【陵水】在办理房产抵押贷款时，能接受什么样的个人信用调查？

在房产抵押贷款中，由于抵押物的存在，银行机构对借款人的信用要求会相对较低。

无论是逾期贷款、债务还是检查中的缺陷，银行机构或多或少都可以进行沟通和协商。

然而，如果借款人的个人信用调查出现以下情况，它很可能会被拒绝。

1、逾期时间持续3个月以上

对于逾期贷款，大多数银行机构要求近年来不连续三次。

在逾期贷款的总频率上，相互沟通空间也很大。

毕竟，有些人有很多信贷账户，逾期10次贷款也是可以接受的。

但逾期3个月以上的连续贷款最为严重，这也是偿还能力有限和还款能力差的主要表现。

目前，市场上绝大多数银行机构贷款都会拒绝连续三个月以上逾期的客户。

PS：逾期还款金额不大，也可以进行沟通，并不是一刀切，最常见的就是信用卡年费造成的逾期。

2、正在逾期中

个人信用调查有逾期贷款人，较大概率会被拒绝本次贷款申请。

即使金额很小，银行机构也会觉得主贷人还款能力很差。

比如贷款人本月已经逾期5万，现在去银行机构办理抵押贷款，那就特别难了。

显然，现阶段的贷款人已经无力偿还债务。

银行机构会觉得本次贷款逾期，坏账的风险很高。

3、负债率过高

房抵贷款中的负债比率大概是这样计算的:(总负债本笔贷款额度)÷资产总额的估值

一般不超过70%-90%都能找到金融机构做抵押贷款。

如果超过100%比例，有可能造成资金链断裂，自然会被拒绝本次贷款。

(少数银行可以在资产总额上做一些文章)

4、实时公开数据

涉及纠纷、强制执行、贷款纠纷、失信执行、限制高消费令等情况；

这些情况属于大多数房产抵押贷款的底线。

一旦这一底线被打破，贷款人很难在短时间内在银行申请贷款，只能考虑三方贷款或非银行贷款。

三方贷款是自己的房子作为抵押人，让个人信用调查特别好的朋友作为主贷款人。

通常这种情况，是因为一些银行机构不看重抵押权人的征信才能做，并不是所有银行都行。

发债银行评测⑧｜广东省城农商行评测哪家强？广州银行等性价比居前，广东南粤银行等得分较低

财联社12月29日讯（编辑毛乐彤）本文作为城农商行分析系列报道的第八篇，我们将目光转向广东。

据方正证券固收的研究报告，选取资产规模、盈利能力、资本充足率、流动性、区域经济水平和股权结构等6个一级指标，并细分为13个二级指标对广东省城商行和农商行进行量化评价，按照0-5分进行打分。

量化评分在2.8分以上的银行发行人具体如下：

城商行中60%具有国企股东背景，农商行中仅为4%

根据银保监会的银行类金融机构法人名单，结合方正证券固收研究报告，截至2021年末，广东省共有5家城市商业银行和82家农村商业银行，分布在全省21个地级市。从城市分布来看，多数地级市拥有3家及以上的城商行和农商行，东莞市和中山市相对较少，分别拥有1家城商行和1家农商行；潮州市、深圳市和中山市也分别拥有1家农商行。

广东省城商行中60%具有国企股东背景，农商行中仅为4%。以企业股权穿透后的受益人属性来判定银行股东背景，将股东背景划分为国企背景、国企民企混合背景、民企背景和股权关系不透明四个分类。广东省5家城商行中，广州银行、广东南粤银行和珠海华润银行均为国企股东背景，广东华兴银行为民企背景，东莞银行股权关系不透明。总体来看城商行国企股东背景达到60%。而广东省82家农商行中，国企背景、国企民企混合背景、民企背景和股权不透明的分别有3家、14家、49家和16家，国企背景仅占比4%。

1.资产质量总体尚可，但广东农商行关注类贷款占比高于全国

方正证券固收研究报告显示，2021年末，广东省城商行总资产规模达到20638亿元，农商行总资产达到39480亿元。市场占比方面，2019年-2021年，城商行总资产占比分别为4.2%、4.5%和4.6%，农商行总资产占全国比重分别为8.2%、8.5%和8.7%，均呈增长趋势。

