买房问答｜“接力贷”是什么意思？
Q：“接力贷”是什么意思？我想给父母买房可以用“接力贷”吗？
A：“接力贷”多指借款人作为主贷人申请的借款期限与银行对借款人的年龄要求不相符合，可以通过增加一个共同借款人（所购房屋的共有人且与主贷人是子女关系）来满足借款人的年龄要求。
举例来说，如果房产主贷人当前年龄为60岁，贷款年限为25年，则还款期限超过了其70岁的最高年龄限制，在这种情况下，可以通过增加子女作为共同贷款人，“接力还贷”。
8月4日，一则关于北京“接力贷”的新闻引起了广泛关注。当日，北京住建委宣布对中心城区老年家庭（60周岁及以上）购买昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄三宗试点地块的住房，并把户口迁至试点项目所在地的，给予多项优惠政策。其中就包括购买试点项目140平方米以下住房的老年家庭，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行，其子女可作为共同借款人申请贷款。
实际上，这仍属于试点实行。同样在今年，4月期间，广州某些银行悄然恢复接力贷业务，但当日深夜就被紧急叫停。整体来看，“接力贷”目前仍未广泛推行，也不能作为主流购房贷款方式。
与之相反，“一人购房全家帮”政策得到了越来越多城市的试行，由于主贷人更符合年龄要求，还贷能力更被看好，又能充分利用家庭公积金，也因此得到了多地的推广。
恭喜？你可以供楼到85岁了
根据22日成都当地媒体的消息，中国银行成都高新支行将房贷纯商贷的还款年龄已放宽至85岁，不论男女，最长可贷款30年。
简单理解就是，55岁的大叔大妈们，虽已至退休的年龄，仍然还能申请30年的房贷。但只能是纯商贷，公积金、组合贷都不能用。
对这件事该怎么看？铁锤觉得，55岁还想申请房贷的人，首先必须得给自己定一个活到85岁的目标，否则就真成了“人走了，房贷还没还完”的悲戚而又残酷的情况。
很多人可能不知道，2021年我国的平均预期寿命是78.2岁。这意味着还贷最高年龄，比我国的平均预期寿命还要高6.8岁。
平心而论，对于有城市会出台这样的贷款新政，我一点也不意外。一方面，今年以来就有多位专家给出这样的建言。
其中北师大教授董藩最为积极，他不仅建议“降低首付比例至20%或者15%”，还建议紧跟国际潮流，将贷款年限拉长至40年，提高还款年龄至80岁。专家提建议，我不反对，但让人反感的是，有些人总喜欢打着“为年轻人好”、“帮年轻人降低买房压力”的旗号。
另一方面，银行将纯商贷贷款年龄提高到85岁，在我国也不是第一次出现。
今年9月份，媒体报道，南京有银行流出的房贷资料显示，接力贷可贷至85岁。而且为了增加房贷业务，该银行还放宽了更多条件：不仅男女朋友可共同购房贷款，离婚夫妻可以做共同还款人。
8月份，北京在昌平、顺义实施的支持60周岁及以上老人购房，并把户口迁至试点项目所在地的政策支持中，就包括“子女可作为共同借款人申请贷款”条款。
6月份，广东珠海推行的公积金“接力贷”，本质上也是“一人购房全家帮”。
4月份，广州也传出有银行启动“接力贷”的消息，后被叫停。
更早之前的2017年，楼市调控猛踩刹车时期，市场上也出现过类似的“接力贷”：父母的年龄+贷款年限要小于等于74岁，不同银行对年龄的要求标准不同，中国银行为85岁。但银行放贷时有一个硬性条件，子女要成为这笔贷款的共同借款人，为父母提供担保。
放眼全球，也有不少国家的还贷最高年龄是85岁，比如英国和日本。85岁，基本上已经没有偿债能力了，为什么还要将还贷年龄设置这么高？其实银行也是无可奈何。
以日本为例，将贷款年龄提高至85岁的原因有三个：
一是日本社会晚婚情况严重，很多年轻人四十多岁才结婚，再加上在日本买房，各种税费昂贵，买房养房的成本都很高，普通家庭买房难度很大，这导致申请房贷的平均年龄提高到了44岁。日本人买房晚，所以还完房贷的年龄也高，2021年日本购房者还清全部房贷的平均年龄是74岁。
二是2017年以来，日本主要城市房价大幅飙涨，随着房价水涨船高的是房贷，日媒报道，2017年-2020年，日本平均房贷额增加了近7成，不得不拉长贷款年限。
