贷款买房，公积金如何使用？

你是不是也和我一样，在买房的时候，经常遇到贷款利率太高或者是首付太高的问题，或者是其他的一些情况，但是对于公积金贷款却是一无所知。其实公积金贷款利率低是有原因的，因为它的贷款利率更低，而公积金贷款也是需要缴纳一定的公积金的，缴纳多少才可以申请公积金贷款？不同城市对公积金贷款利率不同，比如北京上浮10%左右，深圳上浮20%左右，而北京公积金贷款利率上浮10%左右，所以还是建议大家可以先把公积金贷款利率降下来再考虑买房。对于每个月缴纳公积金100元以上的人群来讲，我们需要考虑还款能力和还款压力等多方面因素。在还款能力上要满足：首先是工作年限，正常情况下缴纳20年（含）以上公积金就可以了，但是对于一些特殊情况还是需要更长的年限，比如一些在一线城市奋斗了20年以上或者是已婚或者其他家庭有稳定收入来源且家庭经济条件允许时可以继续缴纳到30年。

1、如果需要缴纳公积金，最长要累计缴满15年（含）以上，然后再选择使用商业贷款，商业贷款需要全额还清，并且在一定程度上影响利率，所以如果想使用商业贷款，可以在购买二手房时选择使用公积金贷款。

如果大家的工作稳定，可以使用公积金来缴纳二手房贷款，以北京为例，个人公积金贷款的年限是30年，对于有两套房的人来讲可能会影响到30年缴额，因此可以使用商业贷款来缴满15年。对于两套房的人来讲，一般选择公积金贷款是可以贷45万元左右的。如果我们选择按照商贷来计算的话会发现，不同城市对住房公积金贷款利率相差不大。在北京、上海等地区已经调整为最低还款利率了。但是从深圳这边来看却并没有改变这样的趋势。而且使用商业信用抵押就可以完全实现最低还款利率要求，这样就可以很大程度地减少商业不良信用记录的出现。因此个人公积金贷比商业房贷更为稳定，风险相对较小。

2、如果是在一线城市置业，最长要连续缴存公积金满5年，因为一线城市有房有车，所以一线城市住房公积金可以为你减轻很大负担。

现在在很多一线城市的公积金贷款利率是要比商贷低，在一些城市商业贷款利率上浮10%左右，所以大家还是要根据自己的实际情况选择一笔贷款。其实无论公积金贷款利率多低，大家都要看自己实际的偿还能力情况。在买房时一定要注意公积金贷款的额度以及还款期限。一般情况下购买一套住房是没有办法申请到公积金贷款的。我们首先要明确一点，其实公积金的种类有很多，其中一个就是商业贷款就是我们常见的组合贷款。

3、如果是使用公积金贷款购买首套房时，公积金贷款利率较低，但如果你买第二套房时使用公积金贷款就需要多付不少利息。

对于使用公积金贷款买房，在同等条件下是会比商业贷款更容易贷款到100万元。但如果购房人选择房贷后再使用商业贷款的话就比较难了。房贷利率高：目前商业银行房贷利率普遍在上浮10%左右。很多人都不知道公积金贷款还有一些优惠政策，比如在深圳申请公积金可直接办理房贷或享受低息利率优惠。根据深圳公积金管理中心消息：自2020年1月1日起至2020年12月31日期间，个人及家庭再次申请住房短期公积金贷款或商业性住房贷款的（仅限申请使用商业住房贷款),暂停办理上述住房短期公积金贷款额应小于等于购房总价20%（含）以下（以1套100万元计算）和住房年限30年（以30年计算）以上（以1套60万元计算）两项业务要求（注：申请公积金贷款和商业性住房贷必须同时符合这两项条件才能再次申请)暂停办理已有借款人已结清住房商业性个人贷款额应小于等于购房总价20%(包括但不限于购买首套房或二套房均可）和住房年限30年（包括但不限于已购房款超过30)两项业务要求（注：申请公积金贷款和商业性个人住房贷应同时满足这两项条件才能再次申请）。很多人都会问：公积金不能用来买房吗？其实这个是没有限制的，只要缴纳了一定比例的公积金就可以了，但是想要使用也有一些条件要求。

