首套房房贷利率最低降至4.4% 央行重磅调控释放哪些信号？
5月15日，央行联合银保监会提出对于贷款购买普通自住房的居民家庭，降低首套住房商业性个人住房贷款利率下限，调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。
这无疑拓宽了商业银行的贷款空间，同时进一步降低首套房的购房成本。随后各地也将快速执行这一政策，但每个城市的市场影响还需要看各自落地细则情况。对此，有业内人士预计，未来更多城市会下调房贷利率至最低要求，促进住房需求释放。综合来看，政策的意义在于释放了更加积极的信号，提振市场信心。
500万元30年贷款，月供或少还600元
首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整，无疑使得商业银行的贷款空间变大。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这有助于促进房贷利率的下调，进一步降低购房者的成本。尤其是一些交易行情疲软的城市，将基于差别化的信贷政策工具，积极开展更宽松的房贷政策。另外，从下降20个基点来看，下调的力度比较大。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，此次调整前首套房贷款利率最低要求是5年期以上LPR（4.6%），二套房贷款利率最低为5年期以上LPR+60个基点，那么本次下调首套房贷款利率20个基点，即最低可为4.4%，是加大了对刚性和改善性住房需求的支持。如果考虑到今年以来部分城市已经调整认房认贷标准，部分改善性住房需求亦将受益。
对于调整后的“最低可为4.4%”，诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，该房贷利率水平重回了2015年9月后的房贷利率水平，2016年全国房地产升温的一个重要原因在于信贷环境宽松，可以预测到本次中央信贷政策是房地产市场回稳的助推器。
“从央行发布差别化房贷政策发布专门文件来看，体现了当前房贷持续发力、扭转近期房地产交易行情颓废态势的决心。而央行选择在周末发布政策，也说明政策非常紧迫和必要。”严跃进如此称。
央行发布的《2022年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示，在全国个人按揭贷款利率方面，利率为5.42%。严跃进据此测算，按照减20个基点计算，那么实际的利率可以做到5.22%。从500万贷款金额、等额本息、30年月供偿还的方式计算：在利率从5.42%降到5.22%的情况下，每个月可以少还约600元，30年加起来可以少还约22万元。
不过，中原地产首席分析师张大伟分析认为，从之前首套房贷款利率最低4.6%降低到4.4%的确是利好，但是并不是直接降息，只是给地方贷款执行的空间，预计各地将快速开始执行，政策影响需要看各地落地细则的情况。
坚持“房住不炒”，拉大首套房与二套房贷款利差
值得关注的是，央行此次仅调整了首套房商贷利率下限，而二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
对于这样的差别化住房信贷政策的调整，上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅认为，由于“二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行”，这是拉大了首套房与二套房贷款利差，在刺激首套房需求释放的同时，有利于避免加大投资投机性需求。这也意味着在刺激需求的同时，坚持“房住不炒”。
在此次政策表述中提到，人民银行、银保监会将各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。
“对于部分人口流入数量较大，住房具有刚性需求的城市，可以结合自身情况采取不同的加点方式，这有利于对需求释放进行精准调控，防止产生房价快速上行的压力。”杨畅这样表示。
此次政策对于未来市场的影响如何？对此，严跃进认为，在持续的LPR利率降低、银行本身的利率下调、央行明确的差别化住房信贷政策等多方面发力下，将为5月中下旬以及后续市场交易的活跃创造更好的条件。
在陈文静看来，本次全国统一下调首套房贷款利率下限，对当前的市场预期将起到积极作用，亦将对市场产生实质性利好。本次全国统一下限调整后，各地下调房贷利率的空间进一步打开，预计各地将结合地方实际情况调整房贷利率，降低购房者置业成本，提高购房者置业意愿。
