最实用的国管公积金贷款知识，快来收藏！小白也能看懂

坐标北京，梁姐夫妻双双都是国航上班的，总共两套房，一套自住，一套老人住。当时梁姐不知道怎么脑子一热买了一带落地窗的东北向一居，虽然冬天是中央空调取暖，但窗户实在太大，东北风呼呼的吹，两个老人有风湿痛，无奈只好卖掉。后先是通过我卖了一套房子，89平米一居室，再后想要再投资一套小户型，本来以为公积金的缴存额足够高，至少能贷下来60万，夫妻两个又年轻，贷款25年不成问题，结果最后只批准了40万，贷款10年。

为什么会这样呢？且听小编一一讲解：

01怎么区分？

怎么区分公积金是国管还是市管呢？注意哦，其实主要是看缴存的单位。很简单，看名字，国管国管即国家管理，你单位是国企吗？是央企吗？是体制内吗？反之就是市管。还有一种方法，看公积金联名卡的银行，国管一般是建行，交行和工行是市管。

①国管：国企央企等体制内事业单位，建设银行联名卡。

②市管：国管外的都是市管，工行和交行联名卡。

02贷款资格

北京在2017年升级贷款调控后，对于贷款资格卡的非常严，以全国为单位不能有未结清的公积金贷款记录，比如说想买北京的房，但是河北有套房还有公积金贷款未结清，必须结清了才能继续使用公积金贷款。注意不能超过2次，2次及2次以上就算还清了也拒贷。

另贷款当日往前推6个月必须连续缴纳，如果最近的6个月因为换公司没有缴纳，或者是市管传国管等特殊情况，需要开具证明。

贷款资格：

1、当前在缴存状态，且回推6个月连续缴存。

2、全国无未结清的公积金贷款记录。

3、有补缴、市管转国管的，需单位开证明并申请特批。

关于拒贷：

1、不允许第三次使用公积金贷款

2、全国范围内有过2次及以上住房贷款记录的，拒贷

3、全国范围有住房贷款记录及在本市有住宅，且非同一套住房的，拒贷

4、有当前逾期，拒贷

03套数界定

房产中说的所有概念都是以家庭为单位，已婚夫妻和未成年子女，满18岁的单身，离婚或者丧偶的一方和未成年子女都算做一个家庭。317新政后对首套的要求非常严格，无房无贷且未在一年内离婚。无贷并不是说没有在还的贷款，而是没有贷款记录。只要有过贷款，全国无论哪里，即便还清了，依然计入贷款记录。所以为什么鼓励大家第一套贷款要多贷，因为只有首次贷款额度是最高的，只要占用了第一个贷款记录名额，只能算二套，而且二套贷的很少。

①首套：

没有本市住宅，且全国范围无住宅贷款记录，未在近一年内登记离婚；

②二套（符合以下任一情况）：

·仅有1套本市住宅

·仅有1笔全国范围住宅贷款记录

·仅有1笔全国范围住宅贷款记录,仅有1套本市住宅、且同为1套房屋

备注：在近一年内登记离婚的强制算二套；

开头梁女士因为名下还有一套房产，有1套住宅，故算做二套。

04贷款金额

国管公积金的贷款金额计算公式非常复杂，在前面区分完首套和二套后，记得最高上限，首套120万，二套60万。这是极限，但至于能贷多少钱，则取决于账户余额和个人缴存额。注意国管公积金是看账户余额的，如果国管账户经常做公积金提取的话，那么贷款额一定不会很高。以下两个大选项取最低值，公式如下：

·根据客户账户余额不同，可贷款金额也有所不同，一般可申请的贷款金额为客户账户余额的12-14倍左右，首套不足7万的按7万起算，二套不足2万的按2万起算。

·贷款额=最大还款额÷对应年限的月均还款额

最大还款额取以下A，B条件的低值

①条件A，个人缴存额÷0.12-最低生活保障（单身1484，已婚2968）-负债

②条件B，个人缴存额÷0.12×0.6-负债

05贷款利率

首套基准利率：五年以下（含）2.75%，五年以上3.25%

二套基准利率上浮10%：五年以下（含）3.025%，五年以上3.575%

06贷款年限

贷款年限除了像商贷需要考虑贷款人年龄和房龄外，最主要的还要考虑月供和缴存额之间的关系，因为公积金相当于是给经济实力稍微差的人开的口子，文章开头因为梁女士的缴存基数比较高，所以年限最多只能贷10年。