资产增速方面，广东省城农商行资产增速高于全国水平。2020年和2021年，广东省城商行总资产同比增速分别达到18.4%和10.7%，增速有所下降，但持续高于全国城商行平均水平。农商行近两年的总资产增速也由15.6%下降至11.4%，同样高于全国农商行平均水平。

值得一提的是，广东省商业银行近三年不良率整体处于较低水平。其中，城商行不良率分别录得1.33%、1.20%和1.36%，均低于全国平均水平2.32%、1.81%和1.90%。农商行不良率则由2019年的1.53%下降至2021年的1.48%，低于全国农商行不良率3.63%。

需要注意的是，方正证券指出，广东省农商行关注类贷款占比高于全国平均水平，可能存在一定风险。近三年，广东省城商行关注类贷款占比由2.2%下降至1.6%，农商行关注类贷款占比分别录得6.3%、6.6%和4.7%，始终高于全国平均水平。2019年以来，广东省城商行关注类贷款占比低于全国平均水平，农商行关注类贷款占比均高于全国平均水平，可能存在一定风险。

广东省城商行和农商行均维持了负债规模的持续增长。2021年末，广东省城商行和农商行负债规模分别为19205亿元和36149亿元，存款规模则分别达到13180亿元和28892亿元。从负债结构来看，2019年-2021年，广东省城商行一般存款占总负债比例有所下降，农商行一般存款占负债比例先下降后上升。其中，城商行由70.7%下降至68.8%，农商行由2019年的90.0%下降至2020年的88.5%，在2021年上升至89.9%，但变化相对较小，负债来源稳定。

另一方面，广东省城商行同业负债平均占比由2019年的10.7%下降至2020年的9.4%后，又上升至2021年的11.1%，农商行则由3.9%下降至2.5%。2021年末，广东省同业负债规模超过百亿的共有11家银行，其中有5家城商行和6家农商行。广州银行同业负债规模最大，达到1261.4亿元，同业负债比例也最高，达到18.9%。

净息差方面，2019-2021年，广东省城商行净息差分别为2.6%、2.4%和1.8%，农商行净息差分别为3.0%、2.7%和2.4%。而从全国范围来看，城商行和农商行净息差呈下降趋势。从绝对水平上来看，广东省城商行净息差2021年略低于全国平均水平0.1个百分点，而广东省农商行2021年净息差略高于全国平均0.1个百分点。

2.广东省城农商行债券规模持续增长，信用利差较低，市场认可度高

存量债方面，广东省城商行和农商行存量债券规模近年来呈增长趋势。截至2022年11月18日，广东省城农商行存量债券规模达到1143.5亿元，较去年末减少1.1%。其中，普通银行债、二级债和永续债规模分别达到565亿元、415亿元和164亿元。相比2021年末，普通银行债和永续债分别同比增长11.2%和13.9%，二级资本债同比减少17.8%。

（资料来源：WIND，方正证券研究所）

广东省存量债券信用利差较低，市场认可度高。以11月18日收盘统计，广东省存量银行类债券平均信用利差为75BP，在全国30个有数据省份中从低至高排名第4位，处于较低水平。具体来看，广东省城商行债券平均利差80BP，位居全国第6位；但农商行平均利差只有68BP，利差相对较低。同时可以观察到，城商行AAA和AA+主体的平均利差分别为63BP和159BP，不同级别主体之间存在一定差距，但整体认可度均较高。

13项量化指标综合排名

据方正证券固收的研究报告，结合数据可得性，选取资产规模、盈利能力、资本充足率、流动性、区域经济水平和股权结构等6个一级指标，并细分为13个二级指标对浙江省城商行和农商行进行量化评价。具体的指标和对应权重如下：

（资料来源：Wi，方正证券研究所）

方正证券对除股权关系之外的12个二级指标进行样本统计。方正证券固收在研究报告内对每个指标均设置了5个打分区间，不同指标根据数值所处区间，可获得的分数在0分-5分之间。具体如下：

