3个月等到心碎？这才是房贷正确打开方式（附实操手册）

“三个月起步！”自从北京房地产市场因政策开始降温，成交量探底，各家银行的房贷审批和放款节奏也越来越慢，可谓雪上加霜。

三个月，着实让不少购房人等到心碎。小编依稀记得，市场很好的时候，银行批贷时间最多一个月肯定能放款，近日北京地区多家银行和房产中介坦言，目前多数银行房贷的放款周期要三个月起步。

并且贷款审批和资质审核等也较往年更为严格，比如，有多家银行甚至要求提供的流水证明进账部分必须有“工资”等字样，普通的资金流入不再算作收入。

其实，信贷紧张并不意外，但意外的是以往到了每年四季度，银行惜贷情绪才会明显变浓，但今年京城房贷市场却提前“入冬”。

为什么批贷时间在“无限期”延长？

小编拿到了两组数据：

数据一，根据北京银监局发布的报告显示，自“3·17”新政实施后，4月、5月北京市商业银行个人住房贷款发放规模持续降低。

数据二，据央行统计数据显示，今年以来，北京市新增个人购房贷款在各项贷款中的占比大幅下降，且人民币个人购房贷款月度新增额呈不断下降趋势。剔除资产证券化等因素影响，1月份至6月份，个人购房贷款实际月度新增额逐月下降。

也就是说“额度不足”是众多银行不肯批贷的重要原因。据透露，现在贷款优先度最低的就是个人房贷，其次是个人房产抵押消费贷款，个人经营贷款和企业贷款一般优先度较高。

如果想要加快批贷，只能接受利率上浮，这也让许多买家望而却步。不仅如此，有的卖家等到不耐烦的时候，更容易接受全款买家。

曾几何时，去年还在腰杆挺直地挑肥拣瘦的购房人，如今却眼巴巴地盼银行额度。

但其实，买房不一定非要采用商业贷款，公积金贷款或许是更好的选择。

北京市公积金贷款最高120万元的额度相对目前的房价显得少了些，但317新政之后二套房认定标准的调整也让部分购房人首付比例提至80%，可贷款比例只剩两成，这时公积金贷款的额度就足以解决。

（数据来源：麦田房产）

为什么购房人开始“独宠”公积金贷款？

首先，公积金贷款与商业贷款相比对首套的认定有很大差别，商贷要执行最新政策认房又认贷，名下所有房产套数都计算在内，而公积金贷款目前还在执行只认北京住房，只要北京无住房，无未结清的公积金贷款，那么申请公积金贷款就是首套。

其次，加上公积金贷款人群以首套、刚需为主，购房成本较低，受政策影响相对来说没有商贷那么大，所以其成交占比出现环比上升。

还有一个优势，近段时间，公积金方面出台了相关新政，进一步便利了异地公积金缴存和贷款的办理。先是6月中旬，北京市公积金管理中心发布新规，调整了异地缴存公积金在京贷款的政策；再是7月起，公积金实现全国“漫游”，“账随人走、钱随账走”。也就是说，只要您有北京购房资格，您异地缴纳的公积金完全可以用于您在北京的购房，不再受户籍的影响。（前提是申请人及其配偶，在全国范围内公积金贷款记录，仅有1次或0次（昌平贷款中心除外））

俗话说，不能在一棵树上吊死，房贷一族本身就可以在商业贷款、公积金贷款以及组合型贷款中自由选择，也许之前多次降息后加上利率优惠，更多人愿意选择商业贷款，但今非昔比，银行额度吃紧、优惠消失，或许也可以将更多的目光放在被遗忘许久的公积金贷款上。

答应你的【手册】

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Ｑ：我的公积金在上海缴存五年了，现在外派到北京，想在北京买个小户型，听说新政后我这种情况可以申请公积金贷款买房了，请问我要怎样申请？

A：各地都有自己对于公积金贷款流程的相应规定，大体上均包括初审、复审、面签、转经办银行、贷款发放等几个过程。以北京市为例，公积金贷款主要流程为：

由于您是异地缴纳的公积金，在北京申请贷款，所以需要事先准备好相应证明材料和申请书（请详见上一问题解答）。另外，需确定您所要购买的房产，是一手房还是二手房，二者在公积金贷款时要准备的材料也会略有不同：

一手房贷款时一般需要提供贷款人身份证明（夫妻双方）、户口本、结婚证、房权证（买卖合同）、土地证、无房证明、单位收入证明、担保公司担保证明。而二手房则需要以上材料之外，还需要契税票和房屋的评估报告。

