购房人替售房人还清抵押贷款，法院可判售房人协助办理过户

售房人将已在银行办理抵押贷款且未还清贷款的房屋出售，购房人按照约定的进度支付了部分房款，售房人却迟迟不还清银行贷款，必然会出现因出售房屋上设有抵押登记而无法办理过户手续的障碍。购房人能不能主动替售房人还清剩余贷款，进而请求法院判决售房人协助办理过户手续？对于代替偿还的贷款可否从房款尾款中扣除？近期，笔者遇到了类似的一件纠纷，给大家聊一聊。

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【基本案情】

2016年，甲方作为售房人与乙方作为购房人签订房屋买卖合同，甲方自愿将自己名下房屋出卖给乙方，约定款项三次付清，尾款于甲方协助办理了过户后三日内由乙方支付。之后，乙方按合同履行了付款义务，但甲方一直未协助办理过户。乙方并发现甲方系贷款购买了涉案房屋，该房屋已签订正式的《商品房买卖合同》，甲方的贷款至今未能偿还完毕，也未办理该房屋不动产所有权属证明。现乙方要求替甲方偿还全部剩余贷款，并由甲方协助乙方办理房屋所有权登记。

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【裁判结果】

法院认为甲乙双方签订的《房屋买卖（置换）合同》系双方真实意思表示，应为有效。案涉房屋虽未办理不动产权属证明，但不影响合同效力。关于乙方主张的代甲方一次性清偿案涉房屋全部抵押贷款余额的诉讼请求，甲方在签订合同后及在收到涉案房款后未及时偿还剩余贷款，致使乙方的相关合同权利未能实现。现根据银行查询回复，涉案房产公积金贷款余额可一次性提前偿还，故甲乙双方签订的《房屋买卖（置换）合同》继续履行不存在现实障碍，在已支付合同大部分房价款的情况下，其代甲方清偿该房屋的全部抵押贷款余额，有利于维护市场交易秩序稳定，法院对该项诉请予以支持。

关于乙方主张在抵押权消灭后三日内由甲方协助其办理争议房屋的所有权登记手续，将房屋过户到乙方名下的诉讼请求，办理产权证书是商品房买卖合同中的附随义务，甲乙双方在《房屋买卖（置换）合同》中明确约定，甲方负责办理案涉房屋房产证，办理房产证费用由甲方承担，甲方配合乙方完成过户手续，过户费用由乙方承担。案涉房屋开发商出具证明印证该房屋已经具备将权属登记从开发商名下办理至甲方名下的条件，但甲方怠于行使该权利，致使房屋至今未能办理不动产权属证书。故在贷款偿还完毕，案涉房屋能够办理所有权证书的情况下，甲方应根据合同约定履行各自义务，协助乙方办理案涉房屋的不动产所有权证书，对于案涉房屋的尾款叁万元可在乙方代替甲方偿还的房屋贷款中抵消。故对该项诉讼请求法院予以支持。

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【案例分析】

根据《物权法》第191条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，该规定认可受让人代为清偿债务消灭抵押权的。本案中，法院在征得抵押权人意见后，买受人依据该规定，其要求代替售房人将贷款偿清消灭抵押权，法院应予准许。2021年1月1日实施的《民法典》对抵押财产转让问题的规定与《物权法》有所不同，《民法典》第四百零六条规定“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。”该条文首先改变了《物权法》“未经抵押权人同意不得转让”的规定，即抵押人可自由转让抵押财产。但是，并未否认受让人通过代替债务人清偿全部债务的方式，涤除财产上的权利负担，使抵押权归于消灭。

对于抵押权人是否参加诉讼的问题。根据《民法典》相关规定，如受让人要求继续履行房屋买卖合同，且当事人已经履行了大部分合同内容，出于推动履行、保护交易的目的，法院可征询抵押权人意见，必要时可通知其参加诉讼。如果没有抵押权人同意转让证明或抵押权消灭证明，原则上应驳回受让人的诉讼请求。如果抵押权人作为有独立请求权第三人参加诉讼，应将房屋买卖合同与抵押贷款合同合并审理。