（资料来源：Wi，方正证券研究所；注：对于总资产规模超过1万亿元的银行，额外加5分）

对于股权关系分项，也按照此前对股东背景的分类，进行直接赋分：国企背景得5分，国企民企混合背景得3分，民企背景得2分，股权关系不明确得1分。

通过打分卡为广东省87家银行的二级指标赋分后，结合模型设置的指标权重，计算出每家银行的最终得分。

1.广州银行等得分较高

据方正证券固收的研究报告显示，87家银行中剔除信息披露不完整的无效样本后，共有29家银行参与排序。广州农商行、深圳农商行和广州银行分别得到3.59分、3.47分和3.36分，位居前三。从分布来看，3分以上的银行共有9家，2-3分的银行共有9家，1-2分的10家，1分以下的1家。其余样本因信息披露不全，得分也均低于1分。

量化评分在2.8分以上的银行发行人汇总

（资料来源：Wi，方正证券研究所）

2.重点银行分析

结合量化评分、主体存量债券情况和利差情况综合判断，由于广东省银行利差整体较低，方正证券推荐投资者重点关注具有国企背景、量化评分在2.8分以上且换手率相对较高的银行主体。财联社对广州银行、珠海华润银行、广州农商行、深圳农商行等4家重点银行进行以下简要分析。

广州银行

广州银行的前三大股东分别为广州金融控股集团有限公司、广州市广永国有资产经营有限公司和中国南方电网有限责任公司，判定为国企背景。该银行在量化评分模型中得分为3.36分，在广东省城农商行中排名第3。截至报告发出日，广州银行存量债券余额规模达到200亿元。其中，商业银行债100亿元，二级资本债50亿元，永续债50亿元。由于近期债市波动引发机构赎回负反馈，商业银行“二永”债受到较大冲击。以12月23日收盘统计，广州银行的二级债和永续债信用利差分别为141BP和181BP，较年初分别走阔55BP和80BP，跌幅较大。

资产规模和质量持续增长。截止2021年末，广州银行总资产规模达到7201亿元，同比增长12.3%，近三年实现持续增长。贷款规模也由2019年的2945.3亿元增长至2021年的3881.4亿元。

2021年末，广州银行不良率为1.6%，较去年有所下降，但仍高于广东省城商行平均不良率0.2%。总体规模可控。同时，广州银行2021年末房地产行业贷款余额为429.4亿元，占全部贷款的比例为11.1%，风险敞口有限，风险总体可控。此外，广州银行拨备覆盖率近三年分别为217.3%、241.8%和189.4%，可见2021年虽有明显下降，但安全边际仍然较高。

盈利能力下降。近三年，广州银行利息净收入分别为104.43亿元、119.45亿元和126.66亿元，净息差分别为2.3%、2.0%和1.9%。2021年，公司ROE达到9.3%，较去年有所下降，略低于广东省城商行平均水平10.1%。

资本充足率满足监管要求。2021年末，广州银行资本充足率、一级资本充足率和核心一级资本充足率分别达到13.3%、10.2%和9.2%，均满足监管要求，但一级资本充足率和核心一级资本充足率略低于广东省城商行平均水平。

此外，公开数据显示，广州银行今年以来因违规冻结、扣划个人储蓄存款被监管处罚一次，罚金25万元；并有三次对公司高管公开警告、公开处罚，个人罚款合计128万元。应关注企业合规经营情况。

珠海华润银行

珠海华润银行的前三大股东分别为珠海市财政局、珠海经济特区富华集团股份有限公司和珠海经济特区中富实业股份有限公司，判定为国企背景。该银行在量化评分模型中得分较高，排名相对靠前。截至报告发出日，珠海华润银行存量债券余额规模达到125亿元，其中，商业银行债75亿元，二级资本债30亿元，永续债20亿元。由于近期债市波动引发机构赎回负反馈，商业银行二永债也受到较大冲击。以12月23日收盘统计，珠海华润银行的二级债和永续债信用利差分别为157BP和194BP，较年初分别走阔46BP、收窄34BP。

