买房“跳单”违法吗？多个中介给谁报酬？专家解读→

王先生是山东烟台一家房屋中介公司的工作人员，在2020年的年底，他接待了一位客户，他按照这位客户的要求找到房子，客户也表示满意，眼看着交易就要达成，却突然搁浅了，之后还引发了一场官司。

提供房屋中介服务后交易却生变故

王先生说，双方签订了《购房委托协议》，然后，他按照张女士提出的要求，查找了附近的合适房源。张女士看中了一套他推荐的房屋，无论户型、采光还是位置等等，张女士都十分满意，就差付款交易了。

房屋中介王先生：后续她表现出不满意的状态，说就不买这套了。

然而，当王先生后来给其他客户介绍这套房屋时，突然发现这套房子已经出售掉了。

房屋中介王先生：房主跟我们说房子已经卖掉了，我就怀疑这个客户可能跳单了，所以我们就联系了委托人张女士，张女士一开始是不承认的，后来她承认了，这个房子是她买的，办在她儿子名下。

王先生解释，他所说的“跳单”就是“跳中介”，也就是说，他给张女士提供了中介服务，但是张女士接受服务后，却又绕开了他，与卖家达成交易。

王先生认为，他提供了中介服务，房屋最终也成交了，张女士应该按照购房委托协议，支付给他中介费，然而，张女士并不认可这件事。于是，王先生一纸诉状将张女士告到了烟台市蓬莱区人民法院。

要求委托人支付佣金及违约金法官调查案情

在起诉状中，王先生提出，要求张女士支付购房中介服务佣金15000元，并承担违约金。那么法庭将如何判定呢？

王先生向法院出示了他与张女士签订的《购房委托协议》，上面写明：经乙方提供房源，看房后，甲方及甲方亲人朋友购得此房，甲方必须支付乙方服务佣金。

房屋中介王先生：我们又提供了一些证据材料，包括我们签订了委托协议，带看记录，还有带看视频，包括我们的服务沟通一系列的证据，包括它的成交记录，我们都提供了。

那么，张女士是否认可此事呢？法院就此询问了张女士。

山东省烟台市蓬莱区人民法院法官王丽娜：我们打电话给张女士，张女士就是肯定也是不情愿要拿这一份钱，就是以别的话搪塞，其实是不想认这个事。

随后，王先生向法院出示了一份他与张女士通话记录的文字材料，他认为，这段对话可以证明张女士承认购买了房屋。

同时，法官也联系了房屋的卖家，卖家告诉法官，自己这套房子确实是出售给了张女士，其中付款、过户等程序，张女士都是全程参与的。

经过这些调查，法官基本确认了案件事实。

山东省烟台市蓬莱区人民法院法官王丽娜：我们综合运用民法典关于跳单的规定，对本案进行的辨法析理，明确告知张女士其与中介公司签订的购房委托协议是真实有效的，是双方的真实意思表示，不违背法律法规的规定，是合法有效的，双方均应按照该协议履行各自的权利、义务。

经过询问，当事双方都表示愿意接受调解，但对于王先生所提出的金额，张女士存在异议。

山东省烟台市蓬莱区人民法院法官助理李宁：房屋买家跟卖家他们最终的交易金额是150万，按照他们之前签订的这个购房委托协议，买家应该是支付1%，也就是1.5万元的中介费。

山东省烟台市蓬莱区人民法院法官王丽娜：张女士接受不了，她认为之后一些具体交易的操作，中介公司没有参与，也不想给那么多的中介费，然后她提出给一万块钱。

经过沟通，双方最终达成调解协议，张女士当庭给付中介王先生报酬10000元，双方再无其他争执。

认定“跳单”违约的构成要件有哪些？

在这起案例中，张女士最终需要给付中介报酬，但是又并没有全额支付，如果这样的案件没有达成和解，那么法院又会如何裁判呢？是会判决全额支付中介费，还是会部分支付呢？另外，在这类中介购房纠纷中，如何认定买方或者卖方“跳单”呢？

