想买房子，全款买不起，我是自由职业者，没有固定单位，能贷款吗
现实中，拥有固定工作单位的其实是少数，广大的农民群体（包含农民工）、街边摆摊的小摊小贩、手机上各类直播的网红、乡镇里的各类个体工商户（比如修车、理发、衣服店）等等这些人都是没有固定工作单位的，属于自由职业者的一类，如果说因为没有固定的工作单位就无法贷款买房，那么我国的房地产市场就不会这么火爆了，因为房地产市场的基础就是这些刚需一族。
银行信贷审查的两大要素目前银行贷款的审批并没有固定的工作单位这一项要求，银行对于住房按揭贷款最主要审核的两个方面：一是征信报告；二是个人收入。
1、征信报告：征信报告是申请人被拒贷最多的原因，也是最麻烦的，一旦因征信问题被拒贷，短期内是无法解决的，此时如果你无法全款，那么已缴纳的首付款大概率会被开发商扣除部分当做违约款，所以在购房之前，一定要对个人的征信报告有一个清晰的了解，一般而言，征信的要求有两点：一是目前无任何欠息、逾期、展期、借新还旧等不良信用情况；二是个人征信最近两年内没有累六连三的情况（简单来说就是虽然你目前没有任何逾期、欠息等情况，但是你最近2年内存在累积6次的不良记录或连续3次的不良记录，就是累六连三），只要不存在上述两点，那么一般不会影响你贷款。
2、个人收入：银行对收入的要求是借款人的收入要求是月供金额的2倍，也就是说你的月供金额如果是5000元，那么你的月收入必须是10000元以上；如果月供金额是3000元，那么你的月收入就必须是6000元以上，不符合上述要求的，那么贷款就没辙了。对于收入，如果有固定的单位一般提供单位出具的收入证明以及近半年的银行流水或者公积金缴纳凭证或者个人所得税申报的收入截图等等，但如果你没有固定单位，除了个人流水外，其余资料大概率是没有的，这时候，一般只要求你提供近半年的银行流水，当然并非说所有的流水银行都认，正常银行会剔除那些明显非个人收入的流入。
如果没有银行流水呢？比如有的人是通过现金结算或者微信支付宝收款的？这种情况下，你借贷的难度就大了，有人说现在微信支付和支付宝都可以打收入证明，但遗憾的是贷款不是这两个机构发放的，现实中有的银行并不接受这两者的流水。此时能解决的方式要么更换银行，寻找接受微信支付宝流水的银行；要么就是财力证明，你提供足够的财力（比如基金、理财、房产等）可以覆盖本笔借贷的金额（或者达到一半以上），这时候即使银行的流水不足以覆盖月供的2倍，很多银行依旧会给予贷款，因为你的个人综合实力摆在那里。
总结自由职业者买房与固定职业者买房并没有什么区别，同样是看个人征信及收入流水，只要你的个人征信没有问题，流水又达到要求标准，那么同样可以贷款买房。
能用房子做哪些贷款？
最近回答一些客户的问题，发现针对房子的问题蛮多的。接下来会写一些文章介绍房子融资相关的内容。今天先来说说房子能做哪些贷款的问题。
房子是我们国家国民持有的最大资产，是现在市场上的硬通货，也是当下金融市场上最保值的优质资产。因此也成为银行等金融机构最为青睐的融资抵押物。房子可以用来做抵押，大多数人都知道，但是房子可以用来做信用贷款，可能知道的人就不多了。今天就系统来介绍下，我们如果手中持有房子，到底能做哪些贷款？
我们先根据房子是否贷款来对房子做一个简单的分成三类：清房、按揭房、持证抵押房。
