第三套房不能贷款，还能买吗？租售比计算公式分享

和同事聊天，已经是第三套房子了，虽然不能贷款，但是他还是买了。细问之下才知道，就算是政策不支持，但是只要自己想买，还是可以的。

首先说一下坐标，小编是在一个省会城市，长春，只支持贷款的前两套房。我和老公分别在婚前买了第一套，然后结婚之后，我俩就变成了有二套的情况所以如果想买第三套房，就不能贷款了，所以和同事探讨了一下，在不能贷款的情况下，怎么操作才能买第三套房子？

1、用父母的名义贷款买房

有个同事就是用父母的名义去买房了，但是因为老人家的年纪已经大了，最多就能贷款10年，所以每个月的还款压力其实还是挺大的。他们小两口一个月帮父母还掉3000元的贷款，剩下的一千多，都是爸妈在还，因为这套房子本来就是小两口打算买了给父母住的，所以年轻人承担了大部分的贷款，父母承担了一部分。这种情况属于父母资助，但是这套房子最后还是小两口的，所以也算是买了第三套。

2、先全款，再抵押贷款

这样的操作就会有一个问题，我们先全款，就需要小一百万，然后再到银行抵押贷款出来大部分的钱，比如一个100万的房子，最后贷款只能贷出来50万左右，而且这个比例和房子的年龄也有很大的关系，利息也要比房子高一些。但是好在有些商业银行是支持这样操作的，费率也相对较低。但是有一个，你必须有足够的钱，不然就是要借钱了，买房子的时候第一套就已经凑够了6个钱包的钱，现在第三套怎么算也是没有足够的钱啊，所以就涉及了买房前的借贷，不管是什么渠道，借来钱的最后都是要银行抵押贷出来就要还掉的，所以总的来说，你一定要有一半的房款，才有机会买第三套。

3、变卖房产，然后买第三套房。

这个操作可能就更复杂了一点，变卖的房产，我们之后要买第三套房子，就需要先把前两套卖掉，而我们本意是想前两套房子都留着。所以就有不少夫妻假离婚，然后用卖房的方法过户到一个人名下，另一个人名下没有房子了，再去贷款买相中的这个第三套，这个方法的风险系数比较大，一个不小心，可能老婆和房子都没了。所以不建议大家这样操作。还有卖给自己亲戚的，然后再赎回来，这些操作看上去好像很美好，但是风险都太大了。

现在我这个城市的房价大约是1万元每平方米，然后租房的价格是每个月2000-2500元，一年的房租我的房子是租了3万元，除去日常的物业费和取暖费，所以就能有2.5万一年。

房屋租售比计算公式：租售比=每平方米使用面积的月租金/每平方米建筑面积的房价。

带入这个公式中，我所在城市的租售比=25/10000=1:400.

国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300～1∶200。如果租售比高于1∶300，意味着房产泡沫已经显现。如果低于1∶200，表明这一区域房产相对较大，后市看好。

这个比例属于略高于平衡租售比的情况，但是因为房子的价格是浮动的，租金也是浮动的，我认为还比较合理，所以大家才想贷款买第三套。但是在本金不足三套房的一半的时候，风险和负债系数都太大了，就算可以用上面的方法实现买到手，后期的压力也比较大。

比如直接买市场上的核心资产，大盘指数基金，然后持有个几十年，和房子的价值几乎是一样的。

买房用公积金贷款，您知道有哪些窍门吗？

☆☆公积金贷款买房，您究竟知道的有多少？

☆☆随着商业贷款利率继续上升，通过商贷买房的成本压力越来越大，公积金贷款利率低的优势日益凸显出来，近日有网友不断咨询我关于公积金贷款的事情，其实，很多人都知道公积金贷款划算，但究竟怎么划算，怎么算，并没有几个人知道，那么，今天全哥就来给大家普及一下

一、公积金贷款有缴存时间要求：

➢申请公积金贷款买房，需要满足一定的缴存时间，目前全哥所在霸都满6个月（含）以上，且在缴存状态就可以申请办理：

二、贷款有最高限额要求：

1、缴存基数×120倍=能贷金额

2、缴存余额：

①1年以内，10倍缴存金额；

②1~2年之间，15倍缴存金额；

③2年以上，20倍缴存金额；

☆☆以上2种情况取最低值，即是能贷金额。那么，公积金贷款还与哪些数据有关呢？

1、参考：个人最高45万，夫妻双方55万；

2、年限：最长能贷30年；

3、房龄+贷款年限＜30年；

4、首套房首付成数最低2成；

①二套房和房龄10年以内的首付成数加1成；

②房龄﹥20年不能贷款；

5、省直公积金贷款取最高值，同时无房龄年限要求。

☆☆例如，最短贷款年限5年都可以办理，那么如果市直公积金就不行了，有要求了。

6、公积金按揭贷款利率

①首套贷款利率，5年内贷款利率2.6%，5年以上贷款利率3.1%（是否首套、二套以公积金贷款记录为准，同时受限于三套房不能贷款。）

②二套贷款利率，上浮10%。

☆☆那么，全哥说的这些，你明白了吗？你做好了公积金贷款的准备吗？如有不详，可以私信我，全哥的回答如果满意请点个关注+收藏。

广东惠州二套房可以做两成首付吗？商贷、公积金、入户政策读懂

最近经过‬多次‬求证‬‬了解到‬，在首套房已经结清的情况下，再次购买商品房，可申请做两成首付，利率可‬享受首套房利率。但是‬现在这个阶段，银行‬还是对申请客户资质有一定要求的。

