3月1日起施行！南宁公积金贷款细则来了

1月16日，南宁住房公积金管理中心网站发布了3则新政策的实施细则（征求意见稿），主要涉及公积金的缴存、提取以及公积金贷款的申请、审批、发放、回收、贷后等管理工作。

3则实施细节通知公告（南宁住房公积金管理中心网站）

其中，《南宁住房公积金个人住房贷款管理实施细则》是继12月3日《南宁住房公积金个人住房贷款管理办法》的后续细化实施政策。

12月3日发布的《南宁住房公积金个人住房贷款管理办法》

该实施细则明确了公积金贷款房屋的各项认定标准。主要实施细则如下：

1.适用于购买、建造、翻新、大修的南宁自住住房

第三条明确，公积金贷款用于购买、建造、翻建、大修在南宁市行政区域内（铁路分中心缴存职工在铁路系统管辖范围内各地市）的自住住房（具有房屋所有权），住房用途为住宅。

2.南宁、北海、钦州、防城港、玉林、崇左6城可贷

第五条指出，在广西北部湾经济区城市（北海市、钦州市、防城港市、玉林市、崇左市）的在职职工，且户籍地在南宁市、北海市、钦州市、防城港市、玉林市、崇左市范围内的，购买南宁市行政区域内自住住房，可向南宁公积金中心申请公积金贷款。

3.须连续缴存6个月以上

第六条明确，申请公积金贷款时，借款申请人个人住房公积金账户处于正常状态，最近缴存月份应与贷款申请当月的间隔不超过两个月，并已连续正常缴存住房公积金6个月（含）以上。

4.不支持购买第三套及以上自住住房

第八条指出，公积金贷款支持缴存职工家庭购买首套自住住房或第二套改善居住条件的自住住房，不支持购买第三套及以上自住住房。

5.认南宁的房，全国的公积金贷。

第九条提到，借款申请人在南宁市行政区域无住房，且在全国范围内未使用过公积金贷款的，认定为购买首套住房，执行首套房公积金贷款政策。即认南宁的房，全国的公积金贷；

五象新区（黄维业/摄）

6.首套最高可贷70万，二套最高60万。

第十九条明确，公积金贷款最高额度为：首套房公积金贷款的最高额度为70万元，第二套房公积金贷款的最高额度为60万元。

7.贷款额度计算公式

第二十条指出，贷款额度计算公式为：

贷款额度=借款申请人公积金缴存余额×缴存余额倍数×缴存时间系数×风险防控系数

其中，缴存时间系数按借款申请人连续正常缴存公积金的时间确定：

①当连续正常缴存时间介于6个月和23个月时，缴存时间系数为0.8；

②当连续正常缴存时间介于24个月和35个月时，缴存时间系数为1；

③当连续正常缴存时间介于36个月和59个月的，缴存时间系数为1.2；

④当连续正常缴存时间为60个月及以上的，缴存时间系数为1.5。

8.可贷款额度不高于住房价值的80%

细则第二十二条明确：

①执行首套房公积金贷款政策的，首付款比例不得低于住房价值的20%，即可贷额度不高于住房价值的80%；

②执行第二套房公积金贷款政策的，首付款比例不得低于住房价值的40%，即可贷额度不高于住房价值的60%；

③商转公贷款的可贷额度除满足本条以上两项规定条件外，还须不高于商业贷款的贷款本金余额；

9.月还款额与月收入的占比上限最高可按60%计算

第二十三条规定，按还贷能力系数确定：

①借款申请人偿还贷款月还款额一般不高于借款申请人月收入的50%；

②申请纯公积金贷款的借款申请人月收入扣除月还款额后，仍超过基本生活费标准的，月还款额与月收入的占比上限最高可按60%计算；

10.贷款申请时限及材料

第五十五条规定，借款申请人应提供经济收入材料。缴存职工的月收入以申请公积金贷款时的缴存基数为准，不另行提供收入认定材料。

未缴存公积金及非正常缴存公积金的共同申请人提供所在单位出具的收入证明、个人近6个月发放工资的银行流水凭证。月收入在个人所得税起征点以上的，还需另行提供近6个月社保个人参保缴费资料或个人所得税完税凭证等佐证。

11.明确不予贷款的情形

借款申请人申请贷款时有下列情形之一的，不予贷款：

①个人征信信息存在不良记录的；

②近五年内存在提供虚假资料、虚假承诺等情形的；

③因违规使用住房公积金被取消提取、贷款资格未达到规定年限的；

④所涉及的违规使用住房公积金情形正在查办阶段或不执行行政执法案件责令整改、处罚或处理决定的；

⑤存在其他可能影响公积金贷款安全情形的。

据悉，新的南宁市住房公积金缴存/提取/个人住房贷款管理办法，将于2022年3月1日起施行，有效期5年。

■来源：南宁住房公积金管理中心网站

■整理编辑：涴来秋

■编审：钟春燕

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南宁楼市政策松绑！二套首付或降至30%？2022年合适买房还是再等

