23个城市可调低首套房商贷利率，若下探至3.8%，100万可省利息6.21万

人民银行和银保监会联手在楼市丢下一枚“重磅炸弹”——符合条件的城市可维持、下调、取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

红星资本局通过国家统计局数据筛选发现，符合条件的城市共有23个，如天津市、石家庄市和哈尔滨市等，其中部分城市的首套住房商贷利率此前已下调至4.1%。

中信证券认为，结合当前商业银行的净利差和历史上按揭贷款投放定价水平来看，部分区域的按揭贷款定价将会下探到3.8%左右。

↑楼市资料配图图据图虫创意

央行、银保监发文

23城的首套房贷利率可低于4.1%

9月29日晚间，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

简单来说，对于符合条件的城市，居民购买首套房时的商贷利率下限被抹掉。

↑截图自中国人民银行官网

红星资本局注意到，此前实行的商业房贷利率政策为5年期以上LPR±基点。目前，最新的5年期以上LPR为4.3%。

（注：LPR，贷款市场报价利率，一般由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布。）

今年5月，中国人民银行、银保监会曾发通知称，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房的商贷利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点。

也就是说，在这一政策调整前，居民购买首套住房的商贷利率最低为4.1%。

民生银行首席经济学家温彬告诉红星资本局，取消下限，一方面有助于降低房贷的成本，鼓励刚性需求，同时有助于四季度房地产市场销售回暖，对房地产平稳运行也有积极作用。

而据此次的通知，符合条件的城市为今年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，这些城市可以在年底前阶段性放宽首套住房商贷利率下限。

红星资本局翻阅国家统计局公布的6-8月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，发现符合条件的城市共有23个。

其中，直辖市、省会城市有7个，分别是天津市、石家庄市、哈尔滨市、武汉市、贵阳市、昆明市和兰州市。

另有其他城市16个，包括大连市、秦皇岛市、包头市、温州市、安庆市、泉州市、济宁市、宜昌市、襄阳市、岳阳市、常德市、湛江市、桂林市、北海市、泸州市和大理市。

中国房地产数据研究院院长陈晟对红星资本局表示，符合下调条件的城市，市场供应比较充足，通过对利率和货币松紧程度的调整，能够触动消费的释放、生成改善性需求、稳定市场。

23城楼市或将有变动

多地首套房贷利率此前已降至4.1%

以天津为例，从今年6月到8月，其新建商品住宅销售价格指数的环比分别下降0.2%、0.6%和0.4%，同比分别下降2.4%、3.5%和4.2%。

有天津的房产中介告诉红星资本局，房贷利率有所下调。其中，首套房的商贷利率从4.45%降为4.1%，已是当时可以下调最低的限度。

据天津日报报道，9月16日，天津市七部门联合发布房地产调控新政，从四个方面提出12条具体举措，包括降低首套房的商贷利率、二套房贷款的首付比例等。

红星资本局询问天津、哈尔滨、武汉和贵阳等地的房产中介发现，天津市不是个例，在个人征信没有问题的情况下，如哈尔滨市、武汉市和贵阳市等城市的首套房商贷比例也已降低至4.1%。

其中，哈尔滨某房产中介告诉红星资本局，在首套房的商贷利率降低至4.1%后，“感觉现在买房的人不少，有的新楼盘卖得还挺快的。”

天津、哈尔滨、武汉和贵阳等地的多名房产中介告诉红星资本局，在人民银行和银保监会9月29日晚发了通知后，他们尚未收到本地的任何通知，预计相关政策落地需要一段时间。

中国房地产业协会住房保障委员会专家组成员李宇嘉向红星资本局分析称，上述提及的23个城市可能会降至4%以下。

据财联社援引中信证券研报内容，在符合条件的情况下，本轮政策力度较大，相关城市首套房按揭贷款利率定价有望从4.1%下降到金融机构能够承受的最低水平。

中信证券认为，结合当前商业银行的净利差和历史上按揭贷款投放定价水平来看，部分区域的按揭贷款定价将会下探到3.8%左右，即较LPR要低50个BP（基点）。

假设首套房商贷100万元，以分期30年及等额本息的方式偿还，当商贷利率从4.1%降低至3.8%时，购房者可以节省利息6.21万元。

楼市新政中的“两个首次”

利于降低购房成本，更利于刚需

“阶段性放宽首套房贷利率下限，之前是没有出现过的，有两个是首次提及：政策是阶段性的，（这）是首次；放宽下限也是首次。”