「干货必读」公积金、商业混合贷款流程及注意事项

原创：威海那点事（ID：wihiihi）

作者：闻道

应网友要求，很多朋友之前并没有贷款的经历，因此对流程难免“发蒙”，鉴于目前的高房价，单独公积金贷款占有比已经很低，且不被很多楼盘所接受，商业贷款的流程及步骤又相对简单，因此我们就从较为复杂但是选用比较多的的混合贷说起：

一、概述

混合贷的无论是期房还是现房基本流程基本一致，无非是材料准备上略有不同，大体都是如下：

（一）申请人及配偶带身份证、户口本（夫妻双方户口不在一起的，需带结婚证）、购房合同（预售）、预付款收据原件，到服务大厅咨询并领取《住房公积金个人借款申请表》；

（二）查询个人信用记录，打印《住房公积金贷款告知单》；

（三）按《住房公积金贷款告知单》准备申请材料，提交服务大厅审批；

（四）符合条件的，通知申请人签订《借款合同》，到相关部门办理抵押（担保）登记；不符合条件的，通知申请人；

（五）发放贷款；

（六）按月及时还款，避免逾期还款记入个人信用记录。

此处需要注意就是：

首先混合贷的客户在跟开发商签订合同的时候，需要提前告知开发商，因为这样需要签订五份合同，正常情况下，是只需要签订四份的。

其次提前到公积金中心查询个人或夫妻双方的贷款额度（包括公积金额度和商业的额度），根据公积金中心反馈的贷款额度确定我们的房款首付比例，因此这个首套30%，二套40%以上，对只要涉及公积金贷款的客户没啥用，你150万的房子，即便按照公积金最高额度贷50万（夫妻共同，单职工只能贷30万），首付30%为45万，贷50万，你还差商业55万，根据你的工资基数，不一定能批给你105万，别问我具体算法，一切以公积金中心给出的审批额度为准。最后开发商签订完合同之后，依据不同开发商的要求，有的需要自行前去缴纳住房契税，有的开发商代缴，住房契税缴纳完毕之后，开发商会到房管局备案，网签备案24小时之后才能持材料到威海公积金审批中心。

二、具体步骤：

1.准备材料：

（一）以自有他处住房做抵押的，提供以下资料：

1、《住房公积金个人借款申请表》一式两份；2、借款人及配偶身份证明原件及复印件二份；3、借款人及配偶户口证明原件及复印件二份；4、商品房预售合同原件一份及复印件二份；5、预抵押住房的房屋所有权证、土地证原件及复印件二份；6、预抵押住房的《房地产估价报告》原件二份；7、预付购房款票据原件及复印件二份；8、售房单位（人）收款账户和借款人还款账户原件及复印件二份

（二）第三人住房做抵押的，提供以下资料：

1.《住房公积金个人借款申请表》一式二份；2.借款人及配偶身份证明原件及复印件二份；3.借款人及配偶户口证明原件及复印件二份4.商品房预售合同原件一份及复印件二份；5.抵押人及配偶身份证明原件及复印件二份；6.抵押人及配偶户口证明原件及复印件二份；7.抵押人婚姻证明原件及复印件二份；8.预抵押房产的房屋所有权证、土地证原件及复印件二份；9.预抵押住房的《房地产估价报告》原件二份；10.同意抵押住房的公证书原件二份复印件一份；11.预付购房款票据原件及复印件二份；12.售房单位（人）收款账户和借款人还款账户原件及复印件二份；

（三）全程担保的，提供以下资料：

1.《住房公积金个人借款申请表》一式三份；2.借款人及配偶身份证明原件及复印件三份；3.借款人及配偶户口证明原件及复印件三份；4.商品房预售合同原件一份及复印件二份；5.预付购房款票据原件及复印件二份；6.售房单位（人）收款账户和借款人还款账户原件及复印件二份；

