按揭买房时银行流水很重要，否则有可能被拒贷

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买房的时候如果被银行拒贷是一件很糟心的事情，不仅要面临高昂的补款，甚至会因为不能及时补款而被开发商起诉。

当然了，银行拒贷的原因有很多种，但是大部分情况下还是因为自己的银行流水不过关被拒贷的。

其实，银行流水是可以“养”的，关键是好多买房的朋友们不知道如果去“养流水”。

今天，我把这个技巧整理出来分享给粉丝朋友们，希望能让大家在买房路上不会因为这个问题而被拒贷，从而失去了自己的买房资格。

首先，给大家概括一下，银行流水一般包括了我们的工资流水、转账流水和存款流水这三种。



工资流水：就是公司或单位固定发给你的工资、奖金、补助等，而这部分钱也是我们个人流水的主要组成部分；

转账流水：这部分流水是指某个人持续的在固定时间，给你的银行卡内转入一笔固定金额的钱，打款方不能是直系亲属，否则有可能被银行认定为虚假流水；

存款流水：主要就是通过现金存入或者其他人的银行卡转账等方式存入你个人银行卡内的钱。

而无论什么样的流水，银行在认定我们的买房流水是否符合要求的时候会有两个标准：

第一个标准是我们流水的金额要是还款额度的两倍以上；

第二个标准是流水的稳定性和持续性要在6个月以上，否则的话，银行会认定我们的收入不稳定，就有可能被拒贷。

在搞清了上面几个基础概念之后，我们就会得出第一个结论：那就是我们的银行流水最少要在买房前6个月就要开始符合银行的流水规定。



具体到如何去做呢？下面我总结了3个技巧，分享给大家。

第一，如果你的工资流水较少，那么就需要在每个月找一个固定的日期，找一家企业为你存入一笔有零有整的“工资”，最好这笔“工资”也是个固定数额。

同时记住，不要在周末或节假日汇入。

第二，如果想借用资金存入自己的银行卡的话，不要当天存入并取出，这样银行一定会认为你这个存入行为是无效流水，最好在银行卡上待三四天。

第三，增加工资之外的固定转账，因为现在银行查处“借钱买房”的力度比较大，所以这个固定转账要找个直系亲属之外的朋友、同学，让人家在每个月固定的时间（这个不用刻意避开周末或节假日）给你存入一笔钱，金额不限定。



以上就是我们买房前养流水的基本操作步骤和方法了，切记买房前一定要把流水做好，否则被银行拒贷之后，你就只能补全款了。

结语：

买房前想要养个好流水，这件事其实并不难，只要大家有心，按照上面我说的三点去认真做就可以了，千万不要到了临门一脚的时候才想起来，那个时候有可能就来不及了。

纯干货丨贷款买房之前，如何准备银行流水？

大家好，我是薇姐，欢迎大家在周四晚上20:00，准时来到美宅PLUS财富进阶学院，收听本期的语音课堂《亲，你的流水贷不下款的》。

分享内容，要点如下：

一、什么叫做有效流水？二、银行喜欢什么样的流水？三、做好流水就足够了吗？四、1v1答疑解惑

流水，其实只是信贷里面很小很小的一个环节，即便如此，在信贷收紧的今天，相比去年，流水已经细化成了包括按揭流水、SFK流水、JYD流水、信用贷流水，每个要求还都不一样。由于时间关系，我们今天不准备全部展开讲，先只聊聊按揭申请流水（下面简称流水），提到的各种规则也不适用于其他流水，请大家知悉。另外如果资质非常好，工资收入能达到月供2倍以上，那么今天的语音课堂也不用听了，今天的分享主要是针对月收入达不到2倍月供甚至无流水的朋友们。

一、什么叫做有效流水？职业性或者经营性收入，这也是我们在实操中发现大量客户存在误解、会犯的错误。自转、夫妻或者户口本上的人互转（最好也不要是兄弟姐妹，原因我会在第二点里讲）、股票基金理财、借贷相关（银行和私人借贷，帮人收贷款，受托支付，禁忌流水）、存款都不叫有效流水。

不要以为每一条进项都叫做流水，那是在自我感觉良好，都是左手倒右手，自循环，一个个拆解。举例子，我们去年有个客户说自己资质很好，拿过来一看，女儿收入只够月供，母亲没有有效流水。

二、银行喜欢什么样的流水？大家都喜欢问“我存现金可不可以”，“我支付宝的认不认”……这些出发点，都是我我我，我们要学会站在对方也就是银行的角度去看，研究银行的喜好，你才能从众多人中脱颖而出，让银行从有限的额度里面，批贷给你。

