隐性收费、影响征信……经营贷换房贷暗藏诸多风险
原标题：存在隐性收费续贷不一定成功或影响个人征信经营贷换房贷暗藏诸多风险
调查动机
银保监会近日公布了8张行政处罚罚单，其中5张罚单处罚原因涉及个人经营贷款违规流入房地产市场、个人经营贷款制度不审慎等。
近年来，随着国家对小微企业的支持力度加大和贷款市场报价利率逐步走低，多家商业银行的经营贷利率下调至4%以下，低于多地首套房按揭贷款利率，且远低于二套房贷款利率。由于存在较大的利率差，一些中介活跃在推销经营贷的前线，忽悠群众将手头利率较高的房贷转换成利率较低的经营贷，声称可以省下一大笔利息。
然而，真有这样的好事吗？经营贷置换房贷背后隐藏着怎样的风险？记者对此展开了调查。
“我们可以代办‘转贷降息’，对您来说特别合适。”近日，家住广东省广州市的王蕊（化名）接到一名从事资金周转服务中介的电话。对方称，相对于目前的房贷利率，经营贷利率低至3.2%左右，若选择置换，每年可为她省下上万元贷款利息。
王蕊心动了。去年，她买了一套二手房，总价约250万元，纯商业贷款利率5.5%，月供超过8000元，感觉到压力特别大。在听到中介介绍的“经营贷置换房贷”办法时，王蕊很快来了兴趣。中介告诉她，经营贷是商业银行针对中小企业或个体工商户推出的贷款产品，目的在于减轻企业从事商业经营活动时的负担，“房贷转经营贷，都是通过正规银行放款的，绝对安全”。
据了解，办理经营贷的基本条件，申请人必须是一家企业的法定代表人或者最大股东，且该公司经营资质要达到一年以上。目前市场上很多中介对于不符合资质的贷款人也宣称，通过一番“私下操作”也能让对方顺利拿到钱、省下钱。
然而，记者近日调查发现，经营贷置换房贷，不仅存在诸多隐性收费，后续还有一系列未知风险，比如扰乱金融市场秩序、可能会对购房者征信产生不可逆的影响等。
暗箱操作以贷换贷
宣称降低还贷成本
记者采访发现，有不少人收到过金融中介、房地产中介的推销短信或电话，称可以通过经营贷置换房贷达到降息目的。
据了解，经营贷主要用于支持小微企业和个体工商户的经营发展，贷款额度一般为抵押物的七成甚至更高，而且融资门槛和利率较低，银行向小微企业发放的贷款利率普遍在4%以下，一些银行甚至可以做到3%左右，低于房地产市场首套房尤其远低于二套房利率。
一位银行内部人士告诉记者，小微企业在申请经营贷时，银行会要求企业营业执照至少满一年，有实际经营地点，企业流水可以覆盖贷款本息偿还。此外，用于抵押的房产要结清之前的贷款。
但这些限制条件在一些中介看来并非难事。
北京市某房地产中介公司贷款专员李女士向记者介绍，房贷通常通过以下操作手法转换成经营贷：假如你手上有200万元房贷，想要提前还款却没有充足资金，中介会先把还房贷的钱借给你，你还清房贷后，房产得以解押。之后，中介会让你以该房产作为抵押物向银行申请经营贷款，等贷款批下来再用这笔钱偿还欠中介的债务。最后，你名下拥有经营贷，同时按期支付经营贷的利息。
“与房贷相比，经营贷都是先息后本，每个月还的都是利息，还贷压力会小很多。”李女士说，“如果名下没有公司，我们会负责帮你办，经营流水、地点等资料也能操作，银行审核基本都能过，后续也不会有风险，只需要付一定的手续费即可，手续费一般是贷款额的1%左右。”
隐性收费不可小觑
实际负担可能增加
“转贷降息”，这个宣称能减少数十万元利息的诱惑，是否暗藏陷阱呢？
在和多位中介沟通后，记者了解到，经营贷置换房贷，不仅存在诸多隐性收费，后续还有一系列未知风险。
“以贷款金额200万元、经营贷贷款时间5年计算，中介费至少要2万元，过桥垫资费、空壳公司维护费等费用需要8万元左右，粗略估算办经营贷成本就要超过10万元。”来自安徽省宿州市的房地产中介牛奇（化名）介绍道。
他举例称，若按照房贷利率5.7%、等额本息25年计算，200万元房贷每月月供1.25万元，利息总额175.65万元；假如5年期经营贷年化利率3.7%，每月月供6167元。看上去每月月供可以节省6333元，却忽略了本金带来的压力，经营贷先息后本，前面偿还的都是利息，5年后需一次性归还本金200万元，到时如果一下子拿不出这么多钱怎么办？
“相比于房贷长达二三十年的还贷款周期，经营贷的贷款期限往往只有3至5年。置换之后，贷款人的还款压力骤增。如果没有足够的现金流支撑，购房者就要面临违约风险。虽然可以走新一轮流程重新贷款，但这又得面临被‘割韭菜’。更何况一旦将来政策有变或贷款收紧，能否重新获得贷款也是未知数。”牛奇说。
