金华银行2宗违规被罚 经营性物业贷款资金流入股市等
来源：中国经济网
银保监会网站17日公布的中国银保监会嘉兴监管分局行政处罚信息公开表(嘉银保监罚决字〔2022〕14号）显示，金华银行股份有限公司嘉兴分行存在以下主要违法违规事实（案由）：信贷管理不审慎，经营性物业贷款资金被挪用流入股市且屡查屡犯；贷款受托支付不审慎。郭伟哲、钱玮对上述违法违规行为一负直接责任，徐高操对上述违法违规行为一负管理责任。
中国银保监会嘉兴监管分局依据《中华人民共和国银行业监督管理法》第四十六条第（五）项、第四十八条第（二）项，对金华银行股份有限公司嘉兴分行罚款人民币80万元；对郭伟哲给予警告，罚款人民币6万元；对钱玮给予警告，罚款人民币5万元；对徐高操给予警告。
相关法规：
《中华人民共和国银行业监督管理法》第四十六条银行业金融机构有下列情形之一，由国务院银行业监督管理机构责令改正，并处二十万元以上五十万元以下罚款；情节特别严重或者逾期不改正的，可以责令停业整顿或者吊销其经营许可证；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）未经任职资格审查任命董事、高级管理人员的；
（二）拒绝或者阻碍非现场监管或者现场检查的；
（三）提供虚假的或者隐瞒重要事实的报表、报告等文件、资料的；
（四）未按照规定进行信息披露的；
（五）严重违反审慎经营规则的；
（六）拒绝执行本法第三十七条规定的措施的。
《中华人民共和国银行业监督管理法》第四十八条银行业金融机构违反法律、行政法规以及国家有关银行业监督管理规定的，银行业监督管理机构除依照本法第四十四条至第四十七条规定处罚外，还可以区别不同情形，采取下列措施：
（一）责令银行业金融机构对直接负责的董事、高级管理人员和其他直接责任人员给予纪律处分；
（二）银行业金融机构的行为尚不构成犯罪的，对直接负责的董事、高级管理人员和其他直接责任人员给予警告，处五万元以上五十万元以下罚款；
（三）取消直接负责的董事、高级管理人员一定期限直至终身的任职资格，禁止直接负责的董事、高级管理人员和其他直接责任人员一定期限直至终身从事银行业工作。
以下为原文：
（来源：中国经济网）
被卖出的股权 | 2022十二月物业服务发展报告
关注：
摘要：
出售物管公司股权与直接的现金抵押挪用都是对房企的支援，但显然前者要更有利于物管企业的长期发展。（报告期2022.11.16-2022.12.21）观点指数12月，不少物企都达成了对外重点战略合作或框架协议，招商积余的轻重资产分离也有了新的进展，而鑫苑服务因4亿存款被融资抵押而再度进入停牌状态。
收并购市场方面，本月物管行业重点收并购主要包括第一服务对世纪金源服务的换股收购，以及朗诗绿色生活对朗诗寓的轻资产长租公寓平台收购。
另外，报告期内大量物企都发生了大股东主动减持或计划对股份进行出售的事件，二级市场也延续上月趋势有了进一步的回暖。
政策方面，12月19日，国家发展改革委等部门印发《关于推动家政进社区的指导意见》，其中特别提到鼓励各地打造地域性家政品牌，推动物业、养老服务业等大型企业进入家政服务领域。
招商积余持续推进减重计划，鑫苑服务4亿存款被融资抵押
企业运营层面，报告期内，绿城服务、万物云、招商积余等多家物企都达成了与控股股东之外的重点战略合作或框架协议。
值得一提的是，越秀服务与广州地铁签订了2023年广州地铁物业管理及相关服务框架协议，3年服务费最高12.6亿元，二者实际在TOD物管领域已有多年的深度合作，且广州地铁持有越秀服务5.94%的股份，本次物管框架协议的重续将有利于越秀服务扩大TOD物管业务并巩固地铁工程维护及地铁物业管理运营能力。
12月4日，招商积余公告正在筹划划转部分子公司股权，包括成都市中航地产发展有限公司100%股权、九江市九方商业管理有限公司100%股权、中航城置业（昆山）有限公司100%股权、江西中航地产有限责任公司100%股权、岳阳中航地产有限公司100%股权、赣州市航逸酒店管理有限公司100%股权以及深圳中航观澜地产发展有限公司51%股权。
招商积余含有的部分地产开发等重资产业务，是与中航物业重组上市时形成的历史遗留问题。由于重资产模式和物管主营业务契合度较差，招商积余地产开发业务也常年处于亏损状态，近年来一直在推进轻重资产分离的相关工作。
今年1月，招商积余就曾以7.78元的价格转让了部分项目公司股权予招商蛇口，本次转让更多项目公司股权，有利于招商积余进一步优化资产和业务结构，更可以回笼资金以进一步支持其长期战略。
