纯干货！贷款全攻略，买房务必知道的小知识，你造吗？

买房，对于大多数的人来说，是人生中的一件大事。

对于房贷方面，成为了很多人都绕不开的一道坎，目前申请房贷有公积金贷款、商业贷款和组合贷款三种贷款方式，购房者可以根据自己的实际情况进行选择，这三种方式各有优势。

先了解什么是公积金贷款、商业贷款、组合贷款？

公积金贷款

贷款利率比较优惠，但只有缴存了公积金并达到条件的人才能申请。

商业贷款

即商业银行贷款，这种贷款方式受众比较广，大部分购房者都能申请，相对公积金而言利率会高一点。

组合贷款

公积金贷款和商业贷款的组合，主要在公积金贷款额度不足的情况下申请，可以用商业贷款不足公积金贷款额度不足的部分。

这三种贷款方式有什么区别？

以广州的公积金和商业贷款为例，贷款额度、利率、条件各不相同，除了以上几点，还有申请流程、资金来源等不同。

条件不同

商业贷款的要求是个人信用良好，个人具备还款能力。只要是购买房屋，不管是普通住宅还是商住楼、别墅、写字楼，都可以采用商业贷款。

采用公积金贷款，也要求个人的信用良好，此外还有要求，就是自贷款之日起前6个月，个人的公积金账户须是连续正常且足额缴纳的。

公积金贷款仅针对购买普通住宅的家庭，别墅等非普通住宅、商住楼等非住宅，是不可以使用公积金贷款的。

组合贷款则必须同时满足公积金贷款和商业贷款的要求。

注意的是，个人有公积金贷款未结清，不能再采用公积金贷款和组合贷款；而有商业贷款未结清，除开限购限贷因素外，还可以再采用商业贷款买房。

另外，在很多城市买房，公积金异地贷款受到限制，自然组合贷款也是不行的；而商业贷款，则可以不受地方的限制。

流程不同

商业贷款的流程相对简单，在银行申请商业贷款后，贷款很快就能发放下来。

公积金贷款的流程复杂，必须先到住房资金管理中心进行申请，中心进行审核后开始办理贷款，从申请到贷款发放，时间比较久。

组合贷款中商业贷款部分向贷款银行申请，公积金贷款部分向公积金中心申请，贷款发放的速度比公积金贷款和商业贷款都要慢。

资金来源不同

住房公积金管理中心的资金来源于职工个人及所在单位缴存的住房公积金，可以简单理解为“取之于民，用之于民”。

商业贷款是以房产作为抵押物，向银行等金融机构获得一次性借款的交易，组合贷款的资金则是来自于公积金中心和银行。

额度不同

公积金的贷款额度受个人公积金缴存年限、余额的限制，此外，政策还规定了公积金的最高可贷款额度，以广佛为例：

组合贷款和商业贷款的贷款额度比公积金的贷款额度高，因此，具体额度由个人流水，诚信记录等综合情况来决定。很多人在公积金贷款额度不够的情况下，选择组合贷款。

利率不同

一般公积金贷款5年以上贷款利率为3.25%，总利息相对较低。商业贷款的贷款利率为4.9%，贷款的利息相对公积金要高一点，毕竟4.9%对于现在商贷来说是很低的了，只是公积金会更低一点。

组合贷款的贷款利率介于3.25%和4.9%之间，贷款的总利息相对适中。

目前广州各大银行的主流贷款利率为首套4.3%，二套4.9%，且额度充足，放款较快。

佛山房贷利率方面，首套纯商贷基本为4.1%，组合贷基本为4.3%，二套房贷利率则普遍为4.9%。

很多贷款买房的朋友，在未来或多或少可能都有过提前还款的想法，那么有人就问了，商贷提前还款有违约金吗？

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商贷提前还款有违约金吗？

一般商业贷款提前还款是有违约金的，主要根据贷款合同的约定。

在申请贷款时，银行会提供几种违约金的方案供借款人去选择，如果借款人选择有违约金的合同，银行会提供比较低的贷款费用和贷款利率。

一

提前还款的违约金是在借贷款双方的合同中共同认可的条款，一旦借款方在指定的时间内提前还清全部贷款，或大部分本金，借款人将支付一笔违约金。

违约金一般是按照提前还款时的未结余额的百分比计算（一般是2％到5％）；或规定若干个月份的利息。但违约金受到合同或法律的约束。

二

其违约金是借贷双方可以协商的。一般贷款方会提供几种违约金的方案供借款人选择。

如果借款人选择有违约金的合同时，贷款方会提供较低的贷款费用，或较低的贷款利率，一般带有违约金的合同的利率要比没有违约金合同的利率低0.25％到1.00％。

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7种房贷还款方式

目前很多购房者都会选择贷款买房，市面上最常见的还款方式就是等额本金和等额本息，虽然两种看起来只有一字之差，但定义却差之千里，一起了解一下7种房贷还款方式。

1、等额本金2、等额本息还款法

等额本金还款是将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息，借款人可随还贷年份的增加逐渐减轻负担。

