房贷“降息潮”来了，最低达到了3.7%，利率全面进入“3时代”

去年以来我们的房地产市场就进入了降温的状态，楼市迎来了前所未有的大变化，首当其冲的就是我们的房价和交易量出现了一定程度的下滑，去年我们全国平均房价涨幅都只有2.8%，可以说创造了最近这些年来的新低，很多城市房价不涨反跌，开发商为了挽回销量，主动的优惠降价迎合购房者，只是这招现在看来并不是特别的惯用，成交低迷在今年依然还在延续着，而购房者和开发商之间的主谓角色也发生了反转，购房者现在有了更多讨价还价的余地，市场变化之大众人皆知，今年以来各种鼓励购房的政策频发，其力度可以说是空前，但面对当前的楼市环境，楼市门槛也只能不断放低。

要说今年楼市中变化最大的，那么就要数房贷利率的变化了，记得一年前，不少城市的房贷利率都呈现出上涨的趋势，房贷利率普遍从几年前的5%左右涨到了6%以上，很多购房者对于这样的房贷利率走势付出了更多的利息成本，但今年以来，曾经和房价一样一路上涨的房贷利率却迎来了史无前例的下调，几个月钱房贷利率就降到了最低4.1%，不少在房贷利率6%买入的购房者都直呼降的太厉害了，自己直接就多付出了数十万元的利息成本，而上月底房贷利率又迎来了“降息”，从这个月开始，不少城市房贷利率全面进入“3时代”！

截止10月14日，全国已经有60个城市宣布执行首套个人住房公积金贷款利率调整，其中广州清远首套商业房贷利率的最低标准已经调至3.7%，下降了40个基点，其他下调城市的房贷利率也降至3.8-3.9%。这其中还要说到一个事情，那就是此前雷打不动的个人公积金首套房利率也降低了，目前5年以上个人公积金贷款利率由之前的3.25%降至3.1%。

可以说从今年到现在，我们的房贷利率一直都处在不断下调的状态下，而这个变化不仅对于楼市来说很大，对于购房者来说更是一种利好，因为房贷利率的高低直接关系到了购房成本，特别是从之前6%以上下调到了现在的4%以下，对于房贷多时间长的购房者来说，2个百分点左右的下调就能给他们节省几十万元的利息成本，这对于大部分普通购房者来说都不是一笔小钱，都可以换一台好车了！

接下来就看我们的楼市能不能够在这样的利好条件下回暖了，如果回暖，那么房贷利率的再下调可能性就不大，但如果楼市依然没有回暖，那么几个月之后，不排除房贷利率还会出现下调的空间，毕竟现在楼市里大家的购房积极性并没有过去那么强烈了，所以现在才会出台各种利好条件来鼓励购房者买房，房贷利率的下调只是其中的一项重要方式之一，但相对于购房补贴几万元来说，房贷利率下调所带来的实惠更多。我们的房地产市场环境现在已经变了，在众多利好条件下，我们的购房成本呈现出下滑的趋势，对于购房者来说是好事情，楼市高速发展的时期已经过去了，增量时代逐渐变成了存量时代！

首套房房贷利率下降，记者探访济南楼市：利率低至4.1%，已有居民享受到政策优惠

文/图山东商报·速豹新闻网记者夏子繁

房贷利率的高低一直牵动着购房者的神经，近日，人民银行、银保监会发文称决定阶段性调整差别化住房信贷政策，对2022年6月份至8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，当地政府可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。山东商报·速豹新闻网记者梳理发现，截至目前已有济宁、清远、武汉、湛江等多个城市加入房贷利率下调“大军”，其中清远首套房贷利率更是低至3.7%，开启了首套房贷利率“3时代”。

在首套房商贷利率下限放宽的同时，公积金贷款利率也在下降，近日济南、北京、天津、武汉等多地先后下调了首套个人住房公积金贷款利率，实地探访发现，目前济南首套房商贷利率低至4.1%，5年以下住房公积金贷款利率低至2.6%。从年初的首套房房贷利率高至5.8%，到目前降至4.1%，甚至是3.7%，“低利率”购房时代真的来了吗？

