热问｜名下已有一套共有产权住房，还能在京买房吗？
北京的李先生前些年结婚时购买了一套位于朝阳区的共有产权住房，现在他的妻子怀孕了，家里即将迎来小宝宝，想要再购买一套面积大一点的房子。李先生想了解的是，虽然自己名下已经有一套共有产权住房，但按照北京的限购政策京籍已婚家庭可以购买两套住房，他们是否还能在北京再买一套房呢？
解答：
对于李先生所遇到的问题，北京我爱我家交易中心专业人士指出，从目前的情况来看，李先生不能在北京再次购房。这是因为，共有产权住房属于保障房类型，虽然京籍已婚家庭通常拥有购买两套住房的资格，但只要其名下有共有产权住房，就不能再购房了。
对于李先生而言，如果他还想在京购房，必须先将其共有产权住房的产权份额转让出去，然后再提交购房资格审核申请。
而在出售共有产权住房时需要注意，根据相关规定，共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，可申请由代持机构回购；共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额，同等价格条件下，代持机构可优先购买。
还值得一提的是，若是李先生将共有产权住房出售后再买房，在申请商业贷款时，是算“首套”还是“二套”呢？北京我爱我家交易中心专业人士表示，在商业贷款资质认定方面，李先生家庭在转出唯一共有产权住房后再买房的，还要看其家庭在全国范围内是否有住房贷款记录，如没有，可算首套贷款；如有贷款记录，算二套贷款。
新京报编辑杨娟娟
校对刘越
降利率去限制，让个人住房贷款回归市场，能与银行讨价还价了？
文明潘晓俊（金融从业者)
9月29日晚，中国人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。新政规定，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，可阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。9月30日，财政部和税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，为支持居民改善住房条件，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。政策“急刹车”后又开始“大输血”的节奏了，但这次从ICU直接到KTV难了。
曾经有段时候房地产硬着陆还是软着陆是一个争论的话题，但最近这个话题大家已经不讨论了，就说明大家已经在接受现实。如果按照百度上34的定义,即房地产34造成房地产供需失衡，调控政策用34的方法进行限制或直接进行行政干预楼市，导致房地产大幅度回调，房地产上下游产业也跟着遭殃。
叠加疫情的房地产应该是“脸贴地”的方式完成了硬着陆，因为扩散范围已经不仅仅局限于房地产上下游，而是整个社会层面，房地产崩盘顺带连消费都干没了，国庆期间走了好几个周边的商场，人气都很清淡，有不少比例的店铺都关门歇业了。社会面很多需求变成了暂停，高价消费品变成了毫无意义，中等消费品变成了取舍的舍，低价消费品变成了量小还从优。以前有多瞧不起拼多多的，现在就有多喜欢，这也造就了拼多多在2022年互联网平台中唯一的36%增长奇迹。可是这种喜欢换来的是失去了对生活的热爱，成为了无趣的“拼多多人生”。
信心和希望这种东西一旦没了，很难一年两年缓的过来，而对于有些人，甚至永远缓不过来。
房贷利率组成
自2019年10月8日个人住房贷款利率正式“换锚”起，新发放个人住房贷款利率即以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（即LPR，住房贷款利率通常参照五年期LPR）为定价基准加点形成。这意味着，房贷利率会受到5年期LPR水平、加点下限以及银行加点三个方面因素影响。根据人民银行和银保监会5月份发布的通知，当前首套个人住房贷款利率下限为不低于LPR减20个基点（即加点下限为-20），结合9月五年期LPR利率4.3%，可得出在29日新政之前首套住房贷款利率最低为4.1%。此次新政后，将允许部分城市下调首套房贷利率下限，符合条件的城市首套房实际利率将跌破4.1%。在国家统计局发布房价指数的70个大中城市中，至少有23个城市符合此次新政要求：其中包含武汉、大连、石家庄等8个二线城市，以及温州、大理、秦皇岛等15个二线城市。
理论上，房贷利率下调会促进购房消费需求，且与之前仅作用于当期利率水平的LPR调整不同，加点水平的调整将作用于整个贷款期。无论后续LPR水平如何变动，LPR-80的住房贷款利率将一直比LPR+20的利率水平低1%。以100万30年等额本息贷款为例，利率下调1%将节省约20万元的利息支出。
