“金融16条”落地，银行、信托、开发商如何反应，效果如何？
作者丨吴霜实习生李珂
编辑丨方海平
图源丨视觉中国
靴子落地，上周就开始盛传的“金融16条”终于发布，为房地产行业融资引入活水。
11月23日晚，中国人民银行和中国银行保险监联合发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称《通知》）。其中对保持房地产融资平稳有序重点提出了6条措施，包括房地产开发贷、个人住房贷款、建筑行业信贷投放、存量融资展期、债券融资和资管产品融资；积极做好“保交楼”金融服务。
其他还包括积极配合做好受困房地产企业风险处置；依法保障住房金融消费者合法权益；阶段性调整部分金融管理政策；加大住房租赁金融支持力度。
同日，国常会也指出要加大对民营企业发债的支持力度，适时适度运用降准等货币政策工具，保持流动性合理充裕；落实因城施策支持刚性和改善性住房需求的政策；推进保交楼专项借款尽快全面落到项目，激励商业银行新发放保交楼贷款，促进房地产市场健康发展。
授信密集，开发贷热度回升、审批尚未放松
消息一出，各大机构火速响应，动作频频，各家银行开始密集向开发商签约大额授信。
此外，11月以来，房企在债券融资方面也开始加速。11月23日，中债增进公司在民企债券融资支持工具（“第二支箭”）政策框架下，出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据，11月以来，已有4家房地产企业申请储架式注册发行，包括龙湖集团内200亿、美的置业150亿、新城控股150亿、万科280亿。
有房地产融资部人士向记者表示，最近银行在房地产开发贷市场竞争激烈，为了抢夺客户，纷纷下调贷款利率，普遍在3%左右，最低达到了2%区间，不过还是要看房地产开发商的资质和项目情况。据此来看，银行房地产开发贷热度有所回升。
但记者调查了几家银行发现，在具体的执行层面，各银行暂时没有降低审批标准。一家国有大行武汉某支行的开发贷负责人表示，目前，开发贷额度充足，但开发商想要获取贷款依旧不易，民营开发商一般要到总行办理，授信还是很难批下来。另一家股份制银行的开发贷项目负责人也表示，目前还是按照原来的要求在执行。
在贷款利率方面，房地产项目的质量是决定性因素。上述国有行负责人表示，开发贷利率遵循一事一议原则。现在房地产市场仍不景气，大开发商利率在4%左右，民营开发商在5%以上。
一家城商行的开发贷负责人告诉记者，他们银行放贷主要取决于项目情况，“项目好的话，我们可能会不计成本的做，如果项目差一点，在资质、担保方式等方面有欠缺的话，利率可能就高一些，这都可以谈的”。所有审批通过后，大概一个月就可以放款。
上述国有行设定了房地产开发商的白名单。要获得该国有大行的贷款，开发商首先是要百强企业，然后要是白名单客户；如果不在白名单里，就需要评估其各方面表现，项目的盈亏平衡点要达到大概75%。
目前，个人按揭贷款在利率方面调整的余地不多，部分银行在细节上略有宽松。记者了解到，在上海，建行按照收入来算贷款额度比较宽松。
信托行业仍在观望
信托支持也是此次“金融16条”中的一大亮点。《通知》明确提出，保持信托等资管产品融资稳定，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。
信托业协会披露数据显示，截至2022年上半年末，投向房地产的资金信托规模为1.42万亿元，同比下降31.73%，环比下降9.55%，占比进一步下降至9.53%。
但一位资深信托行业人士告诉记者，目前行业大多持观望态度。一是因为一些信托公司有关房地产行业的存量风险不小；二是因为目前市场里可选的公司或项目不多。
如上述数据所示，尽管房地产信托占比进一步下降，但房地产信托仍是逾期大户。用益信托网数据显示，据公开资料不完全统计，截至11月6日，10月已披露信托产品逾期共有12款，涉及金额40.39亿元，房地产类信托仍是逾期大户，有11款产品逾期，数量占比91.67%，涉及金额39.54亿元，规模占比97.90%。
从全年情况来看，2022年1-10月已披露的信托产品逾期规模总计1043.79亿元，逾期产品数量共166起。其中，截至11月6日，今年以来已披露的房地产信托逾期金额达765.63亿元，规模占比达到73.35%。
