我购买二手房，房子无房产证暂时过不了户，现在原房主用房子抵押贷款20万，我该怎么办？

几年前买了套二手期房

原房主拿到房产证后

本应办理过户手续

没想到

原房主不仅收了我们几十万购房款

还把我们的房子用来抵押贷款

我该怎么办？

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Q1

我家先生于2017年购买一套房屋，一次性转给房主25万并每月支付银行贷款，由于当时房屋属于期房，没有房产证，且原房主购买有契税，所以未办理过户手续！我们于2018年6月入住，2020年原房主在我们不知道的情况下，自己去办理了房产证，并用房屋抵押贷款20万，我们该如何维权？

A1:根据你的描述，你可以依据具体情况选择解除房屋买卖合同或者要求对方继续履行，具体情况分析如下：首先，如果抵押人也就是原房主和抵押权人属于恶意串通，那么根据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条的规定，你可以收集双方事先存在通谋或当事人陈述的录音录像、证人证言等恶意串通的证据，起诉抵押合同无效。抵押合同被确认无效后，房屋抵押解除，贷款金额由原房主归还，你与原房主之间的房屋买卖合同就能够继续履行。原房主的这种行为，在本质上属于违反出卖人义务的违约行为，可以要求原房主承担相应的违约责任。面对这种情况，建议你选择继续履行房屋买卖合同，可以起诉原房主履行过户义务并承担违约责任。其次，如果原房主恶意抵押，而抵押权人为善意相对人，那么根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条的规定，要看抵押合同的具体约定内容，如果抵押合同中约定了抵押权设立后房屋不可转让的，那么你只能起诉原房主要求解除合同并承担违约赔偿责任。如果抵押合同未约定抵押权设立后房屋不可转让，那么根据《中华人民共和国民法典》规定，你可以要求原房主继续履行房屋买卖合同，也可以以违约为由要求解除合同。面对这种情况，出于抵押风险的考虑，建议你选择通过诉讼的方式解除房屋买卖合同，并要求原房主承担违约责任。

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Q2

我舅舅在10年前与外公外婆闹翻以后，就再没有与外公外婆来往过，外公外婆生病住院也不来看，也不出钱，打电话也不接，无法联系到他。现在外公外婆年纪越来越大（80多岁），疾病缠身，请问我舅舅在没有赡养父母的情况下，还能继承外公外婆去世以后的遗产吗？外公外婆可以起诉我舅舅不赡养父母吗？

A2:你舅舅不赡养父母并不必然失去继承权，但是在继承遗产时应当不分或者少分，外公外婆可以起诉你舅舅要求支付赡养费。首先，根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十五条第三款的规定，继承人有下列行为之一的，丧失继承权：遗弃被继承人，或者虐待被继承人情节严重。在司法实践中，上述规定的情节严重一般指因遗弃而导致被赡养人重伤、死亡。因此，子女作为继承人，如果存在不赡养被继承人的行为，并不必然导致其丧失继承权。其次，子女履行赡养义务与继承的情况，可根据《中华人民共和国民法典》第一千一百三十条的规定分为以下两种：第一，尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时可以多分。第二，有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。如果你舅舅在有扶养能力和扶养条件的情况下，怠于履行自己的扶养义务，那么在继承遗产时应当不分或者少分。最后，你的外公外婆已经80多岁且疾病缠身，通常属于缺乏劳动能力的情况。根据《中华人民共和国民法典》第一千零六十七条的规定，外公外婆有权利要求你舅舅给付赡养费。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条的规定，如果外公外婆不便直接起诉的，可以委托近亲属或者律师，通过起诉的方式来要求你舅舅支付赡养费。

