关于贷款LPR高利率是怎么正常降下来的呢？又是什么过程呢？

住房是每个国人比较关系的大事，在购房当中有些人对LPR的理解比较模糊，下面给大家简单的介绍一下。

LPR:基准利率+BP（基点：1个基点=0.01%）

2021年9月吴某男29岁在贝壳找房购买了一套杭州市上城区的房子，合同价格为200万，首套房。当月央行给出的5年期以上的基准利率为4.65%

首付：60万，贷款140万

吴某于同月在工商银行办理了纯商业贷款，该银行发布的首套住房基点为65贷款30年，吴某购买的房子在2021年10月放贷。

也就是说吴某贷款的利率为4.65%+65BP(0.65%)=5.3%

等额本息月供：7774.27元/月

2022年8月吴某关注目前银行利率有所下调，于是向经纪人小李咨询相关问题。

小李说目前利率确实下降了，但是是一年一转，这个所谓的一年分两种：第一种是放贷开始算起到次年还贷（吴某是2021年9月放贷，也就是2022年9月满一年，10就按照最新的利率自动下调）

第二种是按年份.吴某2021年9月放贷，2021年12月央行如果发布的利率为4.3%，那么吴某将在次年2022年1月利率进行调整

以上两种时间计算则按照按揭合同约定。

以上两种变更的方式中BP永远保持不变，变得是基准利率也就是上面提到的4.65%

如果吴某达到上述要求，那么吴某将按照最新的基准利率执行，也就是4.3%+65BP=4.95%

后续的月供变成7472.78元/月

基准利率在每个月的20号由央行在官方发布。

综上：

无论你的利率如何变化，BP永远保持不变知道贷款还清。

70岁工龄30年养老金5000，四大直辖市2022养老金调整分别涨多少？

2022年四大直辖市养老金调整方案，按照发布的时间顺序，分别是天津市、北京市、上海市、重庆市，天津市养老金调整方案发布时间最早，重庆市最晚。按照调整计划，所有地区的养老金调整补发工作都将在7月31日前结束。

根据人社部的调整通知，各地的养老金调整的涨幅的上限是4%，按照2021年人均月基本养老金计算，各省以全国调整比例为高限，确定本省调整比例和水平。

按照四大直辖市的公布的调整方案，人均涨幅均为4%，均采用定额调整、挂钩调整与适当倾斜相结合的办法。那么，按照四大直辖市今年的养老金调整方案，2021年期间年满70岁、工龄30年、2021年12月份养老金5000元，每月分别能涨多少钱呢？

1、天津市7月7日，天津发布了养老金调整方案。养老金从2022年1月开始调整，7月31日前补发到位。具体调整方法为：定额调整48元；工龄挂钩调整，工龄不满15年，每月增加22.5元，工龄15年以上的部分，每满1年增加1.5元；与本人养老金挂钩比例为1.24%；高龄倾斜享受的最低年龄是70岁，2021年末满70岁不满75岁，每月增加20元，满75岁不满80岁，增加30元，满80岁及以上的，增加40元。

按照以上调整方法，70岁工龄30年养老金5000元的天津退休人员，定额增加48元；工龄挂钩增加22.5+（30-15）×1.5=45元；养老金挂钩增加5000×1.24%=62元。调整后每月增加养老金155元，涨幅155/5000=3.1%，低于4%。

2、北京市7月14日，北京发布了2022年养老金调整方案，318万退休人员可以享受调整补发。具体调整方法为：定额调整36元；工龄挂钩有3个档次，缴费年限不满10年的增加30元，缴费年限10年及以上的，每满1年增加3元，缴费年限不满15年的征地退休人员增加45元；养老金挂钩独树一帜，提低控高，养老金在6250元以上的，增加20元，养老金在6250元及以下的，增加50元，如果调整前月养老金在6250元以上的，按绝对额增加20元养老金后（不含定额和挂钩调整增加的金额），低于6300（6250+50）元的，补足到6300元；满65岁可享受高龄倾斜，年满65岁不满70岁的增加40元，年满70岁不满75岁的增加50元，年满75岁不满80岁的增加60元；年满80岁及以上的增加70元。另外，缴费年限30年及以上的人员，每人每月增加5元。