“在经营贷置换房贷过程中，一些中介只告诉购房者好处，而选择性不说存在的风险，甚至在运作过程中提出增加服务费。购房者真得三思而后行。”牛奇告诉记者，如果条件允许，正常通过银行提前还房贷，要比用经营贷置换房贷更安全、更省钱。
值得注意的是，记者调查发现，目前想提前还房贷也不容易。
来自北京市丰台区的王洁（化名）去年8月购入一套房产，贷款260万元。最近她想提前还款，却发现通过银行A申请线上提前还贷业务时困难重重，银行工作人员解释称“系统升级出现”，需要和银行预约线下提前还款。
来自安徽、江苏、重庆、山东等地的购房者也遇到了类似问题。记者还注意到，即便能够成功申请到提前还贷，流程也很复杂，如果银行不支持A或网站办理，那么线下办理流程更烦琐，有时需要花费几个月时间。
短贷长投违反约定
或存在流动性危险
对于购房者来说，经营贷置换房贷，虽然表面上看能降低资金成本，但可能会对自身征信产生不可逆的影响。
“在许多中介的运作下，经营贷的贷款期限也能够被拉长到和房贷差不多，但这中间存在续贷行为，比如每3至5年向银行递交一次申请材料，接受一次审核。风险恰恰藏于其中，中介帮忙办理的材料均系伪造，经不住多次审查。”牛奇说。
华东政法大学房地产政策法律研究所所长杨勤法认为，将经营贷置换为房贷，以获取利差，违反了借款合同的约定。银行的借款合同条款都会约定借款用途，借款人未经贷款银行同意，将经营用贷款挪作购房，依据民法典相关规定，贷款银行有权提前收回贷款或解除合同。
“贷款银行提前收回贷款，购房人的还款压力会大幅增加。因经营贷期限较短，购房贷款期限长，经营贷转房贷会造成短贷长投，这会给购房人形成流动性危险。”杨勤法说。
北京瀛和律师事务所律师胡云云告诉记者，国家明令禁止企业经营贷资金进入楼市，中国银保监会多次下发通知“禁止经营类贷款违规进入楼市”。经营类贷款进入楼市后一旦被查处，银行可能会收回贷款，影响个人征信，甚至有被认定为贷款诈骗或合同诈骗的风险。
刑法规定，以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。
为了维护房地产市场健康发展，防止经营贷违规流入楼市，有关部门一直在行动。
2021年7月28日，中国银保监会办公厅等联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，要求银行机构加强借款人资质核查，加强经营用途贷款“三查”，落实各项授信审批要求，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。
与此同时，从去年下半年开始，金融监管部门有序调整楼市金融监管政策，全国房贷利率进入调降期。尤其今年以来，央行多次下调贷款市场报价利率并降低房贷利率下限，推动全国各地房贷利率大幅度调降。
“监管部门应加强贷款信息共享，及时了解经营贷款的具体流向，发现违规流入房地产市场的，要立即查处，并予以处罚，包括拉入贷款黑名单等征信措施。银行要关注客户资金流向，对可疑的资金流动，要及时向监管部门报告，对于违规流入的，该提前收回的，应提前收回经营贷。中介及购房者要有守法、守纪的观念，不贪图小利而违规违法。”杨勤法说。（记者张守坤记者陈磊）
来源：法治日报
厦门：商业银行对中小企业贷款的风险管理研究
隨着我国经济水平的提升，中小企业在我国经济发展中的地位与作用越发重要。为了促使国民经济继续良性发展，我国出台了大量政策帮扶中小企业、促进中小企业良性发展的政策。而各个商业银行业也认识到了中小企业的投资价值，加大了中小企业的信贷投资资金，制定了大量中小企业信贷业务的管理方案与管理制度，对开拓信贷市场起到了积极影响。但是，中小企业普遍存在抗风险能力不强、严重信息不对称、管理体系不健全等等缺陷，导致中小企业存在较高的贷款风险，增加了中小企业的风险管理难度。但商业银行若想占领市场，继续推广信贷业务，就必须增强对中小企业的风险管理，不断减轻中小企业的信贷风险，不断提高信贷安全性。
