房贷利率5.3%个体经营贷款3.7%，不要从中套利，会后悔的

有一个朋友说，他的房贷利率高高在上，还是5.3%，而银行在大力推销的个体经营贷款利率仅3.7%，问我可以用经营贷置换房贷吗？

我听了之后的第一句话就是：千万别从中套利，否则你会后悔的。

目前，有一些贷款中介机构为了赚取中介费用，在大力搞经营贷置换房贷的营销，而且把这种套利说得很容易。

从表面来看，房贷利率5.3%，个体经营贷款利率3.7%，两者似乎有1.6%的套利空间。以100万元房款来说，一年可省下16000元的利息。

但事实上是不是这么容易的呢？我们可以先从两个方面来看待这个问题：

1.目前5.3%的房贷利率会下调

因为LPR利率下调了，房贷利率也会跟着下降，只是还没有到下调利率的时间。房贷利率的下调，有2个时间，一是次年的1月1日，二是次年的对月对日。因此，稍安勿躁，静心等待房贷利率的下调。

2.个体经营贷款是有条件的

办理个体经营贷款是有条件的，其中一个重要的条件就是借款人必须是个体经营户，必须是真实的经营，不是办一本营业执照就能申请贷款。而且，而且贷款的资金必须用于经营，而且银行还会根据个体工商户的经营规模核定一个贷款额度，并不是房子评估抵押后的最大额度。

例如，你房子评估200万元，银行按60%贷款，额度是120万元。但如果你经营的是一个小卖铺，根本需要不了这么多的经营流动资金，所以银行绝不会给你120万元的贷款，可能只给你二三十万元。也就是说，你还清了100万元房贷，结果可能只贷出了30万元的贷款，这个70万元的缺口如何解决？

如果你这100万元的还贷资金是过桥贷款，70万元的资金缺口将会面对高额的利息，这是一个不可忽视的问题。何况，这其中还有一笔不菲的中介费。

因此，千万别轻易相信贷款中介的营销，还是老老实实地还房贷。另外，用经营贷置换房贷的风险还不只是上述这些，还有如下3个风险：

1.违规风险银行不同的贷款是有不同的用途的，个体经营贷的贷款资金只能用于个体工商户的经营，而不能用作其他用途，更不可能用来购房。目前，监管部门督促商业银行加强对个体经营贷用途的贷后管理，发现违规使用个体经营贷款资金的，要限期收回贷款。目前，银行已经发现了一些个体户将个体经营贷款资金用在还房贷上，要求期限还款。

我听说了一个案例，一个个体经营户在违规使用个体经营贷款资金用于还房贷之后，被银行检查发现了，但这个个体户却没有能力还清经营贷，这个麻烦就大了。一是不能限期还清贷款，征信就会出现逾期，宝贵的征信就留下了污点。二是银行将会拍卖抵押房产来偿还贷款，这样一来房子就不保了。

2.中途转贷风险个体经营贷的期限一般以3年、5年居多，一些银行有10年期限的。这些经营贷款平常是还利息，到期一次性还本。银行的贷款政策都在变化，目前是在大力营销个体经营贷，但三五年之后还是不是这个政策，就不得而知了。

如果3年、5年之后转贷时，你借钱还清了经营贷款，但银行却不给转贷了，这时你怎么办？这借来的钱怎么还？如果是借用过桥贷款，这高额的利息不是一般人能承受的。

3.一次性还款风险我们退一步说，假设3年、5年之后，银行对于个体经营贷的政策没有改变，还是现在这么宽松，还能转贷。但在经营贷款到期时，银行要求借款人先还清借款本金，你每次都有能力凑齐还款资金吗？就算有能力凑齐，每隔几年就要还款一次，是不是要花费很大的精力成本，甚至还有一些资金成本。你确定这么做，会划算吗？

因此，综上所述，由于存在诸多的风险和麻烦，告诫朋友们还是遵守银行贷款的相关规定，千万不要做用经营贷置换房贷这种吃力不讨好的麻烦事。

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房贷进入“3时代”，最低商贷利率已达3.7%

楼市调控是一个庞大的、系统的工程，大半年来，各地密集出台优化政策，房贷利率也不断调低。国庆节后，已有近数十个城市宣布执行首套个人公积金贷款利率调整，更有14个城市调低首套房商贷利率。其中，广东清远首套房商贷利率低至3.7%，为全国最低。

今年以来，5年期以上LPR已经先后下调了3次，1月份由4.65%下调至4.6%，5月份下调至4.45%，8月份又下调至4.3%。此外，政策还针对首套房贷利率进行了两次“定向降息”。