2021年的南宁楼市变化出乎很多人的意料，本以为楼市会出现稳定增长的趋势，可是到下半年，购房者依旧保持观望，南宁房价出现明显下跌，开发商为了缓解自身的资金压力，优惠折扣轮番上阵，各种送送送，送车、送车位、送物业，还有楼盘直接送月供、送首付，优惠力度虽然相当诱人，但是折扣越多，购房者反而越犹豫，成交量也越低。

因为，过去20年的房地产发展，让大部分人都形成了“买涨不买跌”的观念，而且，购房者永远担心自己“买贵了”。

为此，很多人举棋不定，未来房价到底是涨是跌，2022年买房合适吗？还是再等等？

其实2022年到底该不该买房，房价会朝什么样的方向发展，没有人能够给出准确的答案，但通过判断市场的走势以及政策的走势可以帮助大家做出更正确的选择。

2021年虽然各种折扣，但是到了年底大促的时候，大家也看到了，基本上就只剩下各种“送”，这说明，至少明面上，南宁房价已经触底了；一些政策上的松绑，则会加大房价回升的预期。

哪些政策的出台，会起到”救市“的作用呢？

一、房贷利率下降

5年期以上LPR下调至4.6%，南宁不少银行房贷利率均有所调整，大部分银行首套利率从原先的6.1%降至5.95%左右，二套则降至6.15%左右；别小看这微小的浮动，对于购房者来说，省下的可是真金白银，实打实地降低买房成本。

（1月各银行房贷利率）

二、公积金贷款政策调整，贷款额度提升

南宁市近期调整了公积金贷款政策，南宁公积金首套最高可贷70万，二套最高60万，并将贷款对象范围增加到6个城市，南宁市，北海市、钦州市、防城港市、玉林市、崇左市；并明确自2022年3月1日起施行，有效期5年。

（公积金首套最高可贷70万，二套最高60万）

三、政策性利好，二套房首付比例或将下调

1月25日上午，南宁市十五届人大二次会议在南宁人民会堂顺利召开，会议报告内容除了对2022年地区生产总值设定目标(7%以上)，还对自贸试验区南宁片区、临空经济示范区、工业、物流、投资、城建等方面做了部署，其中针对房地产提出了三大新动向！

1、保障房地产开发企业的政策融资需求。

2、优化公积金贷款发放流程，提高公积金贷款额度。

3、推动优化差别化信贷政策和适当降低二套房贷首付比例。

虽然没有具体说明二套比例降低多少，按照原来首套20%、二套40%，大概率会调整至30%左右。值得注意的是，是“适当”降低二套房贷首付比例，可能是有条件限制、或是针对特定人群。

四、南宁的“去名校化”政策有所松动

南宁二中初中部（青运校区）、天桃实验学校小学部（青运校区）、园湖路小学金仑小区、桂雅路小学开泰校区、民主路小学凤岭南校区的筹建，表明南宁的“去名校化”政策可能会所松动。

五、中央首提“良性循环”！房地产行业或将迎来转折点

2021年的中央经济工作会议对于房地产市场提出明确要求，围绕一个“稳”字，提出“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。

疫情两年，限购、限价、限贷等各种新政层出不穷，哪里冒头打哪里，地产行业一下进入“寒冬”，而此次政治局会议对房地产行业的定调显得尤为重要。

从如今政策的走向，2022年相较前两年会相对宽松点，当然这种宽松不是像以往那样一路狂涨，而是稳定中有一个幅度波动，维持行业的良性发展。

写在最后：从目前来看，楼市回暖的信息已经逐渐明朗，目前各种利好政策主要目的都是降低刚需、自住买房门槛，“稳”房价，稳中求进，增强房企、购房者对房地产市场的信心和预期。

有人会说，人口红利已过，没有那么多人买房，房价不可能涨价！

这个观点只能说：对一半！

随着城市扩张，地皮越来越大，楼盘越建越多，但是各种配套却无法跟上，或者说配套有倾斜，核心区域配套更完善、更优质，而核心区容量有限，房源就变得比较稀缺，房价就会以核心区为中心向外辐射，这也就是为什么部分区域房价比较坚挺的缘故。

