银行跟进LPR下调房贷利率 上海首套房已至4.65% 另有多地最低可享4.1%
财联社8月22日讯（记者徐川）今日5年期以上贷款市场报价利率（LPR）下调15BP至4.30%，为年内第三次下调。上海地区银行人士对记者表示，新发放按揭贷款利率即日起将按照新的LPR进行定价，首套房、二套房降至4.65%、5.35%，此前为4.8%、5.5%。
目前，上海地区的房贷利率仍在5年期以上LPR加点形成，首套房、二套房的加点幅度普遍为35BP、105BP。另值得注意的是，南京、苏州多个地区按照差别化住房信贷政策，将首套房利率在LPR新报价基础之上再降20BP至4.1%的下限值。
业内人士表示，房贷利率的再次下降意味着购房成本进一步减少，再加之多地首付比例下调等利好政策相继出台，有望推动合理性购房需求释放。预计后续在信贷宽松的支持下，市场恢复进程将加快。
上海首套房利率可降至4.65%另有多地开启4.1%时代
财联社记者了解到，多地银行的按揭贷款利率将按照上述最新5年期以上LPR定价执行。
“此前上海地区房贷利率为首套4.8%、二套5.5%，在本月LPR报价发布后，将同步下调15个基点，即首套房4.65%、二套房5.35%。”上海地区某股份制银行按揭贷款经理称。
另据上海某国有大行信贷人士介绍，其所在分行也将执行跟随5年期以上LPR调整后的新利率，首套房、二套房贷款利率降至4.65%、5.35%。“作为定价基准，LPR下调将惠及新发放按揭贷款，而对于存量贷款合同而言，需要到重定价日再执行最新一个月的LPR，一般为贷款发放日或者统一设定为1月1日。”他进一步称。
此前，监管部门发布差别化住房信贷政策，即首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20BP。财联社记者了解到，部分地区依据上述政策，将首套房利率在LPR新报价基础之上再降20BP至4.1%的政策下限值。
苏州某股份行按揭贷款经理表示，本周将按照新LPR执行定价，首套房贷款利率由此前的4.25%降至4.1%。与此同时，南京地区也步入了“4.1%”房贷利率时代，当地一位房产中介人士表示，首套房贷款利率最低可至4.1%，但二套房利率仍采取的是LPR加点定价，普遍在新报价的基础上加60BP至4.9%。
LPR下调可降低存量利率后续房贷仍有利率调整空间
在业内人士看来，作为房贷利率定价基准的5年期以上LPR年内经历了三次下调，累计幅度35BP，叠加央行发布的差别化住房信贷政策，将对提振市场信心、推动楼市回温发挥着重要作用。
植信投资研究院高级研究员王运金表示，当前房地产市场恢复节奏仍较慢，此前相关事件影响着房屋销售与居民购房信心，政策层面需要推动银行下调房贷利率以刺激购房需求，因此5年期LPR下调幅度需要更大力度。
“LPR调降也有助于降低存量房贷利率，延缓居民降杠杆节奏，并在房贷利息节约下提升消费预期，助力消费回升。”民生银行首席经济学家温彬分析称，在存量房贷利率较高、房贷和商业贷利率倒挂、资产收益率和负债成本率缺口不断扩大等因素影响下，今年居民提前偿还房贷的意愿较强，LPR下行可延缓居民降杠杆的节奏；且从明年1月1日开始，LPR的下调效应将体现在居民的月供中，利息节约、可支配收入增加有望提振居民的消费预期。
诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄认为，在当前观望情绪尚浓，市场信心亟需提振的背景下，此次5年期以上LPR下调力度更甚体现出对房地产市场的政策倾斜力度。这可有效降低购房成本，提升购房者入市积极性。后续各地房贷利率下调的空间也将有所扩大，助力房地产销售复苏。