11月中旬，鑫苑服务发布公告称，4.02亿存款未经同意被用于大股东融资抵押，并进行停牌；11月23日，因相关贷款并无于相关到期日前偿还，鑫源服务9453万元的定期存款获强制执行；11月28日，联交所披露了对鑫苑服务及四名董事的纪律行动。
鑫苑服务此前就曾因无法发出2020年年报而陷入长时间停牌的状态，于今年9月2日才实现复牌，本次二度停牌涉及的存款被关联方抵押事件且部分被强制执行属违规关联交易。
鑫源服务表示：“抵押事项乃于现任董事会任何成员或本公司高级管理层不知情及未经同意下进行”。但值得注意的是，鑫苑服务披露此事的时间点恰好是其中两笔贷款即将到期的前几日。
鑫苑服务2021全年净利润仅1.24亿元，本次被质押的4亿元存款是一笔不小的数目，因此而二次停牌也更深刻的反映了部分物管公司内控不严的问题。
第一服务换股世纪金源服务，朗诗绿色生活收购北海朗润商业
收并购市场方面，第一服务于11月21日晚公告拟以1.63亿元的代价收购世纪金源服务8%的股份，不过交易的代价是以向世纪金源服务的股东定向配股的形式支付。
交易完成后，世纪金源方面对第一服务的持股比例将直接由0上升至20.88%。
由于本次交易在结果上并没有直接的现金回流和支出，本质可以看作一次换股交易。去年阳光智博服务也曾与万物云达成过一笔换股交易，但阳光城在万物云正式IPO前夕便套现离场。
从第一服务的角度来看，本次换股交易中，第一服务方面以老股东股权被稀释近20%，且董事会被世纪金源派遣董事入驻为代价，换取了世纪金源服务8%的未上市股份。本次换股交易除了建立第一服务与世纪金源服务更紧密的业务关系实现协同效应外，可能也有资产投资方面的考虑。
朗诗绿色生活也于报告期内完成了一笔较大型的收购，12月16日公告以2.017亿元代价收购北海朗润商业管理有限公司100%股权，目标公司主要为朗诗寓集团提供公寓长期租赁经营及管理服务，目前布局了北上广深、南京、杭州、成都等十几个城市。
目标公司2021年6月2日至12月31日的净利润约150万元，截至期末资产总值为人民币762.94万元，资产净值约112.06万元，和2亿元的收购对价相比，单以过往数据来看，这笔收购的代价有些过于昂贵。
不过考虑到目标公司此前属于朗诗寓集团旗下子公司，过往盈利方面可能受限，在达成本次交易和朗诗寓分离并加入物管平台后，目标公司在利润方面会有更大的争取空间。而且在收购协议中也有设置业绩承诺条款，保证目标公司2023年净利润不低于人民币2669万元，不足部分由卖家支付补偿，以此来计算的远期PE（7.6倍）对价则可以认为较为公允。
本次交易实际上相当于朗诗绿色生活收购了朗诗寓轻资产输出平台，物管企业开展长租公寓业务较为少见，可以认为是对地产方另一种形式的反哺。不过，该平台本身是轻资产模式，与物业公司有一定契合度，且收购协议中也和朗诗寓签订了长期合作协议并进行了业绩保证。
另外，报告期内还有两笔相对小型的收并购，分别是荣万家535.3万收购盛行旅居生活服务，后者在管面积约119万平方米。
中海物业也罕见地进行了一次收并购行动，不过本次收购是在中海发展集团内部进行的，于12月9日公告收购广州利合物业管理有限公司100%股权，代价7610万元，目标企业也为中海系的一员，2021年净利润约682万元，净资产约1040万元。
股份减持潮渐起，二级市场强势回暖
报告期内物管行业值得关注的重点，还有大量物企发生了大股东主动减持或计划对股份进行出售的事件。
例如博裕资本已正式取代金科股份成为金科服务的最大股东，但值得注意的是，金科股份仍然持有30%的金科服务股份，金科服务今后将在有能力获取集团资源的同时获得独立性和财务安全性的增强，是一种较为优质的股权结构。
德信中国也在一次美元债投资人会议中透露正在谈判德信服务的出售计划，不过，德信服务在12月16日便又为杭州瑞扬垫付了本金额为3.15亿元的贷款，虽然该笔贷款有6.3亿元的抵押资产作担保，但仍会对出售计划有一定阻碍。
另外，碧桂园服务控股股东杨惠妍也对2.37亿股所持的碧桂园服务股份进行了配售，旭辉控股邀请了投标人对旭辉永升服务23.26%的股份竞标，中国恒大对恒大物业的持股比例在月内进一步下降至51.71%，而奥园集团也在公开招标出售奥园健康29.9%的股权。
显而易见，近期大量物企股权遭出售的核心原因仍是为了缓解房企债务危机。从物企角度来看，由于企业经营基本面并不会因此受到明显影响，在股权层面与房企的关联性降低和逐渐脱钩也有利于其独立性的进一步加强。
实际数据来看，主流物企新增项目中来自关联开发商的占比普遍在缩减，长远考虑，出售物管公司股权与直接的现金抵押挪用都是对房企的支援，但显然前者要更有利于物管企业的长期发展。
数据来源：Wi，观点指数整理