该信托行业人士也表示，此前监管部门对于信托等资管产品放款给房地产的规模一直在限制，还要求逐步压缩规模，所以不管是合理还是不合理的融资需求，都受限于规模管控。而此次“金融16条”提出的意见可以视为一种放松的信号。
他表示，信托公司肯定是想持续做这业务，但到目前情况下，信托公司的注意力已经不单纯是房地产公司本身，更多关注到具体项目，也就是主要想法应该还是支持房地产项目，但不一定支持房地产公司，以确保资金闭环使用，能安全回收。
效果依赖终端购买能力
种种支援措施，效果将如何？
中国人民银行调查统计司原司长盛松成指出，《通知》对房地产行业提供的金融政策支持融资渠道多，既有房地产开发贷款、信托贷款，还有债券融资；金融工具也多，既有对存量融资合理展期、不调整贷款风险分类，还有房地产企业债券发行增信支持，以及支持金融机构发行房地产项目并购专项债。
但是，对于房地产行业来说，仅是充足的资金显然并不够带来行业的复苏。
21世纪经济报道记者采访了多位资深从业人士。“我认为短期可能有一定效果，特别是对限购的一二线城市而言，三四线城市可能不会很明显，长期来看效果还是很难说。”一位房地产融资人士表示。
该人士认为，对于房地产企业来说，资金是一方面，但是核心还是要靠销售，所以最关键的问题是终端可支配的购买能力是否足够。
一位银行人士也持谨慎态度，虽然目前各大行给出的授信额度很大，但授信跟真正提款使用还是不同性质。目前看来，这些动作更多的是表态为主。
另一位房地产行业的资深从业人士向记者表示，170家房企的境内债务一年内到期的有2542亿人民币，2500亿的债券融资也就是一年的流动性。希望市场在一年之内完全恢复，压力还是很大，还要看后续的发债情况，系统性危机依然存在。“金融16条”可以把一些头部房企从崩溃的边缘拉回来，但是要房地产行业情况好转，销售端的回暖必不可少。
根据克而瑞统计的数据，近年新房市场的销售受到一定冲击，11月前三周合计不及10月前三周之和，跌5%左右，市场持续承压。可见目前销售端回暖尚需时日。
END
本期编辑刘雪莹实习生林曦莹
“金融16条”落地，银行、信托、开发商如何反应？
南方财经全媒体记者吴霜，实习生李珂上海报道
靴子落地，上周就开始盛传的“金融16条”终于发布，为房地产行业融资引入活水。
11月23日晚，中国人民银行和中国银行保险监联合发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称《通知》）。其中对保持房地产融资平稳有序重点提出了6条措施，包括房地产开发贷、个人住房贷款、建筑行业信贷投放、存量融资展期、债券融资和资管产品融资；积极做好“保交楼”金融服务。
其他还包括积极配合做好受困房地产企业风险处置；依法保障住房金融消费者合法权益；阶段性调整部分金融管理政策；加大住房租赁金融支持力度。
同日，国常会也指出要加大对民营企业发债的支持力度，适时适度运用降准等货币政策工具，保持流动性合理充裕；落实因城施策支持刚性和改善性住房需求的政策；推进保交楼专项借款尽快全面落到项目，激励商业银行新发放保交楼贷款，促进房地产市场健康发展。
授信密集开发贷热度回升、审批尚未放松
消息一出，各大机构火速响应，动作频频，各家银行开始密集向开发商签约大额授信。
此外，11月以来，房企在债券融资方面也开始加速。11月23日，中债增进公司在民企债券融资支持工具（“第二支箭”）政策框架下，出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据，11月以来，已有4家房地产企业申请储架式注册发行，包括龙湖集团内200亿、美的置业150亿、新城控股150亿、万科280亿。
有房地产融资部人士向记者表示，最近银行在房地产开发贷市场竞争激烈，为了抢夺客户，纷纷下调贷款利率，普遍在3%左右，最低达到了2%区间，不过还是要看房地产开发商的资质和项目情况。据此来看，银行房地产开发贷热度有所回升。
但记者调查了几家银行发现，在具体的执行层面，各银行暂时没有降低审批标准。一家国有大行武汉某支行的开发贷负责人表示，目前，开发贷额度充足，但开发商想要获取贷款依旧不易，民营开发商一般要到总行办理，授信还是很难批下来。另一家股份制银行的开发贷项目负责人也表示，目前还是按照原来的要求在执行。
在贷款利率方面，房地产项目的质量是决定性因素。上述国有行负责人表示，开发贷利率遵循一事一议原则。现在房地产市场仍不景气，大开发商利率在4%左右，民营开发商在5%以上。