上海财经大学中国经济思想发展研究院研究员岳翔宇对红星资本局表示，以前，房贷利率从没有“放宽下限”“取消下限”说法。

温彬也告诉红星资本局，这个政策措施确实是首次出现。他认为这一政策措施的出台，有利于降低购房成本，更好地支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

红星资本局注意到，今年以来，多地在“因城施策”原则下逐步调整房地产调控政策，对房地产市场平稳运行发挥了积极作用，特别是央行下调房贷利率，对于按揭贷款回稳起到积极效果。

在这样的情况下，温彬表示，“部分城市房地产销售仍然下行，这个政策就是为了进一步鼓励和支持刚性住房需求，从而阶段性调整差别化住房信贷政策。”

另外，政策提到了放宽下限的时间节点，是2022年底前。对于“阶段性”的理解，岳翔宇分析，“这个政策何时取消，我们还不太清楚，尚需观察。”岳翔宇指出，能出台这样的政策说明政府的决心，还可以再扩大城市范围，或者说辅助以调整首付比例等其他的政策。

“纾困力度非常大了”

专家：是否覆盖二套房要看市场走势

红星资本局注意到，前述通知中提到，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

岳翔宇认为，目前针对首套房贷利率的“放宽下限”，短期应该不会出现在二套房上。“这个政策主要是步步推进，看针对首套的效果如何。”

温彬也认为，此次没有针对二套房提出变动，还需要进一步观察。未来五年期的房贷利率可能还是有下行空间。具体的政策是否出台、是否下调，还要取决于后续整个房地产的市场走势。

“对二套住房房贷利率的调整，我预计应该会比较审慎。”陈晟指出，本次政策有前置条件，即“阶段性”，意味着存在观察期。

“首套利率下调对需求释放能够产生何种程度，能不能使整体需求恢复到应该达到的状态，降息只是手段之一。”陈晟认为，需求端和供给端已充分发力，针对需求的释放政策已经是“力度空前”的状态。

“当前的政策纾困力度非常大了，包括二套房首付降低，限购在非热点城市退出；供给端化解风险也到了攻坚时刻。楼市已经开始慢慢触及底部了，尽管触底后的走势不明朗，甚至可能（未来）一段时间在底部徘徊，但不太可能再大幅度下行了。”李宇嘉对红星资本局说。

红星新闻记者杨佩雯王田

编辑杨程责任编辑魏孔明

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房贷利率4.6%起！2022年买房，建议先看完这9个梯队

不久前，随着深圳福田的解封，大湾区迎来了全面复工复产，楼市的复苏也越来越明显。

●4月3日。贝壳新房深圳站显示，当天通过贝壳渠道成交的新房超过60套。4月前三天，累计突破100套。

●4月2日，东莞三部门联合发布通知，放松疫情期间购房资格认定。在疫情防控期间（2021年12月至今）未缴社保视为“连续缴纳”，不影响购房资格。

图源：东莞住建局

●4月1日，深房中协公告，深圳二手房触底反弹，网签1,355套（非过户），环比增长25.5%。

●3月31日，广深2022年首批集中供地公布。其中，深圳土拍限价提高，广州出让门槛降低。

.....