银行考察借款人稳定的收入来源，要体现一个人或者一个家庭的还贷能力。

记住以下六点：

▶1、稳定，稳定才是第一位

工薪族：稳定的、时间/金额/转账方相对固定的、每月都有工资收入的（可能是对公账户发的，也可能是私人转账的）。

做生意的（部分银行已经不接，只做工薪族）：有执照、或者有网店的，并且自己收款的。

最好是银行卡收款，银行毕竟是名门正派的金融机构，不同银行间流水是互认的。

▶2、逻辑很重要，呈现出正常的工薪族或者自雇人士

工薪族，一般比较正规的都是代发工资，税前收入减去社保、个税、五险一金等等，最后发到银行卡上的，一定不会是整数，一定有小数点后两位，而且每个月略微有浮动。

而自雇人士呢，刚好相反，做生意一定是每月不固定，有大量的营收款入账和出账的。

不管工薪还是自雇，流水要有正常的消费和支出。

▶3、不用解释的解释，才是最好的解释

银行，不是一个整体的、笼统的概念。不同家银行、同一家银行在不同时期，对于流水、首付款等等要求，也是完全不一样的。

银行不是一个虚拟的称呼，是一个个鲜活的、需要对该笔贷款负责的人，天生就是不相信你、惧怕风险、要挑刺的。

不要以一元的思维去考虑问题，觉得我这样行不行，我以为，而要站在对方角度来考虑问题，站在银行信审的角度来考虑问题，就不会犯一些低级的错误了。

银行为什么喜欢工薪代发族，尤其是体制内的，工资都是代发工资，代发工资的作假成本比较高，银行不需要花费额外的精力去查证。

而如果你是自雇人士，那么除了流水，就需要有执照，有实体店或者网店，这些银行都会上工商网、企查查去查相关法人、股东，上网或者实地去看经营场所。

如果是一份兼职收入，银行也需要根据实际情况去核实。而行业那么多，银行其实是不懂的，那就会需要你提供辅助材料，包括且不限于社保、邮件往来、订单往来等等。

举例：北方老家县城的服装个体户老家，给你发将近五万的代发工资。

举例：转款方跟你同姓，并且三个字只差一个字。

如果你们之前有申请过按揭的话，就会知道，今年的按揭跟往年非常不一样，对于资质不太好的客户，银行会来来回回要求补资料、解释。有的客户是解释到无法解释，等于自动把你劝退了，而不是直接拒绝。

支付宝可以算吗？存现金可以算吗？炒币可以算吗？你为什么不能曲线救国一下？这类问题都属于此类需要解释的问题。如果你的流水需要解释，银行可能会更加倾向于审批贷款给一个不需要解释和查证的客户。

▶4、流水金额的要求：连续六个月，覆盖所有月供的2倍左右

有的人以为流水能够刚好1:1覆盖住月供就可以了，那你的生活怎么办？很多人原本的工作流水可能不够月供两倍，这个时候就需要有一份“兼职”收入来做补充收入。

有时候啊，客户会提供很多张卡的流水过来，看瞎眼，符合前面1、2、3点要求的流水，可能一份都没有，要么是金额太少，即体现不了稳定的、能覆盖2倍月供的流水；要么都是自转、夫妻互转、存款理财这些无效的流水。

此处划重点——记住，银行一般只会看两份流水，提供多了，浪费对方时间，自己贷款也下不来。一般我们是建议本职工作+兼职两份流水，就可以了。

▶5、资金要过夜，结息也很重要

结息是一个客户活期+定期的利息，每季度结算一次。结息高代表客户不缺钱的程度，说明了客户对银行的贡献度。举例：招行归集业务，工资卡已到账，资金吸星大法一到账就转走，按揭不好做。

▶6、专卡专用

我们一向倡导各种流水，专卡专用，不同身份、用途的卡，专门用一张，避免有时候一份出错，全军覆没。其中有张中转卡，将来既不会作为按揭流水，也不会作为首付款流水，就是专门用来转一些资金的，做一些流水卡不方便做的资金进出。

举例子：我们有个客户，本身是工薪族，也有执照，但是自己不是法人和股东，是实控，工资、营业收支，首付款，统统都是一张卡，大杂烩，这就非常尴尬和麻烦了。

前几天某个银行经办分享的一个案例，他朋友的按揭流水卡，出现了把别人转过来的工资，用一个整整齐齐的数字，转回去给对方的资金回流记录，因为这个太明显的低级错误，导致没有任何银行可以受理，任何解释都苍白无力，最后只能在网签的前一天毁约，损失了10万定金。