房价已经走向降温通道，明天，最关键的信号即将到来！

前几天，国家统计局局长宁吉喆在答记者问时表示，房地产长效机制已经在制定中，会适时出台。其实这话呢，相当于向外界透露了关键信息，长效机制基本打磨完毕，只等公布。

如果长效机制要想取得预期效果，有两个关键工程必须完成。一是不动产统一登记，二是房地产税，前者是为后者提供决策支持的基础工程。随着不动产统一登记的加速完成，核心工程房地产税也有可能落地。

明天就要开大会了。今天我们就说说大家都关注的房产税的事儿吧。其实，这事儿真是不说不知道，一说吓一跳。如果未来的房地产政策大变，房产税配合土地出让政策改革、保障性住房建设以及鼓励租赁市场政策等组合拳，房价降一半都是有可能的。

看完上面的话，估计不少老粉丝会说，四点儿你不是一直看好未来房价的吗，怎么突然转向了。

确实，之前我是对未来房价持上涨态度的，因为当时各项政策并未出台，而房价的走势其实跟经济的走势大致是一致的，只要未来中国经济继续向好，房价依然会保持一定的上涨势头，这也是为什么我是坚定的多军原因。

前两天跟别人聊天时，突然聊到了房产税的问题。再深入剖析一下，四点儿突然发现，房产税可能不是我们想象的那么简单。

土地使用权没法收税？

之前有粉丝在群里发过一则消息，说房产税会按房屋的价值收税，是累阶进率，超过一定价格后，房产税的比例会相应上升。按那个消息的说法，房产税很可能是全国统一标准。如果按这个标准，北京价值千万元的房子，每年要上缴超过20万元的房产税。

先不说每年缴的税是不是房主能承担得过来，单说房产税的征收点，这种按房屋价值征税的方式，就会存在很大的问题。

众所周知，我们口中房子的价值，其实分为两大部分——房产、土地使用权。这在其中，房产是私有的，土地使用权本质是租赁（不管是30年、40年、50年还是70年，土地所有权都是公有的，也就是国家的，房主拥有的只有使用权，说白了就是从国家手中租赁土地）。

那么，问题来了。收税的对象，只能是私有物品，而租赁品是无法收税的。打个比方，你买了一件衣服，这件衣服就是你的私有财产，国家在你购买衣服的过程中，是可以收税的；但是如果你租赁衣服（比如婚纱），你对衣服没有所有权，只是掏了钱暂时穿在你身上而已，这时国家是没法向你收税的，而只能向衣服的所有者——租给你衣服的人收税，因为他收到了你的租金，这部分是要缴税的。

换句话说，一套房子，房屋本身是房主的私有财产，国家是可以向房主直接收税的；但是，土地使用权是房主向国家租赁的，租金（土地出让金）也是缴给国家的，那么对于土地的税费，应该是国家向国家缴纳，其实也就是没有。

不知道大家有没有注意到，在前两年房产税出台进行探索和讨论时，当时的名称叫做“房地产税”，而现在的各个新闻报道中，都已改口叫做“房产税”，将“地”字取消，可能正是基于这样的考虑。

房产税不堪大用？

童鞋们可能会问，就算是把土地刨去，国家不一样可以向房屋本身收税吗？

问题在于，目前的房价，其本身大部分价值都在土地上。学区房为什么那么贵，涨价那么快？因为这套房子所在的位置能对应好的小学。而地理位置，本身就是土地价值的一部分。

四点儿和站长都再三说，买房要考虑区位、交通、配套、学区等等，但这些因素，其实都是房产本身所在的土地所赋予的。

也就是说，房子的涨价，其实绝大部分都是土地价值的升值，而房产本身，不仅升值慢或者不升值，甚至还可能贬值——折旧使用等对于不动产来说，都是贬值的因素。

如上所言，按常理，国家收税只能向房屋本身，也就是只能依据极可能越来越贬值的房产价值来确定比例征税，而逐渐高涨的房价，也就是主体为土地增值的部分，依旧是国家自己收自己的税。

这样一来，其实税收并不是很多。在刚开始施行时，可能会缴纳一部分，但是随着经济的发展、货币的贬值等因素，甚至可能会越收越少，这与房产税出台的初衷显然背道而驰。

新人新办法，老人老办法？

那么，是不是还存在这样一种可能——

按照我国一贯的政策，新人新办法，老人老办法，有没有可能，在房产税法正式实施前的房产，由于已经缴纳过土地出让金，只对房屋本身征税；而房地产税法正式实施后，则取消土地出让金，依据整个房产的价值进行征税？

由于土地出让金取消，而房产依旧可以享受土地所在区位、学校、配套、交通等带来的福利，其价值也会跟进经济发展的情况浮动，甚至可以跟周边缴纳过土地出让金的房产的价格平起平坐。如此一来，房产税自然可以代替土地出让金，成为地方政府财政收入的中坚力量。

