房贷利率：昨天，今天，明天

新加坡住建厅悬挂的杜甫名句“安得广厦千万间大庇天下寒士俱欢颜”

先上干货：

首套个人住房公积金5年以下（含5年）和5年以上利率分别为2.6%和3.1%。

第二套个人住房公积金贷款5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%

商业贷款首套利率原则上不能低于4.3%+0.55%=4.85%；二套利率不能低于4.3%+1.05%=5.35%。

不同贷款有着不同的利率类型，买房子商业按揭贷款是LPR浮动利率，而公积金贷款、抵押消费贷、经营类贷款就是固定利率，也就是固定利息合同；而如果是每年续贷的贷款方式，就会按照每年的贷款利率执行，一个授信期限可能有多个利率。

LPR:简单来讲就是从原来的以中国人民银行（也就是中国央行）主导的基准利率，向以各商业银行作为报价行来集中自主报价的贷款基础利率的基础上、指定发布人对报价进行算术计算、形成报价行的贷款基础利率报价平均利率并对外予以公布的方式转变。每个工作日在各报价行报出本行贷款基础利率的基础上，剔除最高、最低各1家报价后，将剩余报价作为有效报价，以各有效报价行上季度末人民币各项贷款余额占所有有效报价行上季度末人民币各项贷款总余额的比重为权重，进行加权平均计算，得出贷款基础利率报价平均利率，于每月20号通过上海银行间同业拆放利率网对外公布。市场利率定价自律机制将按年对报价行的报价质量进行监督评估，促进提升贷款基础利率的基准性和公信力。

房贷一般分为公积金贷款和商业按揭贷款。

首先买房子公积金利率是不变的，因为个人住房公积金贷款利率没有与标准利率挂钩。2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

而商业按揭贷款以前是固定利率，现在是浮动利率，变化的时间点就是2020年。

自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成。

2020年8月12日，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、邮储银行五家国有大行均发布公告称，将于8月25日起对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR贷款市场报价利率，贷款定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。标志着各大行开始利率计算方式转换，2020年以前的每个房贷还款人都有且仅有一次更改的机会。

自从2020年以来，LPR一直降低

转换后的利率计算方式为“重定价日最近一期5年期以上LPR固定点数”。举例来说，如果王先生在前几年利率较低的时候贷款买了房，当时与银行签的合同是基准利率打8折，即4.9%×0.8=3.92%。那么他的加点值就是3.92%-4.8%(2019年12月发布的5年期以上LPR)=-0.88%，即负88个基点。

固定利率阶段其实银行的自主权限大一些，拥有打折权限，利率可以做到比LPR低到将近100个几点BP，而改革之后房子商业按揭贷款利率原则上只能高于LPR，不能低于LPR。这也就是为何LPR从2020年的4.65%降低到现在的4.3%，但有的人的贷款利息没有减少，反而变多了。

2020年之后购房客户房贷都默认执行LPR了，没有固定利率这个选项了，而改革后的LPR浮动利率计算方式为：房贷利率=当期LPR+X（BP，银行规定）。贷款1年LPR为3.65%，贷款5年以上LPR为4.3%（2022年11月数据）。X（BP计量单位）是由各家银行根据自身需要和当地情况加的利润点。但一般银行是在央行给定的指导政策之上再加点。实际上LRP会每月发布新数据，但按揭贷款合同中的LPR只能是发生变动的次年的贷款发放日或者次年1月1日才变，贷款日变动还是一月一日变动签合同时客户会自己选择。

5月15日，央行和银保监会调整差别化住房信贷政策，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。也就是说商业贷款现在为了刺激楼市，针对现在买首套房可以做到加-20个基点，相比于以前可以打折的固定利率来说降息区间收窄了。

而二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限规定不变。首套房商贷利率在5年期LPR基础上加55个基点，二套加105个基点。2022年11月5年期LPR是4.3%，也就是说各大银行商业贷款首套利率原则上不能低于4.3%+0.55%=4.85%；二套利率不能低于4.3%+1.05%=5.35%。

各主要国家和地区房贷利率水平

即使今年央行1月、5月、8月三次降低LPR,LPR下降意味着房贷利率有下降的基础，但具体执行时间要看贷款重定价日；例如你的房贷是3月15号发放的，要等到明年3月15号，或者是明年的1月1号。

