热问｜在京商贷购房“二套”首付几成？卖旧买新算首套吗？

最近，北京的成先生想再买一套房，改善家里的居住条件。他看中了海淀区一套总价约650万元的二手房，准备贷款购买。不过，目前他名下已经有一套住房，再买海淀区这套房将会是“二套房”。

成先生想了解的是，如果选择商业贷款的话，“二套房”和“首套房”分别需要准备多少首付？若是自己把目前名下的住房卖掉，再次买房时是不是就可以算作“首套房”？

解答：

客观上看，在商业贷款购房时，“二套房”比“首套房”的首付比例要高出不少。不过，根据北京市商贷政策，贷款成数不仅有最高限定，还与“普通住宅”或“非普通住宅”有关，不同情况下购房首付比例也不尽相同。

具体来看，麦田房产专业人士指出，像成先生这样购买家庭第二套住房，商业贷款的具体成数因“普通住宅”和“非普通住宅”有如下区分：其一，购买“普通住宅”最高申请贷款4成，首付比例不低于6成；其二，购买“非普通住宅”最高申请贷款2成，首付比例不低于8成。

而另一种情况，如果购房者所购住房为家庭中的首套住房，那么商业贷款的具体成数为：若是购买“普通住宅”，最高申请贷款6.5成，首付比例不低于3.5成；若是购买“非普通住宅”，最高申请贷款6成，首付比例不低于4成。

那么，“普通住宅”和“非普通住宅”究竟该怎么区分呢？麦田房产专业人士表示，“普通住宅”需要满足以下条件，只要有一项不符合的，就是“非普通住宅”：一是建筑面积不超过140平方米，二是所在小区建筑容积率不小于1，三是房屋单价和总价至少有一个在国家规定的房屋指导单价或总价之下。

由上可见，购买“二套房”首付比例最低也得6成；而购买“首套房”的首付比例最低仅为3.5成，两者差距不小。那么，如果成先生将自己名下房产出售后再买房（即“卖旧买新”），是不是就能算“首套房”呢？事实上，对于“首套房”和“二套房”的认定，北京是“认房又认贷”，也就是说，无房无贷款记录，算首套；有房或是有贷款记录，都算二套。所以，除非成先生此前的住房是全款购买的，否则他即使将其卖掉，再买房也还是算“二套房”。

新京报编辑杨娟娟校对卢茜

图片来源/ICh

2022年北京买房政策！限购、限贷、税费都在这儿

只搞买房人能用得上的，于是楼Si2022北京买房政策梳理，它来了！

“金九银十”来临前，楼Si特意查阅资料、原文一遍遍、一条条将北京最新的买房政策进行了梳理，涵盖限购、限贷、限售、税费等问题。希望给即将买房的你，带来帮助！（如有错漏，欢迎指出）

当然，楼Si还准备了一些问答，包含一些政策的基本概念、详细解释、特殊情况以及一些其他疑问，可能就有你想要的答案。

接下来，是楼Si科普时间！

房产名词解释1、什么是“购房主体”？

答：以家庭为单位，子女年满18岁可算另一个家庭。

2、什么是“认房又认贷”？

答：在核验北京买房资格的时候，采取“认北京房、认全国贷”的标准。

即，在北京有1套房，不管有贷无贷，再买都算2套；在北京无房（其他城市房子不算，只要在北京无房就行），无贷算1套，有贷算二套。

这个“有贷”，不仅是全国范围内的住房贷款都认，而且即使你的贷款已经还完，只要有贷款记录就算。嗯，很严格。

3、什么是“限竞房、共产房、新型共产房”？可以买卖吗？

答：限竞房，通过“限房价，竞地价”的土地出让方式产生的商品房。其重点是，在土地出让时就提前锁定房屋未来的上市销售价格。

共产房，共产房即共有产权住房,是政府以较低的价格卖给符合条件的保障对象家庭换取一部分房屋产权的房子。

新型共产房，共产房升级版，在准入门槛、出租、出售、再次交易后的房屋属性等方面，都与原有的共有产权房有明显区别。

限竞房、共产房、新型共产房，均可以买卖，不过是在房子房产证满5年后。

4、什么是“满五唯一”？

答：满五唯一，即你所在城市，你家庭名下只有1套房子，且房产证已经满五年。

其中“满五”是指房产证从出证开始计算，时间满五年或超过五年；“唯一”则是指业主在该省份内，登记在国土局系统里的只有这一套房子。

“满五唯一”主要用于二手房交易中，个人所得税的缴纳方面。

5、什么是“LPR”？

答：由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率，各金融机构应主要参考LPR进行贷款定价。

目前北京购房首套商业贷款利率为：LPR+55个基点；二套商业贷款利率为：LPR+105个基点。

LPR是变化的，每个月20号都会公布新的LPR。8月22日，8月贷款市场报价利率（LPR）1年期为3.65%，较上月下调5个基点；5年期以上为4.3%，较上月下降15个基点。这是今年以来LPR第三次下调。