资产规模质量稳定增长。截止2021年末，珠海华润银行总资产规模达到2793.2亿元，同比增长18.7%，近三年实现持续增长。贷款规模也由2019年的2945.3亿元增长至2021年的3881.4亿元。

2021年末，珠海华润银行不良率为1.8%，近三年基本保持稳定，但仍高于广东省城商行平均不良率0.5%。同时，珠海华润银行2021年末房地产行业贷款余额为248.8亿元，占全部贷款的比例为16.4%，风险敞口有限，风险总体可控。此外，珠海华润银行拨备覆盖率近三年分别为201.9%、220.1%和224.5%，保持小幅度稳定增长，安全边际较高。

盈利能力下降。近三年，珠海华润银行利息净收入分别为50.1亿元、58.7亿元和59.6亿元，净息差分别为2.9%、2.9%和2.4%。2021年，公司ROE达到9.9%，较2019年的12.2%存在明显下降，且低于广东省城商行平均水平。可见尽管利息净收入存在一定上升，珠海华润银行的盈利能力仍有所下降。

资本充足率满足监管要求。2021年末，珠海华润银行资本充足率、一级资本充足率和核心一级资本充足率分别达到13.7%、11.0%和9.9%，均满足监管要求，且高于广东省城商行平均水平。

此外，公开数据显示，珠海华润银行今年以来因管理不善导致金融许可证遗失、以及东莞分行贷款业务严重违反审慎经营规则被监管处罚三次，罚金31.5万元。并有两次对公司高管公开警告。应关注企业合规经营情况。

广州农商行

广州农商行的大股东主要为广州金融控股集团有限公司，判定为国企背景。该银行在量化评分模型中得分为3.59分，在广东省城农商行中排名第1。截至报告发出日，广州农村商业银行存量债券余额为130亿元，其中，商业银行债30亿元，二级资本债100亿元。以12月16日收盘统计，广州农商行存量二级资本债的平均信用利差为118BP，较年初走阔44BP。

资产规模持续提升。2021年末，广州农商行总资产规模达到11616.3亿元，同比增长13%，近三年实现持续增长。贷款规模也由2019年的4799.7亿元增长至2021年的6576.6亿元。

2021年末，广州农商行不良率为1.8%，相较于2020年基本稳定，但高于广东省农商行平均不良率1.5%。同时，广州农商行2021年末房地产行业贷款余额为590.3亿元，占全部贷款的比例为9.0%，风险敞口不大。此外，广州农商行拨备覆盖率持续增长，近三年分别为208.1%、154.9%和167.0%，安全边际较高。

盈利能力下降。近三年，广州农商行利息净收入分别为185.5亿元、176.5亿元和195.6亿元，净息差分别为2.6%、2.0%和2.0%。2021年，公司ROE达到4.4%，较2020年有所下降，且低于广东省农商行平均水平4.5%。

资本充足率满足监管要求。2021年末，广州农商行资本充足率、一级资本充足率和核心一级资本充足率分别达到13.1%、11.6%和9.7%，均满足监管要求，但均低于广东省平均水平。

此外，公开数据显示，广州农商行今年以来因违反金融统计管理规定、违反支付结算管理规定、违反人民币现金收付与货币防伪反假管理规定、违反国库管理规定、违反征信管理规定、违反金融消费者权益保护管理，对非保本同业理财产品出具保本保收益承诺、虚假转让非标债权资产，未按规定履行客户身份识别义务、未按规定报送大额交易报告或者可疑交易报告、与身份不明的客户发生交易以及其清远分行贷款业务严重违反审慎经营规则规定四次被监管处罚，罚金共计962.9万元。并有七次对公司高管公开批评、公开处罚，个人罚款合计31.8万元。应关注企业合规经营情况。

