地产“救市”新招不断，6月居民中长期贷款迎修复
刚刚过去的6月，楼市“新招儿”不断，从小麦、大蒜、西瓜、水蜜桃换房，到房票安置和“一人购房全家帮”，不少三四线城市一边拉农民进城，一边鼓励城内职工用自己的公积金帮助直系亲属购房。一二线城市中，对公积金贷款支持、限购和限售松绑等政策还在持续。
居民的购房意愿除了在各大房企销售数据中体现，也反映在银行的贷款规模中。今年以来，央行每月公布的金融数据中，企业、居民中长期贷款持续承压，而后者的主要构成就是居民按揭贷款。随着6月几个主要城市的疫情缓解，年中冲量压力下的房企销售数据也出现环比好转，市场对6月信贷数据的预期也有所升温。
浙商证券银行业分析师梁凤洁、邱冠华认为，考虑到地产销售出现边际回暖，6月居民中长期贷款有望降幅收窄。另有机构分析，考虑到6月为冲量节点，未来走势还需要继续观察。
群策群力助楼市
6月29日，一份网传海报显示，江苏无锡阳山一楼盘推出“水蜜桃我来收，您安家我助力”的购房活动，成为继河南某楼盘“小麦换房”“大蒜换房”，以及江苏南京某项目“西瓜换房”之后，又一“房子下乡”活动。尽管这些活动中水果、粮食最高抵扣金额不超过20万元，但反映的事实是，部分三四线城市近郊区域“拉”农民进城去库存的意愿强烈。
销售压力下，除了开发商吸引购房者的“新花招儿”，各地支持合理住房需求的“点子”也越来越多。
克而瑞地产研究报告显示，6月共有58个省市出台68次“救市”政策，其中郑州、南京溧水、温州等9城落地了房票安置政策，至此房票安置政策扩展至19个城市。其中，郑州房票政策力度较强，中心城区的棚户区改造被征收人使用房票购买商品住房时，给予安置补偿权益金额的8%奖励，而且不计入家庭限购套数。
“房票”这一在2015年棚改货币化中风靡一时的去库存工具，主要目的在于鼓励“拆迁户”在当地买房。除郑州外，今年以来推出该制度的城市还有信阳、宜宾、温州、常熟、许昌、江阴、邵武、宁波奉化、温岭、绍兴、海宁、丽水、鄂州、张家港凤凰镇、宜兴、南京溧水等。
除房票外，各地放松限购、限贷、限售，提高公积金贷款支持、减免交易税费、提供购房补贴等政策还在持续。而在公积金贷款支持方面，“一人购房全家帮”的政策也在三四线城市逐渐“热”了起来，可谓既帮“城外人”，也帮“城内人”。
以河北唐山近期推出的“一人购房全家帮”政策为例，单身职工/已婚职工贷款购房的，父母/双方父母可作为共同还款人提供还贷帮助；父母贷款购房，子女或已婚子女夫妻双方可作为共同还款人提供还贷帮助。父母或子女在唐山市行政区域内使用住房公积金贷款购房，在自身还贷能力不足的情况下，作为公积金缴存职工的子女或父母均可作为共同还款人，参与还贷能力计算，最大限度满足缴存职工贷款额度需求。
记者注意到，这一“唤醒‘睡眠资金’，将家庭的‘暗补’变为使用住房公积金‘明补’”的方式，不仅受到安徽六安、福建泉州、江西赣州、河北沧州、广东珠海等十余个三四线或弱二线城市的青睐，也吸引了一线城市深圳的加入。
深圳市住房和建设局在7月6日发布的《深圳市住房公积金贷款管理规定（征求意见稿）》（下称《意见稿》）明确，申请人的配偶、父母、子女可以作为共同申请人。申请人的配偶、父母、子女是购房人的，应当作为共同申请人。
《意见稿》规定，公积金贷款额度不高于单套住房的公积金贷款最高额度，即职工单独申请公积金贷款最高额度为50万元，共同申请的最高额度为90万元。在符合前款规定要求下，申请人和计算可贷额度的共同申请人申请公积金贷款前连续三年以上未提取公积金，其公积金贷款可贷额度可以上浮10%。
信贷需求复苏在何时
“我们认为深圳今年首次明文放松限贷政策，或将进一步打开一二线城市的‘四限’政策的放松空间，尤其是商贷首付比例及二套房认定标准等。”国盛证券分析师金晶在近日一份研报中分析。
不过从楼市热度来看，深圳放松限贷的背景有一定特殊性。2022年上半年，深圳新房住宅成交16126套，同比下降38.3%，二手住宅成交9965套，同比下降65%。在新房价格和交易成本较低的情况下，深圳二手房压力明显大于新房。
从6月单月来看，据中银证券数据，北京、上海在疫情之后新房市场迎来了补偿性需求释放，成交面积分别为84万平方米、146万平方米，环比增幅67%、1146%，广州、深圳则分别成交111万平方米、33万平方米，环比增幅50%、75%。二手房方面，6月13个重点城市中仅深圳、厦门出现环比下降。