“5年期以上LPR报价再度大幅下调15BP，有助于缩窄与往年房贷执行利率的差距，房贷利率也需要进一步降低向历史低点靠拢。”温彬进一步表示，参照历史最低水平，2008年底首套房贷款利率达到4.158%（5.94%*0.7），个人住房贷款加权平均利率4.34%，而当前两项指标分别为4.25%、4.62%，因此仍有10BP、28BP的调降空间。
本文源自财联社记者徐川
上海房贷市场恢复：额度充足利率下调，审批后隔天就能放款
“我们按揭恢复了，额度充足。”随着上海全面恢复全市正常生产生活秩序，此前一度摁下“暂停键”的房贷市场也开始恢复了。第一财经近日采访了解到，上海多家银行的住房按揭贷款业务已恢复，且多位信贷经理表示房贷额度充足。
与此同时，二手房房贷放款时间也缩短，在审批完成后且收到房产证和抵押证的情况下，最快隔天即可放款；另外，随着5月5年期以上LPR（贷款市场报价利率）的下调，上海地区房贷利率同步调整，目前多家银行首套房和二套房房贷利率由此前的4.95%和5.65%分别降至4.8%和5.5%，接近一年前的水平。
事实上，不只上海房贷市场，近期多个城市的房贷政策出现松动，各地因城施策节奏明显加快，具体举措包括首付比例下降、提高公积金贷款额度、发放购房补贴等，但目前来看市场情绪仍较为低迷，信心恢复不及预期。有业内人士分析称，随着部分城市疫情缓解及各地房地产政策持续优化，预计重点城市市场或将企稳，但多数城市楼市大概率到下半年才会逐步恢复。
房贷市场逐步恢复
此前受疫情封控影响，上海地区二手房按揭贷款业务一度停滞。“4月和5月几乎都没有交易，房地产交易中心也停掉了，抵押证出不来，银行基本上只有还款，没有放款。”某国有大行个金部相关负责人对第一财经说道。
该行是上海地区住房按揭贷款发放的主力军之一，但在过去两个月，由于市场需求不足，按揭贷款投放有限，这也是上海银行业房贷业务的一个缩影。央行上海总部公布的数据显示，4月，上海住户部门贷款减少279亿元，其中，短期贷款减少74亿元，中长期贷款减少205亿元。中长期贷款主要就是住房按揭贷款。
如今，随着复工复产的稳步推进，房贷市场逐渐恢复。记者近日采访了解到，上海不少银行网点已经开门迎客，可办理房贷业务。而且相比之前，房贷额度更加充足，放款时间也缩短。以二手房为例，审批完成后，在客户双证（房产证和抵押证）办好的情况下，有银行最快隔天即可放款。而在年初，记者此前采访获悉，多数银行放款周期为1个月到一个半月。
“（贷款额度）非常充足。”交通银行某支行信贷经理对记者称，“房贷审批时间和之前比没变化，但放款速度加快了，之前是一个月左右，现在隔天即可放款，审批时间还是一个月左右。”
招商银行某支行信贷经理也对记者称，该行房贷额度充足，目前审批需一周左右，主要是确定涉税评估价和查房，随后等产证出来后，隔天即可放款。
其他国有大行中，中国银行某支行信贷经理称，房贷审批需要2~3周，放款则是在一周以内；工商银行某支行信贷经理称，正常情况下两三周就能放款；邮储银行某支行信贷经理表示，该行房贷审批同样是在2~3周，放款大概两三天；农业银行某支行工作人员称，房贷审批放款需35个工作日。
整体而言，不少信贷经理和房产中介的共识在于，当前房贷发放速度进一步加快。而银行按揭贷款市场的放松，一方面受政策端支持影响；另一方面也与银行自身额度充足有关，银行正加大信贷投放力度。
按揭贷款利率再度下调
在放款提速的同时，第一财经在走访中了解到，上海多家银行的房贷利率也跟随5月LPR的变动进行了调整，这是继去年7月以来的第二次下调，调整后的利率水平接近去年7月之前的水平。
2021年7月24日，上海地区部分银行上调了房贷利率，首套房房贷利率由此前的4.65%上浮至5%，即当时的LPR+35BP（基点），二套房房贷利率由5.25%上浮至5.7%，即当时的LPR+105BP，上海房贷市场由此步入“5”时代。
