商业贷款转公积金贷款办理流程与操作攻略

公积金贷款利率低；

还款也方便；

深受大家喜爱；

毕竟利息低，月供少。

本文真社宝结合工作实际，简要梳理一下商转公贷款办理流程与操作指南。

一、申请商转公贷款的基本条件与要点

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（1）商转公贷款可以是夫妻双方（申请人与配偶），也可以是一方（单身）；

（2）申请人与共同申请人在深圳市近六个月有连续缴纳公积金（汇缴）；

（3）申请人取得原商业性住房按揭贷款银行同意。

二、商转公贷款的办理流程是怎么样？

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1、联系原商贷银行客户经理，告知需要办理“商转公”

（2）客户经理会告知需要携带资料（详细看第三步）

（3）银行面签并将资料报给资金中心审批

（4）审核后会告知贷款额度，并签订公积金贷款合同

（此处须注意，夫妻双方最高是90万，若未达到90万，不满意额度，可以等条件成熟再发起第二次申请）

（5）公积金与原个人还款账户共同还款

三、商业贷款转公积金贷款资料

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（1）夫妻双方住房公积金联名卡、身份证、户口本、结婚证

（2）房产证复印件、房产查询证明

（3）其他资料银行客户经理会帮你准备

四、公积金贷款额度计算方式？

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计算额度有3种，最终取计算额度最低值发放贷款

①个人最高50万，家庭最高90万

②个人余额的14倍

③缴存基数÷2÷月还贷系数

假如小真缴存基数是3000元，余额3万，公积金贷30年，家庭只有小真有公积金贷款资格，则按上述计算得：①50万；②42万；③34.46万，所以取最低值34.46万，小真最高公积金可贷34.46万。

如果是夫妻双方贷款，额度计算则个人余额相加、缴存基数相加，计算出相应额度，取最低值。

五、公积金贷款利率

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深圳公积金贷款认房不认贷，即深圳首套房按基准利率算，二套房按上浮10%计算。其次分5年内和5年以上，5年内的基准利率是2.75%，5年以上的基准利率是3.25%。

相信您看完这篇文章，应该如何办理商转公贷款以及计算贷款额度了吧。

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别想了！佛山“商转公”政策还不能办理

前几天，长春市住房公积金管理中心发布《关于公开征求长春市商业性个人住房贷款转个人住房公积金贷款管理办法(征求意见稿)意见的公告》。

其中提到，长春商转公“自9月15日起施行”。

这可把佛山一批业主羡慕坏了。

一时之间，关于佛山何时商转公的话题，又引起了广泛的讨论。

毕竟，有多少人买了房子是为了卖呢！大部分人很可能一辈子就买这么一套，但因为各种原因，不得不承受高企的商业贷款！

为何商转公呼声这么高？

首先我们要了解：什么是商转公贷款?

商转公贷款，即商业性个人住房贷款转住房公积金个人贷款，若职工购买自住住房时已办理了商贷，现又符合公积金贷款条件的，便可以办理该业务，用公积金贷款偿还其商业银行贷款。

