买房贷款有3种方式 究竟哪种最省钱最适合你

买房贷款，常见的贷款方式有：公积金贷款、商业贷款和组合贷款。但这些贷款方式的利弊，你都了解吗？在这3种方式中，使用公积金贷款当然是最省钱的，但由于受到贷款额度的限制，购房者往往要支付较高的首付，加大了买房的成本；组合贷款大家比较能接受，但实际的操作流程又较其它两种方式更复杂；商业贷款办理的效率高，简单方便，但利率又太高。

买房贷款，究竟该怎么选择贷款方式呢？

一、住房公积金贷款

公积金贷款流程图：

优势：

1、贷款利率低，产生的总利息少。

2、还款方式比较灵活，借款后如提前还款，可以选择部分或全部，不需要预约；部分还款后可以选择缩短还款年限、还款额不变，还款年限不变、还款额减少，延长还款年限、还款额增加等还款方式；还可以选择用住房公积金逐月还贷和在一次还清时用住房公积金冲贷。

3、二手房对房龄限制较少，可以不受开发商银行帐户的限制，让借款人自由选择还款银行。

劣势：

1、贷款上限额度比较低，如果一定要使用公积金贷款，很多时候意味着你要多缴纳首付。

2、在家庭公积金贷款未结清的情况下，不能使用公积金贷款买二套房。

3、办理流程复杂，放款速度慢，通常需要1.5-2个月的时间，很多楼盘拒绝使用公积金贷款。

二、商业贷款

商业贷款流程图：

优势：

1、贷款额度高，可贷款年限长，一般为30年。

2、还款方式多样，例如等额本金、双周供等等。

3、放款速度快，程序简单，从银行面签到贷款审批一般周期在2周。

4、收入稳定、信用良好的人，基本上都可以申请到商业贷款，而不需要像公积金贷款那样，在贷款前需连续足额缴纳一定的期限。

劣势：

1、“认房又认贷”，即只要有过贷款记录，名下无房也被视为二套房。

2、对于第三套房不予贷款。

3、商业贷款的还款利率较公积金贷款高。

三、组合贷款

组合贷款是指，办理住房贷款时，同时使用公积金贷款和商业贷款。商业性住房贷款部分按照商业贷款利率执行，公积金贷款部分按照个人住房公积金贷款利率执行。

组合贷款流程图：

优势：

贷款利率较为适中并且贷款金额较大。

劣势：

1、办理组合贷款，需同时符合公积金贷款和商业贷款的申请要求，借款人需要办理一次公积金贷款，再办理一次商贷，准备材料较多，手续也比较繁琐，需要2至3个月的时间完成。

2、借款人申请组合贷款后，商业贷款的部分会在央行个人征信系统中留档，假设购房者想再次买房，将算作二套房。如果直接使用公积金贷款买房，只要借款人将首套房的贷款还清了，再次申请公积金贷款买房，仍按首套房的标准放贷。

四、不同的贷款方式，能省多少？

总价150万的房屋，首付50万，贷款100万，采用不同的方式，贷款的利息、月供也不一样。

五、选择贷款方式时遵循三原则

1、如果购房者想要获得较低的贷款利率，支付较低的利息，尽量选择利率低的公积金贷款。

2、如果购房者选择了组合贷款，要做到公积金贷款尽可能多，商业贷款尽可能少。因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优惠，可以节省更多利息。

3、首期付款的宽松原则。首期付款不能把手头的现金用完，以免因为贷款批不下来，影响房屋款项的缴纳，不过这也需要和个人承受能力相结合。

每种贷款都有自己的特点，买房贷款前，购房者需要对自己的资产情况、家庭现有经济实力（经济实力包括存款和可变现资产两大部分）作综合评估，需要对家庭未来的收入及支出作合理的预期；要注意自己的还款能力，这是决定可贷款额度的重要依据。

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学会4个贷款买房技巧 竟然能省这么多钱

买房是要咬咬牙一次性付清还是要贷款购买呢？贷款买房最大的好处就是把你从无产阶级变成有产阶级，从无房户变为有房户。那么，怎样贷款买房才最划算呢？

贷款买房有哪些好处？

1、前期投入少

贷款买房可以说是为资金不足的人提供了很好的便利，想要贷款买房，需要准备一部分首付，然后具备一定的还款能力即可。这样来看，贷款买房是不是比一次性付全款划算呢？

2、低利率，资金灵活

现在贷款买房，利率已经从去年同期的5.65%降至4.9%。也就是说，100万元、30年的等额本息贷款可以一下子节约10万元。另外，购房者可以把资金用于其它投资项目，获得的收益也是非常可观的。