深圳农商行

深圳农商行前三大股东分别为新加坡星展银行有限公司、深圳市怀德股份合作公司和润杨集团（深圳）有限公司，判定为民企背景。该银行在量化评分模型中得分为3.47分，在广东省城农商行中排名第2。截至报告发出日，深圳农商行存量债券余额为50亿元，其中二级资本债和永续债各25亿元。以12月23日收盘计算，深圳农商行的二级债和永续债的信用利差为121BP和170BP，较年初分别走阔42BP和54BP，跌幅较大。

资产规模质量持续增加。2021年末，深圳农商行总资产规模达到5868.5亿元，同比增长13%，近三年实现持续增长。贷款规模也由2019年的2101.5亿元增长至2021年的2997.4亿元。

2021年末，深圳农商行不良率为0.8%，同比下降0.3%，且低于广东省农商行平均不良率0.7%。此外，深圳农商行拨备覆盖率近三年分别为281.0%、297.8%和365.1%，实现稳定增长，安全边际较高。

盈利能力下降。近三年，深圳农商行利息净收入分别为73.2亿元、102.1亿元和103.7元，净息差分别为2.5%、2.5%和2.1%，盈利能力有所下降。

资本充足率满足监管要求。2021年末，深圳农商行资本充足率和核心一级资本充足率分别达到16.1%、14.0%和13.2%，均满足监管要求，且高于广东省农商行平均水平。

此外，公开数据显示，深圳农商行今年以来因贷款“三查”不尽职，贷款资金被挪用的原因被监管处罚一次，罚金80万元。

3.广东南粤银行等得分较低

广东南粤银行

广东南粤银行的前三大股东公开的为广东粤财投资控股有限公司和湛江晨鸣浆纸有限公司，判定为国企背景。该银行在量化评分模型中得分较低，排名相对靠后。截至报告发出日，广东南粤银行存量债券余额规模达到15亿元，全部为二级资本债。以12月23日收盘统计，广东南粤银行的二级债信用利差为217BP，较年初收窄63BP，市场认可度有一定回升。

资产规模和质量均有下降。2021年末，广东南粤银行总资产规模达到2071.4亿元，同比减少13.9%，整体来看，近三年波动较大。此外，贷款规模也由2019年的1098.3亿元下降至2021年的952.7亿元。

2021年末，广东南粤银行不良率为1.6%，较去年有所上升，且高于广东省城商行平均不良率0.2%。同时，广东南粤银行2021年末房地产行业贷款余额为53.9亿元，占全部贷款的比例为5.6%，风险敞口有限，风险总体可控。此外，广东南粤银行拨备覆盖率由2019年的294%下降至2021年的238.9%，安全边际下滑。

盈利能力下降。近三年，广东南粤银行利息净收入分别为49.7亿元、43.8亿元和20.8亿元，净息差分别为3.2%、2.4%和1.1%，公司ROE分别10.3%、8.8%和2.8%，盈利能力下滑幅度较大。

资本充足率满足监管要求。2021年末，广东南粤银行资本充足率、一级资本充足率和核心一级资本充足率分别达到13.1%、11.6%和11.6%，均满足监管要求，且高于广东省城商行平均水平。

此外，公开数据显示，广东南粤银行今年以来因个人消费信用贷款贷前调查、贷后管理不尽职，贷款资金被挪用被监管处罚一次，罚金40万元。并有一次对公司高管公开警告。应关注企业合规经营情况。

广东龙门农商行

广东龙门农商行的前三大股东公开的为惠州农村商业银行股份有限公司和广东惠东农村商业银行股份有限公司，判定为民企背景。该银行在量化评分模型中得分较低，排名相对靠后。截至报告发出日，广东龙门农商行存量债券规模为2.5亿元，均为二级资本债。以12月23日收盘统计，广东龙门农商行存量二级债信用利差为557BP，较年初走阔72BP，跌幅较大。

资产规模上升。2021年末，广东龙门农商行总资产规模达到102.2亿元，同比增加7.5%，近三年波动较大。此外，贷款规模也由2019年的48.8亿元上升至2021年的67.43亿元。

2021年末，广东龙门农商行不良率为1.3%，较去年有所上升，但低于广东省农商行平均不良率0.1%，总体规模可控。拨备覆盖率由2019年的255.4%下降至2021年的178.6%，安全边际下滑。

