为什么买房时候没人告诉我，能用公积金就不用商业贷款？

从古至今，买房都是人生一件大事。在中国买房的付款方式有全款和贷款两种。全款买房对于很多来说都比较困难，尤其在一二线城市买房压力比较大，那么，贷款买房就是个不错的选择。贷款买房方式可参考商业贷款和公积金贷款。

公积金贷款：

指缴存住房公积金的职工享受的贷款，国家规定，凡是缴存公积金的职工均可按公积金贷款的相关规定申请个人住房公积金贷款。

商业贷款：

商业贷款又称个人住房贷款，是中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行，为城镇居民购买自用普通住房提供的贷款，执行法定贷款利率。多家商业银行都有此项业务，如建行、农行。申请贷款手续也基本一致。

为什么说，能用公积金就不用商业贷款？公积金和商业贷款对比看，公积金有明显的优势，主要体现在以下几方面：

1、公积金贷款—门槛低

公积金一般正常缴纳的人都可以使用公积金贷款买房，对贷款人没有资信限制，贷款年限也相对较长。商业贷款虽然对很多人都适用，但年龄限制一般不能超过65岁，公积金贷款的最长年限则可以贷到借款人70周岁。政策性住房开户并缴存一个月就可以申请贷款，且可以贷到9成，购房人首付压力较小，贷款年限长，月还款金额少。

2、公积金贷款—利率低

虽然央行5次降息后，各种贷款利率有所下调，在最后一次公积金贷款利率没有调整的情况下，公积金贷款仍然处于各种贷款利率最低位，总体下来公积金贷款买房比商业贷款买房能省不少利息。

3、公积金贷款—贷款比例高

同样一套房子，商业贷款如果是首套能贷7成，那么纯公积金贷款首套可以贷到8成。

房贷利率又下调了，首套房大概率跌破4%，再卖不出去怎么办？

9月29日晚间，央行和银保监会加班发布了一则关于房贷利率的通知，标题为《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，核心内容是允许2022年6-8月新房成交价格连续三个月同比、环比均下跌的城市放宽首套房商贷利率的下限，时间截止到2022年12月底，也就是今年剩余的三个月。

该政策影响有多大？对购房人来说到底能节省多少成本？我先为大家解读一下通知的具体内容。

央行对住房贷款有下限的规定房贷分为公积金贷款和商业贷款，首套房的公积金贷款利率统一为3.25%，很多年没有变了，实话实说这个利率真的很划算，不过公积金贷款有额度限制，每月缴纳公积金持续一段时间后才能申请，所以大部分购房者要么是申请纯商业贷款、要么是申请组合贷款，纯公积金贷款的情况很少见。

各地商业贷款的利率均不相同，央行并未规定具体数字但有最低利率要求，此前首套房最低商贷利率为五年期LPR、二套房最低利率为五年期LPR上浮60个基点（0.6%）。

2022年5月，央行通知首套房贷款利率的下限可以在五年期LPR的基础上再下调20个基点，当时的五年期LPR为4.6%，最低商贷利率降到了4.4%，4个月后的如今，五年期LPR已经下跌了两次，目前为4.3%，下调20个基点意味着首套房商贷利率可以做到4.1%了。

根据媒体梳理统计，目前全国有80多个城市执行的是4.1%的利率下限。

打破4.1%，央行给楼市萧条城市“开后门”不少城市紧挨着利率下限执行首套房商业贷款利率说明当地的贷款利率还有下调的需求，要不然也不会用足政策，直接按照监管下限执行了。

也许是看到了地方的实际情形，央行和银保监会在十一长假到来之前为楼市带来重磅消息，直接取消了符合条件城市的首套房贷款利率下限，4.1%不再是“底线”，理论上来说没有下限，可以低到3%甚至是2%。

当然，新政策在时间和空间上给出了限定。

时间上，只有2022年剩下的三个月，2023年起恢复首套房贷款利率下限，不过，到时候有可能会延长的。

空间上，必须满足新房价格同比与环比均连续三个月下跌，这是什么意思呢？

比如，某城市2022年6月的房价比5月底，7月的房价比6月底，8月的房间比7月底，这叫连续三个月环比下跌；这个城市2022年6月和7月的房价比2021年6月和7月的低，但2022年8月的房价比去年8月的高，不符合连续三个月同比下跌。所以，该城市不在政策涵盖的范围之内。

有媒体统计了每月公布的全国70个主要城市房价变化情况后发现至少有23个城市满足同比与环比均连续三个月下跌，包括天津、大连、武汉等8个二线城市以及温州、岳阳、秦皇岛等15个三线城市。