但是，加点水平的调整不仅取决于加点下限，更取决于各银行的加点水平。就银行而言，下调规模庞大的住房贷款利率加点水平，不仅会影响自身利润，也意味着更大的风险。对于新增贷款，利率的下调将直接减少其利息收入；对于存量贷款，当利率下调节省的利息支出足以覆盖客户转换成本时，将不可避免地出现存量贷款大量结清，转换为低利率贷款的现象，进一步降低银行利润。另外，由于住房贷款往往是10年期以上的长期贷款，在LPR持续下行的背景下，加点水平的下调将使银行承担更大的利率风险。可以预见，银行对于加点水平的调整将十分谨慎，尺度并不会太大。再加上对城市和时间上的限制，预计此次新政对促使国内房产市场回暖的作用较为有限，更类似政策试点或信号。
这不禁令人想起之前人口政策及其调整对国内人口带来的影响，由于过于强大的政策惯性，今年将很有可能到达人口负增长的拐点。根据国家统计局发布的数据，2021年仅比上年末净增48万人，而2020年和2019年人口的净增量分别为204万和467万，人口衰减大幅超出政策制定者的预期，使得人口问题已成为严重的社会问题。当前国内房产市场也正面临着历史拐点。笔者建议放开新政的地域和时间限制，全面放开住房贷款利率，去除限购限制，将市场的交还给市场。
人口下行、住宅供给过剩
我国购房需求人口将处于持续下行区间，住宅供给过剩危机逐渐显现。根据链家旗下贝壳研究院今年发布的《2021年新居住消费调查报告》数据显示，我国平均购房年龄为33岁，即2022年的购房群体主要为1989年出生的人口，共计2396万人。笔者将这2396万人定义为2022年的“强购房需求群体”。如下图所示，强购房群体数量自2020年达到峰值2508万人后将连续下降至2025年的2113万人，降幅15.7%，住宅需求端承压。
历史上针对上述现象，我国曾采用过四万亿财政投放、大拆大建以及棚户区改造等措施来增加住宅需求。但时至今日，无论是中央地方财政还是房地产开发商，都已无力再负担此类计划。巴克莱银行数据显示，我国今年财政刺激规模已超过2020年，今年前9个月，政府广泛财政赤字已扩大至6万亿人民币，比2020年同期的4万亿高出40%，财政赤字在经济下行背景下正持续膨胀。而房地产开发商由于市场的持续低迷，资金迟迟无法回笼，上半年甚至因烂尾楼引发了“断供潮”，更不可能再拿地拆迁。
住宅供给方面同样不容乐观。住宅供给主要来源于开发商新建住宅和被继承住宅。由于人口死亡造成的被继承住宅也会增加住宅市场供给，因此并不是所有强购房需求群体都会购买新建住宅。根据国家统计局官网公布的数据，最近5年我国新建住宅面积达34.48亿平方米，按41.76平的人均居住面积计算（数据来源：国家统计局《中国人口普查年鉴—2020》），可满足8256万人的居住需求，而5年内新增的对新建住宅需求群体人口数仅为6584万（强购房群体减去死亡人口，见下表），由此可推测最近5年造成的空置住房率可能达到了20%。
表格.近5年国内住宅供需情况统计
有观点认为国内41.76平的人均居住面积仍有进一步提升空间，可消化部分过剩供给。但笔者对此并不认同。虽然我国是全世界唯一采用公摊面积的国家，使得实际居住面积低于产证面积，但即使按15%的公摊面积计算，我国人均居住面积仍然高达35.5平，已高于同处东南亚的发达国家韩国和日本（分别为33平和35.2平）。况且41.76平这一数据涵盖城乡，其中城市家庭人均居住面积为36.52平方米，这意味着平均下来我国每一个三口之家都拥有109.56平米的住宅。结合当前实际，也可一窥当前国内住宅供给和空置的真实情况。
减少政策套利行为
全面放开首套房贷利率浮动下限可减少政策套利行为。当前经营贷资金流入房市的现象屡禁不止，不仅让政府对房市资金的监管成为了一笔“糊涂账”，更占用了中小微企业的普惠贷款额度，让真正需要贷款资金的企业难以获得贷款。而套利的根源在于当前经营贷利率远低于房贷利率。以上海为例，现阶段首套房贷利率为五年期LPR+35,即4.65%，但平均经营贷利率仅为3.5%左右，套利空间高达115，这使得许多购房者在贷款中介的帮助下，选择用期限长或可无还本续贷的经营贷代替住房贷款，获取利差，扰乱金融市场秩序。
当住房贷款利率因下限放开接近经营贷利率，套利空间被压缩，购房者便会因套利成本和后续经营贷收紧的政策风险而放弃套利行为，而套利行为的自然消亡显然比采取更为严格的监管措施或者依靠银行的自觉性更为有效。
炒房背景不再成立
在配套监管措施完善的前提下，房贷利率的放开难以再引发炒房行为。这里所指的“监管措施”，是指有利于将炒房客与刚需购房群体区分开来，限制炒房行为，提高炒房成本的措施。例如，国家税务总局今年的1号文件要求“2022年底前，全国所有市县税务部门和自然资源主管部门应实现不动产登记涉税业务的全流程信息实时共享”。其中“全流程信息”包括房产权利人信息、房产信息以及完税信息。