民法典首次将禁止“跳单”上升至法律层面

专家介绍，“跳单”行为是中介合同纠纷领域特别常见的一种纠纷类型，我国法律之前对此没有明确规定，2021年1月1日正式施行的《民法典》基于对实践需要的回应，专门新增了相应规定。

《民法典》第九百六十五条作出了明确规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

专家介绍，根据这条规定，委托人绕过中介人，直接与第三人签订合同，需要同时符合三个条件，中介人才有权要求委托人支付报酬。

这里面第一个条件就是中介合同已生效，且中介人按约向委托人提供了服务。

不能单凭合同名称判断是否存合同关系

专家介绍，司法实践中，委托人与中介人签订的合同名称不一，有居间合同、中介合同、房屋买卖服务合同，还有看房确认书或看房协议书，因此，不能简单地以合同名称来判断是否属于中介合同关系，如果合同内容在实质上是中介人向委托人提供订立合同的机会和媒介服务，就应当认定双方之间存在中介合同关系。

而且，合同生效后，中介人需按约定向委托人实际履行报告订约机会、提供媒介服务的义务：比如向委托人提供房源信息、介绍委托人与房屋所有权人见面、带看房、协助双方协商等，并且委托人接受了中介人提供的服务，这是中介人获取报酬的权利来源。

专家介绍，双方签订中介合同后，中介人未实际提供中介服务，委托人跳过中介人直接与第三人交易，中介人无权要求委托人支付报酬。不过，如果双方并没有签订合同，但中介人却提供了中介服务，中介人可否主张权利呢？

中国人民大学法学院教授民商事法律科学研究中心执行主任石佳友：口头形式非常麻烦。如果中介能够证明这种口头合同的成立，法院也是可以支持他的合理请求，比如说有第三方证人。比如说客户和中介通过微信联系，这些证据是可以证明说有这样一个中介合同的成立，而且双方有明确的意向，就是客户委托中介去找客户。

对于这种约定不明确的情况，那报酬又当如何确定呢？

《民法典》第五百一十一条第二款规定，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，依照规定履行。

第九百六十三条规定，对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。

中国人民大学法学院教授民商事法律科学研究中心执行主任石佳友：我们说依据交易习惯、依据市场行情可以确定，这个他也是可以主张的。

专家解读：如何理解交易机会和媒介服务

专家介绍，中介人有权要求委托人支付报酬的一个重要条件，就是提供了交易机会和媒介服务。那么这个交易机会和媒介服务又是如何认定的呢？

专家解释，委托人最终和第三人签订合同，是否与中介人提供的中介服务之间存在因果关系，这是认定委托人构成“跳单”、应向中介人支付报酬的关键。在司法实践中，是否有因果关系，有些特殊情形需要仔细判断。

情形一：“旱涝保收”的“跳单条款”

山东省烟台市蓬莱区人民法院法官助理李宁：跳单条款也有可能存在显失公平的情况，比如说有的中介公司它会在这个委托协议里面约定，就是我方中介人带领买家看房之后，如果你私下交易或者通过其他中介购得此房，那么你也应该支付相应的中介费。

法官介绍，这条约定看似没什么，其实却是不合理的。

山东省烟台市蓬莱区人民法院法官助理李宁：这条约定你只要在我这儿看房，那我就旱涝保收，你就不能够通过别人去购买，那他其实是以他有限的付出去限制了消费者的选择权。那么我们认为，在这种情况下这个条款是有失公平的，委托方，也就是说买方它可以选择撤销或者是变更这个条款。

情形二：信息来源的重复

如果，委托人自己通过各种途径查询到相关的房源信息，中介人提供的信息与委托人已经查询到的信息是重复的。那么，这种情况该如何处理呢？

山东省烟台市蓬莱区人民法院法官助理李宁：法律是肯定你的劳动。但是另一方面，其实它也不只是保护中介人，它也保护买方，委托人这个权利它也在保护，它并不是说单纯地认为你不在这家中介买，在另一家中介买那就构成跳单。