四点儿认为，是有这种可能的。

不过，对于大家来说，依据什么方式进行征税可能得先往后排排，咱们得先算算取消土地出让金后，房价能降多少。

土地出让金这部分，四点儿只知道大概，详细的情况并不是非常了解，不过万能的知乎网友还是提供了非常详细的答案：

一套房子的每平方米售价，除了成交楼面价（房产所在地块的总价除以建筑面积的价格），还有3%的土地契税、每平方米数百元的市政配套费，即

地价=土地成交楼面价×（1+3%）+市政配套费

建筑成本各地不一，基本全国的平均价格在3000元左右，北上深等一线城市可能会达到6000元以上，四五线或偏远城市则可能低至2000元。

而在房屋建设、销售周期中，也会产生各种费用，包括各种向政府缴纳的税费、借钱的利息等财务费用、公司及员工运营管理费用等，大约要占到房价的17%。

不能忽视的还有企业所得税，房屋售价减去上面所说的17%财税管理费用外，还要向国家缴纳企业所得税。

再加上房地产企业预期的利润，大约10%（普遍的情况是，房地产企业的利润会更高）。

这样算下来，土地方面的成本，与最终房屋售价的比例，大概是1:1.8。当然，各地的情况不一，这里只能说个比较中性的比例。

反过来说，土地的成本可以占到房价的五成以上。

如果取消土地出让金，那么房价的降幅，也应该在五成左右，甚至可能更多。

一下付清OR分期付款？

在四点儿看来，如果真这样做，应该算是比较好的结果。刚需族可以花比较少的钱就能买到房子，而已经买了缴纳过土地出让金房子的人，则在未来可以不用付出那么多的房产税。

打个比方，房产税出台后，按每年1%的房产价值的比例征税。

缴纳过土地出让金的房子，购买时价格是100万元，刨去土地价值，征税的比例大概是在50万元左右，也就是每年缴5000元房产税。

而取消土地出让金的房子，购买的价格50万元，每年一样缴纳5000元房产税。

10年后，缴纳过土地出让金的房子价格涨至200万元，每年缴纳的房产税依旧是5000元。

而取消土地出让金的房子价格涨至100万元，每年缴纳的房产税则变成了1万元。

当然，这只是大概的算法。

实际上，按照市场自我调节的功能，缴纳过土地出让金房子的价格，和取消土地出让金房子的价格，会根据使用年限、每年缴纳税费等预期差价，逐渐趋于平均水平。取消土地出让金的房子，每年缴纳的房产税可能会很高，而且会越来越高……

也就是说，房子能用多久，两种房子会差多少税，都会被算进房价里，最后趋于统一——不管买哪种房子，最后付出的代价都是一样的，只不过是一个一下子解决了大头，另一个更像分期付款而已。

谁也不比谁傻，便宜都会占，亏也不会总去吃。

这里有一个前提，房价未来会上涨。那么下跌了怎么办，购买取消土地出让金的房子不是占大便宜了吗？

目前来看，这种情况确实可能存在，但不会长期存在。房价的大趋势随着经济发展水平上涨，这基本可以看做是定律了。不排除会出现日本、美国等房地产泡沫破裂的情况，但经过一段时间的调整，房价还是回归了正轨。

换种方式看，如果真崩盘了，不管是哪种房子，都一样砸在手里……

其实，当前北京等城市搞的共有产权房，就有点上面说的房产税的意思。共有产权房购房者最少要出五成，也就是说，政府最多帮你补贴五成。卖房时，收到的房款房主拿五成，政府拿五成。

这就跟刚才说的房产税有点异曲同工之妙了，只不过房产税是一年一缴，而共有产权房是买卖时政府一并收取而已。

厚泽金融：12年耕耘贷款领域的真正理由

随着中国经济的快速发展，带动了成千上万家中小企业及个人消费类金融的蓬勃发展，越来越多的企业在发展过程中也遇到了资金短缺的问题.近些年来，银行无论是在贷款产品的种类和服务方面都有所提升，但是即便如此，依旧没有改变到银行贷款难的局面，很多个人和中小企业都被银行拒之门外。在这个资金匮乏的时代，大企业以及高端的个人客户都已经可以让银行“无钱可贷了”，

当中小企业遇到资金短缺时，去银行又不知道去哪家银行，北京几千家银行网点不知如可选择，更何况其繁琐的资料准备和审批程序及等待周期，而很多银行也不像做零散的中小客户而占用其大量的人力资源，同时一些专业的贷款服务机构跟每天都向银行推荐大量的优质客户。

厚泽金融作为一家成立12年拥有超过200名员工的专业贷款服务机构，很多在北京生活和工作的人群都早已熟知这个名字，从最早的“贷款之道-厚泽知道”这一广告语开始，到后来遍布京城的8万多块广告牌，厚泽就是一个贷款服务机构的代名词，厚泽这200多人每天在做什么?为客户带来了什么服务?创造了什么价值?有什么存在的理由?为什么一个200多人的团队累计服务客户超过10万名，贷款金额超过1000亿元?