购房进入低利率时代，济南部分楼盘迎来明显升温

公积金贷款利率下调

“红利”贷款政策密集来袭

对于大部分购房者而言，决定他们买房的因素除了地段、户型外，房贷利率的高低也成为了不可或缺的重要因素。房贷利率越低，购房者买房则越有信心。10月1日，济南住房公积金中心发文称，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。公积金中心划拨到各受委托银行的委托贷款资金尚未对客户发放贷款的，自当日起，一律按照新的利率执行。山东商报·速豹新闻网记者在采访中了解到，目前已经有居民在办理公积金贷款业务中，享受到最新的低利率政策。

为何济南在国庆假期期间下调公积金贷款利率呢？事实上此次公积金贷款利率下调，是济南对中国人民银行此前政策的紧密跟进。国庆假期前，中国人民银行发文称自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。关于该项政策的执行落实，全国各个城市跟进的十分坚决。记者梳理发现，自国庆假期之后，全国已经有超30个城市陆续下调了公积金贷款利率。这其中包括一线城市北上广深，还有诸如济南、南京、成都、郑州等省会城市。

实际上，在公积金贷款利率下调之前，密集的公积金贷款“辅助”政策就已经在今年的房地产市场上遍地开花。今年以来，全国多个城市因城施策，采取了一系列诸如降低公积金首付、调整公积金贷款上限以及“一人购房全家帮”等措施，以期望助力市场快速回温。

以今年出台较为密集的“一人购房全家帮”措施为例，该项措施是指在省内连续足额缴存住房公积金6个月以上的购房人，购买家庭首套自住住房，可使用其配偶及直系亲属的住房公积金支付购房首付款和对冲偿还住房公积金贷款，其中的直系亲属涵盖了购房人及其配偶的父母或子女。截至目前“一人购房全家帮”的公积金贷款政策已经扩散到全国多个城市，据不完全统计，全国已有超过30城发布过此类政策，这其中包括山东聊城市。

多城调低首套房房贷利率下限

利率步入“3时代”

所谓好事成双，在金融端针对楼市的利好政策远不止于此，同样是在国庆假期前，中国人民银行发文称将阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，对于2022年6月份至8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，当地政府可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

山东商报·速豹新闻网记者梳理6月份至8月份国家统计局发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据发现，符合下调首套住房贷款利率下限的城市共有23个，这其中包括直辖市天津、省会城市石家庄、哈尔滨、武汉，以及温州、济宁等。截至目前，清远、武汉、济宁、宜昌、襄阳、江门、云浮、湛江等多个城市已经陆续加入房贷利率下调的“大军”。

作为第一个响应政府号召的城市，广东清远于10月1日官方发文正式下调首套房房贷利率，官方文件显示从2022年10月1日至2022年12月31日，清远市将阶段性地调整首套房利率下限，由现行的“LPR-20BP”调整为“LPR-60BP”。按照目前5年期LPR4.3%计算，调整后清远市的首套房房贷利率最低降至3.7%。在清远下调首套房房贷利率后不久，山东济宁紧随其后，10月5日济宁宣布将阶段性下调全市首套住房商业性个人贷款利率下限15个BP，由LPR减20BP调整为LPR减35BP，下调截止时间为2022年底。换算下来，济宁首套房贷利率最低由4.1%降至3.95%。此后，诸如武汉、宜昌、襄阳等城市也陆续跟进该政策，大部分城市首套房房贷利率由4.1%降至3.9%。

山东商报·速豹新闻网记者留意到，截至目前，下调首套房房贷利率幅度最大的城市是广东清远。以一套贷款100万元的房子为例，此前首套房商贷利率较高时为5.8%，采取等额本息法贷款30年，那么购房者月供为5740.79元。而当利率降至3.7%，购房者月供则仅为4602.83元，这也就相当于每月少付了1137.96元，换算到30年利息整整少了45.53万元。有业内人士称，多城市响应此前央行房贷利率下限放宽的政策，对于后续其他城市有较好的启发意义，“当房贷利率跌破4%，意味着我国部分城市首套房房贷利率正式步入‘3’字阶段。”

商贷公积金利率历史双低

济南首贷利率低至4.1%

在房地产市场整体下行的大势下，楼市的暖风压根就没有停过，而首套房低利率的风在今年下半年才逐渐刮起。记者留意到，由于济南尚不满足6月份至8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的条件，目前济南首套房贷款利率的下限暂未进行下调。记者从中介人员处获悉，截至目前济南部分银行最低的利率已经降至4.1%。

