南京调整二套房政策，多家银行确认未结清贷款首付可降至4成

记者孙梅欣

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临近年末，南京部分商业银行再度调整二套房购房政策。

12月8日，界面新闻从建设银行南京玄武支行、工商银行城南支行等多家银行和中介处了解到，南京部分银行针对二套房购房者再度下调购房门槛，在个人或家庭首套房未结清贷款的情况下再购买二套房，首付最低可降至4成。如果名下两套房在贷款，则无法再贷款。

在此之前，购房人在未结清贷款情况下再买房，二套房最低首付为6成。

今年8月，南京部分银行针对二套房购房者已经做出一轮调整，名下有一套房，贷款已结清的购房者再买二套房，首付最低为3成；针对名下有一套房未结清贷款，再买二套房，当时将最低首付从8成降至6成。

这意味着时隔近4个月后，针对未还清贷款的购房者，二套房首付已从6成降至4成。

与此同时，部分银行表示，目前首套房利率最低为4.1%，二套房利率最低为4.9%。这一利率水平和今年10月基本持平，但相较于今年上半年首套房4.25%、二套房5.05%的利率水平已有明显下降。

今年以来，南京针对限购区域、新房限售时间、外地户籍在南京购房门槛、首套房和二套房首付认定等方面持续加大调整力度。相较于年初时的政策，现在南京首套首付已经从早前的5成降至3成，二套房首付也从8成下降至4成水平。

值得注意的是，对二套房购房者更明显的松动调整，也和今年购房需求结构相关。

中指研究院近期发布的数据显示，今年重点城市改善型居住购房需求比例，较去年均有所上升。

其中到10月末，今年南京住宅购房面积中，120平方米以下户型占比为57%，120-200平方米以上户型占比达到43%。而去年同期数据中，两项数据占比分别为66%和34%。可以看出，今年具有改善型居住需求的购房者入市更加积极。

中指研究院的数据显示，今年1-11月，南京新房成交总套数为62471套，比去年同期的10.15万套的成交套数，同比下降38.45%；成交面积为779.8055万平方米，同比下降34.28%；成交价格为32496元/平方米，同比上升10.5%。

尽管成交套数，成交总金额均有所下降，但计算下来去年南京平均单套购房总价为343.64万元，而今年则达到405万元，改善型购房需求增长明显。

另外，随着近期利好政策的连续出台，南京二手房成交量在11月份有所回升。我爱我家南京研究院数据显示，今年11月，南京全市二手房成交量7055套，环比上涨26.7%，同比下滑6%；二手房成交均价则降至29968元/平方米，环比下降1.9%，同比下降6.7%。

南京市房地产学会会长、南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华表示，改善需求购房人感受到目前市场改善换购成本不高的行情，有些看中项目的价格已经有明显降幅，二套房首付下降，实际上是为了进一步刺激改善需求出手。

“需要承认的是，虽然政策面有许多利好，但购房者心理预期没有完全转变，还需要一段时间修复，市场的刚需客户依然有不少处于观望状态，所以市场全面好转还需要假以时日。”吴翔华表示。

临近年末，全国多个核心二线城市再度加大对楼市调整力度。在12月5日，热点二线城市中的厦门，针对岛外限购政策有所调整，在厦门市实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭和个人可在岛外限购1套住房。

西安、成都等城市也同样在近期对限购政策做出宽松调整，杭州则在11月中旬，开始执行二套房首付最低四成的信贷政策。

南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉认为，目前房地产发展已经从增量逐渐转向存量模式，在住宅需求上的表现也从刚需驱动逐渐转向改善型人群的驱动，改善型购房在市场中的占比作用会越来越大，在这种背景下，改善型购房需求人群和刚需人群都是政策支持的重点。

他表示，南京和杭州属于同类级别城市，根据因城施策的要求，南京根据实际情况，提升改善客群的支付能力：“降低买房首付门槛，让一部分有需求的购房者能释放购买力，是目前稳定楼市信心，提振预期的有效方式。”

最低4.1%！摸底南京最新房贷利率！提前还贷要排队半个月

今早（9月20日），中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年9月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。

上月，1年期和5年期及以上LPR双双下调！而南京市场上的房贷利率又出现了新的变化，「房产南京」摸底咨询了南京14家银行的房贷利率最新情况，发现本月的房贷利率进一步出现了下调，并且各家利率几乎一致：

1、14家摸底的银行当中，首套几乎都一致可以做到最低4.1%，仅一家银行基准；

2、二套房当中，首套结清的可以按首套房利率来做，首付3成，没有结清的情况之下，大部分都是6成，还有少部分依然是8成，甚至还有银行可以做到最低4成；

3、利率方面，二套房没有结清的利率几乎都是4.9%，少部分有浮动。

4、目前提前还贷的人比较多，有银行表示要本月额度用完了，排队半个月及以上；

5、对于三套房，部分银行可以做贷款，还有部分银行不支持。

一句话来形容：利率真的是越来越低。

注：以下信息仅供参考，具体以各大银行网点为准，（以下LPR为4.3%计算）。

利率最低4.1%

首套房结清，有银行可以做到4成！

「房产南京」摸底咨询了南京14家银行，犹豫上月LPR双调，与上个月相比，大部分银行房贷利率继续下调。（以下LPR按4.3%计算）

1、我们发现，本月房贷利率大部分银行做到了统一。所咨询的银行当中，大部分银行可以做到首套房最低可以做到4.1%（LPR-20BP），仅有汇丰银行做了基准利率；二套房（未还清）4.9%（LPR+60BP），少部分有浮动。目前的银行利率政策是，只要自身条件没有硬伤，几乎都能做到最低。