适用人群：收入高且还款压力不大的家庭。

等额本息还款法，把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，还款金额每个月都是固定的，但是每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

适用人群：收入稳定、经济条件不允许前期投入过大的家庭。

对于本额等级和等额等息，蜗牛君举个栗子：

同样是贷款100万元，20年期的商业贷款，等额本息还款法的月还款额为6112.63元。

而等额本金还款法的首月还款额为7583.33元(以后每月递减14.24元),比前者高出1470.7元。

由于后者提前归还了部分贷款本金，较前者实际上是减少占用和缩短占用了银行的钱，贷款利息总的计算下来就少一些(20年下来共计节省55321.92元)。

等额本金VS等额本息

3、分阶段性还款法

分阶段性还款法允许客户有3至5年的宽限期，开始每月只要还几百元，过了5年后，随着收入提高、经济基础的充实，还款也会变化为正常的还款方式。

适用人群：刚参加工作的大学生或者资金紧张的年轻人。

4、一次性还本付息法

一次性还本付息法是借款人从借款到期日一次性偿还所有贷款利息和本金的还款方法，这种方法能快速有效减轻还贷压力。

适用人群：从事经营活动人群或短期贷款的人群。

5、转按揭

转按揭是指由新贷款银行帮助客户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款。

适用人群：所有人群，包括没还清贷款的二手房卖家；如果现在的贷款银行的利息成本支出太大，借款人可以用这个方式换银行，减轻还款压力。

6、双周供

双周供缩短了还款周期，也意味着在整个还款期内所归还的贷款利息，将远远小于按月还款时归还的贷款利息，本金减少速度加快。

适用人群：工作和收入稳定的人群。

7、提前还贷

银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的，因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。

适用人群：资金充足的人群。

END

多地可延期还房贷，办理指南来了

来源：人民网

“受疫情影响，自己的收入降低，得知广州可以延期还房贷，我第一时间联系了银行的客户经理。在我提供材料后，手续办理得很顺利。”刚刚办理完延期还房贷手续的广州市民林女士高兴地说。

日前，包括工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、交通银行、兴业银行、广州农商行等多家银行在广州地区的分行，都对个人房贷推出延期还贷服务。对于这一举措，每家银行的细分政策不同。

涉及哪类人群如何办理手续？

人民网记者梳理发现，延期还贷面向的人群主要包括：参与疫情防控的各类工作人员；感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员；疫情防控需要隔离观察人员；受疫情及防控措施暂时失去收入来源或者影响较大的人员，包括小微企业主、个体工商户、农户等。

在具体政策方面，各家银行大多采取延期归还房贷（提供宽限期）、延长还款期限、变更还款方式、征信异议申请等措施。延期时间（宽限期）按实际情况灵活处理，最短1个月，多数在3到6个月之间，有的可达12个月至18个月。在宽展期间不计逾期、不计罚息、不上报征信。

记者采访广州多家银行后了解到，延期还贷政策在本金和利息方面，基本不存在优惠，也并非只缴本金不缴利息。工商银行广州分行表示，宽限期服务允许借款人在贷款存续期内约定一段时间暂不归还贷款本金；延期期间贷款利息按实际本金占用情况计算，并可在延期时间过后，一次性归还或摊分至后续各期归还。建设银行广州分行表示，可以将暂缓还贷期间的贷款金额一次性还清，或者将其平分到以后的每一个月。

对于申请途径，各家银行表示，可以通过线上线下进行，也可以直接联系当时办理业务的银行人员。例如，农业银行广州分行表示，对于符合纾困条件的客户，可直接向农行贷款经办行进行申请，如暂时不便或无法与贷款行取得联系的，可向农行95599客服中心登记办理需求，后续农行将安排客户经理专门跟进。

有银行网点工作人员介绍，延期还贷的申请材料不同银行的要求也存在差异，大多银行需要提供收入证明、受疫情影响的相关情况，然后由银行进行审批。值得注意的是，申请延期还房贷需要预留一定时间给银行审批，否则同样会判逾期，影响个人征信。

除了商业贷款以外，广州的公积金贷款也可以暂缓还贷。记者查阅广州住房公积金管理中心发出的相关通知显示，受新冠肺炎疫情影响的缴存人，不能正常偿还公积金贷款的，经核实后不做逾期处理。