5月，人民银行、银保监会发布通知，首套房商业贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。随后，很多城市都将首套房贷利率调低至4.1%。

9月29日，人民银行、银保监会再次联合发布通知，阶段性调整差别化住房信贷政策。对于今年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在今年年底前，进一步放款首套房商贷利率下限。

根据国家统计局公布的数据，70城中共有23个城市符合这一条件，其中包括8个二线城市，15个三线城市。

部分城市很快就做出了调整，符合要求的二线城市中，天津、武汉、贵阳首套房商贷利率降至3.9%，石家庄降至3.8%，是二线城市中下调幅度最大的一个。

符合要求的三线城市中，济宁降至3.95%，包头、宜昌降至3.9%，秦皇岛降至3.8%，湛江宣布阶段性取消利率下限。

截至目前，还有不在70城之列的5个三四线城市下调了首套房商贷利率，其中下调幅度最大的是广东清远，低至3.7%。

首套房公积金贷款利率同时下调。9月30日，人民银行宣布，自10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

国庆假期过后，包括北京在内的数十个城市陆续宣布，执行央行公布的公积金利率下调政策。

商贷和公积金贷款利率下调主要都针对首套房，这反映出保障住房刚性需求、合理支持改善性需求的政策初衷。

随着低利率时代开启，对提振四季度楼市将起到一定作用。不过，有房产销售指出，利率下调能够在一定程度上加快成交速度，但部分购房者的观望心理依然较重。

有分析认为，楼市在方向上是逐步恢复的，但恢复过程或将是缓慢且充满波动的。

贷款按揭买房，贷30年总利息太高，贷15年，20年会更划算吗？

现在越来越多的年轻人，首次购房，手里预算不够，没有全款支付能力，选择按揭贷款方式购买。

正常二三十岁的年轻人，商业贷款最长可以申请到30年，有的人就开始纠结了，30年算下来，贷款的总利息比自己的贷款总金额还要高。想着控制一下，贷个20年或15年算了，这种想法是错的，首先更短的贷款年限意味着你的月供压力要加大，同样的贷款金额，贷20年和30年的月供要隔几百上千，千万不要小看这多几百，千把块钱，可是每个月到点就得还的。

新房子拿到手以后，毛坯要装修，精装交付的房子要买家具和软装，还要办证缴税，这一笔钱也是不小的开销，住进去以后，水电费，物业费，停车费啥都要钱，刚结婚的小年轻可能还没意识到这个问题，等到生了小孩，增加了小孩的生活开销，为了照顾孩子，有一方的工作受影响，会在未来两三年，直接增加小家庭的经济压力。

我的个人建议是长贷短还，商贷的利率5年到30年的利率是一样的。贷20年也好，30年也罢，取决于你多少年还完。可以说95%以上的人，是没有完全贷30年，买完房子有了压力，夫妻双方共同努力，定一个奋斗计划，争取在3~4年把房贷提前结清，市面上大部分银行的借款合同都约定了，房贷还款满一年以后就可以提前还款。比如你今年有10万块钱的闲钱，你就可以向银行申请，提前还10万，这个是单独还的本金，是不计利息的，在你的贷款余额里面扣除掉10万块钱，对应你的月供也就会减少。

再就是换更大的房子，二手房交易的时候被动提前结束房贷。只有还清了银行的按揭贷款，二手房才能够交易过户。

既然已经是在贷款买房，就不用考虑利息的问题了，毕竟拥有全款能力，谁愿意去付利息找银行借钱，你只用考虑月供，在你的总收入的比例，月供的占比超过了你总收入的50%，就会对你的生活产生很大的影响。长贷短还，不要一下子把自己的压力搞得太大。

不用纠结30年的总利息，那不是你一下子付出来的，利息是在月供中按比例体现的，我们不知道30年以后会变成什么样子，但是我们可以回首30年前，1992年，如果叫你还300块钱的月供，你肯定会很有压力，因为那个时候好多家庭工薪家庭一个月的月收入也就几百块钱。但是30年后的今天，如果叫你还300块钱的月供，岂不是轻松的很。也就是三个人出去吃顿火锅的钱，还不敢多点。现在让你还3000多的月供，你觉得还有压力，30年后的3000多，可能也就只够你三个人吃顿火锅的钱了。

30年以后的事情不用去考虑，活在当下，对未来有憧憬和向往，努力奋斗才是青春该有的意义。