国家统计局每月只公布70个城市的房价变化情况，全国范围内还有不少城市同样符合条件，因此，可以享受本次首套房贷款利率下限阶段性取消政策的城市不少，主要由部分二线城市和绝大部分三、四线及以下城市组成。

这些城市有一个共同的特点，那就是楼市萎靡不振，量价齐跌。

贷款买一套房能省多少钱？大家最关心的是政策出台后购房者到底能获得怎么样的实惠。

上文分析过，政策主要惠及部分二线城市和大部分三、四线城市，假设一套二线城市的房子总价为150万元，首付50元，贷款100万元；一套三四线城市的房子总价为80万元，首付30万元，贷款50万元。

首套房商贷利率方面，一年前各大城市的贷款利率一般是五年期LPR上浮20个基点，那时的五年期LPR为4.65%，所以首套房贷款利率在4.85%左右。

新政实施后贷款利率没有了下限，但银行不是慈善机构，利率太低会影响利润，所以商贷利率不太可能比3.25%的公积金贷款利率还要低，预计满足条件的城市会将商贷利率下调到3.6%至4%之间，我们就取中间数3.8%。

1.总价150万元、贷款100万元的二线城市房子

按照4.85%的首套房贷款利率购房，贷款期限为20年的情况下每月需要归还的月供为6517元，20年利息总额为56.41万元；按照3.8%的首套房贷款利率购房，贷款期限不变，每月归还月供5955元，利息总额为42.92万元。

不考虑房价下跌因素，现在买房与一年前买房相比每月少还562元，20年总共少支出利息13.49万元。

2.总价80万元、贷款50万元的三四线城市房子

按照4.85%的贷款利率计算得每月月供为3258元，20年利息支出共计28.2万元；按照3.8%的首套房利率计算每月还款2977元，20年利息支出总计21.46万元。

20年下来两者之间相差的利息达到了6.74万元。

通过计算发现晚一年买房获得的收益其实是挺可观的。

房贷利率一再下调，对楼市的帮助却十分有限我一直觉得今年楼市成交量不及预期与贷款利率的高低关系不大，购房人不太会因为每月少支付几百元月供而改变抉择，首套房4.1%的贷款利率相比于之前已经有了较大幅度的下降，但那些楼市萧条城市的房价依然在下跌、房子还是卖不出去。

对住房的需求除了与房价有关外还与预期关系密切，三、四线及以下城市居民普遍认为未来房价还要跌，现在买房可能导致多花十几万元甚至数十万元，而贷款利率下跌节省下的数万元利息支出根本无法和潜在的房价下跌风险相提并论。

信心与预期是问题的关键，资金成本在生产制造领域也许很重要但对是否购置住房的决策来说绝不是排在首位的。

9月即将过去，今年1-9月的GDP数据会在十一长假过后公布，三季度的GDP增速相比于上半年来说会好一些但距离5.5%的增长目标依然有一定差距，四季度历来是中国经济的发力期，各类刺激政策会陆续出台，限时段取消部分城市首套房商贷利率下限只是一个开始，只是政策能否达到预期效果要由时间来揭晓。

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青岛“商转公”实施首日：需一次性结清资金差，8条要求“卡住”申请人

风口财经见习记者管亚楠

12月5日，由青岛市住房公积金管理中心发布的商业性住房贷款转个人住房公积金贷款业务（下文简称“商转公”业务）正式实施。本次“商转公”政策主要适应于借款申请人原商业贷款发放时间为2017年1月1日（含）至2021年12月31日（含），合同约定利率为上浮利率，且未能享受公积金低息贷款的刚需群体。

符合政策条件的市民可申请尚未结清的商业性住房贷款转为个人公积金贷款，个人转换额度最高为36万元，夫妻双方转化额度最高为60万元，转换后5年以上贷款利率按3.1%执行。

记者采访了解到，实施首日咨询的市民不在少数，但咨询后，绝大部分的人都发出了同样的感慨：“政策是好，但需补交原商业贷款未还款余额与‘商转公’贷款额度的差额资金，存在一定难度。”

一次性结清“商转公”资金差，成为申请人最大拦路虎早上九点半，记者来到西海岸新区住房公积金管理中心发现，为方便市民咨询及办理“商转公”业务，工作人员在门口处便设立了专人转岗为前来咨询的市民解答及叫号。“上半年网上就有消息说今年可能会发布“商转公”政策，我一直在关注，上周五正式官宣，所以周一大早我就到这里来咨询了。”田先生告诉记者。