三是，平成时代的日本年轻人购房欲望大幅下降，即使日本长期以来采取的都是超低息贷款利率（1.4%），但仍然无法激起年轻人的购房意愿。贷款业务增长遇阻，金融机构只能通过提高还贷年龄上限，来刺激购房消费贷款。
说回成都将还贷年龄提高到85岁的话题上。个人认为，银行出台这样的举措，主要是两方面原因：一是银行的钱实在贷不出去了。换言之，成都的房子不好卖。成都过去近半年的新房、二手房成交量数据大幅下滑，也佐证了这一点。尤其是9月份，成都新房、二手房成交量均出现“腰斩”下跌。
我国目前有近75%的人买房是通过按揭贷款的方式，房子成交量差，意味着银行房贷业务不景气。这也是为什么，9月15日，六大行宣布下调存款利率（三年期定期利率下调15个基点，其他期限利率下调10个基点）的根本原因——减少利息支出，有效降低负债成本。
二是市场上的需求严重不足，急需充值。需求为什么不足，一方面是限购作用，有些人的首套房资格已经用掉了。还贷年龄提高到85岁，有些家庭就可以父母子女一起再购房申请房贷。不仅多出来一个首套房名额，还能享受到当下低于4%的贷款利率。
另一方面，说白了还是房价太高，买不起。不降房价的前提下，如何提高买房人的积极性？答案就是降低首付比例，拉长贷款年限，延长还贷年龄。还贷年龄提高到85岁，意味着还贷年龄一下提高了10岁。而我国又是老龄化比较严重的国家，截至2021年底，全国60岁及以上老年人口达2.67亿，占总人口的18.9%。成都的老龄化程度更高，2021年底为21.34%。这意味着，一下可以释放近百万的购房需求。
不过坦白说，银行将还贷年龄提高到85岁，实际上还是在托底楼市。
可以供楼到85岁了，这事值得高兴吗？
个人认为没什么值得欣慰的。首先，这是银行权衡利弊后，做出的纯纯的商业行为。银行是靠吃利差赚钱，钱躺在账上睡大觉放不出去，意味着银行利润没有保障。
有人可能不解，申请房贷人的年龄提高，对于银行而言，就充满了不确定性，充满了风险。毕竟年龄越大的购房者，健康问题、失业风险都会加大，还款能力也大大下降。一直以来，银行对借款人的年龄进行限制，都被看作是银行把控风险的一项重要措施。现在为什么打破限制了？古语说得好，天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往。
其次，当然，银行这时候，更多的是考虑自己的房贷业务。并非是真正让利购房者，毕竟对于买房人来说，贷款年限拉长，其实最终贷款利息不降反增。说实话，像日本那样，一直降房贷利率，才是真正的让利购房者。
再者，个人感觉挺悲哀的，55岁已近花甲之年，本该是安享晚年，含饴弄孙的年纪，却还要迎合儿女向银行申请房贷。为了一套房子，忙前忙后，退休多年后还要还房贷，坐在轮椅上也要还房贷，还可能躺在病床上也要还房贷，听起来就“男默女泪”。
当民生房地产被炒作成奢侈品般的价格的时候，当买房需要贷款到85岁才能还完房贷的时候，真不知道我们耗尽半生心血购买来的这套房子，是开启人生幸福的起点，还是终其一生的累赘。
配偶在借款承诺书上签字，不能视为共同借款人无需承担还款义务
2016年10月14日，王某丽在信用联社提供的《借款人配偶承诺书》上签名。2016年10月25日，案外人张某作为借款人，与信用联社签订《个人借款合同》，其向信用联社借款500万元，借款期限36个月，借款于2019年10月25日到期。同日，王某丽作为保证人又在信用联社提供的《保证合同》上签名。借款到期后，张某尚欠借款本金499万元没有偿还，借款利息结算至2019年10月25日。原告信用联社向人民法院以金融借款合同纠纷为由提起诉讼，请求判决张某向信用联社偿还借款本金499万元及利息，并判决担保人王某丽、刘某某对张某的债务负连带清偿责任。在审理过程中，原告信用联社撤回对担保人王某丽的起诉。
张某与王某丽于2010年7月23日登记结婚，于2017年6月27日登记离婚。2012年5月张某向信用联社借款700万元，借款到期后，由徐培兴于2016年10月24日提供过桥资金500万元偿还借款。2016年10月25日张某又与原告信用联社签订《个人借款合同》，申请借款500万元。《个人借款合同》上借款用途约定为“工程垫资”，但实际借款用于了偿还案外人的过桥资金500万元。