实际最长贷款年限需同时考虑以下3个条件，取低值。

·1、贷款最长年限25年

·贷款年限+主申请人年龄≤65。

·钢混的房子，房龄+贷款年限≤57，砖混的房子，房龄+贷款年限≤47

注：当个人+单位缴存额＞月供时，缴存额需全部用来还款，相应缩短贷款年限。

以上就是国管公积金的全部内容，如果您觉得有用，可以点我关注哈，明天将继续为您讲解市管公积金，欢迎点赞，欢迎提出意见和建议哈。端午节到了，提前给大家送粽子了啊

新手网贷教程~脱坑必备

无论是个人、还是中介操作网贷，都要本着优先办卡的原则，不仅仅是因为利息低，特别是针对无卡纯白客户，只要能成功下卡，后期无论是申卡还是做网贷，成功率都会高很多，况且现在部分网贷是必须要求信用卡的，切莫一开始就各种网贷一顿乱撸，下款额度低不说，花了征信就得不偿失了，要学会放长线钓大鱼！！

新手纯白办卡：首先看自己有什么？和哪个银行有关系？比如在建行有存款、房贷、车贷、或者代发工资，当然就选择在建行办卡了，通过率高，而且额度也会比较大，有车的话推荐车主卡，下卡率也会很高，经常用淘宝、京东的话就优先淘宝联名卡、京东联名卡，总之与哪些银行、哪些卡种有关系，就优先申请哪个；银行推荐：交通、招商、平安、工商，如果与其他银行无关系，这些银行白户下卡率相对高一点！仅做参考！！如果有条件的，还是优先四大行，中农工建，后期以卡办卡会比较方便，四大行里面推荐工商、农行，工商提额幅度大、农行提额相对稳定，其他两个想要提额就难了

卡种推荐：整体来说卡种优先银行主推卡种，也就是进去官网或是，首页推荐的卡种！还有就是联名卡下卡几率也会高一点，毕竟这类卡客户资质评分会多维度考虑，不仅仅是完全参照银行内部单一数据，最后，一定不要放过新卡种，每次银行开放新卡种，往往会有一波小放水银行主推卡种，易下卡种、中介经常炒作卡种（卡种并不固定，可以参考）：

1、招商银行：卡、王者荣耀联名卡

2、工商银行信用卡：奋斗卡、星座卡、生肖卡

3、广发银行信用卡：京东小白卡

4、中信银行信用卡：正义联盟卡

5、平安银行信用卡：车主卡、由你卡

6、民生银行：i卡，zi定义卡

7、兴业银行：爱奇艺卡、淘宝联名卡

8、光大银行：福卡、阳光信用卡

9、浦发银行信用卡：王者荣耀卡、女人卡

10、农业银行：漂亮妈妈、新出的电信白金卡......

特殊人群专享卡种：女性卡：广发真情卡、浦发美丽女人卡、民生女人花卡、兴业都市丽人卡、中信魔力信用卡、学生卡：浦发青春校园卡、招商卡（校园版）、广发大学生摆范儿卡、建行大学生卡、交行Y-Pw校园卡、车主卡、公务卡、各种联名卡......三无人员（没房、没车、没工作）办卡，主要涉及包装的问题，视频板块有相关教程，卡种同样是参考上面流程；

有卡客户，要先紧着银行或者信用背后的贷款撸，

比如信用卡背后贷款：高标签]工行-融借

建行-快贷

农行-网捷贷

交通-好享贷、天使贷、好现贷

邮政-中邮钱包

中信-圆梦金、新快现

光大-随心贷

招商-招贷、闪电贷

平安-i贷、备用金、氧气贷

广发-财智金

浦发-小浦红贷、青春贷、点贷、梦享金

华夏-易达金中行-中银贷

同时不要忘记支付宝蚂蚁借呗、腾讯微粒贷、京东白条，这个步骤千万要记得，这些如果是在银行的白名单内，大部分都是免回访秒到的，而且利息相对较低，周期长！其实很多中介朋友们就是这么捡漏的，而且经常会有意想不到的惊喜！！这些过滤一遍之后，还是优先大平台，像万达、百度、360等，这些虽然上征信，但是额度高、利息低，周期长，不建议为了怕上征信，直接去撸那些不上征信的高息小口子！！然后根据用户自身条件，做对应口子，和刚开始办卡差不多，充分了解用户自身情况，做有一定关系的口子，常见的几种类型有：按揭房、按揭车、社保、公积金、企业法人、保单、按揭房口子汇总：企业法人、营业执照、商户：工商银行-经营快贷、网商贷、紫金普惠、51商户贷、惠小微、兜信-商户钱包、纵横-商户钱包、读秒企业版、保单：各平台的保单贷，氧气贷、太平洋保单贷、新华保单贷、人寿保单贷、太享贷、你我贷嘉保贷公积金：51公积金管家里面的产品，高标签]以上是针对新人的操作流程，不要一看到论坛上口子，就两眼放光急着下载操作，那样黑了资质不说，利滚利只会让你下水更深！！已下水的老哥根据自身资质申请，祝早日上岸！

