房贷也能“先息后本”，前三年只还利息，值不值？

“安居乐业”自古以来就是人们对美好生活的期盼。近来，一款以“安居”命名的房贷业务在浙江温州官宣，首套房灵活调整按揭还款方式，借款人前三年可选择只还利息。

“先甜后苦”的安居贷，能让人安心吗？

温州出新招，系统还在上架中

日前，温州市住建局官方微信公众号“温州住建”发布消息，温州市住建局联合华夏银行温州分行推出了一款名为“安居贷”的住房消费金融服务产品。

据介绍，此次发布的华夏“安居贷”面向贷款期限在10年(含)以上的首套住房按揭客户，对“等额本金、等额本息”两种传统个人购房按揭贷款还款方式进行创新，核心是推出“灵活还、自由还”。

申请“安居贷”的居民可选择“先息后本”或“少量本金加利息”等灵活还款方式，灵活还款方式最长可达3年，第4年开始分期还本付息，以减轻购房前期还贷压力，满足刚需购房需求。

17日，中新财经记者致电华夏银行温州某支行，客户经理介绍称，安居贷主要针对优质楼盘的购房客户，申请须符合公众号文章中提及的准入条件，以及仅限于该行新办理的按揭业务。

该客户经理同时表示，此项业务也是银行的首次尝试，为满足购房者的合理住房需求。目前系统还在上架当中，暂时还只能办理之前已有的还款方式。

促进市场，减轻压力

“从购房者的按揭贷款偿还规律看，前3年压力是最大的。安居贷实际上为购房者提供了3年缓冲期，会鼓励购房者爱贷敢贷，同时也减少了购房3年内房贷违约的风险。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

温州市统计局数据显示，2021年末，温州常住人口为957万人，地区生产总值7585亿元。温州也长期以来被认为是经济强省浙江的第三大城市，仅次于杭州和宁波的存在。

但就是这样一个不缺人也不缺钱的城市，近来也没少因为楼市发愁。国家统计局16日公布的2022年5月份商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，温州新房、二手房价格继续下跌，新房价格环比下跌0.5%，二手房价格环比下跌0.6%。

除了安居贷的推出，不久前，温州刚刚出台了降首付、增加公积金贷款额度等支持群众刚性住房需求的一揽子政策。

公积金政策调整后，温州市区单人缴存的最高贷款额度可达65万元，夫妻双人缴存的最高贷款额度可达100万元。同时，个人首套房商贷首付降至20%，第二套房商贷则为30%。

上述华夏银行客户经理对中新财经表示，当前银行首套房首付已降至20%。至于首套房最低房贷利率是否能达到4.25%，他表示，还要根据不同楼盘、不同客户的情况具体分析：“最近楼房的政策也是实时变化，更新速度特别快，我们也要结合最新的优惠措施。”

如何利好？有无风险？

“同样都是先息后本，这让我一下子想到经营贷了。一般的经营贷年限只有3到5年，安居贷则能直接按揭几十年，会不会也存在贷款买房几年后就把房子出售的炒房风险呢？”对于安居贷，有网友提出了这样的疑问。

“从现有材料来看，安居贷还是购房按揭贷款的一种，只是调整了按揭还款方式；经营贷是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。”北京金诉律师事务所主任王玉臣对中新财经记者表示，经营贷是给中小企业经营的惠民举措，利息往往少于房贷利息，但是不允许流入楼市的。

但仍然需要买房人注意的是，安居贷是一种“先甜后苦”的按揭方式，购房者整体的还款负担并未因此减少。

“这并不是减免利息，房贷利率和本金还款时间决定了购房者的成本。由于利息不会随本金数额归还而减少，前期不还本金，银行资金占用时间长，还款总利息比等额本金还款法高，长远来看利息就更多。”中原地产首席市场分析师张大伟认为。

“本金越延后还利息越高，对于真正的刚需其实并不划算。三年只还利息不还本金，后续利息还要按最初所欠本金计算；但按照现有的主流按揭方式，三年本息一起还，本金会逐年减少，利息也会随之减少。”北京某银行个贷经理对中新财经解释称。

但诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪也提到，“安居贷”可能更加倾向于缓解刚毕业大学生、刚进城购房及工作的城镇化人员前期还款压力。因为该群体前期工作不稳定或薪资水平较低，随后阅历逐渐丰富，工作和收入愈加提升。

新的贷款模式，靠谱吗？

近来，随着各地房地产相关政策陆续放宽，不止安居贷，不少曾经的贷款模式也“重返江湖”，引发了不少争议。

4月，广州传出有银行再次启动“接力贷”的消息，但很快在一天内“夭折”。最近，“循环贷”、“存抵贷”等五花八门的贷款产品名目也有了重现市场的风声。

消费者如何判断这些贷款模式的风险？王玉臣建议，首先一定要注意采用的贷款方式究竟是否属于房贷系列的，消费贷、经营贷等等其实都是不允许用来购房的。一旦被查出往往可能会被解除贷款合同，要求提前还款，而且征信也会受到影响。

“天上不会掉馅饼，一些贷款名目上看起来是减轻还贷压力，或者延迟周期，但是名目越多，流程越长，越容易有风险。很多的宣传可能只是理想化的宣传，千万不要轻易相信，要自己去正规银行算笔细账。”王玉臣说，务必充分评估自己的资金能力，尤其是在疫情时期，对自己的资金能力要相应保守评估，避免将来出现问题。

“只有房子直接降价，或者银行直接降房贷利率，才是真正降低购房成本，其他只是模式的改变而已，购房者都需要慎重。”上述银行个贷经理也提到。

你愿意尝试类似还房贷的方式吗？

栏目主编：张武文字编辑：李林蔚题图来源：图虫图片编辑：苏唯

来源：作者：中新财经左宇坤

首套房贷前三年可只还利息 华夏温州分行“先息后本”按揭产品仅解了“近忧”或仍有“远虑”

