“接力贷”到底是什么？对买房有什么影响？一文读懂

“接力贷”一个出现在银行产品上面的陌生词汇。

那么接力贷的定义到底是什么？接力贷对于买房有什么影响？其中存在的利弊又有什么呢？

从定义上来说，接力贷是指借款人作为主贷人申请的借款期限与银行对借款人的年龄要求不相符合，可以通过增加一个共同借款人（所购房屋的共有人且与主贷人是子女关系）来满足借款人的年龄要求。

简单来说，可以用老人资格买房，儿女帮还贷，用孩子资格买房，父母帮还贷。从某种意义上来说，现在需要部分通过接力贷来买房的人来说，可能一家两代人来贷共同一套房。

举个例子：如果房产主贷人当前年龄为55岁，贷款年限为25年，则还款期限超过了其70岁的最高年龄限制，在这种情况下，可以通过增加子女作为共同贷款人，“接力还贷”。

其次就是购房资格的问题，退休老人或在校学生这一类具备购房资格但收入不足的群体可以突破收入门槛，依据直系亲属的收入能力获得购房贷款资格，这对购房者抓住“窗口期”购房有不少的帮助。看2021的成都商贷利率还在6%以上，如今就已经是4开头的数字了，贷款100万的情况下，还款差价达到了10万以上。

虽然“接力贷”看似是一种在买房上来说很不错的方案，能够增加购房的资格。但也有很多需要购房者注意的事项，其中无法排除作为房主的老人有可能在还贷期间去世的可能性，那么作为共同还贷人的子女就可能还贷压力骤增。再者，在默认法定继承制的基础下，与老人共同还贷，甚至于只是“借资格买房”的唯一出资人（还款人）子女，在老人去世后，有可能不会成为该房产的唯一法定继承人。

接力贷买房后能增加共有人吗

不能。需要将贷款结清后，解除抵押登记后再增加共有人。夫妻之间增加共有人的话，需要缴纳登记费，夫妻以外的关系人或非关系人只能通过买卖份额的方式增加共有人。

按照相关规定，夫妻之间在房产证上增减姓名是较为简单的，因为对于婚后购买的房子属于夫妻共有财产，不管要在房产证上增加还是删减名字，只要双方同意，直接去房产管理部门申请办理即可。但若是夫妻一方在婚前购买的房产，并已办理房产证，则不能直接申请添加配偶一方的姓名。

夫妻以外的其他关系，包括子女、父母、朋友等要增减房产证上的名字，一般只能通过买卖或赠与的方式来实现名字增减。所以，要增加房屋的共有权人，可以以房地产权赠与、买卖或析产登记三种方式办理。

接力贷房子产权归谁

接力贷房子产权应该是归房主所有，一般都是贷款人年纪比较大，由子女共同还款，作为共借人。但是我国法律规定房屋的产权还是归产权证上的人所有，和谁进行还贷款没有直接的关系。

实际上，这种形式仍属于试点实行。同样在今年，4月期间，广州某些银行悄然恢复接力贷业务，但当日深夜就被紧急叫停。整体来看，“接力贷”目前仍未广泛推行，也不能作为主流购房贷款方式。

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“父债子偿”“贷贷相传”？争议“接力贷”

北京市多家银行在咨询中均表示可以做接力贷业务。图为北京金融街。（视觉中国/图）

2022年8月初，北京市住建委发文，为切实解决老年家庭购房中的实际困难，对中心城区老年家庭（60周岁及以上）购买三宗试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定政策支持，其中包括“子女可作为共同借款人申请贷款”。

“老人买房，儿女还贷”的模式，也被称为“接力贷”。此文一出，引发了市场极大的关注，“接力贷重出江湖，‘父债子偿’‘贷贷相传’吗？”相关讨论在互联网上十分热烈。

2022年4月以来，广州曾出现过有银行悄然推动接力贷、启动后24小时被叫停的“一日游”消息。接力贷是否为监管所禁止？这一模式在北京试点项目的使用，释放了什么信号？

“养老项目”8月4日，北京市住建委在官方微信公众号发布文章《多措并举提升老年家庭居住品质营造全龄友好型社区》。其中提及，为了切实解决老年家庭购房中的实际困难，对中心城区老年家庭（60周岁及以上）购买三宗试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定的支持政策。