盈利能力下降。近三年，广东龙门农商行利息净收入分别为2.7亿元、3.0亿元和3.1亿元，净息差分别为3.8%、3.6%和3.4%，盈利能力持续下滑。

资本充足率满足监管要求。2021年末，广东龙门农商行资本充足率、一级资本充足率和核心一级资本充足率分别达到16.7%、12.2%和12.2%，均满足监管要求，且资本充足率高于广东省农商行平均水平。

此外，公开数据显示，广东龙门农商行今年以来无违规处罚记录，但2021年末因股权管理严重违反审慎经营原则被监管处罚一次，罚金20万元。应关注企业合规经营情况

（本文部分数据及观点引用自：2022年12月1日方正证券公开研究报告《全国城农商行债券分析手册——广东篇》，分析师张伟、康正宇）

本文源自财联社毛乐彤

近半年申请了20笔网贷，征信查询太多哪里还可以贷款

征信查询次数太多如何贷款呢？在征信报告的最后一项详细的记录了您过去两年内的征信查询记录，包括查询时间，查询机构，以及查询原因，为什么征信查询次数也会影响贷款审批结果呢？原因很简单，试想一下现在有人来找你借钱，你已经知道在过去的三个月里他已经向六个人借过钱了，你还会把钱借给他吗？如果那六个人已经借给他钱了，说明他现在的负债一定非常高，如果那六个人没借给他钱，就说明他一定存在信用瑕疵，不管是哪种情况，相信你都不敢把钱借给他。

因此对于三个月内查询超6次，半年查询超12次，都很难申请到银行信用贷款了，但是如果有抵押物担保，情况就会大不一样。

比如你有一套房子，你以房产作为抵押物向银行申请贷款，那么银行的债权请求权优先级就高于一般债权，如果你后期还不上款了，银行可以向法院申请拍卖你的房子，而拍卖所得的款项，需要先用于偿还银行的贷款，剩余部分才可以用于履行其他人的债务，这样就极大的保障了抵押权人的利息，使得风险大大降低。当然啦，汽车作为动产也可以设立抵押或者质押，从而保护出借人的债权，使得借款难度降低，抵押贷的利率通常较低，一般年利率仅3.5%左右。

那么如果没有抵押物担保呢？那也可以提供人的担保，很多银行对于有信用瑕疵的客户都会要求提供担保人，而且一般是要求连带担保，如果债务人未能按时履行还款义务，银行可以直接要求担保人偿还，如果担保人也未能偿还，银行可以起诉借款人，也可以直接起诉担保人，这样一来只要担保人有较好的还款能力，借款人查询过多银行是完全客户忽略不计的。

那如果我既提供不了抵押物，又找不到担保人，偏偏查询次数还多，还能申请到贷款吗？这个时候从银行借大概率是没戏了，但是很多的小贷公司还是可以试一试，小贷公司的利率比银行要高得多，一般年利率7.2%-24%，但是风控尺度也相对较大，正是高风险高收益，大家能接触到的最多的小贷公司其实也就是各大互联网巨头推出的网贷，比如借呗，微粒贷，度小满。

那如果连网贷都借遍了，查询次数太多，也没有任何担保，还能从哪里借到钱呢？那就只能等等，等到三到六个月之后查询次数降下来再申请，这段时间可以先和朋友借，或者找垫资公司垫资，如果除了查询次数过多以外没有其它瑕疵，垫资公司认为后期能从银行贷出来的，一般可以垫资，利息很高，月息一般2%-3%，也就是年化24%-36%，因此除非特别着急用钱，一般不要轻易尝试。

好了，总结一下，查询次数过多可以优先向正规银行贷款，前提是有抵押物或者担保人，也可以退而求其次申请网贷，最后还可以向朋友或者垫资公司借款，当然啦，能贷款的前提还是有稳定的还款能力，希望以上建议可以帮到你。

就说这么多，更多贷款问题欢迎给我留言，也欢迎你把文章分享给身边有需要的朋友，点个关注呗，下期见！