同样的预算，前几年可以买到“铁学商”俱全的楼盘，再过1、2年就只能看“铁商”楼盘，整体房价虽然不涨，但是核心区域房价却会一路走高，这算不算涨价呢？

最后送给刚需，2022年买房趁早，刚需买房就记住一点，你的核心点就是为了“住”，千万别在南宁这个政策性城市玩对赌！选择一个好的区位、产品、配套、交通，选对了，无论市场好坏，是你站住脚的根本！

南宁楼市再出重磅新政，房贷利率跌回7年前

南宁“认贷不认房”终于实锤了！

当然，房贷利率、补贴契税等也有利好政策，料很足。

“认贷不认房”实锤！

南宁要实施“认贷不认房”的消息流传已久，今天终于迎来实锤！

据南宁住建局最新文件，“认贷不认房”正式上线。

对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，可执行首套房贷款政策。

对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，商业银行根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

换而言之，以前买第3套房无贷款资格，但按照新规，可能还有贷款资格。当然能贷与否，关键看银行。

以上为南宁认贷不认房政策（仅供参考）

举个例子：李某名下有一套房但无贷款，他想再买一套总价100万元的房子。

按照以前“认贷又认房”政策，以贷款30年、等额本息来算：他的首付比例为30%，执行二套5.05%房贷利率。

即首付30万，总贷款70万，房贷利率5.05%，每月还款约3779元。

以上为南宁认贷不认房政策（仅供参考）

但如若是按照新规“认贷不认房”，则张某上车首付仅需20万，总贷款80万，房贷利率4.25%，每月还款约3935元。

由此可见，“认贷不认房”的落地，能释放部分南宁改善群体的购买力，或能刺激楼市消费，吸引一波改善群体上车。

首套房贷利率下限4.25%

南宁住建局，还释放出一则重磅利好消息：首套房贷利率下限4.25%，跌回7年前，二套下限5.05%。

对于这个下限标准，相信大家都不意外吧。

近段时间以来，建发、北投五象等率先打出“首套房贷利率最低4.25%”，激起不小舆论水花。

要知道，最新的5年期LPR为4.45%，首套房贷利率下限4.25%，相当于直接下调20个基点。

不过，这一利率福利，关键词在“差异化信贷”，通常为个别银行以及特定楼盘和群体。

实际上，南宁最新主流首套房贷利率在4.5%~4.85%之间，二套房贷利率在5.0%~5.05%之间。

有意思的是，南宁首套、二套房贷利率的下限差值，最高可达80个基点。

这什么概念？

以贷款30年、等额本息、总贷100万元来算，首套房贷利率4.25%能比二套房贷利率5.05%省下超过17万元的利息。

而按照一般情况来看，首套、二套房贷利率差值多数为20个基点。

以上为南宁部分银行放贷利率（仅供参考）

以上为南宁部分银行放贷利率（仅供参考）

也就是说，假设贷款100万等条件不变，相差20个基点的话，首套只比二套省下超4万元的利息。

很显然，如今的信贷政策对首套或符合“认贷不认房”首套利率条件的购房者，诚意很足，抛出极为友善的橄榄枝。

政策暖风频出

今年以来，南宁类似的“暖风”已吹了很多次。

政策利好覆盖的范围，也相当广泛。包括公积金、商贷、契税等。

①公积金额度提升

首套住房公积金贷款最高额度为80万元，二套最高额度为70万元。

同时，北海、钦州、防城港、玉林、崇左等市也能向南宁申请公积金贷款。

②首付比例下调

公积金和商贷，第二套房的首付比例均由40%降至30%。

③契税补贴

此前，教职工、留邕人才购房可获得全额契税补贴，广大市民则可获得50%契税补贴。

近日，南宁市政府发布的新政中，高校毕业生同样可以享受首套100%、二套50%的契税补贴。

今天住建局发布的新文件里，将留邕人才的界定范围，进一步扩大了。

原有的留邕人才定义为：取得全日制本科及以上学历、中级及以上职称或者高级工及以上职业资格证书（职业技能等级证书）的中直、区直或南宁市机关、企业、事业单位人才。

而新文件的定义是：取得全日制本科及以上学历、中级及以上职称或者高级工及以上职业资格证书（职业技能等级证书）的人才。

④房贷利率逐渐下降

自从央妈下调LPR降至4.45%后，南宁部分银行也跟进下调利率，“4字头”利率重现江湖。

再回看今天发布的新政策，南宁今年利好频出，房地产市场环境愈加宽松。

总的来看，南宁的暖风不算太猛，但一波接着一波，不断给楼市以正向引导。

当然，“房住不炒”是大前提。南宁是否继续释放利好，让楼市平稳拉升，值得期待。

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