三宗试点项目为：昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄。三个试点项目均位于北京五环外，距离天安门广场约30公里。

文章提及，这是在特定区域，针对特定项目，给予符合条件的特定群体的购房支持政策。老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%，以及相应的贷款优惠利率；购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行；其子女可作为共同借款人申请贷款。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，老年人若是无房无贷款的，除了执行北京既有的购房政策即首付比例35%的规定以外，也可以享受优惠的贷款利率，使得此类老年人后续贷款方面的门槛降低。

即便是有房产的、认定为第二套购房的老年人，也可以享受首付比例60%的优惠，而此前此类首付比例为80%。此外，此次老年人购房可以享受“一人购房全家帮”，即子女可以作为共同借款人申请贷款，这就使得老年人可以获得贷款资格和额度更高的贷款支持。

“这一模式可以理解为接力贷，但针对的是养老地产的特定楼盘。”严跃进对南方周末记者说。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟向南方周末记者表示：“北京此次政策还是有一些前提，比如要把中心城区的户籍迁移到周边去，这可能是针对目前老人养老需求，同时中心城区释放出一些配套性、鼓励性的金融措施。”

严跃进提及，此次政策一方面使得老年人的住房问题得到解决，对于北京特定新城的老年住宅社区建设等有较为积极的作用。另一方面也使得北京疏解首都非功能的工作更好推进，鼓励市中心老年人搬迁至此类老年住宅社区，有助于市区人口结构的调整和城市功能的调整。

2022年7月，北京市住建委官网发布《北京市住房和城乡建设委员会2022年市政府工作报告重点任务清单及实事事项二季度工作进展情况》，已提及此次涉及的三宗试点项目：“为更好满足老年群体居家养老住房需求，在昌平区平西府、顺义区福环和薛大人庄3个地块推出‘全龄友好社区’试点项目，未来可提供约3000套全龄友好住房。”

为了咨询该试点的相关信息，南方周末记者多次拨打北京住建委电话，但一直处于忙碌状态。

“不少银行都能做接力贷”“这次提及的三个楼盘，是可以公开做接力贷的，别的多少还是藏着掖着的。但是就目前各地的银行来说，接力贷其实也是允许的。”一位地产行业人士对南方周末记者表示。

另一位北京地区资深房地产行业人士也对南方周末记者说，“最近北京地区，不少银行都能做接力贷，老人买房儿女还。但这是二手房的情况。新房应该仅限于此次的三个楼盘。”

南方周末记者以客户身份咨询了北京地区的多家银行，对于“接力贷”这一简称，他们并不陌生，脱口而出。

工商银行一位信贷部门工作人员表示：“我们有接力贷业务，现在很多银行都有。但接力贷业务也分新房、二手房，其中有很多细节上的不同，做接力贷还是建议咨询贷款经办行。”

此外，农业银行、建设银行、光大银行北京相关支行均明确表示，可以做接力贷业务，但需要出具子女收入证明等。

上述北京地区房地产行业人士对南方周末记者表示：“大银行的条件会比较苛刻，比如老人是否在职、退休金流水情况等。小银行相对来说比较简单，据我了解，有些商业银行贷款年限可以放到80岁。”

对于接力贷业务，中介也并不陌生。北京地区一家大型房产中介人员对南方周末记者表示：“我们可以做接力贷这个业务，过程不麻烦，只是需要多跑几趟，具体要去银行办理。”

据上述房产中介人员介绍，如果用老人名字购买，但老人因年龄导致贷款年限较短，每月还款额较高，那么子女可以共同承担，只需要出具收入证明以及各种材料去银行进行审批。

该中介人员也表示：“接力贷一直有听说，但我和同事并没有真正接手做过。”

多位受访对象表示，接力贷这块业务，目前体量较小。

陈晟对南方周末记者表示：“目前接力贷这块的市场体量比较小，我认为是没有形成气候，只能说它提供了一种可能。”

中原地产首席分析师张大伟对南方周末记者表示：“接力贷业务量很少，可以忽略不计，因为它存在一种悖论。”