第一类清房就是我们平常说的全款房，要么买房的时候一次性付款，要么就是之前有贷款，但是现在已经还清了，产证原件在产权人手里持有；第二类按揭房是最普遍的一类房子，大多数买房的人都会做按揭，买房人自己付一部分比例的首付，然后剩余部分通过银行按揭的方式贷款。买房人一般分5到30年不等的时间每个月分期还款，还款方式主要是等额本息和等额本金，这类房产的产证原件一般是放在按揭银行；第三类是持证抵押房，指的是清房抵押给银行做了抵押贷款这类房子，产证一般还在产权人手中持有，给你办理抵押的银行持有他项权利证明，证明你的房子在所属银行做了抵押贷款。这类房产做的贷款一般有两类用途，一类是用于企业经营，一类是用于个人消费。也就是经常听到大家说的消费贷和经营贷。市面是主要的持证抵押房都是做了一次抵押，我们简称一抵；也有极个别的抵押房，做了一次抵押后，还继续做了二次抵押，二次抵押可以抵押给银行，也可以抵押给机构甚至是个人，这叫二抵。当然也存在三次抵押的可能，但这个极难见到，因为经过两次抵押之后，房产剩余的抵押价值空间不大了，没有什么再做三次抵押的必要了。接下来还是用一个表格分别对这三类房产能做哪些贷款做一个说明：
清房
信用贷款
可以根据房子的评估价，给产权人授信一笔不高于房产价值20%的清房贷，有的银行有最高额度的限制，例如有家银行最高33.3万。
一抵
一般可贷房产评估价的7成，最高可以做到8.5成；市面上年利率一般在3~4%，最低可做到年化3%；还款方式支持先息后本、等额本息甚至自主月供、超期月供等还款方式；贷款期限有1~20年不等。
二抵
跟一抵类似，但额度是按房产评估价的7成（最高9成）减去一抵的贷款余额，利率偏高，一般银行都做不了这种类型的二抵，机构会偏多一些；还款方式同样支持先息后本、等额本息等；期限1~5年不等。
按揭房
信用贷款
可以根据每个月的月供以及已还款的期数授信一笔月供贷，一般在20~50万之间，一般在还款一年以上比较好申请，当然特殊情况一个月以上也行。
二抵
大多数银行都可以做这种类型房子的二抵，其他的跟清房的二抵类似。
持证抵押房
信用贷款
一般针对抵押贷款的还款方式是等额本息或等额本金，可以类似做上面按揭房说的月供贷。如果还款方式是先息后本，比较难做，能做的机构少，但也是可以操作的。
二抵
如果只有一抵，跟清房的二抵类似。
以上的说明主要是针对住宅类房产，对于其他类的房产：商铺、办公楼、厂房、商场、会所等，能做的贷款可能不会像上面这么多，可以参考，涉及到具体的房产类型以后再做专题介绍。
商丘市：优化贷款流程 商品房现房不出“房产证”就可办理住房公积金贷款
自“惠民公积金、服务暖人心”活动开展以来，商丘市住房公积金管理中心聚焦群众急难愁盼问题，紧盯经济社会发展和住房民生保障，通过优化贷款业务流程，不断提升服务效率和服务水平。针对职工购买商品房现房时需等待个人不动产权证书（房产证）办理完毕方可申请住房公积金贷款的问题，通过流程再造，在确保不动产抵押证和不动产权证书合并办理、同时出证的前提下，实现商品房现房不出“房产证”就可申请住房公积金贷款。
一、多方调研，提升业务办理可行性。为确保稳妥推进优化商品房现房贷款模式工作，先后向市不动产登记交易中心了解商品房现房出证和抵押事宜，向开办此项业务的商业银行学习先进经验，了解商业银行业务办理流程，据此调整业务办理模式。
二、优化系统，提升业务办理便捷度。在前期调研的基础上，形成业务系统修改需求，与业务系统开发商对接修改系统设置，在上线前反复测试，确保业务系统流程更加便民高效。
三、强化服务，提升业务办理满意度。通过官方网站、微信公众号等渠道向社会公布业务办理流程，解答群众疑问，回应群众诉求，不断提升住房公积金服务质量。
自2022年7月开始实施商品房现房不出“房产证”就可办理住房公积金贷款的新政策以来，采用此模式已发放住房公积金贷款22笔共1027.3万元。
下一步，将持续加强业务创新，持续提升服务能力，持续深化“为民服务”思想，深入开展“我为群众办实事”实践活动，坚持问题导向、多措并举，深挖群众办事的痛点堵点，通过不断提高能力改进作风，打通服务群众的“最后一公里”。