（四）下列情况另需提供相应的证明材料：

1、外地来威工作（户口不在本市的）的职工，另需提供居住证原件及复印件二份。2.借款人夫妻双方户口不在一起的，另需提供结婚证原件及复印件2份。

2.报审批

持有“所需材料”到公积金大厅办理审批（此处建议大家挑一个房产业务不是那么繁忙的大厅办理，各区房产交易量不同，交易量大的公积金中心，业务要繁忙，审批手续等都会慢一点。）并且现在公积金中心一般建议大家选取担保方式，这样步骤相对简单，将来办理房证也省事，但是如果一定选用自有住房做抵押，还得先去评估中心，做一个评估，并且评估额度还不一定达到公积金所要求的额度，若达不到，会更麻烦，继续补其他手续。

3.签合同

审批通过之后，到公积金中心签订合同办理担保，持公积金中心的审批单，附带上述材料同样一份（银行不需要自己提前复印）外加个人收入证明，然后向贷款银行递交材料，能做公积金贷款和混合贷的只有建设银行和工商银行，最好能问问开发商有没有关系比较好的合作的银行，选择合作银行，若没有只能两家选一家，（至于网友说的内幕之前据说是可以通过熟人找银行给利率打折，但是在目前严苛的国家调控政策之下，恐怕哪个银行都不会敢逆势而为，与国家唱反调了。）银行提交材料的同时签订合同，然后回家等银行的审批，若审批通过，会打电话告知借款人去银行取正式的合同。

4.做抵押

携带银行合同到公积金中心取一份房产抵押登记表（该表需要返回贷款银行盖银行的贷款审批章），到开发商再取一份房产抵押登记表，两份登记表连带正式购房合同，身份证，结婚证到房产所属地的不动产登记中心（这个不能随便选了，房子在哪就得去所属地办理）办理房产抵押登记。

登记审批通过拿回回执，剩下的就是等着放款了。

简单几个步骤看上去好像很，即便无缝衔接，马不停蹄也得近2个月左右，这两个月，你唯一需要做的就是尽量一次性将材料提交完全，勤打电话给公积金中心和银行催促，千万别等他打给你，那样会浪费很多时间，因为你审批手续走完之前，时间拉得越长，越有可能被国家突然颁布的新的的利率政策影响到，换句话说，一天不审批完，你的具体贷款利率就不确定。

三、贷款被拒（此处商贷通用，有必要了解）

当然也不是你按部就班做完每一步，都能顺利进入下一个程序，因为还存在关键的一点----------审批不通过，贷款被拒！

什么情况下会被拒呢？

1.公积金有断缴记录，尤其是近半年（即便自己补缴也不行）。

2.信用卡有逾期记录也会被拒，（这个完全需要撞运气了，不是说有逾期就一定被拒，但是可以被拒，逾期越多，被拒可能性越大）

3.查询征信次数过多（这一条也是在银行环节上比较常见，多次查询之举会在信用报告上留下被查询的印记，次数多了，则预示着借款人很可能已向多家机构申请了贷款或信用卡，当前已是负债累累，还款能力存隐忧。所以出于谨慎的考虑，借款人短期内被查询次数过多，多半会让金融机构唯恐避之不及，甚至是在无抵押贷款世界里寸步难行。）

4.工作不稳定。（一般信贷审核会涉及工作稳定性、生活稳定性以及行业稳定性，但这其中最重要的还是工作稳定性。判断一个人的工作是否稳定，主要参考社保缴纳情况、工作收入、银行流水等因素。通常情况下，社保连续缴纳半年基本上可算是稳定。至于银行流水，没有固定的收入流水对还款有很直接的影响。所以如果你的流水高低起伏不定，那被拒的可能性将会很大。）

5.高危职业人群在银行环节被拒的可能性极大。（此处不得不说的就是有些银行对职业确实存在特殊癖好，所以那种人身安全高危的行业也会是他们退避三舍的因素。）

6.水电气、手机长期或经常欠费。（见微知著这个道理人人都懂，良好的按时缴费体现的是高度自觉自律的还款意愿，因此经常欠费足以说明还款意愿低而被拒。）

总之呢，买房这件事对那些财大气粗的豪们来说，简直就是跟逛菜市场买菜似的，想吃什么买什么这样简单，但是对我们普通职工家庭的老百姓而言，绝对是一件不亚于西天取经，需要突破重重关卡的大事，尤其是在国家严厉打击炒房，稳控房价的大决心下，房贷政策的趋严，放贷条件的升级，贷款利率的上升，等等每一个因素都是考验，所以一定做好心理准备，也提前做好备份方案。

