企业资金借贷取得利息收入要正确开票报税，否则会被税务稽查

有小伙伴们问，如果我企业是属于资金出借方，向借款方企业收取的利息收入应该怎么开发票？开票税目是什么？要不要交税呢？

和大家一起探讨。先看一个案例：

案例

取得利息收入未纳税被查！

总结：案例中，由于胡幕帮在2013-2017年五年间取得利息收入5116728.66元，未能依法足额扣缴或申报缴纳相应税款，补缴了个税、营业税、增值税等多项税款并加收了滞纳金。

这个案例告诉我们，个人因为资金借贷收取的利息收入是属于税法规定的应税收入，应当及时申报缴纳相应的税款，否则税务局稽查时，即使是几年前的应税收入也面临补缴和加收滞纳金的风险，得不偿失！

1.企业之间相互借款，利息收入该怎么开票？

有些情况下，由于向银行或者其他金融机构贷款存在很多限制条件等因素，企业不愿意向银行贷款，而是通过自己的人脉关系，直接向其他企业借款，比如A企业和B企业签订了一笔200万的借款协议（A是资金出借方，B是借款方），利息率按照金融企业同期同类贷款利率收取，这样对于A企业收取的借款利息，很多企业可能会忽略开票问题，或者压根就不开票

首先，这种做法是不符合税法规定的，非金融企业之间的资金借贷，构成金融服务里的贷款服务，形成了企业的增值税应税收入。其次，对于B企业而言，这边利息支出应当取得A公司开具的合规增值税发票才能在企业所得税前扣除。

探讨：

1.对于非金融企业之间发生的临时性资金相互借贷，并收取利息的行为，出借方企业是自开发票？还是向税务机关申请代开发票呢？

2.收取的资金借贷的利息收入应该开具什么税目的发票？

分析：

1.对于自开还是代开，无非考虑的是：超经营范围能否开具发票？

根据《国务院关于修改中华人民共和国发票管理办法的决定》（中华人民共和国国务院令第587号）及《增值税发票开具使用指南》（税总货便函〔2017〕127号）规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。因此，纳税人发生应税行为，除国家有明令禁止销售的外，即使超出营业执照上的经营范围，也应当据实开具发票。

所以，（1）临时性的企业间资金借贷，企业可以自行开具发票。

（2）如果是经常性发生这种借贷行为，需要经常开具发票的，则应及时到工商管理部门变更营业执照载明的经营范围。

实操中，可能会存在比较多的小问题，记得随时和当地税务机关沟通解决。

2.收取的利息收入开票税目

企业可以按照“贷款服务”开具发票，增值税一般纳税人税率为6%，小规模纳税人开票税率为3%。

2.3种常见利息收入财税处理大不同

利息收入确认时间：

《企业所得税法实施条例》第十八条第二款规定：“按合同约定的债务人应付利息的日期确认收入的实现。”《国家税务总局关于发布〈企业境外所得税收抵免操作指南〉的公告》(2010年第1号)第三条第一款第（二）项明确：来源于境外的利息，应按有关合同约定应付交易对价款的日期确认收入实现。

（1）资金借款利息收入

提供借贷资金并按照约定收到的利息收入，按照“贷款服务”缴纳增值税。

【例1】某公司这个月由于资金紧张，向猫叔的单位借款100万元，按照借款合同约定的利率，向其收取了借款资金的利息收入10600元，并按照提供贷款服务缴纳6%的增值税。

收到资金借款利息收入的账务处理如下：

借：银行存款1.06万元

贷：其他业务收入（或者财务费用）1万元

应交税费-应交增值税（销项税额）0.06万元

（2）银行存款利息收入

企业收到银行存款利息收入，属于不征税收入。不用给银行开具发票，凭借银行结算单可以进行账务处理就可以.