除深圳外，强二线成都也进一步放开限购，推出“以租换购”政策。居民自愿将住房纳入保障性租赁住房管理后，5年内不得上市交易，住房进入资源库后居民即可申请在出租住房所在限购区域取得新增购买一套住房资格。
虽然城市、房企之间的分化依然存在，但销售整体回暖的趋势已经在加强。克而瑞地产研究数据显示，6月百强房企实现销售操盘金额7329.7亿元，环比大幅增长61.2%，同比降幅有所收窄。
另据中银证券统计，6月14个重点城市新房去库存周期出现环比下降，其中一、二、三线城市新房库存去化周期环比增速分别为2.7%、-2.1%和-12.2%。
梁凤洁、邱冠华认为，考虑到6月地产销售出现边际回暖，居民中长期贷款有望降幅收窄。具体来看，二人给出的预测数据是：预计6月居民中长期贷款新增3500亿元，同比少增1656亿元。此前2月和4月，这一反映居民按揭需求的数据一度出现有记录以来的罕见负增长，5月依然同比少增3379亿元。
从原因来看，资金空转除了居民对房企资金危机下房屋“烂尾”的担忧，还有疫情反复对消费意愿的干扰等。如今随着疫情缓解，加上房企融资环境的改善，市场对信贷修复的预期逐渐升温。但也有券商指出，6月居民中长期信贷有望修复，但正式反弹或将表现在7月，且能否持续还有待观察。
克而瑞研究中心指出，6月楼市成交反弹与行业内规模房企冲刺半年度业绩有关，其间加大推盘力度、营销去化等作用明显，目前市场整体需求及购买力透支、行业信心不足，短期内行业仍面临较大下行压力。
此外，克而瑞研究中心还指出了当前部分城市政策作用的长期担忧。从其监测的11个重点城市表现来看，多数城市居民存在“交付焦虑”，加上“四限”调整和减税降费更侧重二手房，从而对刚有起色的新房市场造成挤压，这一模式是否可持续值得考虑，二三线城市可能面临刚需新房去化压力加大的趋势。
亿翰智库研究员于小雨、王玲认为，各地因城施策到发挥作用仍需要一定时间，即使政策已有松动，消费者在获得购房资格后具备购房能力可能仍然需要一定时间的积累。
上财高研院：放松住房资产二次抵押贷款或是刺激消费的另类途径
记者樊旭
上海财经大学高等研究院周二发布的“2022年第三季度中国宏观经济形势分析与预测报告”称，在当前收入不确定性增加、预期转弱以及房贷压力较大的背景下，继续刺激住房需求以提振消费的方式或已不可行。
报告指出，可以改变家庭加杠杆的思路，不再将眼光放在住房需求上，而是通过放松居民住房资产二次抵押贷款的条件限制，达到刺激消费需求的目的。
所谓二次抵押贷款是指是借款人将没有还清贷款的房子或已还清贷款的房子抵押给银行，再次获得贷款。二次抵押属于余额抵押，按照《物权法》规定，房产价值上还有余额就可以申请二次抵押贷款，甚至多次抵押贷款。
报告指出，当收入不确定性增加时，出于对未来收入下降的担心，预防性储蓄动机的存在不但使得家庭部门降低消费，增加储蓄，而且还会降低家庭部门对流动性较差的住房资产的投资。
中国人民银行的统计数据显示，2022年前三季度家庭部门债务虽然继续增加，但增幅较以往大幅下降。就第三季度而言，居民户新增贷款总量下降至1.23万亿元，低于2021年同期，且仅约为2020年同期的一半。其中，新增人民币中长期贷款7600亿元，较去年同期少增5300亿元，是2015年以来的同期最低水平。
另一方面，家庭部门的存款在2022年呈现爆发性增长。其中，第三季度新增家庭存款由降转升，自疫情以来首次同比实现正增长。家庭部门新增存款2.88万亿元，比去年同期多增了1.84万亿元。
“现阶段各地实施的降首付、降利率、降买房限制等政策还是从住房需求的角度增加居民贷款。这虽然可以刺激当地政府卖地，改善地方政府预算约束，但由于疫情前火爆的房地产市场已经过度消耗了家庭的买房需求，叠加未来收入不确定性的增加，家庭从住房需求端加杠杆的难度在增加。并且这些由买房产生的新增贷款还可能会造成‘房奴’效应，拖累家庭的消费。”报告指出。
与此同时，报告表示，“由于中国的二次抵押市场几乎等于缺失的现实，大量未还完房贷或已还完房贷的住房净值仍在市场中沉睡，未能起到平滑家庭消费，改善家庭需求的作用。”