一家城商行的开发贷负责人告诉记者，他们银行放贷主要取决于项目情况，“项目好的话，我们可能会不计成本的做，如果项目差一点，在资质、担保方式等方面有欠缺的话，利率可能就高一些，这都可以谈的”。所有审批通过后，大概一个月就可以放款。
上述国有行设定了房地产开发商的白名单。要获得该国有大行的贷款，开发商首先是要百强企业，然后要是白名单客户；如果不在白名单里，就需要评估其各方面表现，项目的盈亏平衡点要达到大概75%。
目前，个人按揭贷款在利率方面调整的余地不多，部分银行在细节上略有宽松。记者了解到，在上海，建行按照收入来算贷款额度比较宽松。
信托行业仍在观望
信托支持也是此次“金融16条”中的一大亮点。《通知》明确提出，保持信托等资管产品融资稳定，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。
信托业协会披露数据显示，截至2022年上半年末，投向房地产的资金信托规模为1.42万亿元，同比下降31.73%，环比下降9.55%，占比进一步下降至9.53%。
但一位资深信托行业人士告诉记者，目前行业大多持观望态度。一是因为一些信托公司有关房地产行业的存量风险不小；二是因为目前市场里可选的公司或项目不多。
如上述数据所示，尽管房地产信托占比进一步下降，但房地产信托仍是逾期大户。用益信托网数据显示，据公开资料不完全统计，截至11月6日，10月已披露信托产品逾期共有12款，涉及金额40.39亿元，房地产类信托仍是逾期大户，有11款产品逾期，数量占比91.67%，涉及金额39.54亿元，规模占比97.90%。
从全年情况来看，2022年1-10月已披露的信托产品逾期规模总计1043.79亿元，逾期产品数量共166起。其中，截至11月6日，今年以来已披露的房地产信托逾期金额达765.63亿元，规模占比达到73.35%。
该信托行业人士也表示，此前监管部门对于信托等资管产品放款给房地产的规模一直在限制，还要求逐步压缩规模，所以不管是合理还是不合理的融资需求，都受限于规模管控。而此次“金融16条”提出的意见可以视为一种放松的信号。
他表示，信托公司肯定是想持续做这业务，但到目前情况下，信托公司的注意力已经不单纯是房地产公司本身，更多关注到具体项目，也就是主要想法应该还是支持房地产项目，但不一定支持房地产公司，以确保资金闭环使用，能安全回收。
效果依赖终端购买能力
种种支援措施，效果将如何？
中国人民银行调查统计司原司长盛松成指出，《通知》对房地产行业提供的金融政策支持融资渠道多，既有房地产开发贷款、信托贷款，还有债券融资；金融工具也多，既有对存量融资合理展期、不调整贷款风险分类，还有房地产企业债券发行增信支持，以及支持金融机构发行房地产项目并购专项债。
但是，对于房地产行业来说，仅是充足的资金显然并不够带来行业的复苏。
21世纪经济报道记者采访了多位资深从业人士。“我认为短期可能有一定效果，特别是对限购的一二线城市而言，三四线城市可能不会很明显，长期来看效果还是很难说。”一位房地产融资人士表示。
该人士认为，对于房地产企业来说，资金是一方面，但是核心还是要靠销售，所以最关键的问题是终端可支配的购买能力是否足够。
一位银行人士也持谨慎态度，虽然目前各大行给出的授信额度很大，但授信跟真正提款使用还是不同性质。目前看来，这些动作更多的是表态为主。
另一位房地产行业的资深从业人士向记者表示，170家房企的境内债务一年内到期的有2542亿人民币，2500亿的债券融资也就是一年的流动性。希望市场在一年之内完全恢复，压力还是很大，还要看后续的发债情况，系统性危机依然存在。“金融16条”可以把一些头部房企从崩溃的边缘拉回来，但是要房地产行业情况好转，销售端的回暖必不可少。
根据克而瑞统计的数据，近年新房市场的销售受到一定冲击，11月前三周合计不及10月前三周之和，跌5%左右，市场持续承压。可见目前销售端回暖尚需时日。
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百亿信托大佬离世，独生女或继承财富，公司4年亏损137亿
安信信托公告，公司实际控制人高天国4月4日病逝。高天国的独生女、42岁的高超，现担任安信信托副董事长一职。她有望继承父亲的财富，但眼下，其家族所持安信信托一半股权遭遇司法冻结，进入处置环节。
