提前还房贷要排到明年5月？这些银行不用

住在杭州网12月14日讯（记者刘庆）今年LPR利率持续下降，越来越多购房者考虑选择提前还房贷，因为在中国人传统消费观念里有一句话叫作“无债一身轻”。

然而，最近有不少购房者向记者反应想要提前房贷却无法申请直接办理。

想提前还房贷要等到明年5月？

不是所有银行存在相同情况

“杭州工商银行房子贷款提前还款，网银端口关闭，线下需预约至明年4月份，请问有什么方式可以提前吗？”杭州邵女士在办理提前还房贷却遇到线上银行显示无法办理的情况。

还有王先生在办理的时候遇到银行通知需要延迟时间，他吐槽道“我在建设银行西湖支行办理提前还贷款的时候，现场工作人员告诉我直接延到明年5月了，客户经理要我联系当初办贷款的贷款经理试试能不能提前一点。但我打了电话对方却一直在占线，看来还要等半年时间了。”

也有多位网友反映，购房合同上写的是提前一个月申请即可，被拖了一段时间后，最终打了投诉电话才反馈说可以预约到几个月之后……

记者采访了多家银行发现，并不是所有的银行都需要等待这么长的时间。就四大行而言，等待的时间大致需要1至5个月，而且每个分行的情况也不同。

除了国有银行，其它的商业银行办理时间会相对比较快，兴业银行客户经理告诉记者，按照合同约定15个工作日，一般2周以内就可以办理提前还贷款。

还有浙商银行、中信银行、招商银行、浦发银行等通过线上手机银行就可以直接办理。

为何有些银行提前还贷时间等待较长

那么为何有些银行提前还贷需要等待接近半年的时间？

杭州某银行在接受采访时候说：“今年以来，提前还房贷的客户明显增多了。每个银行对于提前还房贷的规定也不一样，一般都是按照按当时双方合同约定的条款流程，因为有的银行每个月提前还款有人数限制，人数满的话还要往后延，加上有些银行贷款人数会多一些，所以就需要排队等待”。

对于目前提前还房贷的人多起来的现象，主要是房贷利率在下降，同时，提前还了可以减少自身负债支出，短期提高生活品质。

记者咨询了杭州业界相关金融人士，对方分析称，住房贷款是最优质贷款。从提前还贷来看，整体而言大家对未来的投资预期普遍谨慎。根据业内了解，提前还贷等待时间与贷款的额度大小也有关系，商业银行同样需要等待，只不过程度不同，因为四大行的购房者贷款的人相对较广，所以等待的时间会较长一些。

目前的房贷利率已经处于历史性低点，如果想提前还贷，可计算最合适的年份，根据个人情况而定。

房地产市场金融支持政策密集出台

核心阅读

□本报记者周芬棉

在坚持房子是用来住的、不是用来炒的前提下，因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，人民银行和银保监会近日发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称《通知》），以维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

房地产市场的发展不仅关系到开发商、承建商、发包商、购房者各方利益，还关系到广大从业人员就业，为保障房地产健康有序发展，不仅两部门发布《通知》，多部门都为此纷纷出台相关政策。

支持优质房地产企业

易居研究院智库中心研究总监严跃进称，目前，房地产市场仍处于深度调整阶段，行业并购重组增多，小房企将逐步退出，只有优质企业能够存活下来，这也是金融支持的重点所在。

西北政法大学教授强力说，金融支持的不仅有开发商，还有建筑企业等，但都要坚持市场化法治化原则，保障资金安全。

《通知》明确，鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，金融机构要按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全。

鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。

稳定建筑企业信贷投放。鼓励金融机构在风险可控、商业可持续基础上，优化建筑企业信贷服务，提供必要的贷款支持，保持建筑企业融资连续稳定。

事实上，提供金融支持并不仅仅有银行信贷投放一条路。中银律师事务所高级合伙人刘晓宇说，自2018年起，针对部分房地产企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持房地产企业拓展融资。

今年11月14日，银保监会、住建部、人民银行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，允许商业银行自主决策与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务，此举措有效解决了房地产企业面临的资金流动性问题。

11月8日，中国银行间市场交易商协会发布信息称，继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。

《通知》提出，保持债券融资基本稳定。支持优质房地产企业发行债券融资。推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。支持债券发行人在境内外市场回购债券。

做好保交楼服务工作

《通知》支持个人住房贷款合理需求。强力称，这一项政策是以前就明确的，并无实质改变，要支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。