账务处理如下：

借：银行存款

借：财务费用—利息收入（红字）

（3）延期付款利息收入

因延期支付交易款项而向客户收取的延期付款利息收入，属于价外费，需要缴纳增值税。

【例2】

甲客户应当6月底支付226万元的货款，由于资金紧张，延期到7月底支付，按照合同约定，向客户收取了延期付款的利息收入22600元。属于价外费用，按照销售货物适用13%税率缴纳增值税。

收到延期付款的利息收入的账务处理如下：

借：银行存款2.26万元

贷：其他业务收入2万元

应交税费-应交增值税（销项税额）0.26万元

参考：

《增值税暂行条例实施细则》（财政部令第65号）第十二条规定，条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。

关于印花税的补充：非金融企业之间（包括个人）所签订的借款合同，不属于印花税征税范围。印花税仅对列举税目进行征税，对银行及其它金融组织和借款人所签订的借款合同，按借款金额的万分之零点五贴花。

3.取得银行开具的手续费、年费、咨询费专用发票，能否税前扣除？能否抵扣进项税额？

一般情况下，银行开具的手续费、年费、咨询费增值税专用发票适用一般抵扣原则，可以抵扣。但是某些情况下是不能抵扣的。

比如手续费、咨询费属于“息改费”的情况，举个例子，假设猫叔向银行借款1000万元，关于利息部分拆成了两份，其中一部分银行以咨询费收取并开具了增值税专用发票。

此时，咨询费的进项税额就属于不得抵扣的情形，企业发生这种类型的手续费、咨询费等进项税额不得抵扣，发票可以做不抵扣勾选。

政策依据：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，银行开的手续费增值税发票可以抵扣,但企业接受贷款服务向贷款方支付的利息及与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、咨询费、手续费等费用,均不得抵扣进项税额。

在办理企业信贷时，税贷和发票贷有什么区别？

企业在经营过程中，经常会存在需要资金周转。不需要抵押的企业信贷，现在越来越多的成为了，企业应对资金难题时的选择。企业信贷，一般分为发票贷和税贷，二者有哪些区别？什么样的企业适合发票贷？什么样的企业适合税贷呢？

顾名思义，税贷是以企业纳税额做为贷款审批的主要条件。发票贷是以企业开票情况做为贷款审批的主要条件。看似好像其实是一回事，其实二者有很大差别的。

对于一个企业来说，纳税可以直观、真实反应一个企业经营规模的指标。所以，相对于发票贷来说，税贷对于一般对于企业资质要求更严格，利率相对更低一些，大部分税贷年化4%到6%。

一般来说，税贷的申请条件：

1：企业成立满两年，经营记录满两年；

2：年纳税额不低于1万；

3：企业税贷申请当日近24个月无税务稽查记录；

4：企业当前无欠税余额；

5：近24个月内产生的税务滞纳金不超过3次，近12个月不超2次；

6：企业近24个月内不存在严重违法行为；

..................

一般来说办理企业信贷时，以下情况的企业优先考虑税贷：

1：企业经营持续时间相对较长；

2：企业纳税额高（包含：增值税、消费税、所得税）；

3：企业淡旺季明显，营收波动大。比如：开票断月多或者只有旺季几个月营收占比过大，非旺季营收占比不高。

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发票贷相对于税贷，申请条件会略微宽松，相对应的发票贷的利率会比税贷的利率稍高，一般月息0.4%到0.8%。

一般来说，发票贷的申请条件：

1：企业成立一年以上；

2：开票记录满一年；

3：开票金额近一年100万以上；

4：企业当前未开票时间小于60天；

5：年有效发票数大于12张；

..................