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商业贷款公积金贷款 买房贷款流程有何区别

如今全国房价普遍高涨，采取贷款形式越来越普遍。购买新房和二手房贷款流程有什么不同？采取商业贷款和公积金贷款，流程上有什么区别？小编这就为您一一道来。

商业贷款买房子贷款流程

一、提交相关商品房资料房地产按揭贷款流程

借款人办理贷款前，请查明所购楼宇是否有银行提供个人住房按揭贷款承诺书，然后，借款人申请个人住房按揭贷款，填写《贷款申请审批表》，将有商品房关材料(付首期款证明、买卖合同、身份证、经济收入来源证明等原件、复印件)提交贷款银行房地产按揭贷款流程

二、商品房发展商签字房地产按揭贷款流程

作为借款保证人贷款申请审批表“保证人意见”栏上签字、盖章房地产按揭贷款流程

三、贷款银行审批房地产按揭贷款流程

信贷员对借款申请人提交的全部资料、文件进行审查，逐级审批房地产按揭贷款流程

四、发放贷款

贷款银行领回办妥手续的材料并根据依法生效的借款合同发放贷款房地产按揭贷款流程

五、公证部门登记

国土局产权登记和公证部门,办理房产产权抵押登记手续房地产按揭贷款流程

借款人在办理贷款前，请查明所购商品房楼宇是否有银行提供个人住房按揭贷款承诺书，然后，借款人申请个人住房按揭贷款，填写《贷款申请审批表》，将有关材料(付首期款证明、买卖合同、身份证、经济收入来源证明等原件、复印件)提交贷款银行房地产按揭贷款流程

六、通知商品房发展商领回借款合同并由发展商出具付清房款证明给贷款行通知借款人领回借款合同、借据、保险单

七、贷款行信贷员将商品房贷款档案归档房

公积金贷款买房子贷款流程（新房）

一、购房者需持商品房买卖合同或贷款联络单到住房公积金管理中心领取贷款申请表，并根据提示，申请人按要求填写住房公积金贷款申请表。

二、申请人持你或者辅助借款人的身份证，同时要准备上户口簿(户口簿不在一起需提供结婚证)，有时候需要你去民政局开取结婚证明或者单身证明。带上商品房买卖合同，填写好的住房公积金贷款申请表到住房公积金管理中心审核贷款额度并计算应交的各项费用。

三、申请人需要准备的提交材料：住房公积金贷款申请表，商品房买卖合同正本，商品房买卖合同正本复印件4份，房地产买卖审批书，维修基金收据第六联，房款收据复印件3份(收据金额=房款总额一贷款金额)，购房人身份证复印件4份，配偶身份证复印件1份，夫妻双方户口簿复印件1份，结婚证明或者单身证明两份，并交纳相关办理费用，后签订住房公积金贷款合同

四、申请人在指定日期到住房公积金管理中心代办银行窗口划款，并领取银行回执。

公积金贷款买房子贷款流程（二手房）

首先，申请人持已公证的二手房买卖契约到住房公积金管理中心(以下简称中心)领取住房公积金贷款申请表，按要求填写住房公积金贷款申请表。在这个过程中，通常会有二手房的中介人员进行指导，在二手房交易中，二手房中介是房屋的担保中间人，一般都会通过中介办理住房公积金贷款。

其次，申请人需要准备一些手续，申请人需要准备：本人或者借款人的身份证，户口簿，住房公积金贷款申请表，房屋买卖契约，评估报告等材料，然后到住房公积金管理中心审核贷款额度并计算应交的各项费用。

再次，就是中心工作人员现场看房后，这一步很重要，决定是否提供公积金贷款。如果同意办理贷款的，申请人还需要准备如下材料：借款人身份证复印件4份，户口簿复印件1份，贷款申请表，房屋买卖契约1份，评估报告2份，已过户的房屋所有权证及所有权证复印件2份，完税发票复印件1份，并交纳相关费用(担保费，抵押登记费，代办手续费等费用)后签订贷款合同

最后，公积金贷款申请人在指定日期到中心代办银行窗口划款，并领取银行回执。