这意味着，惠州二套房的首付从此前的三成，已经悄悄调整成了2成。对于二次置业的购房人群来讲，变得更加友好了。(首付操作上可行，但并未出来具体的文件。）

毕竟，少付一成首付，不仅可选择面变宽了，也让买房可以加的杠杆放的更高了嘛！

一、关于限购限贷及首付政策。

惠州当前限贷不限购。首套房首付比例20%，二套房首付比例视名下房贷情况20-30%，首套无房无贷情况下，房贷利率4.1%，二套房贷利率4.9%。另外，部分银行针对优质客户，开始认贷不认房以及在首付比例和利率上有所放松。具体情况需要具体对待。

仅供现阶段参考，实际以银行时时动态为准！

二、公积金贷款政策。

当前使用惠州公积金进行购房贷款，要求夫妻双方或其中一方在惠州有缴存公积金或有惠州户口，并满足对应缴存条件，方能办理。

额度计算方式上面，个人最高贷款额度40万元，夫妻双方最高贷款额度60万元。

其中全日制研究生以上、副高职称以上人才首套房个人最高贷款额度60万元，夫妻双方最高贷款额度90万元。

经市人才主管部门认定的国家，广东省，惠州市人才计划的高层次人才和高技能人才，在惠州购买首套，二套自住住房，公积金贷款最高额度为100万，夫妻双方合计最高贷款额度为150万，并享受优先办理权。

另外，贷款额度的确定根据申请人公积金账户缴存余额以及已连续按月正常缴存时间，计算公式：

1、连续按月正常缴存住房公积金满6个月：贷款额度＝个人公积金账户余额×8；

2、连续按月正常缴存公积金满12个月：贷款额度＝个人公积金账户余额×15；

3、连续按月正常缴存公积金满36个月：贷款额度＝个人公积金账户余额×20；

上述个人公积金账户余额不包含最近12个月内的补缴金额以及近12个月内从外市转移到我市的金额；夫妻共同申请贷款的，夫妻双方贷款额度单独计算，再加总。

公积金贷款利率方面，对首套房就使用住房公积金贷款的，在当下公积金利率基础上下调0.15%个百分点，对使用公积金购买第二套住房，购房面积144平方米（含）以下的，贷款利率按同期首次使用住房公积金贷款利率的1.1倍执行，购房面积144平方米以上的，贷款利率按同期首次使用住房公积金贷款利率的1.15倍执行。

仅供现阶段参考，实际以公积金中心时时动态为准！

关于公积金贷款首付政策方面，当下惠州规定规定，如购买新房，首套房首付比例最低为20%。如购买二手房，首套房首付比例最低为40%。另外，从2022年8月起，惠州支持提取公积金余额作为购买新建商品

仅供现阶段参考，实际以公积金中心时时动态为准！

三、关于商转公。

前几年在惠州贷款买房的购房者中，有部分商贷利率过高，2022年开始，惠州针对商转公贷款政策，做了进一步放松，因此有不少买房人通过商转公、商转组合贷的方式来降低利率。如果你的房子满足以下条件，也可以试试看。

仅供现阶段参考，实际以公积金中心时时动态为准！

四、限售政策。

为了加强房住不炒，针对新建商品房，惠州当前执行新购住房三年限售政策，2017年4月9日零时后购买住房，须不动产权证满三年方可转让。

五、惠州落户政策。

仅供现阶段参考，实际以政策时时动态为准！

六、税费政策：

1、契税：

惠州当前针对首套房及二套房，均有一定的优惠政策，三套房与商业住宅契税无优惠。

仅供现阶段参考，实际以政策时时动态为准！

2、维修基金：

专项维修资金，是指业主、建设单位或者公有住宅售房单位缴存的，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

住宅共用部位，指的是由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、避雷设施、照明、二次供水设施、消防设施、排水设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性停车场（库）、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

仅供现阶段参考，实际以政策时时动态为准！

3、办证费，80元/本

4、物业费以及其他费用：如供暖费、水、电、煤气费、停车费、电梯费、垃圾费等，价格根据小区具体价格而定。注意：契税和维修基金必须要缴纳。

七、按揭购房所需资料：

仅供现阶段参考，实际以政策时时动态为准！

八、港澳台购房政策：

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