据了解，本次“商转公”政策共设置8条要求，不仅对申请人的银行放贷时间、利率、还贷情况、公积金缴纳情况、房屋属性有要求，且对于符合条件的申请人还需将原商业贷款余额与商转公贷款额度的差额部分一次性结清，不支持“组合贷转公积金”，亦不支持“纯商贷转组合贷”。

“公转商”政策条件

田先生告诉记者，他于2018年购置了一套位于西海岸新区的房产，当时商业贷款利率为5.35%，共贷款80万元，目前剩余商业贷款金额为73万元，按照本次发布的“商转公”政策，最优情况下个人转换额度最高为36万元，田先生还需一次性结清37万元。按照30年的还款时间来计算，成功“商转公”后，田先生每月还款金额将从5千多元锐减到2千元左右。

田先生表示：“这次发布的政策是民心所向，但共有8条要求，把一大部分人拦在了门外，尤其是需一次性结清商业贷款余额与商转公贷款额度的差额资金这一点，又筛选掉大部分人。一次性支付37万元，对我难度太大了，同我一样好几个关注政策的同事都因无法一次性结清差额而选择放弃享受优惠政策。”

中指研究院青岛分院总经理袁彬彬认为，国家始终坚持“房子是用来住的，不是用来炒”的理念，支持购房者基本住房需求。今年以来，青岛结合房地产市场形势积极调整相关政策，从供需两端齐发力稳定市场。青岛最新出台的“商转公”政策就是保障居民合理住房需求的一项惠民政策，政策的落地将切实受惠于一部分未使用公积金购房而承受较高利息的购房群体，减轻他们的房贷压力。

申请人：个人公积金贷款到底可以贷多少？让申请人犯难的不仅有一次性结清“商转公”资金差，还有个人公积金贷款到底可以贷多少金额。根据“商转公”政策，个人商转公贷款额度最高为36万元，夫妻双方最高可贷60万元。以1万元为起点，按5000元的整数倍确定。这也意味着，并不是所有人都能以最高额度进行转换。

“商转公”贷款额度计算依据

据田先生透露，原商业贷款发放之时他公积金账户余额约2.2万元，如今公积金账户余额约5万元，公积金缴纳基数为9千元，经过工作人员系统计算可申请“商转公”贷款额度为35.5万元。

申请人“商转公”贷款额度为政策规定及计算结果的最低值。申请人原商业贷款发放之时需符合青岛市公积金缴纳相关要求，需综合考虑贷款发放之年的公积金缴纳基数、缴纳比例以及账户余额以及个人银行流水等多重因素来进行计算。工作人员表示：“‘商转公’申请贷款额度最终由系统计算得出，但一般来说原商业贷款发放之时，申请人公积金缴纳基数越高，账户余额越多，获得最高‘商转公’额度的可能越大。”

据悉，为方便市民确认“商转公”可贷款额度，市民可拨打24小时服务热线12329，经工作人员确认身份后，提供申请人身份证件号码、未结清商业贷款金额及原商业贷款等相关信息尝试进行查询。

银行：正搭建办理系统，最快预计本周五可进行办理据了解，目前可办理“商转公”业务的合作银行共有5家，分别为中国银行、交通银行、工商银行、光大银行和青岛农商银行，其中工商银行和青岛农商银行暂不支持线上办理。

5日上午，记者分别走访了上述5家银行，各银行均可提供政策咨询及个人贷款查询服务。截至5日下午4时，中国银行、工商银行、光大银行及青岛农商银行工作人员均表示政策具体实施流程尚在研究及审核中，无法正式办理及确定具体实施时间。

记者来到西海岸新区武夷山路交通银行时，工作人员正向客户介绍道：“因‘商转公’业务为新政，所以提交材料也在时刻变化，上午还需要个人征信证明及银行流水，下午便只需申请人身份证、户口本、房产证、结婚证及贷款合同即可，具体规范流程公布前，提交材料可能还会变化，提交材料并审核无异议后，便可得到银行出具的同意‘商转公’《银行意见书》进行下一步流程。”

交通银行工作人员表示，符合“商转公”要求的客户可向银行递交材料，目前办理系统正在搭建，最快预计本周五可实现办理。同时，各楼盘对应的银行网点不同，建议客户可以通过贷款合同中银行贷款工作人员的联系电话咨询具体办理网点。

“商转公”政策办理流程

据了解，首批“商转公”政策预计将惠及约1.3万户职工家庭。下一步，青岛市住房公积金管理中心将结合实际，研究放宽申请条件。中国建设银行、中国农业银行、招商银行、恒丰银行、青岛银行等多家银行后续也将加入到“商转公”政策的合作范围当中。