按照以上调整方法，70岁工龄30年养老金5000元的北京退休人员，定额增加36元；工龄挂钩增加30×3=90元；养老金挂钩增加50元；高龄倾斜增加50元；由于缴费年限满30年，再增加5元。调整后每月增加养老金231元，涨幅231/5000=4.62%，高于4%。

3、上海市7月15日，上海市发布了2022年养老金调整方案，工龄挂钩回归，养老金挂钩下降较多。具体调整方法为：定额调整增加60元；工龄挂钩，每满1年增加1元，最低上涨15元；养老金挂钩水平从去年的3%下降到今年的1.9%；年满70岁享受高龄倾斜，满70岁不满75岁的增加25元，满75岁不满80岁的增加35元，满80岁的增加45元。另外，在2021年期间，女性年满60岁、男性年满65岁，每人每月再增加150元。

按照以上调整方法，70岁工龄30年养老金5000元的上海退休人员，定额增加60元；工龄挂钩增加30×1=30元；养老金挂钩增加5000×1.9%=95元；高龄倾斜增加25元。调整后每月增加养老金210元，涨幅210/5000=4.2%，高于4%。

4、重庆市

7月26日，重庆市发布了2022年养老金调整方案，也是最后发布方案的直辖市。具体调整方法为：定额调整增加40元；工龄挂钩，每满1年增加2元；养老金挂钩水平0.45%；高龄倾斜分为机关事业退休人员和企业退休人员，对2021年底前年满80岁、85岁、90岁及以上机关事业单位退休人员，增加100元，对2022年期间年满以上年龄的，从达龄之月起增加100元；对年满70岁、75岁、80岁、85岁、90岁的企业退休人员，从其达龄之月起，每人每月分别增发50元、100元、100元、100元、100元的基本养老金。

按照以上调整方法，70岁工龄30年养老金5000元的重庆退休人员，定额增加40元；工龄挂钩增加30×2=60元；养老金挂钩增加5000×0.45%=22.5元；高龄倾斜增加50元。调整后每月增加养老金172.5元，涨幅172.5/5000=3.45%，低于4%。

结语在70岁工龄30年养老金5000元的情况下，天津、北京、上海、重庆四个直辖市的2022年养老金调整后，每月增加的金额分别是155元、231元、210元、172.5元，涨幅分别为3.1%、4.62%、4.2%、3.45%，按照涨幅高低顺序进行排列，分别是北京、上海、重庆、天津，北京、上海的涨幅高于4%，天津、重庆的涨幅低于4%。对于四大直辖市的养老金调整方案，你有什么想说的吗？欢迎大家留言评论。

房贷也能“先息后本”，前三年只还利息，值不值？

“安居乐业”自古以来就是人们对美好生活的期盼。近来，一款以“安居”命名的房贷业务在浙江温州官宣，首套房灵活调整按揭还款方式，借款人前三年可选择只还利息。

“先甜后苦”的安居贷，能让人安心吗？

温州出新招，系统还在上架中

日前，温州市住建局官方微信公众号“温州住建”发布消息，温州市住建局联合华夏银行温州分行推出了一款名为“安居贷”的住房消费金融服务产品。

据介绍，此次发布的华夏“安居贷”面向贷款期限在10年(含)以上的首套住房按揭客户，对“等额本金、等额本息”两种传统个人购房按揭贷款还款方式进行创新，核心是推出“灵活还、自由还”。

申请“安居贷”的居民可选择“先息后本”或“少量本金加利息”等灵活还款方式，灵活还款方式最长可达3年，第4年开始分期还本付息，以减轻购房前期还贷压力，满足刚需购房需求。

17日，中新财经记者致电华夏银行温州某支行，客户经理介绍称，安居贷主要针对优质楼盘的购房客户，申请须符合公众号文章中提及的准入条件，以及仅限于该行新办理的按揭业务。

该客户经理同时表示，此项业务也是银行的首次尝试，为满足购房者的合理住房需求。目前系统还在上架当中，暂时还只能办理之前已有的还款方式。

促进市场，减轻压力

“从购房者的按揭贷款偿还规律看，前3年压力是最大的。安居贷实际上为购房者提供了3年缓冲期，会鼓励购房者爱贷敢贷，同时也减少了购房3年内房贷违约的风险。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

