一个西北城市的二手房贷观察：整体回暖，宽严相济，有银行暂停受理二手房贷款，有银行“额度紧张但月月都有”

每经记者：宋戈每经实习记者：刘嘉魁每经编辑：廖丹

去年，从房企“三道红线”到商业银行房地产贷款集中度管理要求正式落地，再到多地出台二手房指导价机制，房地产市场一路紧缩，其中，二手房贷款尤甚。

“去年（二手房）额度停了几个月。”在甘肃省陇南市，一家城商行客户经理向记者说道。

陇南市地处秦巴山区，被誉为“陇上江南”，其东接陕西，南通四川，扼陕甘川三省要冲，素有“秦陇锁钥，巴蜀咽喉”之称。去年，当地二手房贷业务开展情况与全国总体趋势大致相当，额度比较紧张。

最近，房贷的严峻形势似乎有所缓解，去年12月召开的2022年中国人民银行工作会议提到，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。今年开年，某一线城市城商行个贷部门人士透露，相对去年，开年以来房贷放款速度加快。

在此背景下，陇南这一西北城市二手房贷款又表现如何？时值银行“开门红”，《每日经济新闻》记者实地走访了当地多家银行，并采访接近监管人士。

有银行“额度比较紧张但月月都有”“二手房贷还开放着，无开年额度控制，额度比较紧张但月月都有。”一家国有大行某支行业务经理对记者如是说道，“但门槛要求上，房子的房龄超过25年的不能贷，还要看贷款人的年龄、收入以及偿还能力。”

至于放贷周期，快的话1至2个月，慢的话3至4个月。首付款是房价总额的30%，贷款额度是70%，房价需要经过合作的评估公司评估，最终金额以评估金额和合同价孰低为准。目前房价监管严格，且该支行当地无准入资格的中介公司，“所以需要贷款人在我行开立相应账户，将首付款打至对应账户，系统自动冻结，等放款之后，首付款解冻，和贷款一起打至卖房人账户。”该经理介绍道。

贷款利率方面：“一手房大约5.6%，二手房大约5.8%，根据征信和收入状况可能会上浮，在这个基础上最高再加0.2个百分点。”该经理表示。

相比之下，另一家国有银行某分行风险内控部工作人员对记者表示：“二手房贷款今年放着，开年有控制额度，但是总体额度比较宽裕，没有特别的要求。”当记者问及二手房贷款的门槛和要求以及放贷周期时，该人士表示：“周期和一手房差不多，25至30年最长。当月有额度当月就可以放，要是当月没有额度次月就可以放，省分行到地市分行一个政策。”

有银行暂停受理二手房贷，“后面怕额度受控”然而，相较于国有银行的“开闸”回暖，也有部分中小银行对二手房贷款持审慎态度。

《每日经济新闻》记者走访了一家城市商业银行，该行一位信贷客户经理表示：“二手房（贷款）现在停止受理了。”对于该政策持续时长，他表示：“这是行内暂时调整，因为最近受理得太多了，后面怕额度受控。”

但另一家城市商业银行客户经理对记者表示：“目前我感觉（二手房贷款）额度已经在逐步放开了，从一手房就可以看出来。贷款周期其实也不长，和以前一样。”

至于审核要求和放贷周期，他说道：“门槛只要符合首付款比例，征信没有逾期，收入大致看得过去，都可以做。放贷周期和工作人员工作效率有直接关系，也有可能攒一批，批量发放。”

对于上述某城商行开年即控制二手房贷款额度的现象，记者采访了某位接近监管机构人士，他表示，2020年12月，人民银行、银保监会联合印发了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，分档设置了“两个上限”，分别是房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，对超过上限的金融机构设置过渡期，并建立差别化调节机制。“对大部分城商行来说，第一个占比上限是22.5%，第二个占比上限是17.5%，通过监测集中度比例和临界值，以及名单制管理，会对相关银行发出提示。”

“需要注意的是，这是占比限制而不是金额规模控制。随着银行业务规模的发展，房地产贷款仍有扩张空间。而开年控制额度，或许是银行未雨绸缪的防御性政策。”该人士说道。毕竟经历了去年的“二手房贷款荒”，一些银行在虎年开年后，房地产贷款政策却不那么“虎虎生威”，而是提前布局、统筹规划，避免再次经历年中、年末的“紧巴巴”。

报告：市场预期修复受益于信贷环境的改善回望上年，房企“三道红线”新规于2021年1月1日起全行业全面推行，所谓的“三道红线”是指企业剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。此后，房地产贷款集中度管理政策出台。

随后，深圳等城市建立二手住房成交参考价格发布机制，即二手房指导价。对银行而言，只能按指导价上限核算二手房贷款额度。此外，2021年下半年信贷环境持续收紧，二手房贷款在“内忧外患”诸多因素限制下，呈现紧张局面。

