首套房贷利率下限降至4.1%：购房成本继续下降，有望提升楼市活跃度

澎湃新闻记者计思敏

5年期以上LPR迎来年内第三次调整。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，下调5个基点，5年期以上LPR为4.3%，下调15个基点。

累计来看，今年以来，1年期LPR和5年期以上LPR累计分别下调15个基点和35个基点。其中，今年5月，5年期以上LPR宣布下调15个基点至4.45%，创下LPR实行以来最大降幅。此番，5年期以上LPR再次下调15个基点。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，2022年截至8月，5年期以上LPR共计下调35个基点，为2019年房贷利率换锚5年期以上LPR之后降息力度最大的一年。

对房地产市场而言，更能反映按揭贷款利率走向的即是5年期以上LPR。作为房贷报价的参考基准，5年期以上LPR的调整影响到购房者的房贷，即LPR下行意味着月供额度降低，也就是购房成本有所降低。

按照规定，新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月22日5年期以上LPR为4.3%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月22日5年期以上LPR计算为4.9%）。

此次，5年期以上LPR再下调，在业内看来“符合市场预期”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次LPR再下调符合市场预期，此前MLF降息，使得大家对于此次降息动作不会意外。但降息15个基点，略超出预期，充分说明进一步降低中长期资金成本的导向和迫切性。

以100万元贷款金额、30年期等额本息还款的按揭贷款为例，在利率调整前，首套个人住房LPR为4.45%，此时月供额为5037.19元。此次利率调整后，5年期以上LPR为4.3%，此时月供额为4948.71元。以此计算，月供额减少了约88.48元，贷款总利息减少约3.19万元。

从今年以来5年期以上LPR累计下调情况看，相等条件下，月供额减少约207.66元。

58安居客房产研究院研究总监陆骑麟指出，此次5年期LPR调整是今年的第三次调整，在叠加前两次的降息之后，购房者的贷款支出将会出现明显的减少，促进购房需求的入市，有利于房地产市场的筑底回暖。对于存量房贷客户而言，其贷款利率调整多会在下一计息年度体现。

盘古智库高级研究员江瀚指出，从当前的LPR下降幅度看，短期LPR下降较少，长期LPR下降的比较多，也能代表当前整体市场预期，是推动整个市场的利率向着更加合理化的方向发展，所以呈现出长短期不同的下降安排。

从对房地产业发展的角度分析，江瀚认为，对于房地产市场的影响，特别是房贷市场的影响是非常深远的。对于还房贷的人而言，LPR的下降能够下调整体基准利率，能够让还房贷的人整体还贷压力降低，从而有助于提高可支配收入水平。而对于购房市场来说，LPR的下降，能够刺激购房市场的刚性需求，提升楼市的活跃度，促进更多的刚需购房者进一步进入市场。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也提到，这次降息对刚性需求和改善型需求、换房需求，都有比较大的促进作用。

值得一提的是，目前，多地落实差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求，多地首套房贷利率已下调至4.25%。

今年5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》提出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

随后，多地房贷利率在4.45%的基础上随之下调，包括新疆、青海西宁、安徽蚌埠、江西九江、江西宜春、江苏苏州、天津、河南郑州、山东青岛、山东济南、内蒙古呼和浩特、河北唐山、江苏南通、广东惠州等地的首套房贷利率降至4.25%。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，本次5年期以上LPR下降至4.3%，首套房贷利率下限将调整为4.1%，二套房贷利率下限降为4.9%，后期银行对于首套、二套房贷的降息空间再扩大。

刘丽杰认为，8月地方楼市支持政策进一步加码。当前多数城市购房低门槛且低利率、低首付，需求端的政策环境整体宽松，有助于提振市场预期。后期供给端的切实改善，如新房项目有序复工和交房、房企债务风险的化解加快推进等，是从根本上修复市场预期的关键。

责任编辑：孙扶图片编辑：张同泽

校对：施鋆

首套房房贷利率最低降至4.4% 央行重磅调控释放哪些信号？

5月15日，央行联合银保监会提出对于贷款购买普通自住房的居民家庭，降低首套住房商业性个人住房贷款利率下限，调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。

这无疑拓宽了商业银行的贷款空间，同时进一步降低首套房的购房成本。随后各地也将快速执行这一政策，但每个城市的市场影响还需要看各自落地细则情况。对此，有业内人士预计，未来更多城市会下调房贷利率至最低要求，促进住房需求释放。综合来看，政策的意义在于释放了更加积极的信号，提振市场信心。

500万元30年贷款，月供或少还600元

首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整，无疑使得商业银行的贷款空间变大。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这有助于促进房贷利率的下调，进一步降低购房者的成本。尤其是一些交易行情疲软的城市，将基于差别化的信贷政策工具，积极开展更宽松的房贷政策。另外，从下降20个基点来看，下调的力度比较大。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，此次调整前首套房贷款利率最低要求是5年期以上LPR（4.6%），二套房贷款利率最低为5年期以上LPR+60个基点，那么本次下调首套房贷款利率20个基点，即最低可为4.4%，是加大了对刚性和改善性住房需求的支持。如果考虑到今年以来部分城市已经调整认房认贷标准，部分改善性住房需求亦将受益。