征信还行的：消费金融旗下口子，如：中银消费金融、海尔消费金融、马上消费金融、中原消费金融......部分上征信的口子偶尔还是可以跟风的

白户+芝麻分600+：招联好期贷（芝麻分550以上）、马上金融、安逸花（芝麻分580以上）、拍拍贷（芝麻分600以上）、

信用卡+芝麻分：玖富万卡（2次贷-润信小贷、3次贷-房司令、4次贷-合缘万卡，5次贷-任信用）、手机贷、钱站（2次贷）、读秒、优款、小赢卡贷、平安i贷、马上金融、嘉卡贷、数字钱包

淘宝+信用卡：宜人贷、钱站（2次贷-小凡分期、3次贷-钒卡）、小赢卡贷、好钱包、及贷、

银行卡+手机号：百度有钱花（需征信良好），米米罐、牛呗

黑户+芝麻分600：网牛网吧、随时现金、以宁波、惠州系列小高炮为主，只要芝麻分600左右无负面，有花呗，通讯录正常即可

黑户+手机号即可：我享借、钱包到家、老张有钱、钱真多...最后就是借条了，借条不建议撸，利息太高而且容易被骗，真走到这一步还是向家人坦白吧

房贷“商转公”各地政策差距大，居民能省多少钱？

最近，各地关于商业贷款转公积金贷款的新政不断，成为给购房者减负的又一金融工具。

目前出台新政的城市主要包括河南洛阳、云南普洱、广西防城港、陕西汉中等三四线城市。不过据记者了解，目前各地新政执行的条件有所不同，有的需要先还后贷，有的则尝试免除居民自筹垫款环节，具体落地进展也有所不同。

多位业内人士对记者表示，当前环境下加大对商转公的支持可以降低购房者成本，促进合理需求的恢复，但因为限制条件较多、额度有限，短期“商转公”惠及的人群或有限，对提振市场需求的直接效果亦有限。

对于银行来说，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，因为商转公意味着房贷利息减少，短期内配合意愿偏弱。不过上海金融与发展实验室主任曾刚认为，从长期有利于提振楼市的角度看，对银行并非不是好事。

“商转公”并非新鲜事物

今年以来各地楼市新政不断，其中围绕房贷展开的惠民政策直接关系人们的钱袋子，“商转公”也是其中之一。

据中指研究院不完全统计，今年以来已经有接近20个城市推行“商转公”政策，以此减轻购房者还贷压力。尤其自9月以来，云南普洱、河南洛阳、广西防城港、陕西汉中等多个城市密集发布了“商转公”新政。

其中在9月14日，普洱市住房公积金管理中心发布《关于开办商业银行住房贷款转公积金贷款业务的通知》，称将在市内实行个人商业性住房贷款转住房公积金的业务；9月21日，洛阳市和防城港市住房公积金管理中心分别围绕“商转公”的管理办法发布征求意见稿；9月24日，“汉中发布”官宣汉中市已于当月5日重启“商转公”业务，有效期2年。

所谓“商转公”，即商业性个人住房贷款转公积金贷款，因为商贷与公积金贷款的利率差异较大，二者之间的转换无疑可以降低购房者的还款压力。从各地新政的描述也可以看出，支持“商转公”的目标较为一致——提振居民消费信心和楼市需求。

在曾刚看来，在当前楼市持续低迷和消费观念日趋保守的背景下，用低成本的公积金贷款代替商业贷款，在降低购房者还款压力后可以更好地促进房地产市场的合理需求。

不过“商转公”其实并非新鲜事物。招联金融首席研究员董希淼对记者表示，各地关于商业个人住房贷款转公积金贷款的做法一直有，只不过不同城市的支持力度不同。

以广西防城港为例，有建设银行当地房贷部门工作人员对记者表示，该行此前就有商贷转公积金贷款的业务通道，不过往往是根据当地公积金额度等情况“开2～3个月就关了”，今年以来则一直保持开通。

汉中市则在2014年到2017年已经实行过“商转公”贷款业务，后期由于房地产市场调整、资金使用率较高等因素，暂时停止了此项业务。

居民能省多少钱？

尽管今年以来5年期以上LPR（贷款市场报价利率）已经累计下调了35个基点，加上央行对新增首套房房贷最低利率下调20个基点，当前国内首套房的商业贷款利率最低已经降至4.1%。

但相比之下，房贷依然较经营贷等其他贷款品种属于“高成本”贷款，尤其对于几年前购房的居民来说，挂钩LPR需要一年调整一次，还存在等待周期。加上存款利率下行、理财收益不佳等因素影响，提前还贷甚至试图用低成本的经营贷“置换”房贷的现象更加明显。