一时间，二手房暂停贷款的消息不胫而走，多地二手房贷从过户到放款周期不断拉长，房产中介诉说楼市遇冷、开单难、跳槽多，过户数月房东仍收不到房款也屡见不鲜。

此前贝壳研究院发布的《全国二手房月报丨2022年1月房价和预期底部修复》显示，2022年首月二手房价格环比跌幅收窄。2022年1月贝壳50城二手房价格指数环比跌幅为0.3%，较上月收窄0.5个百分点。下跌城市个数进一步减少，房价修复较快的城市主要是一线及基本面较好的二三线城市。如北京、上海、佛山、苏州等城市二手房价格指数在上月环比止跌后，1月平稳上涨；泉州、长沙、广州、南京、厦门、无锡、合肥等二手房价格指数止跌趋稳。

市场预期的修复受益于信贷环境的改善。2022年1月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.56%，二套利率为5.84%，均较上月回落8个基点；1月平均放款周期为50天，较上月缩短7天。整体来看，1月整体房贷利率和放款周期已恢复到去年年中的合理水平。

但与价格和市场预期表现不同，受疫情、临近假期等因素影响，1月二手房成交量活跃度降低。数据显示，1月贝壳50城二手房成交量环比下降约23%。成交量的下行主要受到疫情影响，此外1月下旬临近春节假期，人们多为过节做准备，市场成交活跃度不及上月的日常水平。

根据国家统计局2022年1月17日发布的消息，去年全国房地产开发投资147602亿元，比上年增长4.4%；商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9%；商品房销售额181930亿元，增长4.8%。

图片来源：国家统计局官网

记者对比了国家统计局于2021年1月18日公布的数据，2020年，全国房地产开发投资141443亿元，比上年增长7.0%；商品房销售面积176086万平方米，比上年增长2.6%；商品房销售额173613亿元，增长8.7%。

相较之下，2021年全国房地产开发投资额、商品房销售面积、商品房销售额三项数据增速分别比2020年下降了2.6、0.7、3.9个百分点。

2月8日，中国人民银行、中国银保监会两部委联合发布了《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》(以下简称《通知》)，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。

总体而言，就记者走访甘肃地区多家银行来看，虎年开局，多数银行二手房贷款额度相对充裕，放贷周期明显缩短，利率下行，又有利好政策加持，但亦有部分银行未雨绸缪，审慎“克制”，采取适当控制、暂停受理等调整政策，呈现“整体回暖、宽严相济”的形势。“春江水暖鸭先知”，在“房住不炒”原则落实以及房地产市场平稳健康发展过程中，银行房贷业务既是信号灯，也是调节器。

每日经济新闻

银行房贷额度吃紧 二手房贷款利率最高上浮30%

记者走访河源市多家银行获悉，二手房贷款利率上浮价高者优先放贷，最高上浮达20%到30%，而希望以普通利率借贷的市民审批等待期从之前的一两个月延长到三四个月。

近期，各地银行大幅上浮房贷利率的消息频传，河源市的情况怎么样呢？近日，记者以购房者身份咨询了市区多家银行，了解到目前河源市的情况与其他地区基本相同，都十分吃紧。其中已有两家国有银行房贷额度基本用完，部分银行审查审批房贷的权力已被省级银行收回。

据了解，在这种情况下，各家银行实际上实行了价高者得的措施，基本上是“谁可以接受更高的利率，谁就可以优先得到贷款”。“由客户经理与客户一对一商议，在资料齐全的情况下至少上浮10%，能够接受利率上浮20%甚至更多者，才有可能在一个月内获得贷款。”市区某银行的一位管理人员透露，虽然目前各家银行没有下发房贷利率上浮的正式文件，但各家银行均仍按此方法操作。

一名国有银行的工作人员表示，即便是一手房贷款，实际上也受到限制。以前，银行向新楼盘放贷是没有限制的，但近期开始，有数额限制了，市区某楼盘因此积压了上亿元的贷款申请额度。“即便最后放款不会有问题，但进度就很难说了。”

一名地产中介人士表示，往年到10月份以后才会担心房贷额度吃紧问题，没想到今年才8月份，就出现放贷紧张的情况，“这有可能会伤害到一手房刚需者的利益”。

房贷进一步收紧，二手房将面临停贷？致命打击利率还要上调

2021年陆家嘴金融论坛郭树清说道：压住房价永远不会下跌的人，最终会付出沉重的代价。

看来这次真的并不是开玩笑了，可能真的要出台重击来打击房地产市场，时间过去才半个月不到，效果就已经非常的明显，二手房停止贷款的消息席卷而来，有人说是狂风暴雨，也有人说是脚都没湿。