他分析，这个业务很奇怪，当房价上涨时购房者想用接力贷借款，银行额度紧张，银行不想；当房价下调，银行额度不紧张时，银行愿意，购房者却又不想了。因此除了需要核验多人资质外，这块基本没有什么业务。

“接力贷违规吗？”一位北京地区使用了接力贷的购房者对南方周末记者表示：“接力贷在北京早就存在了。”

在严跃进的印象中，早在2017年，在房地产调控政策还没有完全收紧时，接力贷就已经出现。而在陈晟看来，真正比较明确可以使用接力贷的，还是2022年。

接力贷一直颇受争议。2016年11月3日，上海市市场利率定价自律机制发布了《关于切实落实上海市房地产调控精神促进房地产金融市场有序运行的决议》，严禁通过成年子女、（双方）父母、前夫、前妻或其他第三方参与共同还款并承担还款责任等方式变相规避调控政策和住房信贷管理规定。

2021年11月，根据银保监会官网，中国银行股份有限公司3家分支机构同日领罚单，因违规向不符合条件个人发放“年龄接力”住房按揭贷款等，合计被罚款175万元。

其中提及的主要违法违规事实（案由）显示，相关银行违规向不符合条件个人发放“年龄接力”住房按揭贷款，严重违反审慎经营规则。

据21世纪经济报道，2022年4月，广州有银行再次启动接力贷，但随着消息持续发酵，银行已紧急叫停该项目。

接力贷是否违规？

张大伟对南方周末记者表示：“接力贷一直不是违法事物，银保监会并没有发布过相关文件。”在他看来，过去银行不愿意做，因为大部分时候银行额度紧张需要排队，另外一般需要接力贷的都是家庭第三套以上房产，会被认为是投资投机。

对于上海等地曾经出具过的相关文件，在他看来是少数问题，即绕开限贷，有投资投机购房的可能。

南方周末记者并未在银保监会官网上查询到有关严禁接力贷的具体文件。银保监会相关人士也回复南方周末记者，对于是否存在相关文件，需要进一步核实，但截至发稿尚未回复。

陈晟对南方周末记者表示：“接力贷更多体现的是行业的一种规矩，没有明确的一个来自银保监会的文件，说行，还是不行。”

在他看来，当购房者收入下降、还款能力下降从而失去贷款能力，这是基于还款能力风控的把握，银行内部有明确的相关规定。

根据银保监会官网2019年6月信息：目前各家银行业金融机构对个人住房贷款年龄上限规定各不相同。部分机构直接要求借款人年龄不超过60岁或65岁，部分机构采用“借款人年龄+贷款期限之和”方式作为年龄限制，如中国银行等机构住房贷款要求借款人年龄与贷款年限之和不得超过70周岁，部分机构允许借款人将家庭其他成员作为共同借款人，共同贷款、共同还款，都从一定程度上放宽了老人住房贷款政策。

在陈晟看来：“只要风控做得好，在银行风控范围之内，我认为接力贷是可以做的。”

上述北京地区房地产行业人士认为：“接力贷受众群体小，主要是给限购后没有买房指标，又努着劲儿想买房子的一小群人撕开了一个小口子。这可能也是一种尝试，看看带动效果。”

中国人民银行最新发布的《2022年7月金融统计数据报告》显示，7月人民币贷款增加6790亿元，同比少增4042亿元。分部门看，住户贷款增加1217亿元，其中，短期贷款减少269亿元，中长期贷款增加1486亿元。

国家统计局8月15日发布数据显示，1—7月份，全国房地产开发投资79462亿元，同比下降6.4%；其中，住宅投资60238亿元，下降5.8%。商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%，其中住宅销售面积下降27.1%。商品房销售额75763亿元，下降28.8%，其中住宅销售额下降31.4%。

1—7月份，房地产开发企业到位资金88770亿元，同比下降25.4%。其中，国内贷款11030亿元，下降28.4%；利用外资53亿元，增长20.7%；自筹资金31495亿元，下降11.4%；定金及预收款28575亿元，下降37.1%；个人按揭贷款14169亿元，下降25.2%。