如果说之前是部分城市的局部片区成交明显增加，给置业者的感觉是楼市回升有望。

现在就是整个大湾区的楼市都在复苏，不少买家蠢蠢欲动，开始释放置业需求。那么，现在如果要买房需选择大湾区哪里？

今天，壹地产从限购政策、房贷利率和房价3个维度，梳理了大湾区各个城市的最新情况，或许可以给大家一个参考。

珠江口西岸整体限购宽松

深莞依旧是调控标兵

虽然最近无论是舆论，还是市场，大湾区楼市的正面消息都有不少，但目前却仅佛山一城的限购政策有所放松。

3月24日晚，佛山市人力资源和社会保障局发文通知，降低优粤佛山卡T卡的申领门槛，从大专以上学历下降为全日制大专和非全日制本科，变相放松了限购。

对于大湾区各城市外地的置业者来说，如果仅以限购政策划分，大湾区9个城市可以划分为3个梯队。

第一个梯队是不限购的城市或仅部分地区限购的城市。其中，肇庆不限购，惠州仅大亚湾和惠阳限购，还有佛山和江门，对置业者都很友善。

第二梯队是限购相对宽松的城市。其中，珠海限购3套，法拍房不限购；中山限购2套，均有社保要求。

第三梯队是广深莞。其中，深圳限购最严厉，其次是东莞。广州较为特殊，增城和从化的限购相对宽松，其它区域限购程度和深圳一样。

大湾区房贷利率全面下调

低至4.6%，和LPR持平

目前，大湾区的房贷利率已全面下调。如果仅以房贷利率划分，9个城市可以划分为2个梯队。

第一个梯队是首套房贷利率低至“4”字头的城市：深圳、广州、珠海、中山及佛山。

其中，广州部分外资银行的首套利率最低达4.6%，和LPR持平。深圳主流银行的首套利率低至4.9%，创近三年新低。

珠海和中山的首套房利率曾一度高达6.5%，2套房利率也一度逼近7.0%，现已一去不复返。

第二个梯队是首套房贷利率“5”字头的4个城市：江门、肇庆、惠州及东莞。

其中，肇庆的房贷利率在2021年是整体呈上浮态势的。全市首套、二套利率均超6字头，二套房利率甚至一度突破7字头。

值得一提的是：大湾区的房贷利率已连续多次下调，但目前各地的各家银行仍普遍缺客户，因此不排除后续房贷利率还有继续下调的可能性。

对于不少人来说，虽然知道房贷利率下降会让月供减少，但因为房贷有好几种方式，具体的概念还是不清楚。

那么房贷利率的全面下降，对月供的具体影响是怎样的？今天举个明显的例子。

以最简单的商业贷款计算，如果贷款200万，用等额本息的方式按揭30年，当房贷利率为4.9%时，还款总额为3821232.39元，月供为10614.53元。

而当房贷利率为4.6%时，还款总额为3691039.45元，月供为10252.89元，也就是说还款总额少了130192.94元，月供少了361.94元。

平均下来，房贷利率每下降10BP（注：BiPi，基点，用于金融、债券和票据利率改变量的度量单位，1基点为0.01%），就能少还约4.4万的贷款，月供就少约120元。

来源：2022年房贷计算器

2022年大湾区房价的4大梯队

相比限购和房贷利率，房价无疑是更让置业者关注的因素。根据乐有家研究中心统计的2月大湾区的房价来看，各大城市可分为4个梯队。

第1个梯队是广州和深圳，无论是新房还是二手房的均价都在3万+/平。不过，相比深圳，广州的房价区间更大，1万-20万+/平的房子都有选择。

第2个梯队是珠海和东莞，新房和二手房的均价都在2万+/平。

第3个梯队是中山、惠州和佛山，新房和二手房的均价都在1万+/平。

第4个梯队是江门和肇庆，新房和二手房的均价都低于1万/平。

图源：乐有家研究中心

不过，这只是2月份的情况。虽然3月份大湾区的房价还未公布，但事实上佛、莞、深等多个城市的房价预期已经暗暗提升了。

其中，佛山某新盘备案单价最高达11.8万/平！刷新了佛山新房价格的天花板，还有12个楼盘发出涨价通知：收回折扣，最高涨价7%！（来源：佛山楼市发布）

东莞松山湖、南城的新房备案价已突破5万/平，共4镇的新房备案价刷新天花板，10镇突破4万/平，占全市1/3。（来源：东莞楼市发布）

深圳虽然没有明确上调二手房参考价，但土拍限价提升了，相当于提升了多个板块的房价预期。

壹地产建议：有置业需求的朋友要抓紧了，后面的竞争或许会变得激烈，今年供应爆发+房企优惠多多+置业门槛降低的时期会慢慢消失。

一方面，在政策不出现大变化的情况下，明年的7月15日后，将有大量被压抑的房票将会入市。

另一方面，最近的国际事件，影响了西方的信用体系。预计会有大量的资金回流，并且沉淀到大湾区这样经济发达的区域。

再一方面，目前，不少购房者的信心已经回归，市场再次开始热闹起来，房企的压力也会变小。这时候，房企的优惠也会逐步取消。

对于近期楼市的复苏你怎么看？进入4月，你会买房吗？欢迎在文末留言交流。

房贷利率：昨天，今天，明天

新加坡住建厅悬挂的杜甫名句“安得广厦千万间大庇天下寒士俱欢颜”

先上干货：

首套个人住房公积金5年以下（含5年）和5年以上利率分别为2.6%和3.1%。

第二套个人住房公积金贷款5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%

商业贷款首套利率原则上不能低于4.3%+0.55%=4.85%；二套利率不能低于4.3%+1.05%=5.35%。

不同贷款有着不同的利率类型，买房子商业按揭贷款是LPR浮动利率，而公积金贷款、抵押消费贷、经营类贷款就是固定利率，也就是固定利息合同；而如果是每年续贷的贷款方式，就会按照每年的贷款利率执行，一个授信期限可能有多个利率。