法官介绍，在此情形下，不能直接认定中介人的服务与最终合同的签订存在因果关系，当然，委托人需要举证证明自己确实事先通过其他途径查询到了相关信息。

情形三：多个中介，应当给谁报酬？

如果，同一个房源信息在多个中介机构挂牌出售，委托人可通过多个中介人了解房源信息，也可同时委托多个中介人。此时就要判断委托人最终签订合同，是利用了哪一个中介人提供的服务，而且如果多个中介人均提供了服务，委托人基于服务满意度、中介报酬费等因素而最终选择其中一家，虽然绕过了其他中介人，但这是委托人作为消费者的自由和权利。

山东省烟台市蓬莱区人民法院法官助理李宁：如果说你认为第一家中介的服务不到位，那么你有权利选择第二家中介，而且在这种情况下，也能够督促中介提高服务质量，同时规范他们的行为。中介行业可能良莠不齐，有一些人的服务水平跟他的专业水平达不到你所要求的，那么你就可以通过货比三家去选择其他中介，这种情况下法律不认为你是跳单，也是在保护你的交易跟消费的选择权。

法官介绍，此时，委托人需要举证证明，其最终订立合同，主要利用的是哪一家中介人提供的服务。比如，如果委托人能够证明，最终购房主要是利用了B公司提供的服务，则无需向A公司支付报酬。但是，如果A公司能够证明，该房源信息是委托人首先从A公司获得，然后将该信息告诉B公司，从而“跳”开A公司后，通过B公司订立合同，则A公司有权向委托人索要报酬。关于报酬金额，则需要考虑A公司对合同义务的履行程度来具体确定。

如何确定中介报酬裁判方式更为详细

专家介绍，委托人绕开中介人直接订立合同，中介人有权要求委托人支付报酬。但是报酬的多少，还要依据不同的情形进行认定。这在司法实践中，有着更为详细的裁判方式。

中国人民大学法学院教授民商事法律科学研究中心执行主任石佳友：一个是根据交易惯例，第二个是根据相关主管部门制定的这样一些范式合同。比如说住建部门也制定了一些房屋买卖的合同，这种范式合同其实我们这里边就对于中介服务的提供者，其实是有一些行业上的一些合理期待。

具体到购房这件事上，中介需要进行哪些服务，可以拿到全额的中介费呢？

法官介绍，目前，法院的裁判，主要会参照《民法典合同编理解与适用[四]》第2726页的相关内容，即：中介人应提供有用的房源信息、带买方看房、协助双方商谈价格、协助办理贷款、协助办理产权过户等。中介人仅履行了部分合同义务，如果要求委托人支付约定的全部报酬，违反权利义务一致的原则。

“跳单”不可取多地法院有判例

“跳单”不可取，这方面的法律规定已经很明确，司法实践中，也有很多这样的案例判决。

2020年1月，重庆的易某通过房产中介了解房源情况和房主谢某的有关信息后，绕开房产中介，直接与谢某签订房屋买卖协议。其中，买方易某、卖方谢某以及中介公司三方共同签订了中介合同，约定买卖双方达成交易后应分别向中介方交纳1.5%的服务费。而易某却私下和谢某达成交易并过户。中介方将买卖双方同时告上法庭。经过调解，易某和谢某分别支付给中介公司1.29万元和1万元。

2020年7月，广州的刘某欲购置房屋，找到某中介公司，中介公司为其推荐了一间价值245万元的房屋后，刘某与其签订了《购房意向书》同意支付房屋成交价的1.5%作为中介费，并提出如果中介公司可以将房屋价格谈到235万元，愿意在中介费的基础上额外提供5000元钱作为好处费，且先行支付。中介公司按刘某要求谈低了价格，可刘某却突然提出不买了，要求中介公司退还5000元钱，随后刘某与房主私下完成交易。中介公司将刘某告上法庭，法院最终判决刘某按约定支付中介公司全部1.5%的服务费，共计35250元。

中国人民大学法学院教授民商事法律科学研究中心执行主任石佳友：从当事人的主观方面来讲，尽可能地要节省费用，房屋的价值比较大，中介费都是捆绑房价，在房价基础上乘以百分点，那这种情况下，所以算出来的中介费的绝对数也是比较高，所以这是诱发“跳单”的一个主要原因。