2、根据数据显示，上个月的网传政策，这一月几乎已经执行了。名下买二套房，首套房结清后首付3成，未结清首付6成。目前仅有交通银行表示未结清首付8成；此外，最低的首付比例是平安银行，未结清的情况下，可以做到首付4成。

“提前还贷潮”爆发！

南京有银行：要排队至少半个月

今年LPR5年期以上已经三次下调，从而导致的结果是房贷利率普遍较低，而这引发的是：前期高位站岗的买房人开始提前还贷。

5年期以上LPR今年的三次下调：

1月，1年期LPR为3.7%（相较2021年12月下调0.1%），5年期以上LPR为4.6%（相较2021年12月下调0.05%）；

5月，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%（相较2022年4月下调0.15%）；

8月，1年期LPR为3.65%（相较2022年7月下调0.05%），5年期以上LPR为4.3%（相较2022年7月下调0.15%）。

终于，这股还贷潮也在南京散播开来，据有银行表示：现在提前还贷人多，要排队半个月及以上。

中国银行：我们利率跟市场差不多，主要跟着政策来。现在提前还款确实人比较多，需要排队，目前除去国庆，已经排队到了10月份中旬。

浦发银行：现在提前还款的人特别多，无论哪家银行都要排队，现在过来签字再预约要20来天国庆后了，因为本月额度已经用完了。

除了提前还贷的买房人，还有因为政策刺激，准备出手三套房的。在咨询的银行当中，有部分支持三套房贷款，也有不支持的，具体还是要看银行和个人条件。

农业银行：目前市场利率比较低了，三套房其实很多人可以买，但我们目前还不支持贷款。

工商银行：三套房不支持贷款。

招商银行：三套房能不能贷款也要看签单的时候，有没有还清贷款等个人条件。

兴业银行：三套房的政策还没接触到。

平安银行：可以做三套房贷利率。

南京银行：我们不接受三套房的贷款。

华夏银行：如果可以开出三套房的证明也可以贷款，具体利率看个人情况。

紫金农商行：如果可以开出三套房的证明我们也可以贷款，利率最低4.15%。

多银行下调存款利率

专家：11月后5年期报价调降概率大

近期，市场比较关注的事有：国有大行、部分股份行和城商行接连下调存款利率。

专家表示：未来预计将有更多银行加入下调存款利率的队伍，市场利率低位运行及存款利率稳中有降，为商业银行进一步“减负”，也将为下一阶段LPR下行创造条件。

中信证券首席经济学家表示，存款利率下调，将进一步降低银行负债成本，有望进一步引导LPR下调。本次存款利率调整中，长期限存款利率调整幅度更大，有利于进一步压缩5年期以上LPR报价与MLF的加点空间，进而带动企业与居民端中长期信贷需求的恢复。

虽然9月份LPR并未发生调整，但据民生银行首席经济学家温彬表示，相较于1年期LPR，后续5年期以上LPR报价在11-12月再次调降的概率更大。

房贷利率又降低！南京首套房贷利率最低可为4.1%

8月22日，最新一期贷款市场报价利率公布，一年期LPR下调至3.65%，此前为3.70%；5年期LPR由4.45%降至4.3%，降幅高达15个基点。加上此前出台的政策，目前银行可以做到的房贷最低利率为4.1%。

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按照首套最低房贷利率以基准利率LPR下调20个基点来计算，这意味着购买首套商品房，南京大多数银行可将最低利率做到4.1%。这是2022年以来，央行第三次下调5年期以上LPR，房贷利率一降再降，买房人的购房成本在切切实实降低。

以贷款200万元，还款年限30年，还款方式等额本息来计算，利率4.25%，最低月供9838.8元；而降息后按照最低利率4.1%计算，月供9663.97元，每月少还174元，相当于利息省了6万多元。对于买房人来说，当前无论是购房门槛还是成本都降低了不少。

地产评论员尹霄飞说：“不过新的举措都会有一个效率释放期，估计会有三到六个月的时间才能看到效果。如果刚需购房朋友，符合最低利率的购房条件，还有改善需求的购房朋友，以目前的低利率来看，的确是一个上车的好时机。”

记者咨询了银行信贷部的相关人员，如果你的购房贷款已经审批通过，那利率就只能按照合同上执行了。如果正在审批过程中，可以抓紧时间咨询下贷款经理，看能不能再及时调整。如果贷款审批下来，就得等到后期LPR再下调，利率会跟着下调，月均还款也会减少。

（江苏广电总台·融媒体新闻中心记者杨芹、徐明报道）

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