虽尚未跌破4%，但济南目前首套房房贷利率也算得上有史以来的低利率。据了解，4.1%的房贷利率，是从1998年央行出台《个人住房贷款管理办法》以来的历史最低。此前“历史最低”曾出现在2008年底，当时5年期LPR为5.94%，央行允许贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，即按4.16%利率发放房贷。此外，目前济南首套房5年以下住房公积金贷款利率也已经调低至2.6%，有业内人士认为，此次个人住房公积金贷款利率下调，是自2015年以来的首次下调，目前首套房住房公积金贷款利率也已经处于历史低点。

伴随首套房商贷、公积金利率双双创下历史低点的同时，济南限购政策的“松绑”也为楼市升温再添了一把“火”。十月开始，济南楼市更是迎来了久违的看房热，根据最新统计数据显示，济南2022年国庆假期成交面积为6.73万平方米，较2021年同期成交面积增长了46%。而济南住宅与房地产信息网统计数据也显示，今年国庆节期间济南的网签量比去年同期上涨约50%。

“未来首套房房贷利率有可能还将继续下调，但是大概率是一个循序渐进的过程。”有业内人士认为，首套房贷款利率的进一步下调，有助于提升刚需购房者的购房信心。此政策叠加各个城市因城施策的其他利好政策，客观上对于改善型购房需求的释放也具有积极意义。“目前来看，首套房贷利率‘破四进三’，意味着房地产市场正在逐步进入‘低利率’的时代。”该业内人士表示，在低利率以及各地因城施策的宽松政策支持下，四季度楼市行情提振的作用将会表现得更为明显。

山东商报·速豹新闻网编辑徐晓阳

多地下调公积金贷款利率！月供能省多少钱？

作者丨雷晨、孔海丽

编辑丨李新江、包芳鸣、刘巷

图源丨图虫

今年以来，房地产市场出现了一定程度的下滑，并引起了一些引起社会关注的问题，但目前来看，引起关注的风险事件都得到了妥善化解，房地产市场也开始看到向好的信号。

同时，国家层面针对居民购房，在按揭贷款利率方面持续支持，多次通过下调LPR的方式降低居民购房负担，楼市成交数据也在上半年增速见底，并呈现出逐月回升的态势。

记者注意到，在节前一系列政策大礼包的刺激下，国庆节前的最后一个交易日，地产板块整体涨幅居前，天房发展、海泰发展、天保基建和荣丰控股等多只个股涨停，权重股保利发展、万科A涨幅近4%。

那么，房地产板块后市将会何去何从？广发证券房地产行业首席分析师郭镇在接受21世纪经济报道记者采访时表示，未来一段时间行业仍将处于修复阶段，行业分化趋势仍将持续，布局契合的房企将随之获得销售恢复。

政策助力市场企稳

十一之前，中央接连发布3条行政政策：

9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定在2022年底之前，放宽对2022年6-8月新建商品住宅价格环比、同比连续下降的城市的利率限制，当地政府可自主决定维持、下调或取消首套房贷款利率下限，二套房维持当前规定。

9月30日，人民银行宣布自2022年10月1日起，5年以下（含）和5年以上首套住房公积金贷款利率分别下调至2.6%和3.1%（均下调15），二套利率政策不变。此次下调为15年8月以来第一次下调，目前首套公积金贷款利率为历史最低点，可进一步释放部分刚需需求。

9月30日，财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，规定2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在出售后1年内于同城重新购买住房的纳税人，对其出售时的已缴个税予以退税优惠，其中新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴个税，小于的按金额比例退还。

实际上，自7月以来，中央层面就地产问题进行了多次表态，明确“稳市场、稳预期、稳经济”的行政目标，7月28日政治局会议、8月31日国务院常务会议均提出，要用足用好政策工具箱，用好信贷政策，完成“保交楼、稳民生”的重要责任。

郭镇认为，9月底中央层面的一系列政策，将会进一步释放正向的行业信号，通过利率下调以及税费减免等方式，进一步降低居民购房成本，提振市场信心，促进行业整体重新进入“量、价、预期”的良性循环。

“930”一系列支持政策的落地，有助于市场复苏企稳，未来一段时间行业仍将处于修复阶段，行业分化趋势仍将持续，随着政策改善，二线及中能级城市市场将获得较大改善，布局契合的房企将随之获得销售恢复。叠加行业利润率改善，将会显著提高龙头房企ROE水平，“强信用+大布局+低估值”的龙头企业本轮具备中长期投资机遇。