3

Q3

买房付首付时，男方父亲出资20万。现在准备离婚，男方说20万是借款，有借条有流水。请问当时没有说是借的，现在能算是借的吗？

A3:根据你的描述，男方父亲出资的20万是否属于借款，要根据出资的时间以及相关的证据具体分析。首先，根据《中华人民共和国民法典》司法解释的相关规定，男方父亲的出资可能存在以下两种情况：第一，如果男方父亲在你们结婚前出资，那么其出资应当认定为对男方个人的赠与，但男方父母明确表示赠与你们双方的除外。第二，如果男方父亲在你们结婚后出资，其出资也优先按照约定处理，如按照借条约定的内容等；在没有约定或者约定不明确的情况下，则属于夫妻共同财产。其次，如果男方父亲在你们结婚后出资，那么借条是否真实，则需要你收集相关证据来证明。你可以比对借条时间与银行流水时间是否能够相互印证，来判断借条的效力。你也可以收集聊天记录、通话录音录像等与出资内容相关的证据，证明并不存在真实的借贷关系，或是证明买房时男方父亲明确表示出资属于赠与，那么这种情况符合上述第二种情形，该出资属于夫妻共同财产。由于借条属于书证，实践中往往比较难推翻。在没有证据推翻借条的情况下，则会认定为借款，离婚分割房产时，需预先将20万借款扣除后再予以分割，亦或是由夫妻双方共同财产偿还该借款。

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Q4

因打包纸箱摞得太高发生倾斜，导致碰到洗衣机水龙头（当时未连洗衣机），把9楼和8楼泡了。凌晨3时30分，我被物业叫醒，关水。凌晨4时，我已止住自家地面积水，9楼损失不大。8楼业主总说宝宝小，没睡醒，中午11点才让我去她家看。8楼业主说她的实木门框被泡（在此期间她没擦水），要和我签一个有关实木门的3年质保协议，这合理合法吗？

A4:按照法律规定，你需要承担一定的责任。然而，是否采用签署质保协议的方式则属于双方和解的范畴，取决于双方是否自愿，法律并未作出具体的规定。根据《中华人民共和国民法典》第二百九十六条的规定，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。由于你未尽到一定的注意义务，导致自家的水管大量出水，致使邻居家进水。如果因此导致邻居财产损失，那么根据《中华人民共和国民法典》第一千一百八十四条的规定，你应当承担相应的赔偿责任。你的邻居在得知自己家进水后，也负有防止损失扩大的责任。《中华人民共和国民法典》第一千一百七十三条规定，被侵权人对同一损害的发生或者扩大有过错的，可以减轻侵权人的责任。如果邻居在发现房屋漏水后未及时擦干实木门上的水，那么邻居就属于未履行防止损失扩大的义务，也应对损失承担一定的责任。最后，关于你与邻居之间责任比例的承担问题。由于你属于主要过错方，理应承担大部分或者全部责任，而邻居仅需根据自己的过错承担小部分责任或者不承担责任。你可以选择与邻居协商解决赔偿问题，也可以求助于物业、居民委员会等居中调解解决。如果无法协商一致，邻居诉至法院，你可以收集相关证据，如现场的照片、当事人陈述的录音录像、证人证言等来准备应对将来的诉讼。

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Q5

屋顶漏雨与物业沟通多次未修，因此拒交了5年的物业费，现在屋顶已修好，物业让我们交齐之前欠下的物业费。请问合理吗？

A5:业主欠交的物业费是需要补齐的，物业未履行自己的义务，应当承担相应的违约责任，因屋顶漏水造成的损失，物业也应据实赔偿。首先，小区业主与物业服务企业之间存在服务合同关系。根据《物业管理条例》第二条的规定，屋顶属于小区公共区域，屋顶的维修属于物业公司的义务范围。在物业公司未履行物业合同服务责任，或是提供的服务质量达不到物业合同约定标准的情况下，物业应当承担相应的违约责任。其次，根据《物业管理条例》第六十四条的规定，业主应按时交纳物业服务费用，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。因此，交纳物业费同样属于业主自己的义务，不能因为物业未履行义务而拒交物业费，欠交的物业费是需要业主补齐的。最后，根据《物业管理条例》第三十五条的规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。对于物业不及时维修屋顶漏水而造成的损失，业主可以收集相关证据，如房屋受损的照片、录像、维修票据等，要求物业据实赔偿损失。