这一背景下，转换为成本更低的公积金贷款的确不失为一个两全其美的选择。目前，国内5年期以上首套房公积金贷款利率为3.25%，相比4.1%的商贷首套最低利率依然存在较大利差空间。

以洛阳为例，该市在今年5月初刚刚调整个人、夫妻双方、青年人才公积金住房贷款额度至55万元、65万元、65万元。按照目前执行的首套房最低利率4.1%、贷款55万元、30年期，对于刚买房后进行转换的居民，可以节省利息6万元左右。

这一效果在当前尚未执行最低商贷利率的城市或更为明显。以汉中市为例，该市住房公积金管理中心政策法规科科长焦本禄在前述“汉中发布”文章中表示，当前当地商贷利率一般是4.5%左右，而公积金贷款现执行5年内首套房年利率2.75%，5年以上首套房年利率3.25%，二套房上浮10%的优惠政策。

陈文静认为，该政策主要针对存量房居民，尤其过去几年购房贷款利率相对较高，部分城市首套房贷利率高于5%，“商转公”之后，房贷利率明显下调，可以明显减弱购房者的还贷负担。不过，“商转公”业务需要取得房产证后办理，对于近两年在房贷利率较高时购房的居民，可能暂时不能满足办理条件。

限制条件或让效果打折

测算结果虽然诱人，但执行层面还受到多方面条件限制。

以洛阳市新发布的“商转公”征求意见稿为例，申请“商转公”还要满足以下条件：

第一，主体是该市符合公积金贷款条件的职工（借款人或配偶），其商贷尚未还清且已经拿到房产证，房屋未进行其他抵押事项；第二，借款人要自筹资金还清全部商贷；第三，业务开展需要视市公积金额度而定，即个贷率连续三个月低于85%（含）时可开展，连续三个月高于95%（含）时暂停；第四，贷款额度按照该市现行计算方式计算且不得超出商贷剩余本金，商贷已还款期限与“商转公”贷款期限之和不得超过30年（二手房20年）。

此外，综合各地新规，“商转公”仅限于纯商业贷款转公积金贷款，之前办理组合贷（商业+公积金）的购房者无法办理“商转公”业务。

不过相比之下，防城港、汉中等地“诚意”更足，针对“商转公”需要居民垫资还清商贷的难题开出“口子”。以汉中市为例，该市在全省首先采用了顺位抵押模式，即在维持原商业个人住房贷款抵押登记不变的情况下，通过办理公积金贷款第二顺位抵押权的方式，实现了不需借款人自筹资金结清原商贷，即可直接发放公积金贷款到原贷款银行账户，以此来冲抵原贷款余额。

（图源：汉中发布）

防城港市相关征求意见稿的核心内容与汉中市的做法类似，即通过免自筹实现“商转公”，不过申请主体需要在当地缴存公积金满2年及以上，“商转公”额度最高不得超过原商贷余额且不超过规定的商转公贷款限额40万元，贷款差额部分仍需要个人自行结清。

陈文静认为，考虑到各种限制条件，短期“商转公”惠及的人群可能有限，对提振市场需求的直接效果也因此会“打折扣”。董希淼也表示，“商转公”的确有助于激发部分居民新的住房消费需求，但效果可能有限。

会有更多城市跟进吗？

从落地情况来看，目前各地“商转公”的执行进度也各有不同，多地尚处于征求意见阶段。以广西防城港为例，建设银行在当地某支行工作人员表示，目前相关文件还没有正式出来，因此办理“商转公”继续按照“先还后贷”的方式进行。

董希淼认为，考虑到各方面限制因素，“商转公”可能很难作为“因城施策”的工具大范围应用，其中除了对居民减负作用有限，还涉及到银行的配合和执行意愿。

陈文静也表示，“先还后贷”模式会直接导致银行利息减少，而“商转公”本身也存在较大利差，目前看来银行对这一政策的配合意愿可能相对偏弱。

对于接下来的因城施策方向，更多业内人士倾向于继续深化“四限”政策的改革。董希淼认为，结合8月24日国务院常务会议强调的“允许地方‘一城一策’运用信贷”，“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求”等政策要求，应继续加大差别化住房信贷政策实施力度，加快采取下调首付比例、取消“认房又认贷”、降低贷款利率等措施，适当放开一二线城市郊区的限购政策，三四线城市还可以探索推出三套房贷优惠政策等。

陈文静也表示，预计接下来各地因城施策力度会继续加大，不排除短期内更多城市跟进“商转公”业务，但主要方向可能还是从优化限购、“认房认贷”等方面跟进，此外二手房“带押过户”有利于畅通二手房交易链条，短期可能会有更多城市跟进调整。