非京籍购房问题1、连续60个月缴纳个税或社保的标准是什么？断缴有影响吗？

答：只要个税或社保，其中任何一个达到要求，便可获得北京买房资格。

个税方面，指纳税人从申请月的上一个月开始往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税。

社保方面，指参保人从申请月的上一个月开始往前推算60个月连续缴纳社会保险，不能断月，且提出申请之月须为正常参保状态。

自2012年12月18日起，补缴社保不予认可。

2、什么情况下补缴个税或社保，不影响买房资格？

答：不影响购房资格获取有两种情况。

个税方面：对于因工作变动等原因造成未缴或补缴个人所得税且不超过三个月的，视为连续缴纳。

社保方面：因单位注册地址发生变更、扣款失败等确因单位原因造成单位所有员工社保断缴，单位为个人完成补缴不超过3个月的，在购房资格审核中会视为正常缴纳。因工作调动造成个人社保补缴的，单位为职员完成补缴，且不超过3个月的，视为正常缴纳。

个税与社保补缴时间都不能超过3个月，否则将不视为连续，会失去北京购房资格。

3、非京籍家庭可以在北京买几套房子？

答：非京籍家庭1套！最多1套！京籍家庭2套！最多2套！

购房贷款问题1、多大年龄就不能办理房贷了？

答：按照银行个人贷款的规定，在中国贷款的年龄限制是18周岁以上，65周岁以下，个别银行可能有所不同，具体要求建议咨询办理银行。

2、房贷记录包括什么？

答：房贷记录包含商业性住房贷款和公积金住房贷款。

PS：商服类贷款，如公寓、车位贷款，不算房贷记录。

注意！如果购买的是商业性质的公寓,那么公寓贷款并不会影响用户首套住宅贷款。而用户购买的住宅性质的公寓,那么再次贷款购买住宅时就属于二套房贷款,这样公寓贷款就会再次影响贷款买房。