与此同时，行业销售数据在4月见底之后，逐步企稳，统计局全国商品房销售金额增速4月为-46.6%，至8月降幅收窄至-19.9%，百强房企数据从4月-59.2%，收窄至9月的26.5%。

多地下调公积金贷款利率

据21世纪经济报道记者不完全统计，从国庆节假期第一天至今，包括湖南省、河南省、安徽省、东莞市、南京市、杭州市、无锡市、宁波市等纷纷官宣下调首套房公积金贷款利率，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。另一方面，部分城市放开首套住房贷款利率下限意味着，符合条件的城市首套房商贷利率有可能低于4.1%。

公积金贷款与商业贷款双管齐下，降低购房者实际购房成本，叠加近期一系列针对换房需求的促进措施，稳楼市政策正在全方位深化。

直击购房成本

执行新的公积金贷款利率后，对于首套购房者来说，将实实在在省下一笔购房成本。

按照一笔100万元，年限30年的公积金贷款来计算，首套房新利率下，等额本息贷款方式下的贷款利息总额将减少约3万元，每月可少还款82元。所有城市首套房公积金贷款利率调整的时间界限均为10月1日，尚未购买首套住房的刚需群体将从10月1日起直接受益；而那些2022年10月1日前已发放未结清的个人住房公积金贷款，也将于2023年1月1日起按调整后的新利率执行。

“公积金是购房者重要的金融贷款之一，也是为了买卖房屋设立的专项贷款资金，是购房者在购房过程中优先选择的贷款方式。”

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，本次公积金下调主要针对首套房，再次体现了信贷政策对刚性需求购房者的支持，预计后续仍有更多地方城市跟进下调公积金首套房贷款利率。

而对于已经购买了首套房的群体来说，更多的成本其实来自于商业贷款。

例如，来自济南市的寒先生（化名），在2019年签订贷款合同时，其商业贷款部分执行的是LPR+83.5BP标准，好在随着LPR的降低，这部分贷款利息也会在2023年1月1日调降。

今年以来，房贷利率参考的5年期以上LPR已经连续3次下调，累计下降35个基点，当前首套房贷利率下限降至4.1%，二套房贷利率下限为4.9%。根据贝壳研究院监测，9月份已有86个城市主流房贷利率降至下限水平。

随着央行、银保监会9月29日公布，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，可自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，部分城市首套房商贷利率可以低于4.1%。“符合条件的城市，年底前下调首套房商贷利率下限，保守估计会降到与经营贷类似的3.6%-3.7%左右的水平。”贝壳研究院指出。

商业贷款与公积金贷款全方位调整，目的就在于减轻购房者成本。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示：“双管齐下，将直接减轻贷款购房家庭的利息支出，减轻置业后的月供负担，有利于提振市场情绪，带动刚性住房需求释放，稳定房地产市场预期。”

结合此前部分城市“提高公积金贷款额度”“一人购房全家帮”等相关调控政策，本次将进一步强化公积金政策的影响力度。陈文静进一步指出，短期来看，公积金优化政策仍是各城市进行房地产调控的重要手段之一，预计更多城市将陆续下调公积金贷款利率、支持“商转公”贷款等政策，多个政策叠加带动市场逐步修复。

政策全方位稳预期

除了对新房市场和刚需群体的关注，稳楼市政策也在从更多环节促进房地产市场良性循环。

9月30日，财政部、国家税务总局明确，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

据21世纪经济报道记者了解，当前多数一、二线重点城市关于住房个人所得税的执行情况是，“满五唯一”免征，其他情况按照房屋差额的20%或者全额的1%征收。

以北京出售房屋按照房产交易盈利部分的20%征收个人所得税计算，若出售一套房屋成交价格为400万元，该房屋原值为200万元，不符合“满五唯一”条件，装修、税金等其它费用为50万元，则卖家需缴纳个税30万元。

新政之下，卖家如果在一年内重新购买新的住房，且新购住房的总价不低于400万元，那么这30万元的个税将被退回，卖家节省了高达30万元的成本。

李宇嘉告诉21世纪经济报道记者，目前由于对楼市信心和预期相对脆弱，叠加二手房置换的交易流程比较长，换房需求不强，这也是房地产良性循环的一个阻碍。他认为，减免置换房屋的个人所得税，对降低购房成本的力度还是比较大的，预计将对市场预期形成良好的引导效应。