至于二级市场方面，本月物管板块继续强势回暖，本轮的利好行情显然也与房企对物管企业的减持和出售有关，恒生物业服务及管理指数（HSPSM）报告期内录得10.77%涨幅，期末报3257.8点。
个股方面，报告期内头部物企普遍录得较大涨幅，其中较为突出的主要包括融创服务（涨43.54%）、新城悦服务（涨30.65%）、万物云（涨20.81%）以及保利物业（涨13.55%）。
2021-2022年度物业服务合同纠纷案件分析报告
我们对2021年4月1日—2022年3月31日陕西省西安市中级人民法院辖区人民法院审理的324件物业服务合同纠纷案例进行归纳整理，作出如下大数据分析报告，分析提炼最新司法裁判观点，希望对依法维权的业主方和规范经营的物业服务管理企业，都有所裨益。
01检索分析
（一）检索概述
在Ah案例库中检索“物业服务合同纠纷”，2021年物业服务合同纠纷仅有37734件，相较于2020年的391017件、2019年的601817件、2018年的525365件，有大幅度的下降，造成案件数量减少的主要原因是，人民法院加大了诉前调解的工作力度，大量的案件在正式立案前就已经通过调解解决。因此，人民法院诉前调解工作的重要性不言而喻。
（二）检索条件
时间：2021年4月1日—2022年3月31日
案例来源：Ah案例库
案由：物业服务合同纠纷
检索条件：中级法院：陕西省西安市中级人民法院辖区
案件数量：324件
（三）裁判时间分析
从上方的月份分布可以看到当前条件下物业服务合同纠纷案例数量的变化趋势。从案件分布情况来看，人民法院审理并做出裁判结果的物业服务合同纠纷案件数量在4月、5月最多，说明春节前后依然是物业服务合同纠纷案件多发时段。案件经过调解、法院审理程序，所以案件集中在4、5月份出结果。
（四）行业分布分析
从上面的行业分类情况可以看到，物业服务合同纠纷当前的行业分布主要集中在房地产业。
（五）程序分类分析
从上面的程序分类统计可以得出物业服务合同纠纷下当前的审理程序分布状况，其中一审案件有317件，二审案件有1件，执行案件有6件。并能够推算出一审上诉率约为0.32%，一审结案率高达97%以上，绝大部分案件能够在一审阶段结案，从而达到化解矛盾、定纷止争的目的。
（六）裁判结果分析
◆一审裁判结果
通过对一审裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下撤回起诉的有172件，占比为54.26%，可见当物业服务管理企业或者业主方启动诉讼程序后，能很好的推动相对方解决纠纷、化解矛盾；其他的有73件，占比为23.03%；全部/部分支持的有66件，占比为20.82%。
◆二审裁判结果
通过对二审裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下维持原判的有1件，占比为100.00%。
◆执行裁判结果
通过对执行裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下其他的有4件，占比为66.67%；财产执行的有2件，占比为33.33%。
（七）标的额分析
通过对标的额的可视化分析可以看到，标的额为10万元以下的案件数量最多，有235件，10万元至50万元的案件有3件。从案件标的额来看，陕西省西安市物业服务合同纠纷案件标的额98.74%集中在人民币10万元以下。本所律师所检索的324个案件多为物业服务公司主张业主方交纳物业管理费、公摊水电费、暖气费、垃圾清运费等费用，故，上述费用与当地的经济发展水平相适应，大多在十万元以下，可见，物业服务合同纠纷西安市争讼标的额一般在10万元以下。
（八）高频法条
此处统计了物业服务合同纠纷案件中所有被援引的高频法条：
◆高频实体法条见下表：
序号
法规名称
条目数
引用频次
1
中华人民共和国合同法
第六十条
81
2
中华人民共和国合同法
第一百零七条
77
3
物业管理条例（2018修正）
第七条第五项
53
4
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第九条
50
5
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定
第一条第二款
34
6
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定
第一条
13
7
中华人民共和国合同法
第一百二十条
11
8
中华人民共和国税收征收管理法（2015修正）
第三十二条
11
◆高频程序法条见下表：
序号
法规名称
条目数
引用频次
1
中华人民共和国民事诉讼法（2017修正）
第一百四十五条第一款
