贷款买房，公积金如何使用？

你是不是也和我一样，在买房的时候，经常遇到贷款利率太高或者是首付太高的问题，或者是其他的一些情况，但是对于公积金贷款却是一无所知。其实公积金贷款利率低是有原因的，因为它的贷款利率更低，而公积金贷款也是需要缴纳一定的公积金的，缴纳多少才可以申请公积金贷款？不同城市对公积金贷款利率不同，比如北京上浮10%左右，深圳上浮20%左右，而北京公积金贷款利率上浮10%左右，所以还是建议大家可以先把公积金贷款利率降下来再考虑买房。对于每个月缴纳公积金100元以上的人群来讲，我们需要考虑还款能力和还款压力等多方面因素。在还款能力上要满足：首先是工作年限，正常情况下缴纳20年（含）以上公积金就可以了，但是对于一些特殊情况还是需要更长的年限，比如一些在一线城市奋斗了20年以上或者是已婚或者其他家庭有稳定收入来源且家庭经济条件允许时可以继续缴纳到30年。

1、如果需要缴纳公积金，最长要累计缴满15年（含）以上，然后再选择使用商业贷款，商业贷款需要全额还清，并且在一定程度上影响利率，所以如果想使用商业贷款，可以在购买二手房时选择使用公积金贷款。

如果大家的工作稳定，可以使用公积金来缴纳二手房贷款，以北京为例，个人公积金贷款的年限是30年，对于有两套房的人来讲可能会影响到30年缴额，因此可以使用商业贷款来缴满15年。对于两套房的人来讲，一般选择公积金贷款是可以贷45万元左右的。如果我们选择按照商贷来计算的话会发现，不同城市对住房公积金贷款利率相差不大。在北京、上海等地区已经调整为最低还款利率了。但是从深圳这边来看却并没有改变这样的趋势。而且使用商业信用抵押就可以完全实现最低还款利率要求，这样就可以很大程度地减少商业不良信用记录的出现。因此个人公积金贷比商业房贷更为稳定，风险相对较小。

2、如果是在一线城市置业，最长要连续缴存公积金满5年，因为一线城市有房有车，所以一线城市住房公积金可以为你减轻很大负担。

现在在很多一线城市的公积金贷款利率是要比商贷低，在一些城市商业贷款利率上浮10%左右，所以大家还是要根据自己的实际情况选择一笔贷款。其实无论公积金贷款利率多低，大家都要看自己实际的偿还能力情况。在买房时一定要注意公积金贷款的额度以及还款期限。一般情况下购买一套住房是没有办法申请到公积金贷款的。我们首先要明确一点，其实公积金的种类有很多，其中一个就是商业贷款就是我们常见的组合贷款。

3、如果是使用公积金贷款购买首套房时，公积金贷款利率较低，但如果你买第二套房时使用公积金贷款就需要多付不少利息。

对于使用公积金贷款买房，在同等条件下是会比商业贷款更容易贷款到100万元。但如果购房人选择房贷后再使用商业贷款的话就比较难了。房贷利率高：目前商业银行房贷利率普遍在上浮10%左右。很多人都不知道公积金贷款还有一些优惠政策，比如在深圳申请公积金可直接办理房贷或享受低息利率优惠。根据深圳公积金管理中心消息：自2020年1月1日起至2020年12月31日期间，个人及家庭再次申请住房短期公积金贷款或商业性住房贷款的（仅限申请使用商业住房贷款),暂停办理上述住房短期公积金贷款额应小于等于购房总价20%（含）以下（以1套100万元计算）和住房年限30年（以30年计算）以上（以1套60万元计算）两项业务要求（注：申请公积金贷款和商业性住房贷必须同时符合这两项条件才能再次申请)暂停办理已有借款人已结清住房商业性个人贷款额应小于等于购房总价20%(包括但不限于购买首套房或二套房均可）和住房年限30年（包括但不限于已购房款超过30)两项业务要求（注：申请公积金贷款和商业性个人住房贷应同时满足这两项条件才能再次申请）。很多人都会问：公积金不能用来买房吗？其实这个是没有限制的，只要缴纳了一定比例的公积金就可以了，但是想要使用也有一些条件要求。

下调15BP 时隔7年首套个人住房公积金贷款利率也降了！每月或可省近82元

财联社9月30日讯（记者高萍徐川）国庆假期开启前夕，楼市政策密集发布。今日晚间，央行官网发布信息称，自10月1日起，决定下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别为2.6%和3.1%，此前分别为2.75%和3.25%。这也是时隔7年，首次下调首套个人住房公积金贷款利率。