专家认为，对大部分人来说，由于房屋交易的复杂性，绕过中介直接进行交易，可能会存在一些交易风险。

中国人民大学法学院教授民商事法律科学研究中心执行主任石佳友：房屋买卖有一定的复杂性，比如说卖方提供伪造的房屋产权证明，提供假的房本，卖方他在收取首付款甚至收取全款之后，如果他突然消失或者他拒绝配合办理过户，那这个时候你作为一个普通当事人，如果你没有一定的鉴别能力，很可能你就会上当受骗。那这个时候对买方利益就是很大的威胁。

专家建议，如果认为中介费用过高，可以事先充分协商。

中国人民大学法学院教授民商事法律科学研究中心执行主任石佳友：如果认为中介费用过高，你在开始在合同订立的阶段就应该充分协商，而不能够在合同签订之后再毁约，毁约的行为是不对的，如果对合同条款有不同意见，应该在缔约阶段充分协商。

交易方式不断拓展自助卖房交易模式上线

其实，随着科技的进步，新的交易方式也在不断拓展，买卖双方有了更多的选择，可以不用选择中介，却仍能安全地进行交易。

日前，深圳市房地产信息平台开通了二手房自助交易服务，并在国内首次引用了“单边代理”模式。通过“我要自助卖房”，个人卖家依次完成产权校验、合同条款、生成合同示范文本、买方购房资格查验、卖方电子签章签名、合同备案等，便可完成房产交易。除了深圳以外，也有不少其他城市上线了自助卖房的交易模式。

专家提示，不管采用何种交易方式，诚信守法，都是每个公民基本的行事准则。

来源：央视新闻

买房人设计的这个解押新套路，卖房人要当心了

买房人负责卖房人的贷款解押是房产交易中的常见的约定情形，但是本案中的买房人却另辟蹊径想出了一个省钱的“好”点子，让卖房人与垫资方签约借款解押。不仅房款没收到，还要再欠一笔钱，卖房人当然不肯，不料反被一纸诉状告到法院……

基本案情

2020年12月20日，买房人王某与卖房人孙某签订房地产买卖合同，约定转让房屋的净得价为138万元，2021年2月11日前买房人支付卖房人首付款17万元，用于卖房人向抵押权人偿还债务、注销抵押，余额118万元以贷款形式支付。双方另又补充约定：买房人负责卖房人的贷款解押（解押金额50万元）。合同签订后，双方再次补充约定：2021年2月23日前到银行办理解押手续。

2021年2月22日，买房人王某以交易房产为担保，要求卖房人孙某与垫资方签订借款合同，获取解押所需的另外33万元，孙某拒绝签约。2021年3月4日，王某表示解押资金、贷款已经解决，也不需要孙某与垫资方签约，要求继续履行合同，孙某则不同意继续履行，要求解除合同。

王某诉至法院，要求继续履行合同且要求孙某支付违约金，卖房人孙某提起反诉要求解除合同，并由王某承担违约责任。

审理经过

法院认为：在本次房产交易中，孙某需要先行偿还50万元的抵押贷款，才能顺利解除抵押登记、产权过户。现双方已明确约定买房人负责卖房人的贷款解押，故应由王某负责筹集50万元的房屋解押款项。虽然王某已于2021年2月23日给付孙某购房款17万元，但是未支付剩余解押款33万元。且卖房人孙某并没有义务与第三方签约来获取33万元解押资金，因此，买房人王某迟延支付解押款（购房款）的行为，已对卖房人孙某构成违约，应当承担违约责任。

孙某要求解除合同以及王某支付违约金的反诉意见，应予支持；王某要求继续履约以及孙某支付违约金的本诉意见，不应支持。

判决结果

驳回王某的本诉诉讼请求，支持孙某的反诉诉讼请求，判决王某向孙某支付违约金3万元。判决后，王某和孙某均未提出上诉。

法官说法

（南京市玄武区人民法院李海桥）

本案中，王某给付孙某50万元用于注销抵押登记，系双方当事人意思自治且有利于实现合同目的。但是王某给付孙某购房款17万元后，既没有继续给付剩余33万元，也没有以孙某名义偿还抵押权人50万元，反而要求孙某将该房屋再次抵押担保，以此换取33万元借款用于偿还孙某的抵押债务。王某的额外要求，双方并没有协商一致，且会导致在特定期限内该房屋上存在两个抵押债务，增加孙某的交易风险，减少王某的利息支出以及购房成本。该要求超出双方的合同约定，违背了民事活动应当遵循的诚信原则，其未按约定迟延支付购房款的行为，构成了重大违约，王某应承担合同解除以及支付违约金的法律后果。