财联社6月16日讯（记者徐川）近日华夏银行温州分行推出一款灵活还款按揭产品引发市场热议。据了解，该产品名为“安居贷”，首套房按揭借款人可灵活调整还款方式，前三年可选择只还利息。

乍一看，前三年只还利息，让购房者拥有了还贷压力“缓冲期”，购房者在前三年本息负担将大大减小。但多位业内人士对财联社记者表示，这种操作仅是暂时缓解压力之举，“利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，总利息或高出‘等额本金’还款方式。

据了解，华夏银行温州分行此次推出的“安居贷”面向的是贷款期限在10年（含）以上的首套住房按揭客户，申请“安居贷”的客户，可突破以往“等额本金、等额本息”两种传统还款方式，选择“先息后本”或“少量本金加利息”等灵活还款方式，灵活还款方式最长可达3年，即从第四年开始分期还本付息。

“从购房者的贷款偿还规律来看，前3年的压力是相对较大的，由于一些购房者的部分首付可能也是通过亲友借款或筹款的方式完成，因此每月的贷款偿还会面临一定压力。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在上述政策下，前3年基本只需偿还利息，按照月供的本金和利息的构成，即月供约等于2/3本金加上1/3利息，那么实际上可减轻购房者2/3的月供压力。

从适用人群角度看，中原地产首席分析师张大伟对财联社记者表示，这种方式对于收入处于稳定状态的家庭来说是比较合适的，作为借款人，每月还款相同的数额，操作相对简单，每月承担相同的款项也便于安排日常收支。

但另一方面，张大伟表示，由于利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，总利息要高出“等额本金”的还款方式。

某国有银行按揭贷款资深从业人士对财联社记者透露，在多年前，有银行也曾推出过与上述“先息后本”模式相类似的按揭产品，但该产品只能临时性缓解贷款客户的前期还款压力，而贷款余额依旧，且后期仍面临相应的偿还压力，从结果来看，此类产品的市场需求并不高，业务量也比较少，相关业务后也被关停。

住房金融高级经济师陈斌也认为，该种还款方式能够缓解借款人的临时性资金压力，但从整体上看，由于贷款的日均余额加大，贷款期间的整体利息会有所增加。

“从总账的计量角度看，还款成本或因贷款时间拉长有所增加。”植信投资研究院资深研究员马泓表示，该政策更侧重于暂缓借款人的短期压力，如有助于缓解疫情压力下借款人的日常支出成本，待后续收入来源恢复稳定，仍可去偿还原有的部分本金。

马泓进一步表示，该政策或为阶段性的政策，在今年四季度或明年楼市整体楼市环境转暖后，该政策可能会适时退出。

本文源自财联社

房产抵押为什么选先息后本

目前银行贷款的还款方式有3种：先息后本、等额本金、等额本息。三种还款方式各有利弊。

如果我们去买房，银行只会给我们按等额本金或者等额本息的还款方式去放贷。如果你不理解这两种还款方式的区别，银行会直接给你按等额本息申请，这其中的差距大的厉害。

①等额本金：每月还款金额不同，首月还款金额最多，之后每月递减，其中每月还款的本金不变，利息逐月随本金减少而减少。

②等额本息：每月还款金额不变，其中还款的本金逐月递增，利息逐月递减，相当于前期还的多的是利息；对于提前结清房贷，这种还款方式是最不划算的。

我们一般计算一笔贷款利息高或者低，一是看月息，再就是看年化，还有算总支付利息，一般会用到一个工具——房贷计算器（随便一搜大把的）。

以500万，贷款30年，年化4.3%为例。

可以看出来，等额本息要比等额本金多还将近70万左右，这就是实实在在的真金白银。

相对于前两种还款方式，先息后本500万，年化3.6%，一年利息18万。30年540万。可能你会看到，先息后本利息低，但是还款总额却要比等额的多，这里存在一个资金利用率的问题。相当于第30年，等额的基本上本息全部还进去了；先息后本的你只还了利息，本金500万还没还。

还有一个就是通货膨胀的问题，下面是中国历年的通货膨胀率表。

我们必须清楚的认识到，通胀每年依然持续存在，印钞机每天仍在工作，物价在上涨。等额本息总利息少，但前期压力非常大，相当于前期用值钱的钱去还未来不值钱的钱。

我国2001-2020年20年期间的总通货膨胀率1524.54%，复合年化通货膨胀率为14.96%。

简单说就是：2020年12月31日，1524.54元人民币的购买力大致相当于2001年1月1日100元人民币的购买力。

先息后本虽然总利息还的要更多，但后期钱会变得越来越不值钱，在房产的增值和通胀的稀释下，哪怕这笔利息算下来更多，其实也微不足道了。

先息后本还款方式的弊端

先息后本的贷款，有什么弊端呢？

一、先息后本基本上3-5年是一个周期。每次到期后都要找中介或者自己做过桥业务，这是一笔支出，综合成本一般在1.5%左右。

二、银行政策的影响：银行政策每年都会有所变动，虽然近几年政策都是在往宽松的方向转变，但是未来的政策，谁说的准呢。

三、个人风险：抵押贷款虽然有抵押物，但是也要看借款人征信的。如果逾期多，网贷多，也是有被拒的风险。

先息后本的贷款，综合还是很有优势的，前期还款压力小，有投资能力的客户基本上都会选择。当然还款方式要量力而为，前期没有投资渠道，后期又没有还款能力的客户，还是老老实实等额还款。毕竟还一笔进去就少一点负债。