为什么大家都想“商转公”？

那就要说说“商转公”到底能省多少钱了？

以贷款60万元、贷款期限30年为例：

如果办理商业贷款，以等额本息方式（利率5.9%），每月须还款3558.82元，累计还款总额1281174.85元；

如果办理公积金贷款，以等额本息方式（利率3.25%），每月须还款2611.24元，累计还款总额940045.65元；

公积金贷款比商业贷款每月少还947.58元，累计还款总额节省约34万元。

这就不难理解，为什么我们总说过去两年上车的购房者太惨了！

正值楼市火爆，多少项目不支持公积金、组合贷，不少买到房的人庆幸虽然纯商贷款，但总算抢到房子了！

当时5年期LPR为4.65，不少首套房利率加点都在100以上，首套利率高的甚至达到6.30%以上。

去年7月佛山部分银行房贷利率变化

谁能想到，不到一年时间，行业急转直下，现在有些银行已经没有加点了，甚至还“减”了。LPR也是一降再降，从4.65%一路降到现在的4.1%！

2022年8月佛山部分银行房贷利率

也就说，去年按5.8%的利率贷款100万，月供5867元，而今年按4.1%贷款月供则是4948元，都是商贷，月供却差了近1000元！

而且其中不少人新房尚未交付，同时还得负担房租，在疫情、收入不稳之下压力山大！相信不少人都对这种呼吁、恳求感同身受！

虽然说这两年都选择的浮动利率，但是100个加点，是始终跟随的！商转公就成了最后一根救命稻草！

如果商转公放开，公积金最高额度85万贷款30年为例。办理公积金组合贷每月还款4441.56元，比之前的纯商贷月供少1400多！

这对于疫情之下，多少咬牙上车，省吃俭用的购房家庭来说，能减轻多少贷款压力。

佛山有“商转公”政策吗？

很抱歉，没有的。

今年3月份的时候，有网友在互动交流平台咨询“关于商贷转公积金贷款的问题”，在佛山，买房后商贷能否转公积金贷款？

佛山市人民政府办公室表示：佛山市住房公积金管理中心暂时没有商业贷款转公积金贷款政策。对于存量贷款的商转公业务，我中心将适时探索开展。

买房后商贷能否转公积金贷款

佛山市人民政府办公室：

尊敬的网友，您好！您反映的商业贷款转为公积金贷款问题，可参考佛山市住房公积金管理中心提供的以下资料：我市住房公积金贷款政策是根据国家有关规定，结合佛山实际情况制订。我中心暂时没有商业贷款转公积金贷款政策。目前，我市住房公积金资金流动性不足需轮侯发放贷款。对于存量贷款的商转公业务，我中心将适时探索开展。而目前北京、上海、深圳、重庆、武汉、东莞、长沙、厦门、合肥、石家庄、乌鲁木齐、兰州、太原、郑州、福州、南昌、贵阳、昆明、乐山、大庆、泰安、无锡超过22个城市已经开发商转公业务等。

无锡甚至还提供商转公垫资服务，最低500块就能办理商转公……

什么制约商转公的开放？

究竟什么因素制约商转公业务？

最常见的说法就是城市公积金贷款资金的余额。

根据佛山住房公积金年报显示：2021年，佛山发放个人住房贷款78.17亿元，住房消费提取额达到138.29亿。

来源：佛山公积金

个人住房贷款发放额、住房消费提取额的总和与当年缴存额的比率为111.16%，可以看的出，贷款资金压力还是十分紧张。

虽然在支持商转公的城市中，无锡2021年个贷率96.54%，海南91.14%，南宁86.43%，武汉94.44%，也没比佛山低多少。

但商转公业务的启动，还面临银行、不动产登记中心、公积金中心等部门的协调，这几乎也是所有城市都面临的问题。

说到底，从政策角度来说，其实就是蛋糕就这么大，公积金的贷款额度，究竟是给即将买房的人，还是已经买房的人。

给新的购房者，能够直接利好新房市场，从而带动新房市场的热度，利好土地市场

给已经买房的老业主，是月供降低后，释放更多的消费需求，缓解购房家庭的压力，从而侧面促进当下经济大环境的回暖。

从前面的策略来看，优先把蛋糕分给没买房的人，看起来效率会更高点。

甚至还有种说法，商转公是给既得利益者让利。

放在以前，优先没买房的，或者给既得利益者让利的说法都没错，但楼市到了今天，真的是这样吗？

新房市场里，还有多少是刚需？当下市场，楼市刺激性政策效果还有多大？过去三年买房的，真的是既得利益者吗？

这三个问题，现在来看，估计都存疑，尤其第三个，多少购房者其实是苦哈哈的上班族，而且基本还买在高位。

但现在大环境下，失业、降薪下，对存量房贷利率的降低，是有利于避免断供潮的风险，促进消费和信心的回升。

最后，你希望公积金被用来调动增量购房者的积极性，还是降低存量房贷业主的负担？欢迎评论区交流探讨！

西安房贷“商转公”最新表态……

最近都在关注“救市”话题，各地政府陆续释放信号……

疫情反复之下，信心提振的诉求是普遍性的，上了车的，没上车的，应该说，政策层面均需要重点考量！

譬如，镐京笔记（ID:Hji2022）注意到，很多在房贷利率高点挤上车的购房者，如今在网络平台焦灼地呼吁，开通房贷“商转公”。

毕竟，从商业贷5.8%转成公积金贷3.25%，能够省下一辆车钱。

但客观说，这里面牵涉的堵点因素较多，尤其跟城市人口规模、资金池存量息息相关。纵观全国，目前开通“商转公”的城市，为数不多。

具体到西安，2017年9月停止受理试行的“商转公”业务，官方当前表态“接下来积极进行政策调研”，这是否意味着将迎来重启的希望？

镐京笔记与几位业内人士聊了聊……

1.部分城市已经推行

在人民网领导留言板上，前不久，一位落户西安的年轻人恳切建议，重新开放“商转公”业务。

“疫情当下，收入锐减，面对高额房贷力不存心。我相信有这种感受的并不是个别人。”