01经历5年黄金时代，高天国身家曾高达234亿元
ST安信（600816）4月5日晚间公告称，董事会收到控股股东上海国之杰投资发展有限公司告知函，公司实际控制人高天国于4月4日因病逝世。
高天国出生于1951年，四川阆中人，早年参军，转业后曾在河南中建第七工程局担任副局长。下海后，高天国曾在海南从事房地产，后再转战河南，参与“郑州亚细亚”股权转让。
1999年，高天国创立上海国之杰投资发展有限公司，这成为其日后腾挪资本市场的主要平台，真正让其跻身顶级富人阵营的操作是收购鞍山信托。
鞍山信托是中国第一批股份制非银行业金融机构，成立于1987年，1994年1月登陆上交所。2001年，鞍山信托资不抵债，寻求重组方。2002年，国之杰以1.72亿元从鞍山市财政局受让鞍山信托20％股份，成为控股股东。2004年，鞍山信托更名为安信信托，至今仍是上交所唯一一家上市信托公司。
2006年，安信信托成功摘帽，去掉ST，业务经营重新走上正轨，2007年扭亏为盈。2007年起，安信信托一度与中信信托展开资产重组，历时近5年，最终在2012年年初被否决。
此后，安信信托步入发展快车道。2012年至2017年，安信信托归属母公司股东的净利润分别为1.1亿元、2.8亿元、10.24亿元、17.22亿元、30.34亿元和36.68亿元，迎来黄金时代。
图1：安信信托实际控制人穿透图
资料来源：公司财报
高天国也开始加强对上市公司的控股权，通过参与安信信托2015年7月的定向增发，对上市公司控股权也由32.96％提升到57％。最新财报显示，高天国通过创安集团、富冠国际持有谷元房地产100％股权，而谷元房地产持有国之杰75.66％股权，国之杰则持有安信信托52.44％股权，从而间接控制安信信托。
公司业绩一路飙涨，安信信托股价也水涨船高，高天国身家从2015年的43.5亿元增加至2018年的234亿元，在新财富500富人榜上的排名从460位进入前100名；在2020年高天国以95.4亿元财富，排名第331位。
2020年6月5日，安信信托发布公告，称公司收到实控人高天国家属通知，高天国因涉嫌违法发放贷款罪，被上海市公安局刑事拘留，相关事项尚待公安机关进一步调查。有媒体报道称，彼时的高天国已经身患重症，被允许保外就医。
2022年4月初，高天国走到生命的最后阶段。
02主动管理信托资产规模1600亿，
产品逾期致收入锐减
从2013年至2017年，安信信托的净利润五年增加了不止10倍；2018年后却连续巨亏，坐上了过山车。
安信信托主要收入分为固有业务和信托业务，以历史业绩最好的2017年为例，信托业务实现收入52.8亿元，占总收入55.9亿元比例为94％，其中信托报酬为52.43亿元。
2017年末，安信信托存续信托项目276个，受托管理信托资产规模2325.51亿元。信托资金主要投向基础产业、房地产、实业等领域。
而在2013年，安信信托受托管理信托资产规模1158.15亿元；信托报酬收入7.89亿元，2017年信托资产管理规模增加一倍多，信托报酬增加至52.43亿元，增长率为565％。
对信托公司而言，主动管理项目信托报酬率较高，扩大主动管理规模占比可以提高整体信托报酬率。自2015至2017年，安信信托连续3年加权年化信托报酬率均处于快速上升通道中，分别为1％、1.55％与1.92％。
2017年全行业68家信托公司中，信托报酬率最高的4家公司分别为东莞信托、杭工商信托、安信信托与长城新盛信托，其信托报酬率分别为3.63％、2.73％、1.92％与1.43％，安信信托高居第三。
对于安信信托来说，变化还体现在信托资产结构的变化，2013年房地产信托类占比9.36％，2017年房地产信托资产共计550.8亿元，占比提高至23.69％；2020年末，安信信托房地产信托资产约555亿元，占比仍有34.37％。
信托业协会统计显示，截至2020年4季度末，全国68家信托公司受托管理的信托资产余额为20.49万亿元。资金信托为16.31万亿元，投向领域中，工商企业占比30.41％、基础产业占比15.13％、房地产业占比13.97％、证券市场占比13.87％、金融机构占比12.17％。
头部的一些信托公司，已纷纷开启净值化、标准化产品转型，压缩通道型、融资类、地产类业务，在行业整体收缩的情况下，实现了逆势增长。如据经纬纺机（000666）披露，2021年中融信托实现净利润14.85亿元，同比增长8％。而平安信托2021年实现营业收入232.91亿元，净利润48.19亿元，同比增长超50％。