今年1月20日，2022年首期LPR报价出炉：1年期LPR为3.7%，较上期下调10BP；5年期以上LPR为4.6%，较上期下降5BP。5年期以上LPR与房贷利率息息相关，在此调整下，上海地区部分银行首套房和二套房房贷利率由此前的5%和5.7%分别降至4.95%和5.65%。
5月20日，5年期以上LPR再度下调15BP至4.45%。基于此，上海地区首套房和二套房房贷利率也进一步分别降至4.8%和5.5%。以300万元贷款本金、30年等额本息的偿还方式进行计算，首套房月供额将从16013.1元变为15739.96元，减少了273.14元，一年减少3277.68元，合计减少约9.8万元。
不过，还需注意的是，按照国内房贷利率的区域特点，最终各地方银行机构是否落地实施还存在不确定性。而且在实际情况中，第一财经了解到，不同银行也会根据贷款人的资质、当时外部环境等对房贷加点基数做出不同调整。但对于银行来说，相比其他资产，住房按揭贷款仍属于优质资产，存在加大投放的动力。
除了上海外，其他地区房贷利率也有不同程度的下调，有的地方已低于5年期以上LPR。此前，央行、银保监会将首套房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20BP。根据融360数字科技研究院的监测，在5月20日LPR调降后，截至5月25日，其监测的42个城市中，有17个城市最低可执行首套4.25%、二套5.05%的房贷利率，包括苏州、郑州、济南、温州、南京等。不过，部分城市的银行仅针对优质客户或者合作楼盘可以执行下限利率水平。
有分析称，对于购房者来说，房贷利率成本进一步下调，将进一步激活合理住房消费需求，活跃交易行情。供给端和消费端的活跃，将促进房地产行业景气度的提升，助力房地产业朝更稳的方向发展。
房市暖风频吹
房贷市场回暖的背后，离不开政策端的暖风频吹。近两个月来，各地因城施策节奏明显加快，力度不断加大，政策调整内容向优化限购、限贷政策延伸，尤其是部分热点二线城市加入政策优化行列。
据中指研究院统计，2022年以来已有超百城放松调控政策，政策频次超300次，5月政策优化次数超百次，高于4月。
5月31日，国务院印发《扎实稳住经济一揽子政策措施的通知》，提振市场信心、稳定居民收入预期。各地进一步加大政策调整力度。
央行上海总部在此前的会议上也提及，要准确把握和执行房地产金融审慎管理各项要求，保持房地产信贷投放平稳有序，支持房地产开发企业、建筑施工企业的合理融资需求，更好满足刚需和改善性住房需求。
但从实际效果上看，市场情绪修复仍需时间，目前按揭贷款投放并未出现明显增长。鼎优地产一位中介告诉记者：“租赁市场最近比较火爆，买卖则需要缓一缓，因为刚刚解封。”
某股份行支行信贷经纪也对记者称：“最近刚解封，居民按揭贷款需求还未恢复，办理房贷业务的客户还没明显增多。”
不过，有分析称，5月份全国二手房市场活跃度已现底部修复。据贝壳研究院监测，5月贝壳50城二手房成交量同比下降约40%，降幅较上月收窄8个百分点；50城中超八成城市成交量环比增长，其中长三角和东北区域重点城市二手房成交量环比回升较快，如沈阳、长春、哈尔滨以及苏州、无锡、徐州等成交量环比增速均超过100%。