二手房房贷怎么办理？买二手房房主还有贷款怎么办？

如果想买环境更好的房子，很多人会选择购买新房如果想买位置更靠近市中心的房子，有些二手房也是不错的选择。如果二手房的性价比高的话，就算是旧房子，也是可以考虑购买的。但是不论是买新房还是二手房，都是需要一笔不小的资金的。因此，就算是买二手房，可能也会需要办理贷款。那么二手房房贷怎么办理?买二手房房主还有贷款怎么办?

一、二手房房贷怎么办理

二手房房贷办理流程大致如下：

1、同房主商量好房款，双方签订买卖合同，购房者支付首付款给房主。

2、购房者准备身份证、居住证明(户口本或暂住证)、房屋买卖合同、首付款收据、收入证明(比如银行流水、工资单)等资料，房主准备好身份证、居住证明(户口本或暂住证)、房屋所有权证、房屋买卖合同等资料，双方一齐到银行网点，将资料提交给工作人员，提出贷款申请。

3、银行展开审核，评估机构上门评估房屋价值。审批、评估结束后出具审批结果、评估报告书，并会立马通知购房者。银行在15个工作日内完成贷款审批工作，如同意放贷就发贷款承诺书。

4、买卖双方到房屋所在的房地局房地产交易管理部门，办理房屋产权过户手续。

5、领到卖契后，送交银行，银行划拨款项。

6、到房地局办理房屋抵押登记，借款人按月还款付息。

二、买二手房房主还有贷款怎么办

遇到有贷款的二手房，很多人会选择买方帮卖方还贷款的方式。因为这种方式流程较为简单。只需买卖双方先签订合同，然后买方交首付给卖方，让卖方去办理提前还款、解抵押，拿到完整产权之后再进行过户就可以了。

还有种方式就是卖方想办法先还贷款再进行交易，如果贷款金额较少，卖家可以凑钱完成提前还款，如果卖家无力偿还的情况下，可以找第三方的金融公司帮忙。但是这种方式卖家需要承担手续费、利息等，因此大部分人都不愿意采取这种方式。

以上关于二手房的房贷怎么办理以及如果二手房房主还有贷款怎么解决的相关内容，一次性全款买房子的难度还是有些大的，希望本文的内容对大家在购买二手房办理房贷时能够有些帮助。更多购房指南，请继续关注好房网。

问法热线丨约定房屋满五年后过户，钱都交了对方却不配合！怎么办？两位律师告诉你

半岛全媒体记者尹彦鑫蒋凯

房子是普通老百姓生活中的头等大事，动辄数百万元的价格，往往会让一个家庭倾尽全力。房屋在买卖过程中一旦出现问题，会让老百姓苦不堪言。签订了房屋买卖合同，房子但未过户就拆迁了，拆迁补偿款究竟归谁所有？买的房子被法院查封，是否还能过户到自己名下？11月15日半岛问法热线聚焦“房产纠纷”，上海锦天城（青岛）律师事务所的张娇蕾律师和阚晓文律师来到半岛都市报社，现场接听市民来电，为市民反映的问题支招儿。

上午刚过9点，热线电话80889800就响了起来，阚晓文律师接听了电话。市民张先生购买了陈先生的房子，双方签订了房屋买卖合同，张先生交了购房款，但没有办理过户手续。前段时间张先生购买的房屋被纳入拆迁范围，陈先生与拆迁主管部门签订了拆迁征收补偿协议，张先生询问律师自己是否可以讨要该房屋的拆迁补偿款？