3、北京房贷最多能贷多少年？

答：无论公积金贷款还是商业贷款，最长都是25年。

4、北京目前公积金住房贷款利率是多少？

答：首套3.25%，二套3.575%。

5、公积金贷款额度如何计算？

答：A、按月缴存额计算：借款人月还款额占月收入不超过60%。

贷款额=（月个人缴存额÷缴存比例-北京市基本生活费）×60%÷借款申请人所申请贷款期限对应的每万元月均还款额。

其中，北京市基本生活费标准为：单身1624元，已婚3248元。

B、按缴存年限计算：每缴存1年可贷10万元，最高可贷120万元。如借款申请人为已婚的，缴存年限的计算以缴存年限较长的一方为准。

贷款额=缴存年限×10万、缴存年限=累计缴存月÷12（不足1年按1年计算）。

C、按户籍计算：东城、西城户籍的借款人在城六区以外购买首套住房，贷款额最高可上浮20万。

购房税率问题1、购买新房都要交哪些税？

答：契税、印花税、专项维修基金、物业管理费、交易手续费。

2、购买新房各种税怎么算？

答：新房契税相对较好算，为新房成交价*对应税率。

印花税，新房成交价*0.05%。

专项维修基金，首期住宅专项维修资金的交存标准为：独立式住宅、非住宅为50元/平方米；多层住宅、非住宅为100元/平方米；高层住宅、非住宅为200元/平方米。

3、二手房交易需要交哪些税？

答：契税、增值税及附加、印花税、个人所得税、物业管理费、交易手续费。

相比新房，二手房可能要多交个人所得税、增值税及附加。

4、二手房交易税费中都有些什么概念？

答：二手房交易中，不仅税的种类多，且计算方法比较复杂。

先来搞清楚两个概念：

网签价：是指网签合同中体现的房屋成交价格。

核定价：又叫“最低过户指导价”，是二手房交易中缴税的基准价。

在缴税时，税务部门会按照“核定价”与“网签价”中谁价格高的原则确定“计税依据”。

其中，增值税及附加的计算中有一个概念：计税价格

网签价高于核定价时，计税价格为网签价；

网签价低于核定价时，计税价格为核定价。

5、二手房交易中契税怎么算？

答：若网签价高于核定价：契税=（网签价-本次增值税）×税率；

若网签价低于核定价：契税=核定价/1.05×税率。

6、二手房交易中增值税及附加怎么算？

答：A、房屋产权满两年

普宅：免征；非普宅，按照差额征收。

增值税及附加=（计税价格-原购买价）/1.05×（5%+0.6%）

注：其中5%为增值税率，0.6%为附加税率，远郊区县为5%和0.5%。

B、房屋产权不满两年

增值税及附加=计税价格/1.05×（5%+0.6%）（税率同上）

7、二手房交易中个人所得税怎么算？

答：产权满五唯一，免征；产权不满五或不唯一，均需缴纳个人所得税。

A、差额个税：在可以追缴到房屋原值的房屋需缴纳差额个税，税率为20%。

网签价高于核定价：

个税=（网签价-本次增值税及附加-原值-原契税-网签价×10%）×20%

网签价低于核定价：

个税=（最低指导价/1.05-原值-原契税-附加-最低指导价×10%）×20%

B、全额个税：不能追溯到购房原值且不能提供原始契税票或契税减免通知单组缴纳全额个税（通常为公房或老房），税率为1%；

网签价高于核定价：个税=（网签价-本次增值税）×1%

网签价低于核定价：个税=最低指导价/1.05×1%

来，看个图或许会更明白：

8、哪些情况下买房可以申请退契税和减免契税？

答：大概有三种情况。

A、出售已购公房前后一年内购买住宅：可减免相应契税，祖孙三代内直系亲属及直系亲属配偶均可享受（办理有效期3年）；

B、拆迁后购买房屋：如果仅产生契税，在缴税当时，凭拆迁协议可以直接减免契税（网签价格与拆迁补偿价格之差进行缴税，如果网签价格大于拆迁价格，差额缴税；如果拆迁补偿价格大于网签价格，差额部分可以继续使用）。

C、取消交易：可申请退税（已缴税完成，交易取消或需注销网签）

购房其他问题1、在北京，赠与房屋需要遵循北京的限购政策吗？

答：需要，赠与同样需要有北京的购房资格。

2、离婚对在北京买房有什么影响？

答：北京在去年8月份对离婚买房情况有专门规定：2021年8月5日起夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在京购买住宅（含未成年子女）。

二套房认定标准是什么？（北京）

在北京买房必须要知道的规定，二套房认定标准。《认房认贷》认房解释：在买房的时候夫妻双方名下有住宅性质的房产，认贷解释：在全国范围内有过房贷按揭记录（无论结清与否）。

在购买房产和交税的二套认定，是只认房。比如说你原来有过北京的房子，卖掉了这会再买房子算首套。交税也是按照首套交税。

举例子：假设你是外地有一个正在按揭的房产，在北京首次购买。二套认定标准。

答：交税是按照首套交税，贷款按照二套标准。

举例子：假设在北京有房产全款的已经卖掉了，再次购房。二套认定标准。

答：首套标准

举例子：假设在北京有房产按揭款的已经卖掉了，再次购房。二套认定标准。

答：交税按照首套标准，贷款按照二套标准。

首套、二套税费缴纳差别

1、契税：有差别

首套房：90平以下是网签价的1%，90平以上是网签价的1.5%；

二套房：北京已有一套，二套交网签价的3%。

2、增值税：无差别

房本或契税票不满两年：网签价的5.05%。

满两年：普通住宅增值税为0，非普通住宅为（网签价-原值）x5.05%。

3、个税：无差别

满五唯一：0

非满五唯一查不到原值的房子：网签价的1%

非满五唯一有原值的房子：（网签价x0.9-原值-原契税-业主已付的贷款利息）x20%

满五唯一的公房：无个税；

非满五唯一：网签价的1%。

4、土地出让金：无差别

一类经济适用房：上一次交易在2008年4月11日之前的：网签价或最低过户指导价中的最高者X10%

上一次交易在2008年4月11日之后的：（网签价或最低过户指导价中的最高者-原值）X70%

二类经济适用房：网签价或最低过户指导价中的最高者X3%

首套、二套按揭差别

首套房按揭规则：普通住宅首付35%，非普通住宅首付40%、利率为4.85%（+55）

二套房按揭规则：普通住宅首付60%、非普通住宅首付80%、利率为5.35%（+105）

普通住宅和非普通住宅的认定标准

1.容积率小于1.0

2.单套住房面积小于140平米

3.网签价满足：每平米的单价超过限值、总价不超过限值（价格限制图）

价格限制

总结：在北京买房，首套房和二套房在购买过程中税费缴纳差别不大，最大的差别是二套房的按揭政策，北京对于普通住宅和非普通住宅的规定以有十几年没有改变过，导致大部分的房子都是非普通住宅。二套房标准按揭购房接近全款，二套想3成首付买房可以参考：

《二套变首套购买方法》