“这些城市二手房市场在4月受到疫情重创而低位运行，5月随着疫情逐渐缓解以及城市内宽松调控政策作用而有所修复。”贝壳研究院报告称，上海复工复产后，预计住房需求将补偿性释放；同时，稳经济的一揽子措施逐步落地，将有利于经济恢复正常，提高居民对收入的预期。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，短期从政策趋势来看，“房住不炒”底线思维下，各地因城施策或将进一步松绑，其中，一线城市政策预计继续以微调为主；二线城市多通过亲属投靠、多孩家庭、租赁置换等方式增加户籍家庭限购套数，非户籍家庭通过缩短社保或个税年限精准激活有效需求，同时降低房贷利率、调整认房认贷标准、降低交易税费、继续优化限售等均有空间；多数仍限购的三四线城市有望全面取消限购。
“预计随着部分城市疫情缓解及各地房地产政策持续优化，重点城市市场或将企稳，但多数城市市场大概率要到下半年才会逐步恢复。”陈文静称。
（实习生包云红对本文亦有贡献）
房贷利率连续下降，上海楼市成交活跃，房贷放款加快
在LPR再次下调后，上海楼市在淡季市场仍呈现出了交易热情。
今天，建设银行、工商银行、浦发银行等沪上主要银行均向记者表示，目前上海房贷利率已经按照LPR下调15个百分点，银行目前审批房贷速度明显加快，一般从送材料到放款半个月就可以搞定，最快的客户三天就可以拿到贷款。
沪上首套房利率4.65%，最快三天可放款“一方面银行资金成本不低，另一方面，房贷利率很敏感，银行不会擅自降低。”今天，建设银行、工商银行、浦发银行多位贷款负责人表示，严格执行上海的房贷政策，首套房、二套房贷款利率分别为4.65%、5.35%，此前则为4.8%、5.5%。值得注意的是，上海的房贷利率分成两部分，首套房贷款利率是在基准利率的基础上+35个基点，二套房利率则+105个基点，而目前的五年期LPR基准利率为4.30%。
一位银行人士向记者表示，在利率下调后，各家银行房贷利率保持基本一致，没有看到进一步的优惠。目前房贷市场很透明，很容易将房贷吸引过来，整体来看，资金还是比较紧张的。
据业内人士透露，目前申请房贷需审核购房者征信、收入情况等，“比如贷款要求流水月收入双倍覆盖还款额”。
不过，在利率没有变化的情况下，房贷审批速度明显加快。“付首付、网签之后，材料齐全后，银行审批时间在1周左右，过完户产证出来后，1周就能放款，快的时候三天，此前所需时间大致为一个月。”业内人士表示。
张女士刚刚交易了一套二手房，她将房子出售后，计划购买一套新房。按照她年初的计划，在半年内完成卖房和买房，没想到遭遇了疫情，耽误了三个月。“我的房子3月份就挂牌了，一直有人看房，疫情下，也有人视频看房，7月下旬，购房协议签完，我们原本计划9月初可以去摇号买房，但是令人意外的是，8月上旬就拿到了所有款项，这给了我们充分的时间买新房。”张女士透露，8月中旬，他们已经参与了浦东的一个新盘认购预约，购房比想象顺利多了。
8月楼市交易活跃，购房信心提升房贷放款速度提升助力了更多的家庭换房，上海新房、二手房市场在淡季也显现出了交易热度。
根据网上房地产的数据，8月下旬一周，上海新建商品住宅成交面积30.35万平方米，环比增加6.87%。成交相当活跃，浦东成交3万多平方米，绝对总量处于高位，闵行，共成交9.27万平方米，成为上周排名第一的区。杨浦成交达到3万平方米。青浦、松江等交易也不俗。
8月底9月初，新房供应也明显增加，新房市场一共入市38.91万平方米，环比增加973.53%。入市的11个项目中仅4个项目推盘量不足百套，最多的一个项目达到8.37万平方米（777套），第四批公示的项目开始发力。
二手房市场成交表现同样亮眼，根据沪上多家房产经纪公司的数据，8月份是楼市传统的淡季，今年又遭遇连续高温，当成交量仍同比上升8%左右。
中原地产有关分析人士表示，LPR报价下调，银行陆续对房贷利率进行调整，而且今年已经第三次对5年期以上房贷进行下调，累计下来利率降幅已经挺大了。与此同时，房贷审核更加便利，这都有助于提振楼市消费信心。