听完张先生的讲述，阚律师给出了专业的解答：“你们虽然签订了房屋买卖合同，但因未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记，所以你并没有实际取得所购房屋的房屋所有权。陈先生作为房屋登记的所有权人，与拆迁主管部门签订的征收补偿协议书，是合法有效的。但陈先生在收取了购房款的情况下，应及时将房屋过户登记给你，现在因政府拆迁政策的原因导致房屋物权消灭，所以你讨要拆迁补偿款的请求，符合法律规定和权利义务相一致原则，应该会得到法院支持。”同时阚律师还提醒道：“在房屋买卖交易中，经常遇到卖方以各种理由推脱办理产权证明的情况，房子具备办证条件的情况下，买方应尽快采取法律手段，尽快将房屋过户至自己名下，以避免后续因拆迁、强制执行等问题发生纠纷”。

无独有偶，在阚律师接电话的同时，张律师也接到了市民来电，反映的也是房屋过户的问题。孙女士与他的朋友签订了一个房屋买卖合同，因为这个房屋的特殊性质，必须要满五年才能过户，合同中双方对此做出了相应的约定。眼看房屋到了过户的时间，对方却迟迟不配合过户，孙女士还发现这个房子因为贷款没有还清，银行向法院申请了查封。孙女士询问房子在被法院查封的情况下，还能不能过户到她名下？

张律师对孙女士建议道：“房子被查封，是因为银行贷款还不上的问题。如果你想要这套房子过户到自己名下，可以把这个房子之前所欠的贷款给补交上，然后向法院申请解封，解封后就可以正常过户了。不过你要给原房主补交贷款的话，一定要和他签订一个协议，让他做出还款的保证，以此来保障你自己的权利。”

当天上午的电话一刻不停，前来咨询的市民电话一个接一个，两位律师忙得不可开交。记者梳理当天上午的来电，并请律师进行了详细的解答，有房产纠纷的市民可以进行参考。

问题1.合同约定的违约金过低，可否请求法院予以调整？李女士拨打热线声称她与开发商签订的购房合同中约定的违约金过低，在开发商违约的情况下，可否请求法院予以调整，并按照调整后的数额计算违约金？

律师说法：买卖双方签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，在合同合法有效的情况下，双方均应按照合同约定履行各自的义务。如果出现一方违约的情形，违约方应当按照合同约定承担违约责任。《民法典》第五百八十五条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加。也就是说，即使双方当事人的在合同中约定了违约金数额或计算标准，该标准如果与实际损失有差异，诉讼过程中也可以请求人民法院予以调整。但应提供证据证明因对方违约给其造成的损失数额。

问题2.未按照约定的标准交付房屋，买方拒绝解冻剩余资金是否需要承担违约责任？张先生表示，在中介公司的介绍下，自己买了一套二手房，双方签订了《房屋买卖合同》，并对家具家电进行了约定，以清单的形式记录在合同中，其中约定共三张床全都留给买方，签订合同前，卖方口头承诺带一个可以长期使用的固定车位。实际入住后，卖家又不承认车位的事情，房屋中的床垫也搬走了。张先生询问律师，自己是否可以拒绝解冻由第三方监管的家具保证金？

律师说法：双方签订《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。双方家具家电附件中仅约定了床，并不包含床垫，因此，卖方已经履行了家具、家电的交付义务，买方应当按照合同约定解除冻结的家具保证金。双方签订的合同中未约定长期固定车位，买方主张赔偿长期固定车位的金额，无事实和法律依据。律师提醒，在协商签订合同的过程中，尽量将重点白纸黑字记录于合同上，避免以口头约定的形式。

问题3.到农村购买的小产权房无法交付，购房款能否退？李先生几年前与他人签署小产权房买卖合同，购买了一套农村的小产权房，购房全款已付清，对方当事人无法交房履行合同。李先生询问，自己的合同能否继续履行，不能履行的话购房款能退吗？