业内估算，若按照夫妻双方申请公积金贷款最高额度100万，贷款30年、等额本息还款方式计算，执行3.1%利率后，公积金贷款每月月供可减少81.9元，累计30年月供减少2.95万元。

业内人士表示，近期，房贷利率成为市场关注的焦点，降低包括首套个人住房公积金贷款利率在内的房贷利率抓住了“稳地产”的关键之处，在一系列政策助力下，有助于改善市场信心。

首套住房公积金贷款5年以上利率降至3.1%

具体来看，央行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

“此次公积金贷款利率下调，主要是针对刚需购房需求，即对于首套个人公积金贷款落实了宽松的政策导向，体现了进一步降低刚需购房者购房成本的导向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，同时，此次政策也体现了公积金贷款利率降息的导向，是商业贷款利率下调后又一重要的金融政策。

相较于降低首付比例等举措，英大证券研究所所长郑后成认为，降低房贷利率是推升商品房销售面积累计同比更有效的手段。一是由于降低首付仅降低商品房的购买门槛，但并未实质性减轻居民的购房负担，而降低房贷利率则能够持续缓解购房者的现金流压力；二是从历史走势看，首套房贷平均利率与商品房销售面积累计同比存在较强的负相关关系，即降低房贷利率能够有效推动商品房销售增速。

中原地产首席分析师张大伟分析称，公积金贷款的所有来源为职工的工资形式，其中包括一半为职工工资的直接缴存，另外一半为单位为职工缴存，因此除受限额度外，商业银行贷款政策需要央行发布，而公积金政策可以由各地执行。“在此之前，公积金贷款政策基本是微调公积金贷款上限、降低公积金首付”。他表示。

严跃进进一步表示，商业银行贷款持续降息，客观上也需要公积金贷款利率进一步下调，否则公积金贷款和商贷的利差比较小，客观上也会使得公积金贷款的吸引力下降，因此需要降息。而公积金贷款的利率进一步下调，使得后续公积金贷款的优势更加明显，对于刚需购房者进一步降低贷款利率等具有积极的作用。

东方金诚首席宏观分析师王青认为，本次首套房公积金贷款利率下调幅度较大，这一方面会减轻存量公积金贷款家庭月供负担，有利于提振消费；另一方面，这也将激发更多住房公积金贷款需求，月度金融数据中的委托贷款规模将出现大幅同比多增势头，进而在一定程度上推进宽信用进程。

稳楼市仍有较大政策发力空间

近几日，楼市政策密集发布。9月29日，人民银行、银保监会发布通知，阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。9月30日，财政部、税务总局发文表示，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

“最近几天稳楼市政策密集，从之前的地方一城一策升级到中央部委，特别是信贷政策成为市场主流，在部分城市可以下调商业贷款利率下限后，公积金贷款利率也开始下调。”张大伟表示，各种楼市政策在全面升级，楼市见底企稳的趋势也越来越明显。

郑后成认为，有效提振房地产市场需多措并举。降低房贷利率诚然关键，但是除了通过降低房贷利率切实降低购房成本之外，有效提振房地产市场还需要打出“组合拳”，包括有效提振房地产市场信心，并辅以降低首付，放松“五限”等举措。

“后期视房地产修复状况而定，稳楼市政策还有较大发力空间。”王青认为，其中，受近期银行存款利率较大幅度下调带动，即使四季度MLF利率保持不变，5年期LPR报价也有望进一步下调，由此带动房贷利率更大幅度全面下行，进而推动楼市最快在年底前后出现趋势性回暖势头。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱认为，今年以来，各城市频繁对政策逐步放松力度，但市场修复较为缓慢，购房者的市场信心并未大幅回复。按照以往经验，中央政策对市场信心的传导大于地方政策的纠偏。四季度，在中央多个政策的加持下，助力市场信心的改善，市场有望加速修复，预计能够达到明显的效果。

从政策组合的角度来看，严跃进表示，此次公积金政策也可以与其他政策叠加使用，比如说部分城市允许二套房可以享受首套房的公积金优惠政策，客观上对于一些改善型购房需求的释放也具有积极意义。