“此前，苏州、广州等城市部分银行已经下调优质客户的房贷利率至最低基准线4.6%，对市场情绪产生了一定积极带动，未来预计更多城市下调房贷利率至最低要求，促进住房需求释放，热点城市市场有望逐渐企稳回温。”陈文静说。
此外，很多业内人士认为，调整首套房房贷利率下限，释放了更加积极的信号。对此，王小嫱认为，除了降低了居民的购房门槛，也提振了市场的信心。在房地产市场的发展规律中，短期看金融，金融环境的宽松必然有助于市场向好。在中央的加持下，购房者对于市场的信心加强。
新京报记者袁秀丽
编辑武新校对卢茜
房贷利率已降至6年最低，20年来第三低，历史上都发生了什么
昨天（5月15日），央行亲自下场挽救楼市了。
根据央行、银保监会昨日发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（以下称《通知》），首套房的银行贷款利率，可以在5年期LPR的基础上下调20个基点，也就是减去0.2。由于最新的5年前LPR为4.6%，按照《通知》，首套房能够拿到的最低房贷利率可以到4.4%。
如果未来LPR继续下降，按照最新政策，房贷利率甚至可以低于4.4%。
房贷利率大降，会刺激昆明人买房吗？
这是自2016年以来，国内房贷利率的最低点。实际上，2016年当时银行公开的5年期及以上商业贷款利率其实是4.9%，但央行允许银行下浮10%，也就是4.41%，仍然高于4.4%的最新利率。但当时正值国家大力推进房地产去库存，各种优惠政策层出不穷，有些银行给到的首套房贷利率可以低至4.2%，甚至更低。
自2016年之后，国内首套房贷利率不断上涨，去年有些银行曾经达到6.15%的水平，但今年来房贷利率连续下降，在此次央行、银保监会发布《通知》之前，昆明最低房贷利率与LPR持平，即4.6%。这一利率执行不过一个来月，就已被4.4%的新低取代。
即便不考虑未来LPR有可能进一步下调，现在4.4%的首套房贷利率，除了略高于2016年部分银行给出的约4.2%的利率，在最近20年的历史上，也只有2008年全球金融危机期间国内房贷利率可以相提并论。
2008年，由于全球金融危机，国内出台了一系列刺激经济的政策，除了4万亿放水之外，房贷利率也达到了历史上最低点，当年底，虽然5年期贷款基准利率仍然在5.94%，但允许银行最多下浮30%，也即按4.16%利率发放房贷。
从1998年央行出台《个人住房贷款管理办法》以来，即将执行的4.4%的首套房利率，是历史第三低。以往房贷利率大幅度降低，往往出现在经济形势比较严峻，房地产市场处于低谷的时间点，比如2008年的全球金融危机，2016年的去库存。
从历史上看，在低利率执行后不久，房地产市场都会走出一波上涨行情，利率也随即上调。比如2008年底房贷利率达到历史最低点后，在4万亿救市资金的刺激下，楼市迅速回暖，房价也开始了长达7年的上涨行情，到了2010年，房贷利率就回升到4.8%以上。
2016年初，为了消化住房库存，大多数银行的房贷利率曾低至4.41%，但到了两年后，随着房地产库存迅速下降，房价不断上涨，2018年底国内首套房贷利率最低也要5.09%，昆明则要5.54%。
概括一下，以往央行运用利率工具刺激楼市的典型做法是，你不买是吧？降利率。你还不买？继续降。直到见效为止。
如今，房贷利率来到了1998年央行出台《个人住房贷款管理办法》以来的第三低，以往的规律还能继续延续吗？
楼市酝酿新变局，一地商业银行房贷利率重回5年前？
作者丨唐韶葵
编辑丨张伟贤
图源丨视觉中国
福州当地媒体5月15日发布消息称,目前福州部分银行房贷利率已回到基准，相比去年10月顶峰，普遍下降了30到50个基点。与此同时，据福州业内流出的一份最新房贷利率统计显示，海峡银行首套房利率达到4.6%，是福州商业银行中最低水平。这意味着商业银行房贷利率重回5年前水平。
5月16日，21世纪经济报道记者从多家股份制银行福州分行及当地商业银行处求证核实，股份制银行目前还在等待总行下发房贷利率下调的通知。其中工行福州分行表示，首套房利率目前仍然为5.15%。海峡银行则表示，该行首套房利率普遍可申请4.9%。而针对高层次人才，凭人才证或人才证明可享受专项购房利率，特级、A类、B类、C类人才可享受央行规定的住房按揭贷款最低利率，即首套房按揭贷款利率执行LPR基准，二套住房按揭贷款利率执行LPR+60BP。
换言之，高层次人才在福州购买首套房，房贷利率可做到4.6%。
5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（简称《通知》）。对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。很显然，在各家银行差异化政策中，福州商业银行率先给刚需客户更大尺度的优惠。安永大中华区房地产行业主管合伙人汤哲辉指出，虽然比不上上海与苏州，但当前福州的房贷利率在全国也算是低位水平。