届时对炒房客和住房刚需群体的区分将更为精准，对异地多套购房行为的监管将具备一定的数据支持。再如上海房管局针对炒房客通过住房赠与变相持有多套住宅、套取首套购房资格的现象，于2021年7月23日推出补丁政策：通过赠与方式转让住房的，自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数；受赠人应符合国家和本市住房限购政策，有效遏制了炒房趋势。这类政策的落地将为住房贷款利率市场化，针对性支持住房刚需群体提供可能性。
另外，炒房行为存在的基础，在于其回报高于资金成本和其它投资产品，而炒房回报完全依赖于房价的上涨。如上文所述，当前国内住宅市场已供大于求，且人口的自然增长很可能将在今年中止。在此背景下，房价攀升将难以持续，炒房将成为“击鼓传花”的游戏，投机者面临的投资风险将急剧上升。
最后，笔者想说的是，炒房行为应该得到理性对待。首先，炒房虽然在过去十几年中导致了国内房价的过快上涨，但同时各级政府因卖地得到的财政收入，为我国的基础设施建设、扶贫工程以及产业升级提供了的资金支持，支撑了国内的经济发展。其次，当前我国除了资本市场外，只有房地产市场能够容纳近十年超发的货币资金，但由于国内资本市场的矛盾和问题迟迟得不到实质性解决（上证指数仍旧处于15年前的水平），为了防止过多资金流入民生领域，通过推动房价上涨让资金沉淀在房地产市场便成为了权宜之计；最后，炒房在本质上是一种市场参与者的合法投资行为，其好与坏、鼓励或否定会因历史阶段或立场角度的不同而不同。因此，政府对市场的干预应以法律作为唯一的准绳。将住房贷款利率的定价权交还给市场，则是把“政府权力关进笼子里”的重要一步。如果利率的放开仍无法提振房市，维持其支持土地财政转型期资金需求和资金沉淀池的功能，那么高端住宅限购的放开也许应该提上日程了。（本文为作者观点，不代表本头条号立场）
重庆调整房地产政策：自有住房用于长租可不计入套数
12月28日，重庆市住房和城乡建设委员会、中国人民银行重庆营业管理部、中国银行保险监督管理委员会重庆监管局、重庆市规划和自然资源局、重庆市地方金融监督管理局发布关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知。
通知明确，优化商业贷款住房套数认定。居民在中心城区以外区县新购住房的，个人住房商业贷款仅将所在区县的住房纳入套数核查范围。居民将存量住房盘活用作保障性租赁住房和长租房的，该套住房租赁合同已备案，且取得保障性租赁住房认定书或长租房承诺的，可不纳入家庭住房套数计算；原则上一个家庭只核减一套。促进一二手房良性循环。支持“先买新再卖旧”家庭购置改善性住房，对拟出售家庭唯一住房的，房地产企业可延长认购期，支持其出售原住房；对已网签出售的家庭唯一住房，可不纳入住房贷款套数核查范围。
重庆市住房和城乡建设委员会
中国人民银行重庆营业管理部
中国银行保险监督管理委员会重庆监管局
重庆市规划和自然资源局
重庆市地方金融监督管理局
关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知
各区县（管委会）住房城乡建设部门、规划自然资源部门、金融工作管理部门，市房地产交易中心，人民银行各中心支行、南川支行，各银保监分局，有关单位：
为认真贯彻党中央、国务院有关决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实中国人民银行、银保监会《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发〔2022〕254号），支持刚性和改善性住房需求，满足企业合理融资需求，促进我市房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，现将有关事项通知如下：
一、加大金融支持力度
（一）支持房地产企业融资。指导金融机构区分房地产项目风险与企业集团风险，保持房地产开发贷款平稳有序投放。依据行业诚信评价以及项目运营情况等，及时发布房地产企业白名单，支持金融机构提供中、长期贷款。鼓励各商业银行在依法合规、风险可控的前提下，探索开展房地产项目封闭融资试点，实行资金封闭管理，给予降低贷款利率、延长贷款期限等优惠政策。支持优质房地产企业发行债券融资，协调推进财务总体健康、面临短期困难的房地产企业通过增信发行债券；支持本地上市房地产企业股权融资。