律师说法：买方并非该居民委员会成员，无法购买案涉房屋，即使签订了《购房合同》，也会被法院认定为无效，关于买方主张卖方返还购房款的行为，因双方之间签订的《购房合同》无效，卖方负有返还买方已付购房款的义务。律师提醒，小产权房买卖具有较大的法律风险，请大家务必谨慎对待。

问题4：拆迁补偿的房屋无法居住，我该怎么办？市民李女士的房屋所在区域在10年前拆迁，当时拆迁单位登记时，遗漏了李女士家，导致她家属于最后一批被安置的。李女士与拆迁方签订的拆迁安置协议中，写明安置李女士的房屋为负一层。房子交付后，李女士发现这个负一层的房子，层高不足2米，也没有下水道，且无法办理房产证。这些年李女士也一直在找拆迁方反映这个问题，但一直没有得到解决。李女士不知道该怎么办了，打电话询问律师。

律师说法：首先李女士要明确拆迁安置协议中关于房子是怎么约定的，再去相关部门调取一下房子的设计图纸、竣工手续等资料，再找专业的鉴定机构对房屋的情况做出认定，固定房屋不能居住的证据，然后向法院提起诉讼，要求拆迁方对房屋进行更换或给出等价的经济赔偿。李女士最好能联系一下最后一批安置的其他人，收集他们的安置房屋情况，提交给法院用来和她的房子进行对比，这样更容易让法院接受李女士的诉求。

问题5：买的房子办理不了房产证，是否可以通过诉讼方式来解决？市民刘先生十年前在某小区购买了一处房产，房款已经交清且已经入住，可房屋的产权证一直办理不下来。据刘先生了解，小区的其他住户也都没有办下房产证。他们多次找开发商协商，可一直没有结果。2021年青岛市政府成立了一个工作组，专门解决房屋无法办理房产证的问题，刘先生的小区也纳入了工作组待解决的问题中，可直到现在问题也没有解决，刘先生询问律师，自己是否可以通过诉讼来解决房产证问题？

律师说法：房屋不能办理房产证的原因很多，尤其是像刘先生小区这种房龄较长的房屋，要调查当年房屋建造时存在什么问题，导致无法办理房产证，是需要较长时间的。既然小区的问题已经被政府工作组接手，那应该就能解决，建议刘先生耐心等待。当然刘先生想通过诉讼来解决房产证问题肯定是可以的，但法院是否会支持，则需要具体问题具体分析。刘先生应该去房产交易中心去了解一下，自己的房产为什么不能办证？办证的最主要障碍是什么？明确这两个问题后，才能知道诉讼有没有可能获得法院支持。如果要走诉讼程序，刘先生可以查看一下当初的购房合同中，对于房屋房产证办理的相关约定，除了解决房产证问题外，还可以向开发商要求一定的经济补偿。

问题6：买方不具备购房资格导致房屋无法过户的责任如何承担？王先生出售自己的房屋，后来中介带来了一个买家，双方签订了买卖合同后，因买方不符合购房资格条件，导致一直无法办理过户登记，王先生询问，自己可否主张解除买卖合同，并要求买方承担违约责任？

律师说法：买方在明知购房政策的情况下，轻信了中介人员，意图通过中介联系他人解决购房资格，后续最终并未在合同约定的期限内取得购房资格，是合同无法履行的根本原因。因此，因买方不具备购房资格导致房屋无法过户的，构成根本违约，卖方有权解除涉案房屋买卖合同，并要求卖方承担违约责任。实践中，各地对于购房资格仍有一定的要求，购房者切勿轻信某些可以快速取得购房资格的捷径，否则不仅要面临被解除合同的防线，还需要承担违约责任。