张大伟认为，接力贷需求并不多，对楼市的刺激性作用有限，更多的是象征意义，体现了购房政策的松绑。

严跃进表示，此次政策说明北京针对特定群体和特定房产落实了宽松的政策，有较强的信号意义。此类做法和此前上海针对临港新片区放松购房政策、广州针对郊区市场落实宽松落户政策等是相似的，说明一线城市都有一些局部的、定向的政策微调。

南方周末记者梅岭

接力贷在北京并非新物，但住建委这一通知释放重要信号

近日，北京住建委发布的一份关于楼市的新文件引起业内外人士“围观”。

这份文件在特定范围内为老年人买房开出优惠条件——认可“接力贷”模式并取消了认房又认贷，符合条件群体可享受首套房35%、二套房60%首付比例。虽然优惠政策仅在昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄三个项目进行试点，但这已经是北京楼市一次久违的松绑，被不少市场人士看作是一线城市“因城施策”松绑的一大信号。

中原地产研究直接指出，这标志着全国调控政策最严厉的北京，也出现了松动的口子。中信期货在研报中预测，针对一线城市的政策底线开始有突破的迹象，未来仍有进一步突破的空间。

就在今年4月，广州重启接力贷“一日游”，一度引起业内外对相关政策的热议。第一财经记者从北京当地银行和地产中介人士处了解，接力贷在北京当地一直存在，但此次政策最大的亮点在于，老年人名下有贷款记录也可享受首套房优惠，且对“普宅线”（影响首付比例）的认定条件更为宽松。

目前，全国因城施策的步伐还在继续，一线城市中，在北京之前已有深圳推出“一人购房全家帮”的公积金贷款支持政策，广州、上海也出现了二手房指导价松动迹象。调控松绑虽是主旋律，但房住不炒、因城施策仍是底线。

三大松绑细节值得关注

8月4日，北京市住房和城乡建设委员会（下称“北京住建委”）官方微信号发布文章《多措并举提升老年家庭居住品质营造全龄友好型社区》，其中提到，今年北京在第二批供地时，已选取昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄等三宗地进行全龄友好住宅项目试点。

而考虑到多数老年家庭购房支付能力相对较弱，因年龄原因贷款年限也受限，经市政府批准，对中心城区老年家庭（60周岁及以上）购买上述试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定的支持政策。

具体优惠支持包括：老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%，以及相应的贷款优惠利率；购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行；其子女可作为共同借款人申请贷款。

相比北京当前购房政策，该文件对符合条件的老年人至少做出了三方面松绑：一是限购政策取消认房又认贷；二是对“普通住宅”取消总价或单价限制；三是明确肯定接力贷。

按照当前北京首套房资格认定标准，购房者在京需名下无房且没有房贷记录。此次优惠也意味着，名下有房但房贷已经还清也可享受首套房优惠。另一方面，此前北京对首付比例的要求还与容积率、房屋面积和地理位置相关联，面积越大（以140平方米为界）、越靠近市中心则首付比例可能越高，即与房屋单价和总价挂钩。

（图源：中原视点）

而两大因素松绑之后，无房且有房贷已还清、符合上述条件的老年人购买试点项目，首付比例将从二套房标准的60%（普宅）或80%（非普宅），分别下调至35%或40%；而能够享受普通住宅首套35%、二套60%首付条件的房屋类型，也从需要满足“容积率小于1.0、面积小于140平方米、单价或总价未超过指导价”三大门槛，降低为仅满足“面积小于140平方米”。

简而言之，不论是首套还是二套，购买试点项目且符合条件的老年人都将大幅减轻首付负担。

而在贷款环节，除了利率优惠外，此次文件也明确肯定了“接力贷”的可行性，这同样成为市场关注的一大信号。不过，据记者从银行和房产中介处了解，接力贷在北京并非新鲜事物，此前一直存在，此次政策的区别主要还是在于“忽略”贷款记录。

“肯定能做，但是具体哪些银行能做还要具体确认，毕竟政策也会变化，一般主要是大行做。”据北京当地一位房产中介人士介绍，目前普通的“接力贷”要求主借款人即老年人年龄不高于70岁，最多能贷25年，符合条件的可由子女共同还款。某大行客户经理也印证了这一说法。另有某城商行工作人员明确表示可做“接力贷”，而且“一直可以做”。