142
2
中华人民共和国民事诉讼法（2017修正）
第二百五十三条
95
3
中华人民共和国民事诉讼法（2017修正）
第六十四条
57
4
中华人民共和国民事诉讼法（2017修正）
第一百四十五条
51
5
中华人民共和国民事诉讼法（2017修正）
第一百五十四条第一款第五项
38
6
中华人民共和国民事诉讼法（2017修正）
第一百一十八条
10
7
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释（2020修正）
第九十条
10
8
中华人民共和国民事诉讼法（2017修正）
第一百五十四条第一款第十一项
9
02物业服务合同纠纷焦点问题
焦点一：物业管理费的计算依据
在物业服务公司诉请人民法院判令业主支付物业管理费的案件中，人民法院判决依据《前期物业管理协议》、《物业服务协议》等合同中明确约定的物业费计算依据予以确认，部分判决中因房屋空置、物业服务公司未完全履行相关物业服务义务，人民法院按照物业服务费60%~80%的予以调整，其余均全部支持：
（2021）陕0113民初4817号判决载明：原告的物业管理服务存在不足，小区内车辆停放混乱、卫生环境差、治安案件多发，未能达到合同约定的服务标准。现原告公司已于2020年11月停止对该小区进行物业管理服务，其对于之前的物业服务，已无整改的可能，故对于原告应向被告支付的物业费用，本院酌情支持合同约定标准的80%。
（2021）陕0122民初781号判决载明：原告未全面履行合同义务，酌定被告每月承担60%的物业费。
焦点二：逾期交纳物业管理费的违约金
在物业服务公司诉求业主支付逾交纳物业管理费的期违约金（滞纳金）案件中，若物业服务公司未全面履行物业服务义务、提供物业服务存在瑕疵，或未按照相关规定催告业主在合理期限内支付，并听取业主意见的人民法院一般不予支持；物业服务公司全面履行物业管理义务，履行正常催告程序后业主仍不交纳相关费用的，人民法院对违约金予以支持，但物业服务公司主张的违约金（滞纳金）过高，人民法院一般予以调整至不超过同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍。
（2021）陕0112民初3781号判决载明：本院认为，原告陕西迈科物业管理有限公司系“蓝海风中心”物业管理的唯一合法单位，对蓝海风中心的整体物业管理事务履行法定权利和义务。而被告西安善水里茶业有限公司自2018年12月28日起，已替代成都源食餐饮管理有限公司成为1F/112(乙未里)的使用者，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系。现原告要求被告支付物业费，符合法律规定，被告上次诉讼中也对物业费金额无异议，故本院对此予以支持。违约金部分，考虑原告物业服务也存在一定瑕疵，不予支持。
（2021）陕0112民初4072号判决载明：本院认为，原、被告签订相关物业服务合同，双方成立物业服务合同关系。原告实际向被告提供了物业服务，被告应按照约定向原告支付相关物业费。关于原告主张的违约金，因原告主张标准过高，结合本案实际，酌情按照拖欠费用的8％计算即1296.4元，超出部分本院不予支持。
（2021）陕0122民初324号判决载明：从2017年2月起，蓝丰社区安排三名保洁人员进入蓝丰家园小区进行垃圾清扫，原告未全面履行合同义务，本院酌定被告每月承担60%的物业费，故被告王娟应向原告支付2015年7月至2018年6月27日的物业费。关于滞纳金，实为违约金，被告在收到原告书面的催缴物业费通知后，应当及时向原告交纳物业费，被告拒绝交纳，构成违约，故原告请求被告支付违约金，符合法律规定，但其请求的违约金标准过高，本院酌情调整为以未缴纳物业费总额为基数，从2020年10月24日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算。
焦点三：代收代缴水电费用的收取依据
在物业服务公司诉请业主支付代收的水费、电费欠费案件中物业服务公司必须提供明确的抄表记录，如果物业服务公司无法提供相关凭证，则需承担举证不利后果。
（2021）陕0113民初4819号判决载明：原告另主张水费，但未向法庭提交该水表的抄表记录，故举证不能的不利后果应由原告自行承担。
（2021）陕0113民初5760号判决载明：关于原告诉请的估算水费能否支持的问题。估算水费系原告根据业主月平均的用水量结合欠缴期间业主的房屋建筑面积估算金额，不能以此认定业主实际欠缴水费金额，应由原告承担举证不能的法律后果，故对原告诉请的估算水费，于法无据，本院不予支持。