来算一笔账——

按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，商业贷5.8%转成公积金贷3.25%，平均每月可减少月供约750元，未来30年内共减少利息支出约27万元；

即使以目前西安首套房利率5.2%左右来算，转成公积金贷款也能省下20万元，差不多省下一辆车钱。

事实上，已有购房者享受到这一政策福利，深圳、南昌、无锡、株洲等城市走在了前列。

4月8日，无锡市住房置业融资担保有限公司官方微信发文，推出房贷“商转公”转贷垫资服务。

两周后，无锡还上调了公积金贷款额度。对于首次申请公积金贷款购买首套房的家庭，个人最高贷款额度由30万元调整为50万元；夫妻双方最高额度由60万元调整为80万元。

深圳更是在去年，推出全国首个“商转公”线上办理业务。

不过，并非每座城市都有如此底气。

今年3月，同样是人民网领导留言板上，有这样一则信息，一位毕业后去郑州打拼的硕士研究生，咨询有没有实现“商转公”的可能，因为“经历了疫情封控、‘7·20’特大暴雨，房贷压力越来越大，有个别月甚至需要农村家里的父母帮衬，才能还得起房贷”。

郑州市住房公积金管理中心的回复也很直接，“郑州住房公积金的资金状况仅能满足新购房职工直接办理公积金贷款使用。”

再说回前述落户西安的年轻人案例，西安市住房公积金管理中心也有所回应，接下来积极进行政策调研，更好的满足公积金缴存职工合理购房需求。

显然，仅从该答复来看，似乎无法判断西安房贷能否重启“商转公”。

2.西安的可能性

那么，影响西安“商转公”的堵点到底在哪里？

为回应公众关切，镐京笔记日前与几位业内人士进行了一泛沟通。

共识在于，能否落实“商转公”，最重要看公积金中心的资金供应情况。即，公积金中心的资金剩余量，能否支撑购房者申请贷款。

就此而言，个贷率（个人住房公积金贷款余额占住房公积金缴存余额的比率）可作为直观判断。

参考各地发布的住房公积金年报，2020年、2021年，西安个贷率分别为85.70%、82.30%，同期郑州分别为81.52%、86.67%；而早在两年前就重启“商转公”的南昌，个贷率相对较低，分别为71.26%、67.35%。深圳2021年个贷率则为72.87%。

这是否意味着个贷率越低，开通“商转公”的可能性越大？

也不尽然！

无锡就是个例外，其2021年四季度、2022年一季度的个贷率高达96.54%、93.17%。

只能说在一般情况下，个贷率高会导致公积金“资金池”紧张，在一定程度上影响“商转公”的开通，当然，一城一策，无锡就是有这样的底气。

其次，房贷“商转公”还涉及到不同部门之间的协调——结清原商业贷款后，不动产部门解决抵押权登记难题，再跟公积金中心对接。如果是“商转组合贷”，流程更加复杂。

业内人士坦言，“这些机构之间如何衔接，就是一个难题。”

至于南昌、无锡等城市，破除重重阻力推动房贷“商转公”，业内人士认为：

“这个政策在人口基数相对小的城市可以实现，在人口数量庞大的大城市比较少。我个人觉得它影响面太大，因为房贷存量太多，资金使用量等各个方面都不好预测，城市越大政策越难实现。”

再换个角度看，房贷“商转公”的前提是公积金“资金池”至少保持正常蓄水，但疫情不止影响了背负房贷的个人，也对企业产业了冲击。

为此，包括西安在内的部分城市推出了一项政策，受疫情影响困难企业可缓缴公积金，为企业减负。

当然，也有业内人士指出，西安无论人口规模还是个贷率，均介于深圳与无锡之间。在各地释放积极信号的背景下，“商转公”政策向深圳、无锡学习，也未尝不可，办法总比困难多……