信用联社法院起诉请求：1、确认(2021)豫15民终2412号民事判决书确定的张某向原告信用联社偿还借款本金499万元、利息(按月利率14.85‰计算自2019年10月26日至债务清偿完毕的利息)，迟延履行期间的债务利息及一审、二审诉讼费的债务为张某与被告王某丽的夫妻共同债务；2、判令被告王某丽承担本案的全部诉讼费用及其他实现债权的费用。
一审法院认为，本案争议的焦点为：张某向信用联社借款的500万元，王某丽在《借款人配偶承诺书》上的签名，是否构成夫妻共同债务。该争议主要是因原被告双方对《借款人配偶承诺书》上记载的：“本人承诺将与其共同承担该笔借款的偿还义务”这句的理解不同，即这句话约定的是张某和王某丽夫妻二人共同向原告信用联社借款，还是王某丽作为保证人为张某借款提供担保。首先，《借款人配偶承诺书》是原告信用联社为了经营贷款业务而预先拟定重复使用的，在订立合同时未与被告王某丽协商的格式合同。
根据《中华人民共和国民法典》第498条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。因此，对《借款人配偶承诺书》上记载的：“本人承诺将与其共同承担该笔借款的偿还义务”这句话应理解为王某丽作为保证人为张某借款提供担保。其次，原告信用联社在2016年10月14日王某丽签《借款人配偶承诺书》后，又在2016年10月25日张某签《个人借款合同》时，让被告王某丽在《保证合同》签名。原告信用联社作为经营金融贷款业务的专业金融机构，其对合同条款的制定和理解高于一般普通民众。
本案中，如果《借款人配偶承诺书》约定的是张某和王某丽共同向信用联社借款，那么原告信用联社在张某签《个人借款合同》时，不会让被告王某丽再签一份《保证合同》，最多是让王某丽作为共同借款人在张某的《个人借款合同》上签名。相反，如果将《借款人配偶承诺书》约定的内容理解为张某和王某丽作为夫妻共同向信用联社借款，那么就会出现被告王某丽既是共同借款人又是担保人，同时被告王某丽是为自己的借款行为提供保证担保，明显有违常理。结合被告王某丽签《借款人配偶承诺书》和《保证合同》的时间先后顺序，以及原告信用联社在本案涉诉事实提起诉讼前，两次以被告王某丽是保证人提起诉讼的事实，既然原告已自认被告为保证人，那么原告信用联社再次以被告王某丽签了《借款人配偶承诺书》，请求判决确认张某2016年10月25日向信用联社借款未偿还的借款本息及原诉讼费用属于夫妻共同债务，没有事实和法律依据，二审不予支持。
一审判决：驳回原告农村信用合作联社的诉讼请求。原告农村信用合作联社遂提起上诉。
二审认为，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》，认定夫妻共同债务需以债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示为要件。本案中，案涉500万元借款系被告王某丽与张某夫妻关系存续期间，张某用于偿还徐培兴的过桥资金500万元，其借款用途并非用于夫妻共同生活、共同生产经营。被告在向原告出具承诺书时，该笔贷款尚未签订借款合同，根据查明的事实，案涉借款合同的出借人系本案原告，借款人系张某，原告在借款之时并没有将被告王某丽列为借款人，故被告王某丽在借款之前承诺的共同还款义务应理解为合同意向，原告对此理解系夫妻双方共同意思表示，缺乏相应证据支持。
在原告与张某签订借款合同时，原告与被告及其他人员又签订了保证合同，以担保方式对借款承担保证责任，该保证合同印证了在借款合同之前被告个人承诺的共同还款义务，体现为承担保证还款责任，该保证合同对被告具有约束力。为此，原告曾向人民法院提起诉讼要求被告承担保证还款责任，近一步说明案涉借款并非夫妻共同债务。法院判决被告作为保证人超过保证期间不承担责任后，现原告以《借款人配偶承诺书》要求确认案涉借款为夫妻关系存续期间的共同债务缺乏事实和法律依据。
二审判决：驳回上诉，维持原判。