换房需求是购房需求的重要组成部分，除了减免置换房屋的个人所得税，近期，监管层和各地方政府也连续发布了针对换房需求的一系列促进政策，包括降低二手房首付比例、推动二手房“带押过户”“连环单”并行办理等，直指当前房地产市场存在的一些痛点与堵点。

“推动业主卖掉手上现有的二手房、购置新房屋，对于新市民的安居也有促进作用，为新市民、新青年等刚需群体的置业释放更多的选项。”李宇嘉补充说。

一系列稳楼市政策的效果释放，在国庆节假期已经开始有所体现，多个城市二手房成交回暖。

贝壳研究院数据显示，今年十一期间（10月1日至10月7日）贝壳50城二手房日均成交套数同比增长约54%，较2020年同期增长约3%。分城市来看，50城中90%的城市二手房成交量同比增长，其中东莞、成都、厦门、佛山、苏州等城市二手房成交套数超过去年同期的二倍。

从需求端看房活跃度也有提高。贝壳50城二手房日均带看客户量同比增长7%，超六成城市带看客户量同比增长，东莞、厦门、成都等城市带看客户量同比增长超过50%。

贝壳研究院认为，今年国庆假期二手房市场成交较去年同期回暖，主要是节前央行、财政部等相继发布部分城市降利率、换房减税等鼓励政策，有助于提振市场信心、加快购房者入市节奏。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐即指出，考虑到市场预期尚不稳定，预计未来会进一步加大融资担保覆盖范围，引导金融机构降低对优质民营房企贷款成本，帮助房企在债券市场修复信用，优化预售资金监管方式，修复资金链循环，改善消费者市场预期。

“整体看稳楼市政策力度越来越大，但目前消费者信心依然没有完全恢复，市场期待包括烂尾楼续建资金、存量房贷降息等更大力度政策。”中原地产首席分析师张大伟表示，购房者收入预期也影响着消费力的释放。

行业竞争格局优化

广发证券房地产行业首席分析师郭镇表示，2022年房企经营表现根据信用表现的差异，体现出了较为明显的分化趋势，央企、地方国企、民企地产公司上半年销售规模降幅分别为-31%、-34%和-54%。

而从三季度开始，企业拿地及推盘能力的差异开始逐步显现，增速分别为+0.7%、-6.3%和-53%，央企国企等强信用主体销售表现明显走强，而民企月均销售规模则逐步走低。郭镇认为，基于“信用”差异的经营表现分化，将会造就地产行业新的发展格局。当前行业销售市场处于缓慢恢复期，成交总量仍处于低位。强信用房企由于积攒的投融资优势，销售规模迅速恢复。

具体而言，1-9月份，信用表现稳定的15家房企平均拿地力度（拿地金额/销售金额）为30%，其他样本房企（29家）拿地力度仅为1%。郭镇指出，土地市场的行为差异，会最终转化为货量和销售结果的差异，而后续的销售又会对下一轮投资拿地能力造成影响，让企业之间的规模差距越来越大。

面临一轮行业挑战，企业的“信用形象”、“产品质量”以及“投资定力”是决定未来发展高度的因素。

“良好信用形象，能保证企业获得稳定的资金支持，来自金融机构和购房人的信任，是企业获得持续造血能力的前提。”郭镇表示，稳定的产品质量，包括房屋建造和后期服务两方面，造好房子，服务好业主，从开发商的角度践行“房子是用来住的”这一目标。良好的投资定力，房地产的投资模式，其类金融属性始终存在，保持良好的投资定力在行业波动中就显得至关重要，确定土地的合理收益水平，维持投资定力，不盲目追高，是企业跨越周期稳定发展的基础。

郭镇认为，历史小周期，行业没有大规模出清、充分竞争的情况下，量价齐升的市场竞争激烈，土地利润率下行，量价齐跌的市场利润率改善，因此利润率的变化与周期也形成一定的相关性。

“本轮周期，供给侧改革带来的行业产能出清，优化行业竞争格局，当前市场低景气度利润率显著改善，未来在上行周期的利润率水平，也将高于此前改革前的均衡值，未来随着行业达到‘三稳’以及竞争格局的优化，利润率波动将有所减小，利于长期ROE的稳定。”他进一步表示。

整体来看，在政策加持下，当前地产基本面正在企稳向好，行业有望走出此前的困局，带动整体经济回暖，同样也将对A股市场上行提供支撑。

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本期编辑刘巷实习生吴梓楹