一般来说办理企业信贷时，以下情况的企业优先考虑发票贷：

1：企业经营时间相对较少；

2：法人个人征信负债高、查询多等，法人资质相对有瑕疵。

3：企业经营规模相对较小，纳税较少；

4：企业开票额很大，但是因为增值税抵扣等原因，纳税较少；

5：特殊扶持行业，免税；

6:企业经营相对比较平均，无大幅波动，开票断月少。

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对于企业来说，需要申请企业信贷，解决自己资金需求。会面临到，企业信贷产品比较多，经常操作的大概有五十多款，每个产品都有不同的细节要求。并且，对于绝大数企业来说，单一银行的企业信贷，满足不了额度诉求。这就需要妥善根据自身企业和法人的资质情况，规划合理的融资方案，来满足自身的融资诉求，且尽可能的降低融资成本。

房屋租赁税务处理

常见问题：

问题1

我开发公司有部分房产需出租，已与物业公司签订托管经营合同，请问:

（1）这部分租赁房产产权是开发公司的，但由物业公司与租户直接签租赁合同且由物业公司去收租金和开发票，物业公司可否按代收代付差额去交增值税，这样操作是否有转租嫌疑（开发租给物业，物业转租客户）会交两道税？

（2）若不想出现转租，实际租赁发票可否由开发公司开具，租金由物业公司代收代付，物业公司再按差额部分给开发公司开服务发票收手续费？但租赁合同又是由物业和客户签订的，咋办？

答

本例中房产属于开发公司，物业又与开发公司签托管合同，物业与租户签租赁合同，并自行开具发票收取租金，明显属于转租，如果不是简易计税，可通过增值税专用发票抵扣的方式，避免重复征税。也可以由开发公司与租户签租赁合同，物业与开发公司签订委托代收合同，约定开发公司开具发票给租户，由物业公司将此发票转交给租户，并代为收取租金支付给开发公司，并另外向开发公司收取手续费。这样物业收租赁费属于代收，可只就手续费按“经纪代理服务”征增值税。

目前对此虽无明确规定，但可参照《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局第50号令）第十二条规定，条例第六条所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润等运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。但下列项目不包括在内：

1、受托加工应征消费税的消费品所代收代缴的消费税。

2、同时符合以下条件的代垫运输费用：

（1）承运部门的运输费用发票开具给购买方的；

（2）纳税人将该项发票转交给购买方。

问题2

总公司有一外省分公司，独立核算，由总公司购入一批生产用固定资产，合同发票均为总公司，实际分公司使用，如总公司将该批资产租赁给分公司，具体如何操作？是否有更好的操作方式。总公司实为贸易类公司，分公司为实业类。

答

一、这是独立核算的两个公司之间的固定资产租赁，按有形动产租赁就可以，增值税率17%，国家没限制贸易公司不能买设备出租。

二、如果采用融资租赁方式，这个分公司可以通过融资租赁公司买进设备，比如这设备100万元，和融资租赁公司签合同让他们买进来，约定这设备只租赁给这家分公司，比如租期5年，年租金25万元，5*25=125万元，租赁到期，分公司有权以1元钱的价格买过来，这样处理，在银行贷款困难的情况下，方便你公司及时用到需要的设备，不影响生产，而且，如果是到银行贷款，要交利息，那么目前的政策，利息是不能在增值税中抵扣的，分公司如果通过融资租赁处理这个，给融资租赁公司付的是租金，是可以抵扣的。

三、有个优惠政策，不知是不是适合你公司的情况，企业所得税法实施条例第一百条规定的购置并实际使用的环境保护、节能节水和安全生产专用设备，包括承租方企业以融资租赁方式租入的、并在融资租赁合同中约定租赁期届满时租赁设备所有权转移给承租方企业，且符合规定条件的上述专用设备。凡融资租赁期届满后租赁设备所有权未转移至承租方企业的，承租方企业应停止享受抵免企业所得税优惠，并补缴已经抵免的企业所得税税款。

问题3

想问下公司租赁二手房东的房屋，对方能否开的出发票，对方如果能开，需要什么样的手续？

答

二手房东如果是自然人，只能持相关合同等资料到税务局去代开（其他个人出租不动产增值税业务由地税部门代管），代开发票时，会附征房产税、个人所得税、增值税（月租金不含税3万元以下免），具体附征率，各地地方税务机关会有不同，到大厅代开时可咨询办理。