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【实务提示】

提示一：购房人需认真审查购买房屋的权利负担情况。购房人购买二手房时，一定要到不动产登记机构查询所购房屋有无抵押、居住权登记，同时到所购房屋现场走访，调查是否存在出租情况。避免合同已签、房款已付，但房屋无法交付或无法办理过户。

提示二：银行办理抵押贷款业务的房屋需根据《民法典》新规定完善制度。《民法典》第四百零六条改变了《物权法》的规定，未经抵押权人同意，抵押人也可以私自出售抵押房屋，抵押合同有效并能办理过户。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典有关担保制度的解释》第43条规定，银行可以在《抵押合同》中约定禁止转让抵押物的条款，并且将该条款在不动产登记机构办理登记。如此，可有效限制抵押人私自出售抵押物的行为。

提示三：购房人同意替出售人还清贷款，银行应解押。无论《物权法》还是《民法典》均规定在购房人主动替出售人还清贷款，银行不得禁止转让，且需受偿后办理解押手续。如此规定，一是银行的债务已消灭，抵押权作为从权利自然消灭；二是法律是鼓励交易的，在不侵害债权人利益情况下，不得限制担保人处分财产的权利。

为什么要在出售二手房之前还清抵押贷款 , 如何办解抵押

相信生活中应该有许多二手房业主想在不还清贷款的情况下出售他们的房子，但抵押房屋由于所有权问题而无法在证券交易所上市，如果你想进入二手房市场，你必须首先偿还银行贷款，并获得住房的完全所有权。

解押房产方法在这种情况下，二手房买卖双方如何才能顺利、合法地转让房产？抵押中的房产若要办理过户有以下几种种方法：方法一：卖方亲自偿还银行贷款，取消抵押，办理产权转让手续，双方首先达成产权变更协议，然后在公证处进行公证，待卖方付清银行贷款后，买受人可以从银行取走产权证，取消抵押登记手续，买卖双方应按经公证的协议办理所有权变更登记，并完成转让，方法二：买卖双方协商并向银行出具房屋产权变更书面协议，这种方法需要银行批准。

办理解押流程1、如果银行能够接受产权变更，且借款人由出卖人变更为买受人，则银行将在房屋抵押时出具证明并办理变更登记，此时，买卖双方可以向银行借出房产证，然后携带银行出具的证明、房产证、权属变更协议、户口本和身份证等相关房产交易的材料到房屋所在地的房地产管理部门进行产权变更登记手续，顺利完成房产过户，2、如果银行不接受变更，买方和卖方应按照方法1进行转让，先从银行购回该房屋，即先还清欠银行的款项，如果业主本人没有足够的钱，请向担保公司申请为您购回该房屋，转让后再购回该房屋。

手房买卖赎楼的流程卖方应从担保公司取得担保，然后支付余额，收回产权证书，然后进行转让登记，然后卖方应偿还担保公司的贷款，二手房买卖赎楼的流程1、买卖双方签署买卖协议；2、卖方请提前还贷款赎楼，买方选择贷款银行，申请二手房按揭贷款，提交资料，办理资金；（三）经本行审核，出具二手抵押贷款承诺书；4.买卖双方向担保公司申请购房贷款担保，签署担保文件并向担保公司提交所需文件；5、担保公司进行调查、审批后，交易双方到公证处办理全权委托公证；6、卖方或买方向担保公司缴纳担保费和手续费；7.经批准后，担保公司与银行签订担保合同；8、抵押银行同意提前还款后，担保公司将卖方原贷款余额归还银行，房屋还款成功；9、担保公司经办人员办理赎楼、领证、注销抵押登记和转移登记等手续；10、证书签发后，买受人向银行办理抵押登记手续；11、抵押登记后，银行同意向买受人贷款；担保公司的责任解除。

