等等党又赢了，晚一年买房，按揭30年与按揭100年月供居然相同

这段时间的事实告诉我们，买房和买显卡一样。

早买早享受，晚买有折扣。

并且买房的折扣不仅体现在房价上，还体现在了贷款利率上。

2022年9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。

简单地说，就是房价还在下降的城市，地方对于首套房的商业贷款利率可以继续下调。

根据统计数据显示，从70个大中城市来看，包括天津、武汉、石家庄等8个二线城市，秦皇岛、安庆、宜昌等15个三四线城市满足上述条件。而从全国来看，预计大部分三四线城市也都还处于持续下跌的态势。

自房地产市场下行以来，因城施策的政策工具箱，主要是针对于限购政策的松绑。其他想动金融杠杆，比如降低首付比例念头的城市，几乎都收到了政策一日游。

如今把按揭贷款利率下调权限下放给了地方政府，必然又将掀起新的一波“满足人民合理住房需求”的运动。

首先我们要明确的是，房屋按揭贷款利率，对于个人影响极大。并且超出很多人的实际感受。

前段时间，董藩教授建议将还贷时间延长至40年，从而减轻年轻人购房压力。

贷款的本质，就是未来现金流当期折现。提前消费，其实并没有什么。但是如今的经济环境，越来越多的人对贷款产生反感。以至于以前认为按揭贷款，贷到就是赚到的人，如今都开始了恶意提前还款。所以董潘教授的言论，放在现在显得格外刺耳。最后登上了热搜，并收获了全平台禁言的奖励。

关于是否应该贷款的话题，以前聊过很多，就不细说了。这里就董藩教授提到的，延年贷款年限是否可以减轻年轻人的购房压力展开一下。

按照常规理解，借100万，10年还清，一年要还10万。如果20年还清，那么一年只用还5万，还款压力就可以减小一半。延长贷款年限，确实可以减轻不少月供压力。

但这里面，忽视了按揭贷款中极其重要的一个组成部分，那就是利息。

我们来对比一下去年5.8利率，与现在4.2利率的还款情况。

按照贷款100万，30年期等额本息计算，5.8%的月供为5867元，4.2%的月供为4890元。也就是说，因为晚1年贷款，利率少了1.6%，同样100万，每个月将少支出1000元，30年一共可以节约35万元。

并且你如果突然发达了，想要提前还款，前期的按揭支出大部分也都是利息。

例如以4.2%利率计算，前6年按揭还款约35.2万元，其中利息支出就达到23.8万元，本金仅偿还了11.4万元。

如果你是去年5.8利率贷的款，那么你总按揭在多出7万的情况下，本金还会少还2.5万。也就是说，你利率越高，前期还款中包含本金的比例反而越低。

如果把香港房贷利率1.5%，公积金贷款利率3.2%，去年同期的5.8%，还有如今的4.2%一起对比，我们就能得出以下结论：

1.以如今4.2%利率计算，按照董藩教授的意思，贷款年限由30年，延长到40年，月供仅能减少10%不到。对于所谓减轻压力一说，基本不存在。

2.而去年5.8%利率的购房者，按照董潘教授的建议，改为祖孙贷，时间延长到100年。月供也仅能减少20%不到，甚至只能和现在4.2%利率30年期持平。3.对比香港房贷利率与公积金贷款利率可以发现，只有利率降低，月供压力才能有实质性的降低。最主要的，利率越低，你提前还款的损失才会更小。董藩作为北师大的经济学专家，专业能力肯定还是毋庸置疑的，以上的道理不可能不懂。减轻购房者负担的最好方法，无疑就是降低房价还有降低利率。