但是，如果房子已售因资金短缺无法交付，对于急需住房的消费者来说，只能是“望房兴叹”。故此有保交楼一说。

据刘晓宇介绍，今年10月国务院办公厅印发的《第十次全国深化“放管服”改革电视电话会议重点任务分工方案》，要求用好用足政策性开发金融工具额度和80000亿元新增信贷额度，优先支持专项债券项目建设，保交楼、防烂尾、稳预期。

《通知》细化此项要求，提出积极做好保交楼金融服务。支持开发性政策性银行提供保交楼专项借款。支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放保交楼专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。

鼓励金融机构提供配套融资支持。在专项借款支持项目明确债权债务安排、专项借款和新增配套融资司法保障后，鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行，按照市场化、法治化原则，为此专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。

为做好保交楼金融服务，《通知》提出各项具体举措，包括细化借款与还款等，在严跃进看来，这些正是《通知》的亮点所在。

《通知》明确，新增配套融资的承贷主体应与专项借款支持项目的实施主体保持一致，项目存量资产负债应经地方政府组织有资质机构进行审计评估确认，并已制定“一楼一策”实施方案。按照“后进先出”原则，项目剩余货值的销售回款，要优先偿还新增配套融资和专项借款。

对于商业银行按照《通知》要求，自《通知》印发之日起半年内，向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的、相关机构和人员已尽职的，可予免责。

拓宽多元化融资渠道

在ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然看来，早在2017年，我国就提出租购并举。随着保障性租赁住房的全面入市得到有效落实，有效缓解了一线城市和部分省会城市的高房价现象。基于此，当时就提出过鼓励金融机构，特别是银行、保险公司进入住房租赁市场。

《通知》提出两条举措，加大住房租赁金融支持力度。首先是优化住房租赁信贷服务。引导金融机构重点加大对独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业的信贷支持，合理设计贷款期限、利率和还款方式，积极满足企业中长期资金需求。

鼓励金融机构按照市场化、法治化原则，为各类主体收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持。商业银行向持有保障性住房租赁项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。商业地产改造为保障性租赁住房，取得保障性租赁住房认定书后，银行发放贷款期限、利率适用保障性租赁贷款相关政策。

其次是拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。《通知》明确，支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁住房建设和经营。鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放。稳步推进房地产投资信托基金（REIT）试点。

赵然说，证监会近日提出研究推动公募REIT试点向市场化的长租房和商业不动产过渡，相信这一举措会极大提振市场信心。

赵然认为，《通知》的两条举措，分别可以从供给端吸引更多的资金特别是险资进入市场，从需求端可以由银行适度推出租金贷，鼓励新市民、青年人租房子，这对平抑房价、促进房地产市场高质量发展具有明显作用。

来源：法治日报

重庆房地产政策调整：自有住房用于长租可不计入套数、“先买新再卖旧”可延长认购期

华龙网-新重庆客户端讯（首席记者董进）为支持刚性和改善性住房需求，满足企业合理融资需求，12月28日，重庆市住房和城乡建设委员会、中国人民银行重庆营业管理部等五部门联合印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），促进重庆市房地产市场平稳健康发展。

《通知》出台的背景是什么、有哪些新举措、信贷政策有怎样的调整？针对这些市民关注的问题，重庆市住房和城乡建设委员会对《通知》进行了解读。

《通知》出台的背景是什么?

支持房地产市场平稳健康发展

为贯彻落实2022年中央经济工作会议明确的“要确保房地产市场平稳发展”“满足行业合理融资需求”“因城施策，支持刚性和改善性住房需求”等精神；以及《扩大内需战略规划纲要（2022—2035年）》“支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期”等精神，结合中国人民银行、银保监会《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》要求，重庆市在坚持房子是用来住的、不是用来炒的总基调下，按照党中央、国务院关于房地产工作的决策部署，经市政府同意，出台《通知》，加大金融支持力度，满足企业合理融资需求，因城施策，精准支持刚性和改善性住房需求，可以进一步促进市场平稳健康发展。

《通知》的主要内容有哪些?

从4个方面提出政策措施

《通知》坚持问题导向，进一步强化精准施策、系统调控，从加大金融支持力度、激活市场需求、减轻企业负担、优化行业服务管理等4个方面提出政策措施，有效促进市场恢复，提振市场信心，稳定市场预期。

《通知》中金融政策方面有哪些具体的新举措?