在存量房买卖过程中，关于房屋本身状况、产权登记信息、注销抵押登记、支付购房款、按揭贷款资料、协助过户变更以及购房资格、户口迁移等重大事项，包括具体办理的先后顺序、准备时间、合理期限等等，在书面合同中买卖双方均应作出明确约定，尤其是其中一方特别关注的事项，或者严重影响是否作出购买决定的事项，卖房人应该如实作出说明，而买房人也应该主动的详细询问卖房人，且卖房人的说明和买房人的特别要求，应当在合同中作出特别约定或者补充约定，避免在合同开始履行后因为上述事项的约定不明而发生争议，导致合同无法最终实际履行，给买卖双方当事人均造成不必要的经济损失。

法条链接

《民法典》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第六百二十六条买受人应当按照约定的数额和支付方式支付价款。第六百二十八条买受人应当按照约定的时间支付价款。

来源：南京市玄武区人民法院

「房管家观察」济南上线“带押过户”，天水何时跟进？

进入2022年以来，天水楼市的发展一直备受瞩目，大家把关注的焦点都集中在新房市场，各项政策也大多关注新房，对于二手房的关注度始终不高。实际上，楼市的健康发展离不开二手房，新房也需要二手房来支撑交易。在新房略显萎靡的当下，二手房能否带领天水楼市走出困境是一个值得探讨的话题。

（图片来源于网络）

接触过二手房的朋友应该知道，通常的二手房的买卖流程是“卖方借款或买方垫资-还清银行贷款-解除抵押-办理交易过户-买方重新设立抵押”。只有在第三步成功解除抵押之后，房子才可以正常交易的原二手房买卖流程。整个过程非常繁琐，这也让二手房交易的周期相比新房更长。作为楼市发展的一部分，倘若能妥善解决这个问题，对于当地楼市发展，会是相当大的助力。

济南，给天水提供了很好的解决范本。

8月17日，济南宣布一项新的二手房交易规则落地。从新政规定来看，对于存在抵押的房产要上市交易的，无须提前还贷或垫付资金，即不用先归还原来的房贷，就可以完成过户、重新抵押并发放新的住房贷款。这项规定对国内执行多年的传统二手房交易流程和规则来说是一次创新和颠覆。

（图片来源于财联社）

本次的二手房新政，最大的创新点就是修订了“提前还款”流程。

首先，根据济南市自然资源和规划局不动产登记中心拓展的线上申请系统，买卖双方共同配合银行线上申请，登记后银行先行放款，银行贷款审批完成即可线上申请抵押预告登记，买卖双方在手机端确认“双预告登记”。

这一调整将带来两个好处：

1、降低交易成本。

“带押过户”模式就是使用了买方的银行贷款来还卖方的银行贷款。

2、化解交易风险。

新模式下不需要先解押，买方把购房款打到提存账户就可以拿到房，如果过户存在问题，房款还能原路返还，最大程度保障双方利益。

其次，是办理房产过户转移登记。

这个流程还是保留了原有的二手房交易流程。只不过，所有的钱始终是进入了提存账户。

最后，是卖房归还贷款，解除抵押。

“带押过户”的新政减少了买房者和买房者来回奔波，提升了登记机构服务效能，实现了买方、卖方、银行、登记机构四方共赢。

当下的天水楼市，并不是没有人想买房，尤其针对改善人群，可原有住房无法脱手，资金方面的问题无法妥善解决，假使引入这项政策，让部分改善客群用卖房款还清原房贷再改善置业，不仅让二手房市场能够转起来，还能释放一批购买力，进入新房市场，慢慢建立起交易信心。卖方市场能够出手，买房市场能够上车，构建起正向交易循环。

对于这项政策，你怎么看呢？欢迎评论区留言讨论。