业界：有助缓解居民压力稳定房地产市场发展

“居民延期偿还房贷并非是针对所有住房贷款群体，而是那些符合相关条件的人群，因此需要提交一些审核材料。”邮储银行研究员娄飞鹏在接受人民网记者采访时表示，为了更好惠及符合条件的客户，建议根据疫情期间风险区域或者居民个人所处的行业等，对于高风险地区或者高风险行业的群体简化材料提供要求。

招联金融首席研究员董希淼告诉人民网记者，延期付房贷需要银行跟借款人共同协商，借款人提出申请，银行审定后，根据借款人不同情况给予不同期限的延期还款。这一举措减轻了借款人的经济负担，保护了个人征信记录。

实际上，延期还款服务并非新政。在2020年2月，人民银行等五部门联合发布的《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》明确，金融机构要在信贷政策上对受疫情影响严重的用户予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。

今年11月23日，人民银行和银保监会发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》明确，鼓励依法自主协商延期还本付息。对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款。金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整，相关方都要依法依规、信守合同、践行承诺。

记者梳理发现，目前，除广州之外，北京、上海、重庆、郑州等地也发布了相关贷款延期还款政策，支持符合条件的个人住房贷款延期还本付息。例如，人民银行重庆营管部发布的《重庆市个人住房贷款延期还本付息政策明白卡》显示，共有57家银行可申请个人住房贷款延期还本付息，其中部分银行可通过手机APP一键办理。

在董希淼看来，在疫情防控期间，银行正在积极履行社会责任，积极响应国家政策，让利于民，与借款人一起共渡难关。建议在有效风险控制的基础上，进一步优化办理流程，为借款人提供便利。

“今年以来，受疫情因素影响，居民资产负债表损伤明显，部分群体偿还住房按揭贷款压力较大，在监管指导下，银行对部分客户阶段性延期偿还房贷，并且不影响个人征信。这种做法有助于缓解居民住房按揭贷款偿还压力，推动更好统筹疫情防控和经济社会发展，也有助于稳定住房需求，从而稳定房地产市场。”娄飞鹏表示。

贷款买房需要注意5大事项，买房还贷更轻松，居住生活更省心

房子是刚需，但很多人在买房时都会面临资金不足的情况，所以绝大多数家庭基本都会选择申请住房贷款，而为了避免不必要的麻烦和损失，建议大家将这5件事牢记在心，不但买房安心，还贷也更轻松。

第一，做好购房预算凡事都要量力而行，现在人们买房至少要花费大几十万，这对多数工薪家庭并不是一笔小数目，如果不想买房后背负高额房贷压力，降低原有生活质量，买房前除了要明确自己和家人的居住需求，一定要结合自己的实际收入水平做好购房预算，有效避免眼高手低，一不小心花超支的情况。

第二，确保征信良好良好的信誉是成功申贷的重要前提，毕竟贷款买房就是向银行借钱买房，而银行放款要承担巨大风险，如果借款人信誉不佳，那么后期还款可能会有麻烦，所以为避免此类情况，银行审批会非常严格。因此贷款买房时，最好提前确认一下自己的征信，看看是否有逾期还款的记录，以免到时候签了购房合同却发现贷不到款，不仅房子买不成，还得拜拜赔偿一笔违约金，非常不划算。

第三，有稳定收入贷款审批时，除了要确认征信，银行还会着重考察借款人的还贷能力，通常你的月工资收入需要达到月供的2倍以上，所以为了确保贷款可获批，买房前最好不要轻易辞职，保证自己有一份稳定的收入，成功申请贷款的几率才会更大。

第四，优先考虑公积金贷款住房公积金是绝大多数企业职工都能享受到的福利待遇，这在买房时将能发挥很大作用，只要缴费满足相应政策规定，那么用公积金申请住房贷款将能享受低利率优惠，房贷利息大大减轻，购房成本更低。不过在此之前要格外注意，千万别提取账户里的资金，不然会影响贷款额度，一旦账户清零，甚至会被直接被拒贷，得不偿失。

第五，不要弃房断供即使你成功贷款买到了心仪的房子，也最好别高兴太早，因为在你尚未还清房贷之前，房子是抵押给银行的，如果你没有按时还贷或者弃房断供，那么不光要承担银行高额罚息，房子也会被强制收回拍卖，钱房两失，如果拍卖所得仍未能清偿房贷，那法院可能还会查封名下的现金、汽车、债券、古玩收藏等直至还清为止，另外，你还会被拉入征信黑名单，无法乘坐火车飞机，甚至会影响子女上学报考公务员等，影响甚广，所以不论什么原因最好别弃房断供。

如果手里资金实在紧张，不妨寻求银行的帮助，申请延长还款期限，只要银行确认不是恶意逾期，都会适当放宽还款期限，进一步缓解经济压力。