对于调整后的“最低可为4.4%”，诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，该房贷利率水平重回了2015年9月后的房贷利率水平，2016年全国房地产升温的一个重要原因在于信贷环境宽松，可以预测到本次中央信贷政策是房地产市场回稳的助推器。

“从央行发布差别化房贷政策发布专门文件来看，体现了当前房贷持续发力、扭转近期房地产交易行情颓废态势的决心。而央行选择在周末发布政策，也说明政策非常紧迫和必要。”严跃进如此称。

央行发布的《2022年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示，在全国个人按揭贷款利率方面，利率为5.42%。严跃进据此测算，按照减20个基点计算，那么实际的利率可以做到5.22%。从500万贷款金额、等额本息、30年月供偿还的方式计算：在利率从5.42%降到5.22%的情况下，每个月可以少还约600元，30年加起来可以少还约22万元。

不过，中原地产首席分析师张大伟分析认为，从之前首套房贷款利率最低4.6%降低到4.4%的确是利好，但是并不是直接降息，只是给地方贷款执行的空间，预计各地将快速开始执行，政策影响需要看各地落地细则的情况。

坚持“房住不炒”，拉大首套房与二套房贷款利差

值得关注的是，央行此次仅调整了首套房商贷利率下限，而二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

对于这样的差别化住房信贷政策的调整，上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅认为，由于“二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行”，这是拉大了首套房与二套房贷款利差，在刺激首套房需求释放的同时，有利于避免加大投资投机性需求。这也意味着在刺激需求的同时，坚持“房住不炒”。

在此次政策表述中提到，人民银行、银保监会将各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

“对于部分人口流入数量较大，住房具有刚性需求的城市，可以结合自身情况采取不同的加点方式，这有利于对需求释放进行精准调控，防止产生房价快速上行的压力。”杨畅这样表示。

此次政策对于未来市场的影响如何？对此，严跃进认为，在持续的LPR利率降低、银行本身的利率下调、央行明确的差别化住房信贷政策等多方面发力下，将为5月中下旬以及后续市场交易的活跃创造更好的条件。

在陈文静看来，本次全国统一下调首套房贷款利率下限，对当前的市场预期将起到积极作用，亦将对市场产生实质性利好。本次全国统一下限调整后，各地下调房贷利率的空间进一步打开，预计各地将结合地方实际情况调整房贷利率，降低购房者置业成本，提高购房者置业意愿。

“此前，苏州、广州等城市部分银行已经下调优质客户的房贷利率至最低基准线4.6%，对市场情绪产生了一定积极带动，未来预计更多城市下调房贷利率至最低要求，促进住房需求释放，热点城市市场有望逐渐企稳回温。”陈文静说。

此外，很多业内人士认为，调整首套房房贷利率下限，释放了更加积极的信号。对此，王小嫱认为，除了降低了居民的购房门槛，也提振了市场的信心。在房地产市场的发展规律中，短期看金融，金融环境的宽松必然有助于市场向好。在中央的加持下，购房者对于市场的信心加强。

新京报记者袁秀丽

编辑武新校对卢茜

5年期LPR创下最大降幅！首套房商贷利率可低至4.25%

来源:南方

5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布新一期贷款市场报价利率（LPR），其中5年期LPR下调15个基点，至4.45%。1年期LPR与上月报价持平，仍为3.70%。

“这是LPR报价形成机制改革以来，首次出现1年期LPR不降、5年期LPR下降，而且5年期LPR创下最大降幅。”中国民生银行首席研究员温彬认为，这种结构性降息体现了在当前稳增长的关键时期，金融加大力度为实体经济纾困，提振有效需求，稳定经济增速。

在温彬看来，此次5年期LPR降息，总体上会降低购房成本，有助于满足居民的合理购房需求和促进消费。同时，将有助于提振企业融资需求。“明显降低了中长期融资成本，有助于帮助企业尽快扭转预期、提振信心，加快完成复工复产，从而促进经济运行在合理区间。”

5年期LPR下调15个基点，对于准备购入首套房的购房者无疑是重大利好。

就在本月15日，中国人民银行、银保监会发布通知称，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限，将调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点；二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

按照5月20日5年期LPR报价，全国首套房贷利率下限由4.4%调整至4.25%。换句话说，增量首套房购房者享受的房贷利率，最低可低至4.25%。记者算了一笔账，假设房贷利率从4.4%下降至4.25%，贷款300万元、期限30年，每个月可少还264.63元。

不过，首套房贷利率下限并不是银行开展住房按揭贷款业务常态化使用的利率水平。浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林提醒：“大多数银行的首套房贷利率水平在5年期LPR的基础上有上浮，一般房贷利率水平都会高于利率下限。”

对于已经有房贷在身的人，则需把重新定价周期和重定价日考虑在内，在重新定价日前月供不变。

假设购房者与银行约定的重定价周期为1年，重定价日为每年1月1日；那么，本月5年期LPR下调并不会影响其今年每个月还的房贷数额。因为今年全年其房贷利率是参考1月1日的5年期LPR报价执行的，彼时这一报价还没有调降，仍是4.65%。

但是，如果到明年1月1日，即与银行约定的重新定价日，5年期LPR仍能保持在4.45%，那么该购房者的房贷利率则将自动下降15个基点。