然而，安信信托的转型并未跟上时代脚步，其房地产信托业务占比是行业平均近2.5倍，埋下了业绩暴雷的种子。从2018年开始，监管进一步限制资金进入房地产行业，房地产信托业务随之收紧，安信信托收入锐减。
2020年，安信信托加权年化信托报酬率锐减至0.14％，营业总收入只有2.98亿元，营业总成本达15.07亿元（包括11.37亿利息，3.65亿管理费用），公允价值变动收益为-4.28亿元，信用减值损失为-56.62亿元，营业外支出9.35亿元，最终归属于上市公司股东的净利润为-67.38亿元，较2019年净利润-39.93亿元，再度扩大。
安信信托主动信托资产仍有1600亿元规模，为何收入锐减？管理层表示，由于公司管理的部分信托计划交易对手未能正常按照合同约定支付信托报酬。
安信信托产品逾期消息频繁见诸媒体。在公司2019年11月12日回复上海证券交易所问询函中提到，2019年5月20日至9月30日期间，管理信托产品到期的项目87个，金额230亿元，其中正常兑付58个，金额65亿元，到期未清算的信托项目29个，金额165亿元。
安信信托的违规现象也不少。
2020年4月，安信信托披露，监管经调查认定，公司存在包括承诺刚性兑付、挪用信托财产、未充分揭示风险，以及违规开展非标等具有影子银行特征的业务以及未真实、准确、完整披露信息等五项违规行为。
2016年至2019年，安信信托共挪用126.56亿元信托财产，其中有3笔信托财产被违规用于股东、8笔信托财产用于兑付其他信托项目、2笔信托财产用于置换固有贷款、4笔信托财产用于其他非信托目的用途，截至2020年1月，项目基本已逾期或欠息。
上述逾期项目，又有多少成为安信信托连续巨亏的根源？
03四年累计亏损137亿，
实际控制人恐生变
由于2018年、2019年连续两年净利润为-18.33亿元、-39.93亿元，安信信托已于2020年5月6日被*ST处理，2021年5月18日，其股票简称变更为ST安信。2020年，其再亏67.38亿元，2021年前三季度亏损18.2亿元，全年预亏11亿元。从2018年至2021年，安信信托或累计亏损近137亿元。
图2：安信信托归母净利润变化
数据来源：Wi，新财富整理
不过，按照交易所2020年12月修订的“退市新规”指标——连续三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者为负值，且营业收入低于1亿元，由于安信信托2020年营收高于1亿元，因此避免了退市。
高天国突然离世后，安信信托公告称，高天国未在公司担任职务，其逝世对公司各项经营和管理活动不构成重大不利影响。公司现任董事长邵明安，总裁空缺，公告指出，公司正在有关部门指导下开展风险化解工作，各项工作正在按计划稳步推进。
公司实际控制人将发生变更。高天国独生女高超，出生于1980年，会计和金融学双学士，曾就职于安永会计师事务所，2012年11月开始担任安信信托董事，并从2018年3月开始出任副董事长职务。高超也是上海至美公益基金会创人。不出意外，高天国控制的国之杰，将由高超继承，42岁的高超有望成为安信信托新任实际控制人。
不过，国之杰持有安信信托过半股权遭遇司法冻结，实控人或还将继续生变。
上海金融法院于2022年2月18日在上海证券交易所大宗股票司法协助执行平台，对国之杰持有的安信信托14.55亿股（占其所持有安信信托股份比例为50.73％）公开进行司法处置。
早在2020年8月31日，安信信托公告称，因业务开展需要，公司向中国信托业保障基金有限责任公司（“信保基金”）申请流动性支持，截至当时，信保基金提供的流动性支持本金存续额为56.5亿元，已处于逾期状态。国之杰以其持有公司股份向信保基金提供担保，质押股数为14.55亿股，占公司总股本的26.6％。法院处置的股权应和上述担保交易有关。
法院第二次司法处置安信信托股权，竞买页面显示交易处置保留价为3.47元/股，于3月18日宣布处置失败。上海金融法院将视情启动第三次处置，处置日期另行通知。金融法院第一次处置时保留价为3.94元/股，预计还将继续下调处置价格。
截至4月6日收市，安信信托微跌0.24％，收于4.16元/股，最新市值228亿元。
本文源自新财富