三、流水做好了就能贷下款了？按照以上指引，你就能顺利按揭了吗？以上全错。流水不是单一的东西，还需要结合贷款人的其他条件综合来看，需要量身定制。这就像一个人发烧，退完烧，是不是就治好病了？答案肯定是否定的，发烧只是症状的表象，引起发烧的可能是细菌感染，可能是病毒感染，也可能只是你离火炉太近了。

我们美宅的每一位客户，开启我们正式服务流程的第一步，都是给纸质版打印征信和流水，中间还会由我们的信贷专员小安、小明同学，来来回回就一些细节做很多沟通和明确，最后才能根据客户的买入预算、贷款金额和征信流水，制定出一份详细版的资信报告，类似于一个客户的信贷体检报告，还有定制化流水指导意见。

这些指导意见，不光光是指流水，可能会涉及到征信报告里面有错误，需要修改。自雇人士可能涉及到公司的执照都需要修改、业务收款方式也要更改、卡要更换，全部都是量身定制指导的，没有哪两个客户是完全一样的指导方案。尤其是之前听信了一些流派，已经把流水做坏了的，可能全部都要丢进垃圾桶，从头再来。根据客户实际情况，一开始就圈定好将来适合进件的按揭行，设定好流水卡和中转卡，其中中转卡是一定要回避可能的贷款行的。根本不是你们想象的泛泛而谈，一个标准教程拿回去，依葫芦画瓢照着做。

流水只是一整套资料中的其中一个因素而已，一副拼图中的一小块而已，千万不要以为“做”出一份流水，就可以解决全部问题，成功拿下按揭贷款。

好的，以上就是今天关于按揭流水的全部分享，感谢大家的收听，我们下期再见。

四、提问环节（由于篇幅原因，只呈现其中1问）

Q：数字货币算不算正常首付款？

薇姐：不算，数字货币在我国并不是合法的投资行为，因此相关收益不能直接作为首付款来源。

以上内容是整理自7月15日薇姐语音课堂的文字版，收听更多精彩解读，请私信联系。

房产学院---买房贷款银行流水要求是什么？

摘要：向银行申请抵押贷款，借款人都需要有可观的收入，证明自己有足够的还款能力才行，所以银行审批贷款时需要流水证明。

房价高企，很多都会选择贷款买房。向银行申请抵押贷款，借款人都需要有可观的收入，证明自己有足够的还款能力才行，所以银行审批贷款时需要流水证明及收入证明（收入证明是指由购房者所在的公司开具的薪资收入证明）。那么什么是银行流水，如果遇到银行流水不够又该怎么办呢？

一、什么是银行流水

是指银行活期账户（包括活期存折和银行卡）的存取款交易记录。根据账户性质不同分为个人流水和对公流水。普通上班族的是个人流水，中小企业主、个体户是对公流水。

二、办理个人住房贷款流水要求

办理个人住房贷款的银行流水是指近6个月的工资卡的银行卡流水。如果是已婚，那就需要夫妻双方的银行流水。另外银行流水必须是月供的2倍以上。

三、如何打印个人流水账单

1、确认自己的工资是哪家银行发的，这样才能确定需要打印哪个银行帐户上的流水。

2、带上自己的个人身份证和银行卡去银行卡帐户所在银行的网点（有的需要去开户银行，具体需要咨询银行客服）。

3、跟银行工作人员说明要打印流水的时间段，一般都是最近3个月或6个月。

一般打印12个月以内的银行流水都不需要收费，但是超过12个月则需要收费。国有五大行如中行，工行、交行都是免费打印银行流水账单，农行、中行、建行分为两个等级，在1-3年，农行和中行按20元/份收取，建行则要收取40元/份；3年以上，农行收取50元/份，中行和建行收取60元/份。

四、如果遇到银行流水不够怎么办？

1、一次性存大数额资金或有定期存款提供收入证明

一次性存入一定数额的资金或有定期存款并向银行出示收入证明，以此证明自己有还款能力。这种情况下银行也是会审批通过的。

2、提供有效的担保证明或其他直系亲属作为担保

购房者名下已有一套房产，用房产做担保，并提供收入证明，或其他直系亲属作为担保，银行也会放贷，但每个银行不同，要咨询银行工作人员而定。

3、用个人纳税证明、社保证明代替银行流水

如果购房者的工作稳定，收入固定，同时又在固定时间缴纳个税、社保以及公积金，就算没有银行流水，银行也会放贷。需要注意的是你缴纳的三种证明，每月都需在同一固定时间缴纳才行。

4、用夫妻两个人的流水贷款

银行对流水的要求是不低于买房贷款月供的两倍才可。对一个家庭来说，银行会放宽条件，只要夫妻双方的银行流水账加起来符合要求，银行就会放贷。