温州市统计局数据显示，2021年末，温州常住人口为957万人，地区生产总值7585亿元。温州也长期以来被认为是经济强省浙江的第三大城市，仅次于杭州和宁波的存在。

但就是这样一个不缺人也不缺钱的城市，近来也没少因为楼市发愁。国家统计局16日公布的2022年5月份商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，温州新房、二手房价格继续下跌，新房价格环比下跌0.5%，二手房价格环比下跌0.6%。

除了安居贷的推出，不久前，温州刚刚出台了降首付、增加公积金贷款额度等支持群众刚性住房需求的一揽子政策。

公积金政策调整后，温州市区单人缴存的最高贷款额度可达65万元，夫妻双人缴存的最高贷款额度可达100万元。同时，个人首套房商贷首付降至20%，第二套房商贷则为30%。

上述华夏银行客户经理对中新财经表示，当前银行首套房首付已降至20%。至于首套房最低房贷利率是否能达到4.25%，他表示，还要根据不同楼盘、不同客户的情况具体分析：“最近楼房的政策也是实时变化，更新速度特别快，我们也要结合最新的优惠措施。”

如何利好？有无风险？

“同样都是先息后本，这让我一下子想到经营贷了。一般的经营贷年限只有3到5年，安居贷则能直接按揭几十年，会不会也存在贷款买房几年后就把房子出售的炒房风险呢？”对于安居贷，有网友提出了这样的疑问。

“从现有材料来看，安居贷还是购房按揭贷款的一种，只是调整了按揭还款方式；经营贷是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。”北京金诉律师事务所主任王玉臣对中新财经记者表示，经营贷是给中小企业经营的惠民举措，利息往往少于房贷利息，但是不允许流入楼市的。

但仍然需要买房人注意的是，安居贷是一种“先甜后苦”的按揭方式，购房者整体的还款负担并未因此减少。

“这并不是减免利息，房贷利率和本金还款时间决定了购房者的成本。由于利息不会随本金数额归还而减少，前期不还本金，银行资金占用时间长，还款总利息比等额本金还款法高，长远来看利息就更多。”中原地产首席市场分析师张大伟认为。

“本金越延后还利息越高，对于真正的刚需其实并不划算。三年只还利息不还本金，后续利息还要按最初所欠本金计算；但按照现有的主流按揭方式，三年本息一起还，本金会逐年减少，利息也会随之减少。”北京某银行个贷经理对中新财经解释称。

但诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪也提到，“安居贷”可能更加倾向于缓解刚毕业大学生、刚进城购房及工作的城镇化人员前期还款压力。因为该群体前期工作不稳定或薪资水平较低，随后阅历逐渐丰富，工作和收入愈加提升。

新的贷款模式，靠谱吗？

近来，随着各地房地产相关政策陆续放宽，不止安居贷，不少曾经的贷款模式也“重返江湖”，引发了不少争议。

4月，广州传出有银行再次启动“接力贷”的消息，但很快在一天内“夭折”。最近，“循环贷”、“存抵贷”等五花八门的贷款产品名目也有了重现市场的风声。

消费者如何判断这些贷款模式的风险？王玉臣建议，首先一定要注意采用的贷款方式究竟是否属于房贷系列的，消费贷、经营贷等等其实都是不允许用来购房的。一旦被查出往往可能会被解除贷款合同，要求提前还款，而且征信也会受到影响。

“天上不会掉馅饼，一些贷款名目上看起来是减轻还贷压力，或者延迟周期，但是名目越多，流程越长，越容易有风险。很多的宣传可能只是理想化的宣传，千万不要轻易相信，要自己去正规银行算笔细账。”王玉臣说，务必充分评估自己的资金能力，尤其是在疫情时期，对自己的资金能力要相应保守评估，避免将来出现问题。

“只有房子直接降价，或者银行直接降房贷利率，才是真正降低购房成本，其他只是模式的改变而已，购房者都需要慎重。”上述银行个贷经理也提到。

你愿意尝试类似还房贷的方式吗？(记者左宇坤)

来源：中国新闻网