一、中小企业概述由于各国的经济发展水平存在明显差异，所以各国对中小企业的界定也存在明显差异。我国在2003年1月颁布了《中华人民共和国中小企业促进法》，明确指出了各种经营规模的所有制与形式，包括中小企业。2011年7月，《中小企业划型标准规定》颁布，其中明确指出了不同领域中中小企业的不同情况，明确指出了各个领域中的中小企业划分标准。但是，在我国GDP总额中，中小企业的贡献率非常高，超过58%。而中小企业的外贸出口率则超过68%。在我国税收中，中小企业为国家提供了超过50%的税收，解决了我国80%的就业问题。再者，中小企业在我国国民经济平稳增长、优化经济结构以及缓解就业困难方面均发挥了巨大的作用。在我国颁布环保政策，国民经济转型的过程中，中小企业依然是创造工作岗位、促进经济发展、增加国家税收中的主力军。由此可见，中小企业在保障我国民生、增大社会投资方面依然发挥着非常重大的作用。
二、中小企业的信贷风险（一）组织结构混乱我国中小企业可以分为三种类型，微型、小型、中型、这种分类是根据企业本身的员工数量、资产情况、营业额等多项情况进行计算的。相较于大型企业，中小企业具有员工少、规模小、生产力低的优点。而且很多中小企业都存在管理权、监督权、所有权混乱的现象，企业法人代表与实际上的控制人可能不一致。但是，在这种情况下，难以明确企业的组织结构。再者，很多中小企业依然采用家族式管理方法，很多员工都是企业所有人的亲朋好友，管束难度大。因此，企业的日常运营往往无法正常有序的进行。再者，中小企业的员工流动性非常大，员工的归属感、荣誉感较差，各层次员工的职业素养存在极大差异，所以很容易发生企业恶意违约、恶意拖欠贷款等不良现象，这些现象都是增加企业信贷风险的主要因素。
（二）经营者缺乏道德意识市场经济无疑为中小企业带来了更多利润，为了获取更高的利润，很多中小企业不按时归还贷款、违约使用贷款等现象时有发生。有些中小企业为了获取更大的利益，并没有按照与银行的约定进行相应的投资，而是去投资和贷款合同完全不搭边的项目。再者，很多中小企业的经营者缺乏较好的投资判断力，自身投资能力不佳，这一情况容易造成贷款资金流失。而很多中小企业并不具备相应的抵押财产，这就导致信贷人员难以确定贷款资金安全、无法监控贷款资金流向。
（三）财务制度不够健全中小企业的特征之一便是管理制度不规范，行事往往以利益为先。很多中小企业为了保证财产安全，对财务工作不够重视，并没有认识到专业人才对财务工作、对企业发展的积极影响。这一情况导致企业的财务制度混乱，财务管理情况混乱，无法客观有效的反应企业实际经营情况。更有甚者，为了逃避税收，财务人员制作假账忽悠财税机关。这种情况下，商业银行无法准确审核中小企业的还贷能力与经营状况，甚至会因为缺失信息，增加信贷风险，导致资金难以回笼。
三、商业银行的信贷风险影响因素（一）风险管理不足很多商业银行缺乏经验，利润风险预算能力不强，银行内没有建立完善的信用风险机制、利率风险检测与警告机制。再者，在利率市场化、资产证券化加快后，商业银行的存贷业务明显下滑。商业银行为追求稳定发展，在各行借贷，进一步增大了银行自身的负债成本，也影响到银行的资金配备情况与流动性。再者，利率被市场控制后，企业与个人的理财观往往会影响到商业银行的收益，因此银行需要尽快建立信贷风险管理体制，提高自身的信贷风险管理能力，才能促使银行稳定发展。
（二）利率信用风险管理不足商业银行在利率风险管理这一方面还有很多不足。首先，商业银行缺乏利率风险管理经验，且银行长期未完善信用风险机制、利率风险的检测与警告机制。因此在利率市场不断深化的状态下，商业银行自身的竞争力明显下滑，银行的信贷业务明显减少。
四、强化商业银行的风险管理策略（一）改进信贷风险评估管理模型全球化商业引发了金融方法升级、金融环境改革，而商业银行的地位在金融资本市场中越来越高。金融证券、融资等不断簇生，也增加了金融信用风险的复杂性影响因素。中小企业是商业银行信贷业务增加，未来利润增长的关键。因此，商业银行应及时计算中小企业的信用风险损失，准确地计算当前信贷组合的预期及未来损失，确定商业银行需要准备的经济资本总数，不断优化资金比率。
（二）做好贷款前期的调查商业银行必须做好贷款前期调查，不能让中小企业贷款审核形式化。在审核过程中，不能局限于企业自己提交的营业情况说明、财务报表以及资产情况等资料，还需要安排人员亲自前往企业，实事求是的了解企业实际情况，分析企业实际情况是否与企业提交的资料香附，确定企业的资产情况、还贷能力、实际生产能力，计算中小企业的信贷风险，若中小企业符合要求，可给予相应数额的贷款。