但问题是降低房价，就会让持有房产的人资产价值缩水，同时带来的还有天量存在抵押的房子还有土地资不抵债，从而引发金融风险。

而高额的放贷利率，就是银行的利润，也是吃利息储户的利益。降低房贷利率，无疑就必须降低银行利润，或者降低储户的利率。

董藩教授根据多方权衡之后，发现这些都不能提。所以只有得出一个“还是靠后来人接盘”的结论，同时还假惺惺地表示，一切为了年轻人。

如今政策主动提出降利率，对购房者而言，显然是比降低首付比例更有诚意的方式。

并且从现在银行的情况来看，他们也是愿意让利的。

如今社融数据全面下滑，银行的钱贷不出去，不能产生任何收益。哪怕如今断供率提升，但与其他的商业贷款而言，按揭贷款对银行来说还是最为优质安全的贷款产品。

只要降低一点利率，有人愿意贷款买房，从银行的角度考虑，也是有利可图的。并且只要降低存款利率，也就是吸储成本，银行的利益也并不会受到影响。

所以说，只要能刺激购房者按揭贷款的意愿，银行也是非常愿意配合的。

不过房子因为成了金融产品，涨价的预期，占了极大的购买权重。

前两年房价上蹿下跳的时候，借高利贷撸首付的猛人也有不少。因为他们相信，只要交易，所有的成本都可以由下一个接盘者埋单。

但如今买到即贬值的预期下，哪怕负利率，购房者可能也会掂量一下。因为绝大多数购房者，已经没有拿房子当成消费品，愿意支付早买早享受的溢价了。

这种心态的博弈之下，房价下跌的城市，用利率下降去对冲，能够起到多大的刺激效果呢，这个不得而知。

与现在跃跃欲试的购房者相对的，最难受的还是涨价去库存到21年之间的购房者。

他们承担了最高的房价、最高的利率，还有最高的烂尾楼风险。

并且他们签订的通常是LPR基准利率+浮动BP贷款合同。前者变动幅度极小，去年高点到现在仅有20BP的浮动。而后者与去年高点相比，部分城市差值达到了惊人的200BP，这一部分到你还清贷款之前都不会变动。

所以今天的各种利好对于去年的购房者来说，反而是一个悲伤的故事。

央行宣布降息！100万30年贷款月供减少约100元

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，下调5个基点，5年期以上LPR为4.3%，下调15个基点。

这是今年LPR第三次下调。今年以来，1年期LPR累计下降15个基点、5年期LPR累计下降35个基点。

贷款市场报价利率（LPR）由各报价行按公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心计算得出，为银行贷款提供定价参考。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。

新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

加之今年5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》。表示对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

本月5年期以上LPR又下调15个基点，这样一来，全国范围内首套房的商业贷款利率不低于4.10%，二套房不低于4.9%。

释放了啥信号？

此次LPR调降在市场预期内。2022年8月15日人民银行开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作，MLF中标利率为2.75%，下降10个基点。8月MLF利率下调，意味着当月LPR报价的定价基础发生变化，加之近期银行资金成本也在较快下行，8月LPR报价下调在意料之中。考虑到近期楼市再度转冷，房贷市场向贷款方倾斜，市场观点普遍认为，5年期LPR报价下调幅度超过10个基点的可能性大大增加。

中国民生银行首席经济学家温彬表示，在居民收入减少、债务负担大的背景下，降低政策利率进而引导LPR调降，有助于给存量按揭贷款释放红利，提升居民消费预期。5年期以上LPR调降会对房地产融资链条起到改善作用，但至于具体改善幅度，仍需持续观察和其他配套措施综合发力；从1年期LPR报价看，当前3.7%的水平已相对偏低，但若后续经济复苏不及预期，消费、投资等修复力度持续偏弱，1年期LPR利率仍有下调空间。

下一步货币政策走向如何？央行在7月份发布的《中国区域金融运行报告(2022)》中指出，下一步要继续深化LPR改革，完善LPR报价机制，不断提高LPR报价质量，使中央银行政策利率通过市场利率向贷款利率和存款利率的传导更加顺畅。

温彬认为，在后期美联储加息节奏有所放缓、“以我为主”的政策基调下，不排除再次降息的可能。三季度降准的概率不高，但若四季度房地产融资有所改善，宽信用进程加快，在结构性流动性短缺框架有所恢复的情况下，为给银行体系提供长期流动性、进一步降低负债成本，也不排除会适时进行0.25个百分点的小幅降准操作。

