买房子商业贷款等额本息？等的本金？你不知道的秘密

买房子商业贷款到底该选择等额本金？还是等额本息？这个是很多买房者会纠结的问题！笔者我作为房产从业者也会遇到很多客户关于这方面的问题。今天我就给大家详细解读一下等额本息和等额本金的区别以及到底怎么选择？

也许大家经常都会听到这样一种答案，等额本息就是先息后本。等额本金就是先本后息的两种答案。针对这种答案笔者觉得这个回答具有严重的不专业和误导性。我觉得可以提现专业的回答，背后一定要有具体的数据分析来做支撑，那么接下来我会给大家通过举例和具体数据给大家做一下分析。

列如买房子需要贷款100w来说，目前银行的贷款政策是LPR+基点的利息核算方式。

LPR利率是全国统一的，各地都是由工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、招商银行、深圳前海微众银行、浙江网商银行等18家报价银行分别报价，然后全国银行间同业拆借中心再去掉其中的最高报价和最低报价，再算术平均，向0.05%的整数倍就近取整计算得出的。

不过大家需要注意，LPR在每个月的20号都会重新定价，所以基本每个月都会变动一次，像2020年3月份的报价就是：一年期为4.05%，五年期以上为4.75%；而到了2020年4月份的报价就有所降低了：一年期LPR为3.85%，五年期以上为4.65%。

当然，大家需要注意，虽说LPR全国统一，但各地房贷利率并不一致。毕竟各地推行的政策和当地市场情况是不同的，更何况房贷利率也不是完全按照LPR来，而是以LPR为定价基准加点形成的（加点可为负值）。这里提到的加点，也就是根据各地政策不同来核算的，目前就郑州而言大多数银行的政策是五年期以上LPR4.65+基点105来核算房贷利息。

还以银行贷款100W来举例，商业贷款最高30年来举例。

等额本金每个月的还款额是5804元

等额本金每个月的还款额是7527.78元

（注意等额本金红色标记处每个月递减13.20元提示）

两者按照30年贷款时长来算，利息差比是232006元。意味着等额本息会比等额本金多出23w的利息。大家也许会疑问这个23w的息究竟怎么多出来的？接下来笔者会以10年，20年来给大家作出对比。

这两幅图大家可以看到

30年等额本息的本金还款是1054元，利息是4750元，本金会逐渐增加，利息会逐渐减少。但是每个月的总还款额度不变，

30年的等额本金的本金2770元，利息也是4750元，本金每个月是固定的，利息每个月递减13.20元。

从这两幅图大家可以看到利息首期还款是没有变化，只是本金的不同。

那么接下来咱们以10年为标准来计算一下，两者之间10年的息差。

统计2021年至2030年的等额本息的利息是514646元。2021年至2030年等额本金的利息466211元，在前10年的息差约4.8w。2031年到2040年等额本息的利息915256元，2031年到2040年等额本金的利息756751元，中间10年的息差是11万。2041年到2050年等额本息的利息1089441元，2041年到2050年等额本金的利息857375元，后10年的息差是7.4万。30年下来的总息差在23.2万。这个数据可以看出等额本金和等额本息的重点息差在后20年。占比总息差的近80％。

那么分析到这里。想必大家也都有了一个很明确的选择。如果对于商业贷款，你想本本分分的还30年的了来算的话，那么就果断的就选择等额本金，毕竟利息的话还是错了很多。但是有几个问题，您可以自自己反问一下自己。这个房子您计划是准备住多长时间呢？后期有考虑要置换吗？假如孩子上学，你会怎么样选择什么样的房产呢？那你对你现在所购置的小区环境物业是否满意呢？如果你觉得你很有可能会在一个固定的周期内选择置换房子。那么我给你的建议就是选择等额本息。毕竟前10年的息差还是非常非常小的，等额本息更容易计算。每个月也可以做一个合理的还款计划。如果你想提前还款。根据银行的不同产生的违约金是不一样的。市面上大部分的银行都是1~2年的一个还款违约金。两年以后就不会再产生违约金。到时候可以选择提前还款，等额本金和等额本息提前还款。银行都不限制还款次数。还的也都是本金，利息会重新再计算。那么接下来我会不间断的给大家分享关于买房的一些具体问题。如果你有关于卖房买房的相关问题。可以关注我的头条号，私信我。给你做详细解答。

商业贷款买房的利息是怎么算的？银行贷款怎么还款最划算？

在考虑贷款买房时，购房者去银行申请房贷的时候，一般都会提前计算一下商业贷款利率，然后再选择适合自己的还款方式。很多人在办理房贷之后，平时只管按期足额还款，可还来还去却发现，剩余贷款本金还是没怎么减少。那么商业贷款买房的利息是怎么算的?银行贷款怎么还款最划算?