（三）专人就职信贷审核岗位中小企业的信贷业务和一般的信贷业务存在明显区别，且中小企业的信贷业务操作难度更大，审核更为复杂，为减少中小企业的信贷风险，商业银行应该成立相应的部门，专门处理中小企业的信贷业务。为保证中小企业信贷业务的准确性、有效性、及时性，相应部门需不断加强工作人员的职业素养与综合素养，需反复强调中小企业办理相关业务必须遵守的原则，选拔银行内专业素质较高、职业道德感较强的人员处理中小企业的信贷业务。定时对工作人员进行专业培训，不断提升工作人员的业务水平，不断提高商业银行的业务量，不断规避中小企业的信贷风险。
（四）强化中小企业财务资料的审核为保证中小企业上交的财务信息资料的真实性，商业银行的工作人员可以要求中小企业出具相应的款及事务所审计过的财务报表，分析近三年中小企业的收支情况与规模性质，从何评估中小企业的真实盈利情况。为保证财务资料的真实性，商业银行可要求工商管理部门核实企业的实际出资情况，避免虚假出资现象，而中小企业的实际出资直接影响到商业银行信贷资金的回笼风险。
（五）加强对中小企业经营者素质的审核中小企业经营者自身的素质直接影响企业的信用情况，在中小企业贷款期间，商业银行的工作人员需要严格观察、审核中小企业经营者的综合素质。在贷款期间，需时刻关注经营者的情况，并建立实时风险预警体质，一旦出现重大变故，及时进行调整，及时进行处理，避免资金无法回收给银行造成严重损失。在评估中小企业经营者素质的时候，工作人员可以适当分析经营者的公共信用评价，比如信用卡还款，比如花呗还款等。在贷款后，商业银行的工作人员也要做好追踪，需及时了解经营者的投资行为，确定经营者按照合同所写进行相关投资，没有违背合同，进行别的投资。
五、结束语相较于西方发达国家，我国商业银行的风险管理能力、风险预防能力、风险预警能力、风险处理能力还比较差，商业银行的经营理念、经营方法等方面还存在明显的不足。为保证商业银行平稳发展，商业银行需认识到风险管理的重要性，不断强化中小企业贷款的风险管理，不断促进商业银行发展。
滨州实现“公积金商业组合贷款+不动产抵押登记”一个环节办理
通讯员辛蕊记者赵旭
近日，市民陈先生购得滨州市某小区的商品房一套，因陈先生的公积金贷款额度有限，于是陈先生准备向中国银行申请“公商组合贷款”。陈先生在接到售楼处工作人员通知签订贷款合同的电话后，带着相关资料来到受托银行，银行工作人员在核对信息后开始贷款合同的签订。合同签订后，银行工作人员通过一网通办平台向不动产推送了陈先生的业务申请，不动产在收到业务申请后，一小时内完成了业务审批，并完成纸质不动产登记证明和不动产登记证明电子证照的出具，陈先生只跑了银行一个部门便完成了贷款的整个流程。
以往办理组合贷款，办事群众需要在开发企业拿到材料后，先去公积金部门申请公积金贷款，待公积金审批完成后，再去银行申请商业贷款手续，最后到不动产登记大厅办理抵押登记业务，辗转多部门办理，还要准备多套材料，费时又费力。针对这种情况，为持续优化营商环境，本着让群众少跑腿的目的，滨州市各不动产交易登记机构联合公积金以及各金融机构，共同梳理了业务办理流程和申请材料，进一步整合归并了公积金、银行和不动产的同类材料，并建立了审批材料传输渠道，积极推动公积金、商业贷款的申请、不动产登记事项全链条一站式办理。
流程打通后，“公积金商业组合贷款+不动产抵押登记”实现全链条一站式办理，突破了群众办理公积金商业组合贷款时，需要先向公积金管理部门提交公积金贷款申请，再向银行提交商业贷款申请的传统串联办理模式，新模式申请人只需向公积金管理部银行窗口一次性提交商业贷款申请、公积金贷款申请和抵押贷款申请材料，公积金和贷款银行分别后台审核，再由开发企业通过“一网通办”平台发起抵押业务申请并将共享到的申请材料一并提交至不动产审核，不动产工作人员后台审核登簿后，即时生成电子证照。确保申请人只提交一套材料、只跑一个机构就能完成“公积金商业组合贷款+不动产抵押登记”事项，解决了申请人往返于多个部门，提交多套材料的问题。截至目前，全市均已实现“公积金商业组合贷款+不动产抵押登记”事项全链条一个环节办理，已为二十余名办事群众提供便利。