3、购房风险小

贷款买房，银行对房贷的审查十分严格，也就是说，银行会对你贷款买房的房子进行考察，通过考察的房子一般也不会出什么问题，这样就可以保证购房者的资金安全。

了解了以上贷款买房的优势后，我们再来看看贷款买房的实用技巧。

1.房贷跳槽

房贷跳槽就是“转按揭”，是指由新贷款银行帮助客户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款。如果目前所在的银行不能给你房贷利率优惠的话，就完全可以房贷跳槽，寻找最实惠的银行。

2.公积金转账还贷

在申请购房组合贷款时，一方面应当尽量用足公积金贷款，并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，最大程度地降低每月公积金的还款额；最大程度地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能的提高每月商业贷款的还款额。

这样一来，月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，这样节省的利息就很可观。

3.双周供省利息

尽管每个月仍然偿还同样数额的房贷，但是由于“双周供”缩短了还款周期，比原来按月还款的还款频率高一些，由此产生的便是贷款的本金减少得更快，也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息，将远远小于按月还款时归还的贷款利息，本金减少速度加快。因此，还款的周期被缩短，同时也节省了借款人的总支出。

这样做的不足之处是，贷款人每月向银行还款的日期就将不断提前，一年下来就要多还一个月的贷款，会增加每个月资金不宽裕的贷款人的压力。因此对于工作稳定，收入稳定的人，选择双周供还是很合适的。

4.提前还贷缩短期限

需要明确的是，并不是所有的提前还贷都能省钱。比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义就不大。

另外，购房者如果选择部分提前还贷，那么剩下的贷款应该选择缩短贷款期限而不是减少每月的还款额。因为，银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的，因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。

怎么贷款最划算怎么还款最省钱？

半年前，夏女士花了185万元在融创文旅城买了一套房子，当时付了20%的首付款，同时向富滇银行贷款147万元，期限20年。贷款专员帮她计算了一下，每月需要还款9819.48元。到了今年3月，夏女士想提前还款，银行查阅了资料说可以，因为她已经还款超过6个月。在办理提前还款手续时，夏女士傻眼了，这6个月，她差不多还款6万元，其中竟然只有1.9万元是本金，她还需要向银行还款145万多元，敢情2/3的钱都是还给银行的利息。

记者采访发现，与夏女士一样不明白还款规则的“贷款小白”还有很多，大部分人只知道贷了多少钱，至于最终会还多少钱，心里是没数的。随着房价的不断增长，要一次性付清房款对于很多家庭来说是比较困难的，所以大部分人买房时都会选择贷款。那么，买房贷款怎样最划算？又怎样还款最省钱？

尽量采用公积金贷款

根据我国相关法律中的规定，使用住房公积金不仅仅限于购房，在租房、修建房屋等情况下，只要满足了规定的条件，都可以申请提取住房公积金来使用。而在购房的时候，如果购房者资金不足需要按揭贷款，可以用自己的公积金来申请。

目前，昆明公积金的贷款条件要求，贷款人必须连续足额缴存满12个月，在昆明有公积金或昆明户口、在云南州市有公积金；男方贷款年限不超过60周岁，女方不超过55周岁；首套首付比例20%，二套首付50%；首套利率3.25%，二套3.575%；单人贷款额度30万，夫妻双方50万。

再来看看住房商业贷款政策。由于受疫情影响，央行放水降息，以3月7日为例，昆明首套房贷利率为5.25%左右（LPR4.75%+0.5%（50BP)=5.25%），二套房贷利率5.6%左右（LPR4.75%+0.85%(85BP)=5.59%）。相比春节之前（2月20日之前）有所下降，首套由5.6%降至5.25%。目前，首套的首付比例各大银行基本上是22%起，其中不排除受个人资质即征信记录、工作单位、收入流水等的影响；二套首付45%。住房商业贷款只认贷，不认房，如果有1套在贷，且未结清，算二套。这个时候，第三套住房贷款就会停贷。