一、商业贷款买房的利息是怎么算的

商业贷款就是按照银行发布的基准利率来贷款，按揭银行的贷款利率按照中央银行人民贷款利率执行。

1、等额本息法

银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金利息在月供款中的比例随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供总额保持不变。

计算公式：月还款额=本金×月利率×[(1+月利率)^/[(1+月利率)^-1]

式中表示贷款月数，^表示次方，如^240，表示240次方(贷款20年、240个月)，月利率=年利率/12

总利息=月还款额×贷款月数-本金

2、等额本金法

每月归还的本金额始终不变，利息会随剩余本金的减少而减少。

计算公式：月还款额=本金/+剩余本金×月利率

总利息=本金×月利率×(贷款月数/2+0.5)。

二、银行贷款怎么还款最划算

具体情况还要具体分析，对不同情况下的银行贷款，自然要根据情况选择合适的还款方式，主要有以下四种还款方式：

1、等额本息还款

这种方式每月还相同的额度，本金和利息的数额会不同，前期还本金额大于利息额后期还利息额大于本金额。这种还款方式适合有稳定收入的贷款申请人，安排收支比较方便它的缺点在于所还利息额比较多，利息不会随本金的减少而减少，还款总利息较高。

2、等额本金还款

这种方式是贷款申请人每月所还本金相同，每个月利息会随本金额的减少而减少。前期支付的本金和利息较多，但是所需支付的利息总额相对较少，还款负担逐月递减。这种还款方式适合贷款后手头资金充裕的贷款申请人，前期还款能力要求高。

3、一次性还本付息

贷款期限在一年(含一年)以下的，实行到期一次还本付息，利随本清。这种还款方式一般只对小额短期贷款开放。适用性不强。

4、按期付息还本

这种方式是贷款申请人自主决定按月或季度或每年时间的间隔还款。简单的说，就是贷款申请人按照不同财务状况，把每个月要还的钱凑成几个月一起还。这种还款方式适合收入不稳定的人群。

以上就是关于“商业贷款买房的利息是怎么算的?银行贷款怎么还款最划算?”的一些内容，借款人去银行申请房贷，银行一般会根据借款人的个人资质和其他方面来进行综合评估，评估后会得到具体的贷款年利率，借款人的商业贷款买房的利息就要根据贷款年利率和还款方式来进行计算。

商业贷款还款方式有？如何选择最划算的方式

买房是人生大事，大多数购房者都是选择贷款的方式来买房，但不同的还款方式适合不同收入的人，那么商业贷款还款方式有几种？哪种还款方式适合哪类人？

银行个人贷款还款方式有等额本息还款法、等额本金还款法、先息后本法、等比累进还款法、等额累进还款法、组合还款法等，大家比较熟悉的还款方式应该是等额本息和等额本金，而其他几种方式都比较少见，我们先分别了解一下。

1、等额本息还款法：指在贷款期内每月以相等的额度平均偿还贷款本息。

计算公式为：每月还款额=月利率×（1+月利率）还款期数/（1+月利率）还款期数-1X贷款本金；

遇到利率调整及提前还款时，应根据未偿还贷款余额和剩余还款期数调整公式，并计算每期还款额。

2、等额本金还款法：指在贷款期内每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。特点是定期、定额还本，每月付款及每月贷款余额定额减少。

计算公式为：每月还款额=贷款本金/还款期数+（贷款本金-已归还货款本金累计额）×月利率

3、先息后本法（又称期末清偿法），指借款人在贷款到期日还清贷款本息，每月偿还利息。一般适用于期限在1年以内（含1年）的贷款。

4、等比累进还款法：借款人在每个时间段以一定比例累进的金额（分期还款额）偿还贷款，其中每个时间段归还的金额包括该时间段应还利息和本金，按还款间隔逐期归还，在贷款截止日期前全部还清本息。分期还款额通常比例控制在0至（+／-100）%之间，且经计算后的任意一期还款计划中的本金或利息不得小于零。

等比累进还款法分为等比递增还款法和等比递减还款法，预期未来收入递增可选前者，减少提前还款的麻烦；预期未来收入递减可选后者，减少利息支出。

5、等额累进还款法：与等比累进还款法类似，不同之处就是将在每个时间段约定还款的“固定比例”改为“固定额度”。分为等额递增还款法和等额递减还款法：收入增加的客户可采取增大累进额、缩短间隔期等办法，减少利息负担；收入水平下降的客户可采取减少累进额、扩大累进间隔期等办法减轻还款压力。

6、组合还款法：是一种将贷款本金分段偿还，根据资金的实际占用时间计算利息的还款方式。即根据借款人未来的收支情况，首先将整个贷款本金按比例分成若干偿还阶段，然后确定每个阶段的还款年限。还款期间，每个阶段约定偿还的本金在规定的年限中按等额本息的方式计算每月偿还额，未归还的本金部分按月计息，两部分相加即形成每月的还款金额。

那么如何选择合适的还款方式呢？其实选择哪种方式还款较为划算，这要根据借款人的收入情况，还款能力来确定。如果收入较为稳定，但是不太高，可以选择等额本息还款；如果还款能力较强，那么可以选择等额本金还款。

另外值得注意的是，在我们申请商业贷款时，银行一般不会主动询问我们选择哪种还款方式，如果借款人不主动提出更改还款方式，银行一般会默认等额本息为商业贷款还款方式。所以，大家签订贷款合同时，一定要仔细阅读合同上的条款，选择适合自己的还款方式，因为一旦签订借款合同，一般情况下是不能更改的。