因此，在保证家庭部门不陷入“债务通缩”衰退的大前提下，家庭部门加杠杆的具体措施不妨换一种思路，不再将眼光放在住房需求上，而是放松二次抵押贷款的条件限制，将加杠杆的人群放在多年前已经买房、已经累积了足够的房屋净值且目前急需消费资金的家庭。
报告指出，给家庭部门注入流动性，或是从根本上刺激消费的办法。而释放更多由二次抵押带来的消费空间，比继续刺激购房需求具有更多可行性。“这样不但不增加家庭的额外债务负担，而且还会放松家庭的预算约束，起到刺激需求的目的。”
全国已有超80城放松限贷，国常会定调地方“一城一策”运用信贷
对于刚性和改善性住房需求而言，地方购房杠杆的宽松空间有望加大。
国务院总理李克强8月24日主持召开国务院常务会议,部署稳经济一揽子政策的接续政策措施，加力巩固经济恢复发展基础。会议提出，允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。
“自2016年下半年以来，住房信贷政策就一直坚持‘一城一策’的思路，即各地制定差异化的首付和利率政策。此次国常会表态，并非意味着各地要大幅度松绑首付、降低利率，而是旨在增加地方政府与金融管理部门的协同性。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
他举例称，比如，很多地方希望降低首付、降低利率，但当地金融管理部门一方面要贯彻国家的金融审慎管理体制；另一方面，基于本地银行自律定价机制和地产风险判断，地方金融管理部门需要独立判断适宜的贷款首付和价格，制定相应的信贷政策。
据克而瑞地产研究统计，截至8月17日，2022年以来全国共有83城相继放松限贷。其中，兰州、贵阳、南通等57城首套房首付比例下调至20%；郑州等44城实行认房不认贷；41城下调二套房首付比例，其中33城二套首付下调至30%。
8月以来，放松限贷城市进一步向强二三线城市扩容。截至目前，已有南京、福州、惠州、厦门等多个热点城市传出限贷松绑的消息。比如，根据福州贷款新政，五区户籍二套房首付最低降至四成，非五区户籍首套房首付最低降至三成。
“但地方放松限贷政策并不具备法律效应，执行层面对商业银行没有硬约束，不同银行在执行上尚未形成一致性，尤其是对‘二套房’认定标准的界定尚未改变，因而放松限贷的落地效果也就因城市而有明显差异。”克而瑞方面称。
今年以来，央行三次下调5年期以上LPR，推动了房贷利率调降。8月22日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期贷款市场报价利率（LPR）：5年期以上LPR为4.3%，较前值下调15个基点。这也预示着购买普通住宅的首套房房贷利率下限降至4.1%，二套房房贷利率下限为4.9%。
贝壳研究院数据显示，2022年7月全国百城首套房贷利率为4.35%，较2021年10月高点下降137BP（尤其在5-7月三个月内下降82BP）；百城二套房贷利率为5.07%，较2021年10月高点下降91BP，放款周期也大幅缩短至1个月。
但这并未能带动居民贷款数量的提升。2022年1-7月，住户部门新增中长期贷款17084亿元，创近年来同期新低，同比下降56%。其中，7月份，住户部门新增中长期贷款1486亿元，环比下降65%，同比跌幅扩至63%。
市场销售也仍待恢复。2022年1-7月全国商品房销售金额同比下滑28.9%，克而瑞百强房企销售金额同比下滑49.3%。
“在房企融资困难的背景下，销售回款是多数房企的唯一资金来源，保销售复苏是行业稳定发展的关键。”国金证券分析师杜昊旻分析认为。
上月底召开的中共中央政治局会议中也指出，要“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求”。
李宇嘉表示，伴随多个重要会议明确提出，保持信贷和社会融资的稳定性，支持信贷有效需求回升等目标，下一步，在全国三四线城市的信贷政策若仍有下调空间，首付比例大概率会下调，而在一线城市，信贷宽松政策的出台还会比较谨慎。“但即便地方下调首付比例和利率，受供求关系、居民预期、支付能力、房价水平、收入预期等多重因素叠加影响，短期内房地产市场仍难以迅速反弹。”
