住房贷款如何计算？选择等额本金or等额本息？
随着我国商品房数十年的发展，住房贷款已成为了大家主要的购房形式。在贷款购房时，我们会遇到是选择等额本金还款，还是等额本息，两者是如何计算的呢？
一、等额本金和等额本息的计算公式1.等额本金
等额本金每月偿还相同“本金”，每月还款金额越来越少。每月偿还金额包含将贷款本金总额按还款总期数进行平均的本金和剩余贷款每月所产生的利息这两部分。
其计算公式为：
（1）每月偿还本金=贷款总额/还款期总月数
（2）每月偿还利息=（贷款总额-累计已还本金）×月利率
（3）每月偿还金额=每月偿还本金+每月偿还利息
房贷
2.等额本息
等额本息的每月还款金额相同，采用复利计算，公式较复杂。
其计算公式为：
每月应还金额＝借款本金×月利率×（1＋月利率）^还款月数/[（1＋月利率）^还款月数－1]
二、案例分析王某向银行贷款240万元用于购买房屋，贷款期限10年，年利率6%。
1.采用等额本金还款方式，每月还款金额计算如下：
（1）第1个月偿还金额=2400000/120+2400000*（6%/12）=32000元
（2）第2个月偿还金额=2400000/120+（2400000-20000）*（6%/12）=31900元
等额本金
（3）第3个月偿还金额=2400000/120+（2400000-20000-20000）*（6%/12）=31800元
……剩余月份以此类推。
还款总额=32000+31900+31800+……=3126000元
2.采用等额本息还款方式，每月还款金额计算如下：
每月应还金额＝2400000×（6%/12）×（1+6%/12）^120/[（1+6%/12）^120-1]=26644.92元
还款总额=26644.92*120=3197390.4元
等额本息
银行房贷额度如何计算？贷款额度不够怎么办
关于银行收紧房贷利率的消息不断，实际上不仅仅是房贷利率，为了严控房贷业务，银行在放贷审批时对额度的把控也会收紧。同样条件下以前能申请到期望额度，现在就变难了！买房贷款的时候，有的人可以获得最高额度，有的人贷款额度却被“缩水”，这是怎么回事呢？银行房贷额度如何确定？
银行房贷额度取决于哪些因素？
1.房贷首付比
申请银行贷款额度，受贷款首付比例的影响，通常不能超过房屋总价减去首付款之差。
举个例子：总价100万的房子，首付30%，那么，可贷额度=100万-100X30%=70万。
首付比例会根据楼市的状况进行调整，限购城市和非限购城市会不同，同一地区不同银行也有可能不同，建议购房者要全面了解购房地银行房贷政策，选择最合适的银行申请贷款。
2.借款人还款能力
这里说的还款能力，主要是指贷款人的月收入，因为月收入最直观的体现了借款人的还贷能力，贷款额度与月收入之间的关系可参照下面的公式：月收入≥房贷月供X2。
3.房屋房龄
银行发放贷款时，会考察贷款房屋的房龄，通常要求是20-25年，比较宽松的会要求30年，较为严格的只有15年或10年，房龄大的二手房贷款额度可能会被降低，遇到严格的银行干脆被拒贷，可以说房龄越短，越容易获得贷款，且额度也比房龄较大的高。
4.个人征信
个人征信可以说是银行考量借款人的重要标准之一，征信良好是获得优惠利率和贷款的前提条件，有银行会考察借款人2年内的信用卡征信记录，和5年内的贷款征信记录，有的银行会看更长时期内的征信，要求会有差异，连续3次、累计6次逾期的严重征信不良情况有可能造成贷款被拒。
5.保障能力情况
有银行同时会考查借款人的医疗保险、养老保险、意外伤害险、住房公积金等缴纳情况，因为这些都可从侧面体现了借款人的还款能力，其中比较看重的是医疗保险、养老保险。
如果额度不够买房怎么解决？
1.因为征信等因素，贷款额度被降低，怎么办？
