限最长可至30年。

一边是“要不要提前还房贷”的困惑，一边是“房贷期限有无必要延长至40年以降低月供压力”的争论。房贷期限越长越好吗？提前还房贷，是好的选择吗？未来应从哪些方面合理降低购房者成本？一起来看本期快问快答↓↓↓

问：房贷期限越长越好吗？

答：房贷期限并非越长越好。延长房贷期限是把“双刃剑”，看似月供减少了，但利息总额却增加了。假设购房者贷款100万元、30年期限、等额本息还款方式、首套房执行4.3％利率水平，其所需偿还的利息总额已高达78.15万元。若将贷款期限延长至40年，利息总额甚至会超过贷款本金。对于固定收入群体来说，在通货膨胀因素的影响下，他们的货币收入往往滞后于价格水平、生活费用的上涨，房贷期限越长，所需支付的实际成本越高。

房贷期限的长短还关系着风险防控。通常来说，贷款的期限越长，其信贷风险越高。随着时间的推移，借款人出现违约的概率会增加，比如经济收入、身体状况、家庭结构等发生变化。因此，在实际操作中，出于风险防控考量，部分商业银行要求贷款期限与贷款人年龄相加不超过70；并且，若将房贷期限延长至40年，很容易出现“退休了还在还贷款”情况。

问：提前还房贷，是好的选择吗？

答：这个问题因人而异，涉及到未来的通胀问题，以及借款人个人的投资渠道、个人收入类型等。要结合个人收入结构、个人职业规划、对经济指标走向的研判等各种因素，审慎做出更适合自己的选择。

要回答是否应该提前还房贷，不能依靠“给银行打工”这种简单思维，而是根据经济学原理进行理性分析和科学研判，比较名义利率、实际利率，分析不同时期、相同数量人民币的购买力，以及个人收入随着时间推移如何变化。

名义利率和实际利率是什么？很长时期内，不论是个人住房贷款还是企业经营性贷款，所执行的利率均为名义利率。而实际利率是根据通货膨胀矫正的利率，即实际利率等于名义利率减去通货膨胀率。假设贷款的名义利率为10％，通货膨胀率为4％，实际利率就是6％，通货紧缩则反之。但是要注意的是，通货膨胀不利于固定收入群体，但对于变动收入群体来说，他们的货币收入通常会走在价格水平、生活费用上涨之前。因此，如果未来的收入将逐年增加、且增幅较大，不提前还款或许是一个更好的选择，而固定收入群体则反之。

来源/经济日报（记者/郭子源策划/高珊珊）

房贷能贷到多大年龄？如果在60岁时申请房贷，能贷到90岁吗？

由于房价相比大部分人的收入高出很多，所以很多人只有靠贷款才能买得起房。而且贷款的时间还不能太短，不然最后就算贷到了款，最后可能也可能无力还贷。不过，从银行贷款买房，也不是想贷多久就能贷多久的。

房贷能最高能贷到多少岁？在房地产陷入低迷之下，房子变得难卖了是一个不争的事实。为此，不少地方都出台了一些刺激大家去买房的政策，并且房贷利率也下跌了不少。

有专家觉得这样还不够，认为应该把房贷的最长期限延长至40年，以减轻还贷的压力，减少大家贷款买房的后顾之忧。如果房贷最长真能贷40年，那岂不是一个50岁的人在申请贷款买房时，就可以贷到90岁了？

然而，建议归建议，实际上的房贷是不可能贷40年的，而且正常来说也不能贷到90岁。

按照规定，银行贷款的最长期限为30年，但也不是所有的人都能贷30年。

正常来说，一个人在达到退休年龄之后，收入会下降，还贷能力会减弱，银行在发放房贷时肯定也会考虑到这一点。

所以，除了在贷款时间上的限制之外，银行对于申请房贷的人在年龄上也做了限制，即还款期限最高不能超过70岁。

而且，这个最高还款期限不超过70岁并非就是固定的。比如有银行就规定，房贷的期限与贷款人的年龄之和不能超过65岁，也就相当于房贷的最多只能贷到65岁了。

另外，不同的银行对贷款人的年龄限制可能都会有所不同。但不管怎样，没有哪家银行的房贷是可以贷到90岁的。

其实不用多说就知道，房贷能贷到90岁这种事，正常来说明显是不可能的。

首先，一个人能不能活到90岁都是一个问题。如果银行真打算发放这样的贷款，那就不仅得要审查贷款的人资产和收入情况了，还得评估其健康稳定，看有没有可能活得到90岁，这几乎是一件不可能完成的事。