问法感悟：阚晓文律师：买房卖房是我们人生中的大事儿，如果产生纠纷可能对家庭生活产生重要的影响。因此，在买房的过程中，对房产做好现场查看、核查房产的登记信息并且在买卖合同中对买卖双方的权利义务明确约定都尤为重要。还需要提醒大家的是，签署房屋买卖合同并支付购房款后，应尽快办理过户登记，如果卖方以各种理由推脱，建议尽快通过诉讼的方式维权，防止扩大损失，避免产生其他新的问题和争议。

张娇蕾律师：在房屋买卖纠纷类案件中，房屋买卖合同是最直接的证据，在双方意思表示真实，内容不违反法律法规的情形下，合同一般是有效的，合同双方均应按照合同的约定履行义务。因此买卖双方在签订合同之前应对合同进行细致的审查，并重点关注合同中约定的付款时间，交付时间以及违约责任等条款。另外提醒大家，在正式签订合同之前一定要查清房屋的权属，交易过程尽量采取资金托管的形式，并且要及时网签备案。

相关判例判例一：出卖人无权处分情形下，房屋买卖合同的效力应当如何认定？【案件回顾】争议房产系老宅置换而来，置换后的楼房由甲、乙、丙、丁、戊五人共同共有，乙、丙、丁、戊在未取得甲同意的情况下，将涉案楼房出卖给他人，甲起诉至法院要求返还房屋。

【法院裁判】关于无权处分合同的效力问题，《民法典》第597条第1款规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”第2款规定：“法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”该条明确了无权处分合同不因未取得处分权而无效。本案涉及到房屋买卖合同效力的认定问题，涉案房屋由五人共同共有，未经甲同意将涉案楼房出售给他人，属于典型的无权处分，应认定合同有效，但因标的物所有权依法不能转移，购房者可以要求出卖人承担违约责任。同时，购房者购房应当查看房产证等证明，核实所购房屋的信息，购房者应当知晓涉案房屋的权属情况，因此，购房者本身并不能构成善意取得，不能取得涉案楼房的所有权。甲作为涉案房屋的共有权人，有权向购房者主张返还案涉楼房。

【律师意见】房屋买卖交易中，购房者不仅要对房屋进行现场查看，还应该要求出卖人提供房产证等材料，并且到不动产登记部门查看房屋的具体登记信息，防止出现权属不清晰或者共有权人不同意出售的情况出现。

判例二：精装商品房买卖时在合同中约定了装修设备的标准以及违约责任，若收房时与合同标准相差过大，可否主张开发商的违约责任？【案件回顾】2018年，买方与开发商签订《商品房预售合同》，约定买方购买开发商开发建设的精装房屋，合同附件中约定了房屋装修及设备标准。合同补充协议约定交付使用的房屋装饰、设备应符合附件标准，如不符的，被告应使之达到附件的标准或按同期市场价补偿相应差价。上述合同签订后，买方依约支付购房款，开发商依约交付房屋。后买方发现房屋装修及设备标准与合同附件中相差甚远。另开发商在业主购房时提供给业主消费卡一张，可用于网上购物，买方使用时发现不能使用。开发商主张因经营困难已经撤销该赠与并已通知客户。买方遂诉至法院，请求判令对方赔偿房屋装修标准不符的损失、以及消费卡的损失。

【法院裁判】本案事实发生在《民法典》实施之前，应当适用当时的法律规定。双方签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，交付房屋的装饰、设备应达到合同附件约定的标准，对于未达到附件约定装饰、设备标准的项目，开发商应当承担违约责任，并赔偿损失。开发商提供给买方的消费卡是买方履行房屋买卖合同获得的收益，开发商应当保证原告实际享有该权益，因开发商原因不能使用，其应当给予买方相应的补偿，开发商主张已经撤销赠与但未提供证据证明，故不予采纳。

【律师意见】若购房合同中明确约定了精装房屋装修设备的标准，实际收房时与合同中约定的标准相差太远的情形下，开发商应当承担违约责任并按照合同的约定赔偿损失。主张撤销赠与应提供相关的证据证明，若没有提供相关证据，应承担举证不能的后果。