不是这些年来一直都在调控，但是房屋的价格却一直地在高攀，所以人们很明显地认为，这次政策的来临只不过是做做样子而已。

其实这一次真的不像过去的政策了，这次要从金融的角度上釜底抽薪。

二手房面临停止贷款最近在不同的城市都收到了相关的信息，说二手房将要面临着停止贷款，虽然有很多相关的人员出来辟谣，但是这个舆论却引发了社会众多人士的关注。

其实并不是全面性的停止，二手房贷款只不过是暂停部分地区或者部分分行的二手房贷款业务而已，但是对于楼市的影响依旧是存在的。

目前有几座城市在二手房业务这方面收得比较紧，对于整体的交易已经造成了一定的冲击性。

杭州、惠州、武汉、合肥、南京、重庆等多个城市，已经有多家银行暂停了二手房贷款业务，特别是自己身在惠州，就明显地感觉到今年在二手房贷款的困难比去年上升了很多。

今年三四月份的时候就已经收到了多名粉丝的咨询，说惠州的二手房贷款怎么手续进行得这么慢？

现在审批这方面时间已经很慢了，从之前的一般7个工作日通过到现在基本上已经要到达30个工作日。

即便是审批通过了之后，等待放款的时间也是遥遥无期，即便银行的工作人员也给不出相关的时间答案，以目前的放款速度来看，基本上需要3~5个月才可以放款，老旧小区一律不进行批款。

房贷利率进一步的上调：

利率上调的城市包括了昆明、长沙、广州、成都、中山、南宁、济南、南京、苏州、常州、南通、惠州、东莞、深圳等各大热门城市。

根据贝壳研究院统计出来的数据，我国首套房的平均利率在5.48%，在全国平均范围内看上去似乎还能在接受的范围，但是放在个别城市，利率似乎变得又并不太正常了，以惠州为例，首套房房贷利率最低都已经去到了5.88%，有部分是。交银行贷款利率已经去到了6.18%二套房的房贷利率达到了6.88%，甚至是接近7%的阶段。

停止二手房的贷款业务以及提高房贷利率的最主要原因：

2021年1月1日，人民银行银保监发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》将根据银行金融机构的资产规模，机构类型等因素，分档设置房地产贷款集中度管理要求。

目前金融机构分为了5个档次，第1档次为中资，大型银行包括农中建交邮储银行和国家开发银行。不同的银行划分了不同的贷款比例，且购房者的个人贷款也划分了档次，从房地产开发企业一般。

时间才刚刚过去第一季度我国就已经有多家银行进行踩红线的尴尬局面，现在为了进一步的控制资金流入到房地产市场，一方面是限制了二手房绝大部分的贷款业务，另外一方面是提高房贷的利率来进一步的限制人们过来贷款，又或者说是提高收益回报。

简单一句说完就是银行已经没有资金放款到房地产市场里面了，所以必须得要暂停一些没有必要的业务或者是对于房地产未来发展的健康的业务。

停止二手房贷款后的影响目前我国还有很多银行都是支持首套房贷款的，二套房基本上首付很高，又或者是直接选择停止贷款。

一方面可以保证土地财政稳定的同时，又可以精准地打击炒房客，以便进一步地压制房价。

先让二手房地产市场进入到降温的状态，然后再出现有价无市，如果再加上深圳一样的二手房参考价，这样会使得整个房地产市场将会迅速的进入冰冻期。

说是二手房交易之后，有个更关键的因素是可以出台相关的房产税，空置税或者其他政策来进行慢慢地收割，这时候我国1.2亿套房子会不会进行降价呢？

如果作为炒房者他们目前二手房市场的房子都脱手不了面对一手房，他们即便想买也有心无力，于是想购买一手房的人就会变得更多的为刚需或者置换人群。

房屋的经营性也会随着政策的越来越完善，将会使得整个房地产市场回归到一个健康的状态。

进一步的把炒房客逼出：

把炒房人群全部逼出，二手房无人购买的情况下，炒房者都要面临着一个尴尬的局面，就是自己的资金没办法进行回笼。

为了缓解自身资金的问题，即便房屋降价也要出售吧，要不然随着政策越来越严厉，又或者随着真正的刚需人群更多的去购买一手房，将要面临着的迹象就是钱可能就被砸在手里了。

也不会出现二手房价格出现倒挂的情况了，新房的价格被限制，二手房的价格怎么可能还会出现倒挂呢？

过去只要有发展潜力的城市，无论供多少房子都处于一个不够的状态，其实很多房子都是被炒房子买走的，而作为真正想购房的人群，想尽一切办法才去摇一个号，而炒房人群一个人却能搞得到十几个号，所以相对的概率而言，炒房者掌握了资源。

把炒房客逼出之后，让市场真正的回归到健康理智的状态，一手房他们还会去购买，那不会也就是供需关系也没有其他的干涉物在此。

总结：

暂停部分地区的房地产贷款业务，会使得房地产更健康，而看看最近比较火热的郑州是怎么操作的。

只接受楼龄在15年内的房屋；只接受面积60平方以上的商品房住宅按揭，且不在可贷款的范围内；只受理郑州市四环以内的房屋，也就是说超过15年面积低于60平米，位置在四环以外。

虽然没有正式的文件通知下来，说全面地停止二手房贷款，但是以各家银行现在的操作方式如同文件，一般款是可以贷，只不过你有没有资格能贷得了，这又成为了一个重要的考核因素。

惠州这样的城市，原本二手房交易量都不高，在二手房又不给贷款的情况下，这简直是属于高位锁盘了，有更多的人将会被迫的慢慢去自身消化惠州的楼市吧。