“如果商议好了，最后房子可以通过赠予的方式转到子女名下。”另有中介人士建议，如果家里有北京户口、无房无贷老年人，在（年轻人）自己名下有房或有贷款（记录）情况下，可以考虑将老年人作为改善型住房贷款的主借款人，以此节省贷款成本。

不过，因为这一模式在过去一直存在“炒房”嫌疑，争议较大。就在今年4月，广州重启接力贷后又很快取消，一度引起业内外对相关政策的热议。此次北京住建委也强调，房地产从严调控依然是此次政策调整的基础。

中原地产在另一份研报中也指出，结合武汉限购松绑、广州接力贷等政策“一日游”，以及南京发布全面取消限购新政两小时后撤回等可以看出，虽然调控松绑是主旋律，但房住不炒、因城施策的底线仍然不可触碰。

信号意义明显

考虑到只是在特定区域、针对特定项目、支持特定群体的购房政策调整，且试点项目位置相对偏僻，业内对北京此次政策调整的实际效果存在分歧，但普遍认为信号意义较强。中原地产研究认为，这标志着全国调控政策最严厉的北京，也出现了松动的口子，除了利好3个项目的去化，政策标志性意义巨大，未来松绑的口子可能会越来越大。

今年7月28日，中央政治局会议首提保交楼，并强调压实地方政府责任，提出“因城施策用足用好政策工具箱”。中原地产研究认为，这次政策微调意味着北京楼市在需求端开始发力，“因城施策用足用好政策工具箱”的相关表述在北京开始落地。

北京住建委在文件中明确，此次调整主要基于促进中心城区人口疏解，以及因城施策支持刚性和改善性住房需求等背景，意在解决老年家庭养老购房困难。对于政策实际效果，有机构认为实实在在的首付比例下降，会吸引部分购房者倾向于选择试点项目；也有分析指出，政策重点仍在于中心城区人口疏解，短期试点项目少且位置较偏远，对老年人群购房的实质性拉动或有限，重点在于提振市场情绪。

从区位因素来看，三个试点项目的位置相对偏僻，均位于北京五环外。其中，昌平平西府地块、顺义福环地块、薛大人庄村地块总建面分别为12.52万平方米、18.73万平方米、6.28万平方米，销售指导价分别为6万元/平方米、5.97万元/平方米、7.3万元/平方米。

自去年下半年以来，房地产调控收紧加上疫情反复，各地楼市的成交持续低迷，但随着监管对相关政策纠偏，各地因城施策为楼市松绑的动作不断。不过相比二三四线城市，一线城市放松的迹象并不明显，而北京作为重点热门楼市之一，除了各银行房贷利率随LPR下调外，一直没有明显的松绑迹象。

从中介人士的反馈来看，经历了去年三、四季度近四个月的零成交，进入2022年的二手房成交一度反弹至接近去年上半年水平，但随后新一轮疫情来袭，居民购房和房东挂牌的热情再次回落。直到最近一个月，部分区域的热门小区成交量才再次回到10套/月以上。

另据中指研究院数据，今年1～7月，北京市商品住宅（不含保障房）成交408.91万平方米，同比下降32.8%。而因为新房尤其豪宅与二手房出现价格倒挂，部分地区销售分化明显，“豪宅热”与刚需/改善型需求未得到满足同时存在。销冠100数据显示，截至7月31日，北京新房的库存为831.94万平方米，大约是7.9万套，消化库存要18.8个月。

目前一线城市中，在北京之前，已经有深圳计划推出“一人购房全家帮”公积金贷款支持政策，上海和广州的二手房指导价也出现不同程度松动。北京住建委表示，下一步将在总结试点经验基础上，进一步扩大全龄友好项目建设，同时研究对多孩家庭、职住平衡购房等合理住房需求的支持措施。

中信期货研报分析，北京这次调整的“试水”反映的是针对一线城市的政策底线开始有突破的迹象，而从局部放松对销量的影响以及对整个市场复苏的效果来看，未来政策仍有进一步突破的空间。中指研究院也认为，这对其他城市的楼市调控也将起到风向标作用，未来各地因城施策的力度有望继续加大。