我们先看看个人申请贷款的实际情况。如果因为个人条件和银行要求不符合，换一家银行重新申请如果只是一些资料细节不符合银行要求，补上重新审批如果你不是银行的VIP客户或个人资质特别优秀，利率折扣优惠免谈如果办理不动产抵押登记，目前朝阳区抵押登记的个人预约已经半个月以后如果你申请的银行资金紧张，批贷时间继续延长……

这不是夸张，而是个人向银行申请贷款的“必修之路”。面对银行这些要求和繁琐的流程，厚泽又能做些什么?

1、对银行政策的清晰把握：12年，1000亿元，10万客户

截止到2015年4月，北京16个区县共有23家银行机构，网点多达3836家，面对众多的银行，不同的银行有不同的政策，同样的贷款，不同银行对客户有着不同标准，简单举例

1.有的银行青睐于外企或500强、大中型国企单位的员工

2.有的银行对于房产所在位置有要求，郊区房产的贷款不做

3.有的银行对于房龄要求不一样，25年以上房产不做

4.有的银行对于经营贷款可以申请15年的贷款年限

5.有的银行对于借款人年龄严格控制

6.有的银行对于借款人所在行业重点关注

还有其他各种不同的政策说明，这里小编就不一一列出了，

厚泽跟22家中外资银行金融机构有着12年的长期合作，根据客户和银行的实际情况，为客户挑选最合适的银行。

2、替客户精挑细选：对合作银行认真负责

客户需要什么产品?有人说只有客户自己最清楚。但厚泽认为：不一定。客户知道自己需要钱，所以才来找厚泽的，只要钱来得快、利息低就够了，具体什么产品也许客户未必关心。但是厚泽在帮客户挑选产品的过程中，除了帮客户实现“放款快、利息低”之外，还将为客户考虑贷款之外的需求。

比如客户申请经营贷款，那应该是申请企业经营贷款还是个人消费贷款?如果客户不是太急，我们建议客户申请企业经营贷款，因为相关的费用可以用于企业纳税抵扣，但是流程相对复杂一些如果资金需求紧急，则办理个人综合消费贷款，速度相对快，手续相对简单，但不可以抵税。

厚泽，将根据客户的实际需求，为客户精挑细选最标准的贷款产品。

3、为客户争取最优惠的利率：10万名客户的共同选择

厚泽12年累计放款金额超过1000亿元，合作的中外银行机构多达22家。每一笔通过厚泽向银行申请的贷款，厚泽都用自己的渠道优势让客户获得优惠的贷款利率。原因很简单，各家银行机构在跟厚泽合作的时候会给出一个利率相对优惠的贷款产品，以便可以批量的获得厚泽的优质客户，很多客户以为服务费只是换来省心和简便，其实贷款利率的优惠才是根本。

4、不断追求缜密而审慎的业务办理流程：200名员工平均工龄8年

厚泽一直秉承着对合作银行和客户负责的职业精神，不断的梳理规范内部的业务流程，在北京最早开发并使用信贷业务数据管理系统，最早向客户提供在线的贷款进程查询服务，厚泽员工平均工龄在8年左右，每个人累计贷款办理数量多达五六百笔。丰富的工作经验让他们对银行每一款贷款产品都了如指掌，每一家银行对客户资质的审核都熟记在心，知道哪种方案更适合客户目前的情况，哪些资料更有助于银行快速批贷，提升贷款额度。

200人12年只做了一件事，就是为客户提供最为专业的贷款融资服务，为了能让客户得到更优质、专业的服务，厚泽在贷款的每一个环节都有专职人员负责办理，例如，对于二手房公积金贷款，厚泽有专人从事不同公积金贷款产品的办理，岗位细分为国管、市管、中央机关三个不同审批渠道客服人员，每个人每天面对大量的客户贷款申请，确保每一笔贷款都能顺利的通过审批，确保每个流程都是最快的速度，让客户在最短时间内获得最为优惠的贷款利率。

专业、诚信、优质服务是厚泽金融的企业文化，构筑最受客户尊敬的金融服务品牌是厚泽一直追求的企业愿景，厚泽为早日成为中国房产交易金融领域的首选品牌而不懈努力!

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