福州房贷利率变化
实际上，这并非福州银行业最近才推出的房贷利率。记者从海峡银行内部获悉，前述针对高层次人才的利率优惠其实是该行2021年11月发布的一份内部文件中推出的一款“人才安居贷”。除了上述高层次人才可以享受最低4.6%的房贷利率之外，海峡银行“人才安居贷”还针对福州市各设区县市认定的人才规定：首套住房按揭贷款利率不低于LPR基准+30BP，二套住房按揭贷款利率不低于LPR+60BP。
最近想在福州买房的刘丽（化名），年初就从朋友口中得知海峡银行这一房贷利率优惠政策。她观察了许久福州房贷利率的变化，认为福州这一房贷利率水平相当于基准利率打了九折，相比几年前或许还有下调空间。
刘丽对记者讲述了她所观察的福州利率变化。2014年全国楼市去库存的背景下，福州有银行的房贷利率在基准利率上打了八折，甚至八五折。2016年，福州楼市开始上行趋势；2017年很多购房者在申请房贷的时候，利率普遍相当于基准利率上打九折、九五折的水平；而到了2018年，福州房贷利率又进入上升空间，彼时全国多个城市的房贷利率基本上要在基准利率上浮10%-15%；2020年-2021年，房贷利率逐渐稳定在5.1%左右。
目前，福州大部分银行的首套房利率已从2021年三季度前的5.3%至5.5%，降至现在的4.9%至5.15%，最低有银行甚至可以做到4.6%。
受访的多名福州银行人士表示，房贷利率目前还没有大的下调，维持在5.15%左右，与2017年福州房贷利率约4.9%至5.2%相比，水平相当。
福州房贷利率的变化调整，某种程度反映了这座二线城市的楼市变化。5月11日，福建省中房研究中心与福州市存量房研究所联合发布了《2022年福州存量房指数4月报》，福州成交均价为25669元/平方米，挂牌成交均价为27991元/平方米，环比3月27093元/平方米，下跌5.25%，呈现“量价齐跌”的市场行情。很显然，此时的福州，需要适当引入楼市刺激政策。而福州楼市的低迷也只是全国多个二三线城市的缩影。
激活效应有多大？
据国家统计局最新数据，我国1—4月份商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元，下降29.5%；其中，住宅销售额下降32.2%。
从中原地产拆分单月销售数据来看，4月单月销售面积和销售额，同比均出现了非常明显的下调，是5年来市场最低值，成交额同比下调超过46%。中原地产首席分析师张大伟分析认为，今年前四月楼市下行的原因在于市场信心没有恢复，并且央行在周末发布的政策并非直接降息，需要等待各地落地细则来执行。
张大伟认为，虽然激活楼市的政策陆续出来，但市场还未完全见底。他认为，经过几年的深度调控，房地产市场显现出一些疲态，加之相关部门对房地产开发企业在融资端的监管，让企业压力倍增，新房降价销售的现象在一些城市和区域逐渐增多。
汤哲辉也持有相同的观点：一线城市受疫情影响较大，二线城市轮动复苏，三四线整体下行。从中长期来看，居民住房需求仍在，预计随着各地政策逐渐落地，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，而市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控、各地政策的执行力度。他预计在政策发力显效、疫情得到有效防控后，热点城市有望率先企稳，并带动重点区域三四线城市完成筑底。
今年以来，全国累计134个城市共计出台了231次纡困政策，其中23城24次优化限贷；57省市63次优化公积金贷款。因城施策，主要涉及优化限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低限售年限、为房企提供资金支持等。
而在最近这一波调低利率的城市中，江苏部分城市调整力度较明显，比如苏州和常熟等直接执行了最低利率4.6%。
一系列政策叠加之后，会否对市场产生积极有效的影响？同策研究院研究总监宋红卫指出，基于央行给出的利率指导政策，预计未来部分城市对首套房房贷利率可能会继续下调20个基点。但调低房贷利率对于楼市的刺激不会有明显作用，对于楼市影响较大的政策主要有：限购政策，首付比例调整，棚改货币化安置等，利率变动对于购房者积极性的影响不大。但亿翰智库研究总监于小雨认为，利率调整一定会释放一部分之前还在犹豫的刚需住房需求。她认为，目前激活楼市、解决购买力的关键还是在于改善性需求或者说限贷政策的放开，尤其是二线城市的改善性需求释放，比如取消认房认贷，降低首付比例等。
本期编辑刘雪莹冯展鹏
