农商银行应重视房产抵押贷款风险防范

来源：农村金融时报

■倪利平

近年来农商银行发放的房产抵押贷款越来越多。房产抵押贷款具有抵押物易处置变现、升值潜力大、处置方式灵活等优势，综合风险相对较小，但是，由于房产抵押贷款涉及环节较多，专业性较强，价值波动大，如果不注意办理中存在的如下风险点，不采取有效措施防范，也可能形成贷款风险，甚至造成贷款损失。

一是调查清楚借款人的房产数量并防止“先租后抵”。发放房产抵押贷款时，应详细调查清楚借款人的实际房产数量，查看有无弄虚作假、欺骗隐瞒的现象。如果借款人仅有一套基本居住房屋，除按揭贷款外，一般不予办理经营性抵押贷款如果借款人有多套居住房屋，但存在法律纠纷，应在法律纠纷解决后，才能确定是否办理。农商银行办理房产抵押贷款前，还应详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁给他人。对已经出租的房产，必须取得承租人承诺优先处置的保证函，否则不予办理抵押贷款，防止出现“先租后抵”问题。如果出现“先抵后租”的情形，即抵押人在设定抵押权后，又将抵押物出租。在这种情况下，已登记的抵押权的效力优先于租赁权，银行可以办理房产抵押贷款。

二是认真办理抵押登记，确保手续的完整性。办理房产抵押登记前，要调查清楚抵押的房产是否属于“一物多押”?如果属于“一物多押”，要经常开展贷后检查，掌握借款人和抵押房产的情况，一旦出现影响贷款归还的不利因素，及早采取有利措施，尽量减少贷款损失。办理抵押贷款时，银行应要求借款人将房产和土地使用权一并抵押，便于处置变现。房产抵押登记的期限比抵押贷款的期限要长，银行应有充足的时间处置抵押房产。在办理房产抵押贷款时，应通过房产证和其他途径详细了解房产的实际所有权情况。对共有财产，要真正掌握究竟有多少个财产共有人?财产共有人是否同意用房产抵押办理贷款?只有经全部财产共有人当面签字同意，才可以给予办理抵押，避免产生法律纠纷。

三是注意土地的性质和使用期限。办理抵押贷款前，要查清房产所占用土地的性质，对于出让土地要分清是属于住宅类还是属于工业类。根据土地的性质，查看土地使用期限是否到期，对即将到期或已经到期的土地，其地上附着物不得办理抵押贷款。对于划拨用地性质的房屋土地，应与借款人签订合同，要求借款人在处置房产时补交土地出让金，并相应降低抵押折率，以确保抵押贷款风险全覆盖。

四是加强贷后抵押物检查，防止土地用途性质变更。办理房产抵押贷款前，应查看土地使用证上填写的土地用途与借款人实际使用用途是否一致?如果不一致，不予办理抵押贷款。即使办理前一致，也应在贷款发放后定期进行贷后检查，查看借款人土地实际用途是否发生变更，根据变化情况及时采取有效措施。对在建工程抵押贷款重点管理，由于在建工程具有特殊性对发放的在建工程抵押贷款，应进行单独管理，要求借款人把基本存款账户设在本单位，往来款项要通过本单位办理，全程监督借款人资金使用情况。

五是注重培养自己的房产评估师，重视第一还款来源。为准确获得抵押房产的评估价格，农商银行应加快培养自己的房产评估师，对抵押房产作出公正、公平的估价。现阶段，虽然无权决定评估机构对抵押房产所作的估价，但可以根据自己的实际评估价格确定贷款发放的折率。在房产评估中介机构作出评估报告后，内部的评估师应对抵押房产进行二次估价，根据自己的评估价格，按照一定的比例确定实际发放贷款的金额，掌握贷款额度控制的主动权，以防范信贷风险。发放房产抵押贷款时，更应重视第一还款来源不仅要对借款人进行担保分析，而且要对借款人进行财务分析、现金流量分析和非财务分析，对借款人经常开展贷后检查分析，动态反映贷款形态，从根本上提高房产抵押贷款的质量，有效防范房产抵押贷款风险。

新疆塔城农商行推出农村土地承包经营权抵押贷款

10月8日，新疆塔城农商银行向塔城市恰夏镇金钥匙种养殖专业合作社发放了市域首笔400万元农村土地承包经营权抵押贷款，标志着塔城农商银行在不断加大对“三农”的金融支持力度、积极破解农民“贷款难”方面更进了一步。