其次，就算银行愿意发放这样的贷款，大部分的人恐怕也不愿意贷，除非是退休之后有较高的退休工资以及那些压根就没考虑怎么还贷的人，不然退休之后怎么养老都是一个问题，哪还有多余的钱拿去还房贷？

当然，话也不能说死，虽然正常来说房贷贷到90岁没有可能，但也有一种特殊的情况，那就是接力贷。

接力贷就是一种打破了贷款人年龄限制的一种房贷。假如一个人申请的贷款期限超过了银行规定的年龄限制，就可以增加一个共同借款人来满足贷款人的年龄要求，共同贷款人一般为主贷款人的子女。

如果主贷款人年老后无力还贷，剩余的贷款就将由共同贷款人偿还，正是所谓父债子还、子债孙还，世世代代都给银行打工。

虽然接力贷早已经不禁止了，但在房地产低迷下，为了鼓励大家买房，这种贷款又在一些地方出现了。

要是用接力贷，房贷贷到90岁也就并非没有可能了，只要能活那么长。

房贷年限延长至40年？按揭人士称意义不大，利息已超过本金

房贷年限是不是越长越好？

近日，“专家建议还房贷时间延长至40年”的话题登上热搜，目前，房屋按揭的贷款年限最长为30年，市面上大部分房贷计算器也只支持最高30年贷款期限计算。

那么，在30年和40年等不同贷款期限下，房屋按揭的本息会呈现出哪些变化？

根据最新一期LPR（贷款市场报价利率）报价，以5年期以上LPR4.3%作为房贷利率来计算，100万元商业贷款，贷款期限为30年，按照等额本息来计算，总支付利息为781537.19元，还款总额为1781537.19元，每个月还款4948.71元。

如果按照40年的贷款期限来计算，依旧是等额本息，总支付利息为1096583.00元，还款总额为2096583.00元，每个月还款4367.88元，也就是说，虽然贷款年限增加了10年，但总支付利息也在增加，增加了315045.81元，而每个月的还款金额仅仅是减少了580.83元。

而且，与30年贷款相比，40年贷款的总支付利息已经超过了原本100万元的贷款本金。

“贷款年限从30年延长到40年，应该说初衷是希望减轻月供压力，这个效果肯定是有的。但是在实操中，会出现很多问题。”大源按揭总经理郑大源在接受第一财经记者采访时说。

首先是年龄问题。即便是一位24岁大学本科刚毕业的学生买房，申请40年贷款，在40年之后，他也已经64岁了，到了退休年龄。

“这几乎可以说，人的一辈子都在还房贷。”郑大源说。

其次，借款年限太长，也会因为借款人及其家庭的工作、生活变化，给还款带来风险，导致金融风险可能会大幅提高。

“在过去的房贷历史中，很多借款人都希望申请较长的年限，但是，对于30年的贷款年限基本上是可以接受的，实操中，很多人借款5~8年都会陆续提前还款、结清，可能是由于收入增加，不想继续支付利息；也有可能是房子卖掉需要提前结清；也有的是因为房价升值想要结清后重新申请一笔贷款。因此，借款年限提升到40年的实质意义不大。”郑大源说。

最后是利息的问题，郑大源说，在当前房贷利率几乎是史上最低的时候，40年的按揭利息都已超过本金，如果未来利率走高，无疑会增加借款人的还款利息，加大还款压力。

“如果要降低借款人的负担，方法很多，比如进一步降低5年期以上LPR，也可以考虑允许借款人先息后本，这样可以更有效地降低借款人在前几年收入较低情况下的还款压力，也不会过大增加金融风险。”他说。

今年6月，温州市住建局官方微信公众号“温州住建”曾发布消息称，温州市住建局联合华夏银行温州分行发布了一款名为“安居贷”的创新型住房消费金融服务产品。

据介绍，华夏“安居贷”面向贷款期限在10年（含）以上的首套住房按揭客户，对“等额本金、等额本息”两种传统个人购房按揭贷款还款方式进行创新，核心是推出“灵活还、自由还”。申请“安居贷”的居民可选择“先息后本”或“少量本金加利息”等灵活还款方式，灵活还款方式最长可达3年，第四年开始分期还本付息，以减轻购房前期还贷压力，满足刚需购房需求。