如果二手房东是单位，可以自开租赁服务发票（无此经营范围的，需要到主管税务机关增加经营范围，增加开票税目），一般纳税人可以直接开具专用发票，小规模纳税人可以代开增值税专用发票。

依据：《国家税务总局关于明确营业税改征增值税有关征管问题的通知》（税总函〔2016〕181号）及财税〔2016〕36号。

问题4

厂房出租合同约定，所有税费均由承租方承担，税务部门向我方征收的房产税及土地使用税如何向对方开具发票，双方对合同理解有争议，经人民法院裁定我方胜诉，对方需执行裁定支付我方税费（房产税及土地使用税），但要我方出具租金相关发票。我方如何处理？

答

上述裁定是正确的。

合同可以约定税费承担，但无法改变法定纳税义务人。因此，承租方将税费款项支付给出租方，不违合同；出租方依法纳税，又不违税法。

承租方支付出租方的“税费”应当作为租金的一部分，一并开具租金发票。

问题5

公司从个人处租进房屋提供给高管，应要求对方出具何种发票？进项税可否抵扣？

答

首先，要看贵司领导的业务实质了，简单从时间判断的话，短期的可以放到差旅费，差旅费可以进项抵扣，如果是常驻的话建议还是福利费为好（但是福利费不能抵扣进项），当然还是要具体问题具体分析，由贵司自己定夺。

其次要看房子是问谁租的。如果是问酒店租的，那就可以按照酒店住宿服务交税，税率为6%，向酒店索取增值税专用发票。但是如果是向个人租的，根据国家税务总局2016年16号公告，其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：

（一）出租住房：

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

（二）出租非住房：

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%

按照相关规定及总局解读，贵司向个人租的房屋，可以让房屋所在地主管地税机关代开增值税专用发票，进行抵扣。

房屋出租的税务处理

（一）增值税

1.适用税率9%（一般纳税人）/征收率5%（简易计税或者小规模）。

2.一般纳税人简易计税

（1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。

其中取得的不动产时间判断：

——以直接购买、接受捐赠、接受投资入股或抵债方式取得，以不动产权属变更的当天为取得的时间。

——纳税人出租或转让自建不动产，以建筑工程许可证注明的开工日期为不动产取得的时间，无建筑工程施工许可证的，按合同注明的开工日期为不动产取得的时间。

（2）关于转租不动产如何纳税的问题，总局明确按照纳税人出租不动产来确定。一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。

3.预缴增值税

（1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

应预缴税款=含税销售额÷（1+5%）×5%

（2）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

应预缴税款=含税销售额÷（1+9%）×3%

（3）小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

应预缴税款=含税销售额÷（1+5%）×5%

（4）个体工商户出租住房（适用简易计税），按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%

（5）按照现行规定应当预缴增值税税款的小规模纳税人，凡在预缴地实现的月销售额未超过10万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过30万元）的，当期无需预缴税款。

（6）纳税人出租不动产，按规定需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管税务机关核定的纳税期限预缴税款。

（7）向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

4.发票开具

出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。

5.纳税义务发生时间

（1）纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

（2）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

（二）企业所得税

1.《企业所得税法实施条例》第十九条：租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

2.《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

3.《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）：企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

（三）房产税

1.房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。房产税按年征收、分期缴纳。

2.《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定：房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

3.《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）规定：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

（四）印花税

1.财产租赁合同，按照租赁金额千分之一贴花。税额不足一元的按一元贴花。

2.对与高校学生签订的高校学生公寓租赁合同、公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税

3.房屋租赁合同一经签订，印花税就要全额缴纳，比如公司签订10年的房租合同，合同约定10年的租金，则应一次性缴纳10年租金金额的全部印花税。

4.2019年1月1日至2021年12月31日：小规模纳税人50%减征印花税。（财税〔2019〕13号）

5.房屋合同中所载金额和增值税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据，未分开注明的，以合同所载金额为计税依据。

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