LPR:简单来讲就是从原来的以中国人民银行（也就是中国央行）主导的基准利率，向以各商业银行作为报价行来集中自主报价的贷款基础利率的基础上、指定发布人对报价进行算术计算、形成报价行的贷款基础利率报价平均利率并对外予以公布的方式转变。每个工作日在各报价行报出本行贷款基础利率的基础上，剔除最高、最低各1家报价后，将剩余报价作为有效报价，以各有效报价行上季度末人民币各项贷款余额占所有有效报价行上季度末人民币各项贷款总余额的比重为权重，进行加权平均计算，得出贷款基础利率报价平均利率，于每月20号通过上海银行间同业拆放利率网对外公布。市场利率定价自律机制将按年对报价行的报价质量进行监督评估，促进提升贷款基础利率的基准性和公信力。

房贷一般分为公积金贷款和商业按揭贷款。

首先买房子公积金利率是不变的，因为个人住房公积金贷款利率没有与标准利率挂钩。2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

而商业按揭贷款以前是固定利率，现在是浮动利率，变化的时间点就是2020年。

自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成。

2020年8月12日，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、邮储银行五家国有大行均发布公告称，将于8月25日起对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR贷款市场报价利率，贷款定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。标志着各大行开始利率计算方式转换，2020年以前的每个房贷还款人都有且仅有一次更改的机会。

自从2020年以来，LPR一直降低

转换后的利率计算方式为“重定价日最近一期5年期以上LPR固定点数”。举例来说，如果王先生在前几年利率较低的时候贷款买了房，当时与银行签的合同是基准利率打8折，即4.9%×0.8=3.92%。那么他的加点值就是3.92%-4.8%(2019年12月发布的5年期以上LPR)=-0.88%，即负88个基点。

固定利率阶段其实银行的自主权限大一些，拥有打折权限，利率可以做到比LPR低到将近100个几点BP，而改革之后房子商业按揭贷款利率原则上只能高于LPR，不能低于LPR。这也就是为何LPR从2020年的4.65%降低到现在的4.3%，但有的人的贷款利息没有减少，反而变多了。

2020年之后购房客户房贷都默认执行LPR了，没有固定利率这个选项了，而改革后的LPR浮动利率计算方式为：房贷利率=当期LPR+X（BP，银行规定）。贷款1年LPR为3.65%，贷款5年以上LPR为4.3%（2022年11月数据）。X（BP计量单位）是由各家银行根据自身需要和当地情况加的利润点。但一般银行是在央行给定的指导政策之上再加点。实际上LRP会每月发布新数据，但按揭贷款合同中的LPR只能是发生变动的次年的贷款发放日或者次年1月1日才变，贷款日变动还是一月一日变动签合同时客户会自己选择。

5月15日，央行和银保监会调整差别化住房信贷政策，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。也就是说商业贷款现在为了刺激楼市，针对现在买首套房可以做到加-20个基点，相比于以前可以打折的固定利率来说降息区间收窄了。

而二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限规定不变。首套房商贷利率在5年期LPR基础上加55个基点，二套加105个基点。2022年11月5年期LPR是4.3%，也就是说各大银行商业贷款首套利率原则上不能低于4.3%+0.55%=4.85%；二套利率不能低于4.3%+1.05%=5.35%。

各主要国家和地区房贷利率水平

即使今年央行1月、5月、8月三次降低LPR,LPR下降意味着房贷利率有下降的基础，但具体执行时间要看贷款重定价日；例如你的房贷是3月15号发放的，要等到明年3月15号，或者是明年的1月1号。

房贷利率按理来说是降低的，可是和其他主要经济体和地区相比，我国现有房贷利率还是处于高位的。至于原因大家可以自己自行考虑下。

2020年以后买房默认只能选择LPR浮动利率，客户无法选择。至于2020年以前的客户是否选择固定利率转变为浮动利率也要综合考虑。在利率下行周期，LPR利率原则上会同趋势下降，降低利息支出和还款压力。但是如果发生短期内LPR的剧烈波动，尤其是上升，会导致还款压力剧增，加剧了资金链的脆弱性。

比如美国次贷危机以前，LPR从2004年到2006年之间从1%上调到5.25%，整整5倍，这也是导致很多人只能无奈中止继续还贷，导致大面积违约，两房的次贷危机引发金融危机，影响一直波及到今天。

结合目前的经济形势，现有LPR浮动利率计算方式，银行政策空间如何变化，大家可以拭目以待，顺势而为，做出适合自己的选择。