据中新经纬报道，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，若按15个基点下调幅度的角度计算，100万贷款金额、30年等额本息的方式，每个月月供约可以减少100元左右。叠加此前降息效应，今年购房者可以享受更大的利息优惠。

春城晚报-开屏新闻记者孙江荭

部分内容综合自北京日报客户端、中新经纬

责编猫恩泊

校对刘自学

审核何晓宇

终审刘超

每月还贷金额是怎么算出来的？商业贷款哪一种形式最“合适”

面对现在市场与房价，相信大部分敢于买房的人都选择采用贷款方式，而贷款购房分公积金贷款和商业贷款。其中公积金的利率最为合适。而很多没有公积金或者公积金不足的人只能选择商业贷款或者是组合贷款。大部分人都知道，商业贷款分为等额本息和等额本金。但是月供该怎么算呢？今天我就和大家分享一下，怎么计算月供，如何自己制作月供系数表，从而方便计算月供。

等额本息

等额本息就是每月还款本息相同，即每个月还银行的月供都是一样的意思，把银行的本息平均分摊到每个月的还款日还款。适合有一定存款，但收入可能持平或下降，生活负担日益加重，并且无打算提前还款的人群。如果购房者手头资金不足，考虑到经济压力和准备提前还款，或者所能承受到的月供不是很多，等额本息是个不错的选择。这种还款方式适合刚需族，年轻人。言归正传，我们先说等额本息的月供计算公式，就是下面这个

我们假设S表示本金利息和（即本息），P表示本金，代表按揭者每月要偿还的等额月供，那么根据复利公式，银行要获得的本息为

S=P×（1+i）

按揭者每月要偿还的等额月供也要计息，每个月产生的月供及月供的复利利息

第1个月×（1+i）-1

第2个月×（1+i）-2

第3个月×（1+i）-3

第4个月×（1+i）-4

…

第个月×（1+i）0=

这些月供、利息和也要等于银行的本息S

S=×（1+i）-1+×（1+i）-2+×（1+i）-3+…+×（1+i）2+×（1+i）+

=

PS.这里用了等比数列求和公式

同时又有银行本息S=P×（1+i）

因此，就容易得到（月供计算中最难计算的）等额本息的月供计算公式：

：表示月供，是月字的首个拼音字母

P：表示本金，假如你贷款100万，30年，P就是1000000

i：表示月息，假如你商业贷款基准（4.5%）上浮10%，i=4.5×（1+10%）÷12=0.4125

：表示月供的期数，假如你贷款30年，一年12个月，月供期数就是360

等额本金

等额本金的意思是每月还款的本金相同，月供的组成分为两部分，每月所还的本金相同，再加上未还本金使用一个月的利息。因此，如果借款人本金还得比较快，利息付的就少。但是前期的还贷额度较大，比较适合当前收入高或者预计将来收入会大幅提升的并且有提前还贷打算的人群。

月供为（每月递减）,每月所还本金为=P÷，其中P为本金，为月供期数。

第1个月，本金，需偿还利息P×i，其中i为月利率，月供为+P×i；

第2个月，本金，需偿还利息（P-）×i，月供为+（P-）×i

第3个月，本金，需偿还利息（P-2）×i，月供为+（P-2）×i

……

第个月，本金，需偿还利息[P-（-1）]×i=×i，月供为+×i

所以，等额本金的规律是每个月的差额就是×i，第一个月的月供最高，第一个月的月供为+P×i（其中=P÷,P为贷款本金总额，为贷款月供期数，i为贷款月利率），以后的月供逐月等额递减，递减额为×i。

等额本金和等额本息不分好坏各有千秋，前者利息少，但前期还款压力较大；后者每月还款额固定，但是利息较多，优点是每月还款压力较小。单从利息金额来考虑等额本金比较合适。所以，购房者在选择贷款的时候首先要根据自身的实际情况选择适合的贷款方式。其次，自己也要学会计算一下每个月要承担的月供是多少，是否自己在承受范围之内，以免将来出现捉襟见肘的情况。

PS：在过去的8月中国人民银行最新一期的贷款利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%（上月为3.7%），5年期以上LPR为4.3%（上月为4.45%）。