农村土地承包经营权抵押贷款是以承包土地经营权为抵押，由银行向符合条件的承包方农户或新型农业经营主体发放的、在约定期限内还本付息的贷款。与其他普惠性信贷产品不同的是，该抵押贷款真正实现了土地承包经营权从保障功能向财产功能、金融功能的延伸转变，让土地成为了农民手中的“活资产”。

长期以来，缺乏有效抵押担保或抵押担保物不足值，是困扰“三农”发展的老大难问题。为拓宽融资渠道，盘活农村存量资产，提高农村土地资源利用效率，塔城农商银行积极探索用农村流转土地经营权抵押贷款方式来满足客户资金需求，主动与地方政府、塔城地区农村综合产权交易中心有限责任公司及中国人民银行塔城地区中心支行等单位联系对接，谋求各方的指导和支持。

为确保塔城市首笔农村土地承包经营权抵押贷款的顺利发放，塔城农商银行专门安排客户经理到村里实地核查，确认其土地承包信息属实，同时还在农业经营管理部门核实土地流转交易信息，并到有关部门进行抵押登记，最终圆满完成了贷款的发放。

今年以来，塔城农商银行充分发挥服务“三农”、服务乡村振兴金融主力军作用，按照自治区培育壮大优势特色产业、加快构建现代农业产业体系的要求，全力服务自治区“稳粮、优棉、强果、兴畜、促特色”农业产业发展布局，将更多金融资源向涉农领域倾斜，支持好农村一二三产业融合发展。今年前9个月，塔城农商银行累计发放各项贷款27.6亿元，其中累计投放涉农贷款24.78亿元，同比增加0.96亿元，增幅为4.03%。截至9月末，塔城农商银行各项贷款余额43.92亿元，较上年末增加2.91亿元，增幅为7.1%，同比增加2.11亿元，增幅达5.05%。（记者查燕荣通讯员孙凯奇浦新超）

方山新鲜事：用活牛抵押可贷款

“太感谢市人行了！我一定按时结息、到期归还，把养牛事业做好、做出规模！”说起一个多月前自己成功获得吕梁市首笔“活体牛抵押贷”的事，方山县马坊镇养牛户苏保民依然难掩激动之情。

肉牛养殖是方山县的支柱产业，但一直受“贷款难、抵押难”的困扰，再叠加疫情影响，资金短缺问题更为突出。人行吕梁市中心支行指导方山农商行利用人民银行动产融资统一登记公示系统，推出了“活体牛抵押贷”产品。该产品以活体牛为抵押，保险公司承保，并采取零担保，单笔授信额度高达30万元。5月18日，方山农商行向苏保民发放了30万元“活体牛抵押贷”。

“家有万贯，带毛的不算”。长期以来，无论是牛、猪、羊还是其他养殖业，都因为活体养殖物难确权、难监管、高风险，使得不少银行望而却步。

今年初，人行吕梁市中心支行开始大力推广动产融资统一登记公示系统，主动与方山县政府相关部门沟通协作，通过深入调研养殖户资金需求，研究政府扶持政策导向，深挖再贷款和动产融资优势，引入保险保障功能，指导银行创新创优融资产品，引入畜牧养殖专家指导等措施，探索打造了“人民银行推动、政府支持、银行放贷、保险保障、农户受益”的“五位一体”全养殖周期、全链条产融一体化发展模式。

该模式将养殖户的活体牛作为抵押物，由政府和银行分别按照60%、40%的比例出资为养殖户购买活牛保险，每头牛保费为300元，保障额度8000元。银行按照每头牛12500—15000元的标准向养殖户发放抵押贷款，由农商行和保险公司为牛配打耳标，二维码扫码识别身份认证信息，便于活体抵押物的价值评定、确权抵押登记和后续跟踪管理。省农科院畜牧研究所养牛产业发展中心为养殖户提供科学的饲养管理和疫病预防控制指导，帮助养殖户科学养牛。县政府对兽医、养殖户在疫苗、配种、生产等方面提供全流程补助，并发放活体牛防疫证，降低养殖风险。

与需求紧紧贴近的信贷产品有效增强了方山县养牛业的发展势头。广大养牛户纷纷主动对接农商行，推进了“活体牛抵押贷”投放额度快速增长。

截至5月末，方山县养牛农户突破2500户，已进行工商注册登记的达到681户。截至6月18日，累计发放“活体牛抵押贷”6009万元，受益养殖户达260户。

人行吕梁市中心支行相关负责人表示，下一步，将继续整合各方资源和优势，在试点的基础上，逐步推广“活体牛抵押贷”模式，助推全市养殖产业不断发展壮大，实现市场主体倍增，创新服务乡村振兴。

本报记者马永亮