可以咨询其他银行，在房贷政策较为宽松的银行申请，是有可能获得期望额度的。若是购买新房，可以向与楼盘合作的银行申请贷款，还可以获得优惠利率。
2.收入没有达到银行要求，不能获得足额贷款，怎么办？
可以考虑申请接力贷款。假如小王月收入较低，但是他的父亲还没有退休，且收入较高，小王可以作为所购房屋的所有权人，与父亲做为共同借款人申请房贷，银行会根据父子两人收入之和作为基础计算月还款额，从而增加贷款额度。
月收入与月还款额之间的比例关系:小王月收入+父亲月收入≥每月还款额X2。
3.咨询了多家银行，都不能满足额度，怎么办？
这种情况可以申请消费贷款支付房款，主要适用于小额贷款公司，一般银行特别是国有银行对消费贷款资金流向有着严格的监管，要想通过消费贷款支付房款难度较大。小贷公司的贷款申请条件相对宽松，审批流程简化，更易“借道”消费贷款支付房款。
4.最好还是不够，怎么办？
如果批准下来的房贷额度比预期额度少不了多少，又不想申请其他贷款的话，可以考虑向亲戚朋友借钱补齐差额。
提示：买房时务必结合自身经济情况申请贷款，不要因为还房贷而影响了生活质量，毕竟当房奴生活不易啊！
按揭贷款是怎么计算出来的
今天大飞给大家讲一下房屋贷款的利率是怎么计算出来的，因为很多人新证都有房贷，但是都不知道是怎么计算出来的，很多人都是直接用房贷计算器，包括我也是，所以今天我们一起看看房贷的计算方式。
为了计算方便，我们设定银行按揭年化利率6%，月息0.5%，贷款金额12万，贷款年限1年，一共要还多少利息呢？
有的朋友可能说就是12万*6%=7200元，那你就错了，这种算法是银行信用贷款的算法，6%就是费率了，不是利率了。
如果按照等额本金和等额本息来计算，哪种算法更划算呢？提前还款划算吗？
第一种：等额本金（本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变。）
①第一个月还款金额是1万+12万×0.5%=10600元
②第二个月还款金额是1万+11万×0.5%=10550元
……
到最后一个月还款金额是1万+1万×0.5%=10050元，
第一个月欠银行本金12万，所有月息就按照未还款金额计算的，以此类推，到第12的月的时候未还款本金金额只有1万元了。
12个月的还款利息分别为600、550……50，这是一个等差数列，12个月的总利息是（600+550+……+50）/2=325×12=3900元
是不是比7200少了很多。
第二种：等额本息（本金保持相同，利息逐月递减，月还款数递减。）
我们设定未还款第一个月为0、2……最后一个月为12，但是最后一个还完就不欠了，所以12=0，我们每个月的还款额是本金+利息设定为A，现在我们先算一下每个月我们要还多少钱才能把12万还完呢？
本金0=12万
1=0×（1+0.5%）-A
2=1×（1+0.5%）-A
……
12=11×（1+0.5%）-A=0
这个列式是代表第一个月还款后我们还欠银行多少本金，但是第一个月还款金额是12万，因为12万用了一个月产生了利息，所以本金加利息就是0×（1+0.5%），1就是还掉第一个月的本金和利息还欠银行的本金就是0×（1+0.5%）-A，以此类推大家会发现这是一个方程式，只要求出A的值，就能知道每月还多少钱，经过大飞的推算，得出结果是10328元，这个就是贷款计算器所使用的公式，相对算起来比较复杂。这样看下来等额本息还法一共产生利息328×12=3936元
相比等额本金总的还款利息相对较多，差别不是很大，因为这二种还款法比较等额本金相对开始每个月的还款压力比较大，但是总的还款利息较少，等本本息，相对还款压力较小，总还款利息较多，但是如果考虑提前还款，二种方法差别不是很大，因为提前还贷，后面就不会产生利息，所以还是不吃亏的。