我们还是以夏女士购买的房子为例，来计算一下公积金贷款和商业贷款的差别。

假设这套总价185万元的房子为首套房，按照公积金贷款的要求，首付20%，即37万元，需要贷款148万元，20年，利率3.25%。把这组数据输入2020房贷计算器，可以得出每月等额还款的金额为8394.50元，20年需要支付利息为534679.34元，本息合计2014679.34元。

如果采用商业贷款，首付22%，即40万元，需要贷款145万元，20年，利率5.25%，房贷计算器显示每月等额还款9770.74元，20年利息总额894977.70元，本息合计2344977.70元。

也就是说，使用公积金贷款首先首付比商业贷款少3万元，每月还贷少1376元，利息合计就更明晰了，少了36万多元。

不过，公积金贷款有限制，前面我们已经说了，单人贷款额度30万，夫妻双方50万。对于目前昆明的房价行情来说，显然是不够的。这个时候，可以采取公积金与商业贷款组合贷款的方式，总的算下来也比单纯商业贷款划算。值得一提的是，有的开发商的楼盘不支持公积金贷款，如果不巧被你遇到，就只有硬着头皮商贷了。

等额本金还款最省钱

目前，还房贷的方式主要有两种。第一种是等额本金还款。采用这种方式还款，借款人在开始还贷时，每月负担会较大，随着还款时间的推移，还款负担会逐渐减轻，总的利息支出也会相对低；第二种方式是等额本息还款。每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减，借款人每月月供不变。

还是以夏女士147万元的商业贷款为例，贷款期限20年。如果采用等额本金还款方式，每月还款12556.25元，总共支付利息为774965.63元；如采用等额本息的还款方式，每月还款9905.51元，但总利息为907322.22元，比第一种方式多支出利息约13.2万元。比较之下，选择等额本金还款方式比较划算。

多首付，高月供，如何选？

在隆盛府销售中心，记者遇到一对80后小夫妻，两人在最终的付款方式上意见不统一。在小高看来，老公是做生意的，收入并不稳定，有钱的时候最好首付多付一点，月供压力不会太大。而她老公却认为，首付3成就可以了，钱拿在手上，就有主动权。以后如果要用钱，再找银行借钱成本可要高多了。

富滇银行理财顾问小李告诉记者，一般来说，如果没有很好的投资方式，把手头的钱全部用作首付，月供低一点无可厚非。只不过，这样手头就没钱了。从利率的角度来分析，假如房子成交是100万元，可以贷款70万元，而实际只用贷款50万元就够了。这笔余钱如果存银行，5年的定期利率是4%，公积金贷款利率是3.25%，就是说，如果把余钱存定期，采用公积金贷款，一年利率还可以赚0.75%；商业贷款利率5.25％，当然定期存款利率就不够支付商业贷款成本了，但如果有其他渠道的投资回报，还是可以考虑的。并且利率也是变化的，加上通货膨胀等因素，余钱在手上短期内还可以发挥更大的效益。

温馨

提示

贷款买房流程

1.提交贷款申请

当你签好了房屋买卖合同后，就可以向银行申办商业贷款了。无论是一手房贷还是二手房贷，都需要将银行认可的齐全材料递交给银行审核，这是商业贷款流程中最重要的一步。

2.银行受理调查

银行收到贷款申请人的申请材料后，就会对其材料进行审核，商业贷款一般审核时间是15个工作日，最长不超过1个月。在银行受理调查期间，会根据情况要求贷款申请人补充一些资料，因此，这段时间贷款申请人需与银行保持联络。

3.银行核实审批

贷款银行会针对几方面进行核实：房屋的情况、借款人的资质信用情况等，这是商业贷款流程中比较重要的环节。如果贷款申请人的信用不良，会直接导致贷款申请的失败，因此生活中积累良好的个人信用是很重要的。

4.双方办理相关手续

银行通知贷款申请人，贷款审批通过后需要在该银行开户，领借记卡并签订贷款合同。同时，办理抵押、保证、质押和保险等有关担保手续。在签订贷款合同、办理担保手续的时候一定要详细了解合同中的细则，明确自己的权利和义务，以免发生不必要的误会。

5.银行发放贷款

所有贷款手续办理完毕后，银行会将贷款资金打入到房产开发商的账户，借贷关系成立，贷款人按规定偿还贷款。本报记者阿芳