支持房地产企业融资、稳定建筑业企业信贷投放

主要有5个方面：

——支持房地产企业融资。

包括发布房地产企业白名单，支持金融机构提供中、长期贷款；探索开展房地产封闭融资试点，给予优惠政策；支持优质房企通过增信发行债券；支持本地上市房企股权融资等。

——支持存量融资合理展期。

从2022年11月11日起，未来半年内到期的房地产融资，包括房地产开发贷款、信托贷款等存量融资，可在原规定基础上多展期1年。到期贷款已经展期的，再次展期按照相关文件规定执行。支持金融机构依法合规对房地产贷款的期限、还本计划、计息周期等作出相应调整。

——加大对存量资产融资支持力度。

支持对商业存量资产更新改造项目，先审批贷款总额、再根据更新改造进度发放贷款。

——稳定建筑业企业信贷投放。

鼓励金融机构优化建筑业企业信贷服务。在不得为房地产企业项目垫资的前提下，支持建筑业企业应收账款质押增信。对原持续性经营情况良好，因出险房地产企业原因被动诉讼而影响信贷的建筑业企业，适当放宽贷款条件。

——支持租赁企业和经纪机构合理信贷需求。

对符合条件的企业，鼓励金融机构优化信贷政策，满足企业的资金需求。

《通知》中信贷政策有什么优化调整?

优化商业贷款住房套数认定、支持“先买新再卖旧”

主要有3个方面：

——优化商业贷款住房套数认定。

考虑居民在中心城区和区县的真实生产生活需要，在中心城区以外区县新购住房的，仅将所在区县的住房套数纳入当地商业贷款核查范围。

居民将自有住房经市住房租赁服务平台备案，且经住房保障部门出具认定书，以及承诺租期不少于10年或备案租赁合同租期不少于5年的，该套住房可不纳入家庭住房套数计算。对存量住房盘活用作保障性租赁住房和长租房的，一个家庭原则只核减一套。

——支持刚性住房贷款需求。

非本地籍居民在我市购买首套住房的，出具纳税、社保缴纳证明，或经所在社区、工作单位等出具证明的，在向商业银行申请个人住房贷款时，享受本地居民同等政策。

为了进一步推动成渝地区双城经济圈战略的实施，支持四川籍居民在我市购买首套住房个人住房贷款需求，对纳入重庆都市圈发展规划的四川广安籍居民在重庆都市圈购买住房的，享受与本市居民的同等待遇。

——促进一二手良性循环。

对“先买新再卖旧”家庭购置改善性住房的，房地产企业可在认购协议中延长认购期，具体期限由双方协商确定。对已网签出售的家庭唯一住房，可由房地产交易管理部门查询后出具情况说明或数据信息共享查询后，不纳入家庭住房贷款套数核查范围。

《通知》中减轻企业负担有哪些措施?

降低土地使用成本、优化项目资本金监管

主要有5个方面：

——降低土地使用成本。

已出让地块按照合同约定应在2023年1月31日前交款，但企业未能按期支付的，交款期限可顺延3个月，期间不计征违约金。对已出让未竣工地块，开、竣工期限可按合同约定顺延3个月，期间不计征违约金。

——优化城市基础设施配套费缓缴政策。

对房地产开发项目应缴纳的城市基础设施配套费，可由房地产企业向属地政府提出申请，按规定程序报经批准后予以延期缴纳，延期缴纳时间自属地政府批准之日起最长不超过6个月，同一项目多次（两次及以上）办理商品房预售许可的，可在首次办理商品房许可后补交，在第二次办理前缴清。对2022年11月1日至12月1日期间到期的缓缴配套费，不计此期间逾期滞纳金。

——优化项目资本金监管。

可分楼栋申请使用已监管的项目资本金。对新办理项目资本金存入手续的房地产开发项目，房地产企业可申请分批次存入：首次存入核定监管金额的40%，剩余的60%可给予6个月的缓存期。

——充分发挥住房租赁基金作用。

加快住房租赁基金的资金到位，建立储备项目库，加大对拟投项目的贷款支持。对拟投储备项目，通过住房租赁基金支持相关平台公司购买存量商品房用作保障性租赁住房或市场化租赁住房。

——加大货币化安置力度。

鼓励区县政府在房屋征收、集体土地征地补偿等方面推行货币化安置。

《通知》中优化行业服务管理有哪些新要求?

推行商品房预售许可网上办理、举办线上房交会

主要有3个方面：

——开展房屋交易线上服务。

推行商品房预售许可网上办理，工程进度可采取承诺制。

——继续举办线上房交会。

将2022年全市秋季线上房交会时间顺延2个月。发挥房交会支持合理购房需求的作用。

——发挥行业协会桥梁作用。

促进房屋销售与家装、家电、家具、汽车等消费联动。常态化开展银行和房地产企业、银行和经纪机构的对接服务。

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