相信大家通过这篇文章已经有所了解对于如何解押房产的流程，由此可见，想要在一个城市立足，买房不易卖房更不易且行且珍惜。

房贷5.6%，抵押贷才4.2%，还清房贷申请抵押贷，能行吗？

洋房姐姐最近接到一个粉丝的咨询，还挺有意思的：

姐，我房贷利率是5.64%（上浮15%），换成抵押贷后，利率才4.2%，我能不能把房贷置换成抵押贷？

在仔细与这位粉丝沟通后，洋房姐姐给这位粉丝的建议是：别折腾，老老实实还房贷。

最近，房贷换成抵押贷话题的确引起了不少人的关注。

房贷很贵，特别是之前在2018年买房的朋友们，很多人首套房利率直接上浮15%。

抵押贷很便宜，今年利率全面下行，房贷跌得算少了，各种经营贷，抵押贷利率低的惊人，低于4%的产品也非常多。

到底有多诱人呢？

来看下面这两款产品：

这两款产品的利率都明显低于房贷，但重点其实在“备注”栏，都需要“公司”。

这才是关键，中介在朋友圈宣传的其实是抵押经营贷：

拿房子抵押，申请贷款用于公司经营。

为什么抵押经营贷利率能做到这么低？

最近你们肯定听到一个高频词：

经济内循环，这是一个庞大的战略，简单一点，就是激活国内市场。

早在一两年前就开始了，今年形势则更为严峻。

要让大大小小的公司，敢于发掘国内市场，敢于创新，发力补齐产业短板。

如何给他们信心？

产业扶持政策是一方面，财税和货币政策是另一方面。

货币方面，利用MLF和LPR引导利率下行，全面降低企业融资成本，是关键步骤之一。

实际抵押贷利率以一年期LPR为锚，所以抵押贷利率持续走低。

不过，很多企业老板申请了抵押经营贷，名下本来就有房子，利用政策优势，申请到了利率超低的抵押贷款，但相当部分都用来买房了，原因都出奇得一致：

前景不明朗，与其扩大经营，不如买房配置资产。

所以才有了，之前深圳那一波房价暴涨，并迎来了7.15新政。

但房贷换成抵押贷，有这么容易么？

假设你是个正常还房贷的工薪族，手中并无过多存款，要完成房贷转抵押贷，需要经历哪几步呢？

第一步，筹集资金还清房贷款；

工薪族一般手头上没有多余存款，一次性还清房贷有很大压力，很多人卖房，都是靠买方首付款完成解抵押的。

很显然，提前还清房贷，这笔钱一般都是找中介来短期过桥一下，这种资金按天计算利息，千分之二或者更高，100万借一个月就是6万的利息，半个月也是3万。

第二步，做资料，申请抵押贷。

房贷还清了，接下来就是申请抵押贷了，这里需要注意的是，银行对抵押贷的申请要求，并不是像中介吹嘘的那么低。

你只是一个普通的上班族，要做全套资料。

如何让自己名下有一家公司，公司的流水账目，与其他公司的业务往来，这些都需要中介来操作，收费可不低。

最终都折算成贷款服务费上，通常为贷款额度的1%-3%，也不少钱。

这套流程的风险还在于：

一、实际利率可能高于你的预期，甚至贷款都不一定能批下来。

中介说的利率都是最理想化的情况，实际审批拿到的利率很难这么低。

如果申请不下来，那就是更大的麻烦，你当初提前还款用的资金可是借的，利息非常高。

二、实际成本肯定高于抵押贷的利息。

申请抵押贷，需要中介协助包装，包装得越好，成本越高。

三、抵押贷的年限有坑。

中介承诺的10年，甚至最长20年期限，并不是一次申请就完事了，中间往往需要续签，差不多每隔3年就要重新审核征信、资质，重新定利率，这里面的变数也不小。另外，今年有些借助疫情拿到的超低利率，往往优惠期只有一年，一年后利率可能就要上涨了。

所以，不要只盯着眼前诱人的抵押贷利率看，隐形成本也是非常高的。

除非你是个玩贷款的行家里手，或者是的确需要资金周转，又或者房价涨幅远远超过当初买房的成本，不想卖房，只想通过二次抵押把房价上涨部分提前拿到手里，才可以谨慎考虑抵押贷。

如果你只是个普通上班族，只是简单想把房贷换成抵押贷，洋房姐姐并不建议这样做。

实际上，贷款年限足够长，月供很稳定，压力均匀，房贷的优势已经相当明显了。