（二）支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。鼓励金融机构与房地产企业在保证债权安全的前提下，遵循依法合规商业自愿原则，自主协商存量融资展期。从2022年11月11日起，未来半年内到期的房地产融资，可在原规定基础上多展期1年。到期贷款已经展期的，再次展期按照相关文件规定执行。支持金融机构通过调整还款计划，依法合规对房地产贷款的期限、还本计划、计息周期等作出相应调整。
（三）加大对存量资产融资的支持力度。支持金融机构对商业存量资产更新改造项目，先审批贷款总额、再根据更新改造进度发放贷款。
（四）稳定建筑业企业信贷投放。在风险可控、商业可持续基础上，鼓励金融机构优化建筑业企业信贷服务，保持建筑业企业融资连续稳定。支持建筑业企业应收账款质押增信，但不得用于为房地产企业项目垫资。对原持续性经营情况良好，因出险房地产企业原因被动诉讼受到影响的建筑业企业，继续保持信贷支持力度。
（五）支持租赁企业和经纪机构合理信贷需求。加大对住房租赁企业和经纪机构金融支持力度，对符合条件的企业，鼓励金融机构优化信贷政策，满足企业的资金需求。
二、激活市场有效需求
（六）优化商业贷款住房套数认定。居民在中心城区以外区县新购住房的，个人住房商业贷款仅将所在区县的住房纳入套数核查范围。居民将存量住房盘活用作保障性租赁住房和长租房的，该套住房租赁合同已备案，且取得保障性租赁住房认定书或长租房承诺的，可不纳入家庭住房套数计算；原则上一个家庭只核减一套。
（七）支持刚性住房贷款需求。在渝生活、工作的非本地户籍居民在我市购买首套住房的，享受与本地居民同等的个人住房贷款政策。支持成渝地区双城经济圈的四川籍居民在我市购买首套住房的个人住房贷款需求，对纳入重庆都市圈发展规划的四川广安市籍居民在重庆都市圈购买住房的，享受同城待遇。
（八）加大货币化安置力度。原则上暂停中心城区安置房建设审批，鼓励区县政府在房屋征收、集体土地征地补偿等方面推行货币化安置。
（九）促进一二手房良性循环。支持“先买新再卖旧”家庭购置改善性住房，对拟出售家庭唯一住房的，房地产企业可延长认购期，支持其出售原住房；对已网签出售的家庭唯一住房，可不纳入住房贷款套数核查范围。
三、切实减轻企业负担
（十）进一步减轻企业资金压力。已出让地块按照合同约定应在2023年1月31日前交款，但企业未能按期支付的，交款期限可顺延3个月，期间不计征违约金。对已出让未竣工地块，开、竣工期限可按合同约定顺延3个月，期间不计征违约金。
（十一）优化城市基础设施配套费缓缴政策。对房地产开发项目应缴纳的城市基础设施配套费，可由房地产企业向属地政府提出申请，按规定程序报经批准后予以延期缴纳，延期缴纳时间自属地政府批准之日起最长不超过6个月，同一项目多次（两次及以上）办理商品房预售许可的，可在首次办理商品房许可后补交，在第二次办理前缴清。对2022年11月1日至12月1日期间到期的缓缴配套费，不计此期间逾期滞纳金。
（十二）优化项目资本金监管。对已办理项目资本金存入手续的房地产开发项目，房地产企业可按项目施工进度，分楼栋申请使用已监管的项目资本金。对新办理项目资本金存入手续的房地产开发项目，房地产企业可申请分批次存入：首次存入核定监管金额的40%，剩余的60%可给予6个月的缓存期。在缓存期内，开发项目形象进度达到全额使用节点要求的，可不再补存剩余项目资本金。
（十三）充分发挥住房租赁基金作用。加快住房租赁基金的资金到位，建立储备项目库，加大对拟投项目的贷款支持。对拟投储备项目，通过住房租赁基金支持相关平台公司购买存量商品房用作保障性租赁住房或市场化租赁住房。
四、优化行业服务管理
（十四）开展房屋交易线上服务。加快完善商品房预售许可服务系统功能模块，实行网上办理，工程进度可采取承诺制。通过“重庆线上房地产展示平台”微信小程序等为群众提供全天候的线上看房、选房、咨询、认购等服务。支持房地产经纪机构、房屋租赁企业通过“渝快住”住房服务平台开展房源发布、登记客户、信息核验、撮合交易等业务。
（十五）继续举办线上房交会。将2022年全市秋季线上房交会时间顺延2个月，鼓励房地产企业、金融机构和媒体积极参与，给予政策支持，加强政策宣传，增强信心，稳定市场预期。
（十六）发挥行业协会桥梁作用。充分发挥市房地产业协会、市评估经纪协会、市开发协会的桥梁作用，促进房屋销售与家装、家电、家具、汽车等消费联动；常态化开展银行与房地产企业、银行与经纪机构的对接服务，交流共享信息，打破信息壁垒，提升银企对接的便捷性、精准度和成功率。
本通知从印发之日起执行，此前相关规定与本通知不一致的，以本通知为准。
重庆市住房和城乡建设委员会中国人民银行重庆营业管理部
中国银行保险监督管理委员会重庆监管局重庆市规划和自然资源局
重庆市地方金融监督管理局
2022年12月26日