本文源自财联社记者高萍徐川

公积金贷款利率调到3.1%了，但这还不够

买房置业，请关注DAVID

国庆前夜，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。

只要是首次使用公积金贷款，就能享受到超低利率，只限首房、不限首贷，言下之意，即便首套是商贷，二套使用公积金贷款，也能按3.1%的利率来执行。

西安夫妻两人贷款额度最高不超过85万元。对于现在房价来说显然不够。

1、利率下调还不够

这次公积金利率下调，可以说是创下了利率最低了。

这其实意味着，风向标开始动了。

楼市调控就是这样，刚开始，投石观水。

如果溅不起水花，那么接下来还会继续搬出更大的石头往水里扔。

所以不出意外，预计公积金额度会提高，适用范围会更广，审批时间也会更短……

这些年，公积金制度因为效率和公平，一直被广为诟病，而现在寒风习习，利益者集团选择退而求其次，公积金的改革环境就出现了。

我查了一下，目前全国公积金缴存余额还有8万亿，操作空间较大。

“跨省通办”和“跨省住房公积金异地互贷”可能是改革的重点。

届时会刺激一批需求出来。毕竟很多人的公积金账户一直处于躺平状态，对市场也算是一个增量。

此外，呼声很高的商转公预计也会出台。这对于购房者来说可以降低很大的负担。

2、经济环境依然不好

现在无论是国际局势还是国内局势，都不明朗，大家都不知道下一步该如何发展。

9月15日以来至今（10月10日收盘），上证指数已累计跌近一个月，不仅频刷阶段新低，也让其时隔数月再度跌破3000点关口。接下来除个别在“宣泄式”行情中一路下跌外，往往会有行情的反复，期间常出现整数关口激烈争夺的“持久战”。

在这个层面上看，股市的能量又一次败给了楼市。

2007年沪指第一次站上3000点，现在还是3000点左右，而楼市的2022年显然是2007年不能比的。

今年以来央妈财爸拼命给楼市放水，对股市却是不闻不问，亲儿子与干儿子，再一次的淋漓演绎。

年底的任务很重，似曾相识疫归来，疫情的苗头又开始乱窜，对各方面都是激烈的挑战。

楼市、股市、汇率、民生，四方保卫战已经打响，而这又恰恰出现在艰难的“冲顶时刻”。

古今中外，没有一次“复兴”是轻松的。过去的韬光养晦，时光不再，漂亮国盯上了我们，势必是一场史无前例的鏖战。

只要底层逻辑不变，未来一切都还有讨论的意义。

3、楼市依然未见企稳

西安楼市今年政策不少

528政策，不过是拨回去年的330政策之前，即落户一年可购房，限售五年变两年；

819新政，通过租赁置换的方式，来释放有房无购房名额改善人群的再置业需求，是一次限购、限贷政策的定向宽松，支持改善需求入场，促进新房市场的活跃度；

青年人才驿站，又是一次定向小规模的限购宽松，市场端的热度表现，也足以证实政策力度并不够。

市场成交也是不尽如意

近期意向登记的10个楼盘中，仅有三个摇号，其中竟然已经有两个项目核验人数为0

自行开盘的项目首开去化率也仅仅百分之二三十。

没有高性价比楼盘集中入市的带动下，大家的置业热情并不高，

持币观望或者延后置业计划是当下普遍的心态。

▲西安近期住宅意向登记情况

▲西安近期住宅开盘情况

4、或导致政策进一步放松

当前经济面临的下行压力较大

房地产作为稳增长的关键因素，无论宏观层面还是城市层面再次受到关注

当前房地产行业处于出清转型关键期，再加上疫情的持续反复，对房地产及上下游产业链供应链造成了较大的压力，整体信心不足。当前经济面临的下行压力较大，后续政策进一步放松的预期仍存在。

目前在西安获得购房资格，十分容易

但之后呢？四成起的二套首付、近5%的二套利率，都是劝退真正想要改善的家庭。

知道在预期不好的情况下，5%甚至3%以上的贷款利率没有太大诱惑。

想要出清首套，现在二手房市场又不景气，不去置换，手中的名额、预算总归有限

主动降低成本限制，更多家庭才有二次上车的动力。

希望政策需要落脚降低刚性及改善性需求的购房成本上。

（1）降低首套和二套首付比例；

（2）降低贷款支出，商业贷款降低利率，公积金贷款增加额度，尽快放开商转公；

（3）减免交易税费，一二手房如契税、印花税及维修基金、二手房增值税及个人所得税能减的减能免的免，能退的退；

买房置业，请关注DAVID地产观