房贷利率按理来说是降低的，可是和其他主要经济体和地区相比，我国现有房贷利率还是处于高位的。至于原因大家可以自己自行考虑下。

2020年以后买房默认只能选择LPR浮动利率，客户无法选择。至于2020年以前的客户是否选择固定利率转变为浮动利率也要综合考虑。在利率下行周期，LPR利率原则上会同趋势下降，降低利息支出和还款压力。但是如果发生短期内LPR的剧烈波动，尤其是上升，会导致还款压力剧增，加剧了资金链的脆弱性。

比如美国次贷危机以前，LPR从2004年到2006年之间从1%上调到5.25%，整整5倍，这也是导致很多人只能无奈中止继续还贷，导致大面积违约，两房的次贷危机引发金融危机，影响一直波及到今天。

结合目前的经济形势，现有LPR浮动利率计算方式，银行政策空间如何变化，大家可以拭目以待，顺势而为，做出适合自己的选择。

机构：中国80余地已下调首套房商贷首付比例至20%

中新社北京11月18日电(记者庞无忌)中指研究院18日发布的一份统计数据显示，当前中国已有包括石家庄、温州在内的80余地调整首套房商贷首付比例至20%；武汉、贵阳等20余地已将首套房贷利率降至4%以下。在许多城市，房贷利率和首付比例均已处于历史低位。

今年以来，多部委持续释放政策利好，各地积极落实因城施策，房地产需求端信贷政策不断优化。

图为北京丰台区一处在建住宅。(资料图片)中新社记者张宇摄

中国央行和银保监会11月发布的“金融16条”中提出，支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。

目前，中国各地首套房商贷首付比例下限为20%。根据2016年中国两部门关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；二套房最低首付款比例调整为不低于30%。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静告诉中新社记者，目前石家庄、温州、赣州、重庆、南宁、兰州、宜昌、张家口、廊坊、贵阳等80余地已将首套房商贷首付比例降至20%的下限。

自9月，中国官方宣布阶段性调整差别化住房信贷政策后，多地陆续下调首套房商贷利率。目前已有包括清远、云浮、湛江、济宁、武汉、贵阳、江门等20余地的首套房贷利率降至4%以下。

另据诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄透露，目前天津、贵阳、武汉和襄阳均将利率降至3.9%，石家庄多家银行将首套房贷款利率由4.1%下降至3.8%，清远的首套房贷利率最低可至3.7%，为当前最低水平。接下来，预计调整的城市将会继续扩围。

购房信贷政策宽松的背后是中国楼市的低迷。官方数据显示，1月至10月，中国房地产开发投资额同比下降8.8%；房屋新开工面积累计同比和土地购置面积同比降幅均较大。10月，中国70个大中城市房价跌势加深，部分二、三线城市房价跌回两年前。

陈文静指出，信贷政策的进一步宽松有助于降低居民购房成本，缓和市场观望情绪，带动住房需求释放。当前，部分二线城市限购限贷政策仍具备一定优化空间，预计随着“金融16条”的落地，短期各地政策力度有望加大。(完)

金融小课堂｜关于贷款的五级分类

根据中国人民银行制定的《贷款风险分类指导原则(试行)》，商业银行将贷款划分为五类：正常、关注、次级、可疑、损失。这些分类，也会显示在个人征信报告中。其中，后三类合称为不良贷款。

五级分类的定义

1.正常类贷款定义

是指借款人能够履行合同，没有足够理由怀疑本息不能按时足额偿还的贷款。

要点特征：

1）借款人生产经营活动正常，经营效益良好，财务管理规范，主要财务指标和现金流量结构合理；

2）借款人还款意愿强，在银行和他行还本付息正常，信用记录良好；

3）借款人没有出现重大预警信号；

4）借款人的主要股东、高级管理人员、组织管理结构未发生不利于贷款偿还的变化；

5）担保完整有效，保证人经营活动和财务状况正常，抵/质押物完好无损；

6）信贷档案和重要文件保存完整；

7）借款人结算往来正常。

2.关注类贷款定义

是指尽管借款人目前有能力偿还债务本息，但存在一些可能对偿还产生不利影响的因素，继续发展下去将可能影响债务的偿还。

1）本金和利息虽尚未逾期，但借款人有利用兼并、重组、分立等形式恶意逃废银行债务的嫌疑；

2）借新还旧类贷款，或者需通过其他融资方式偿还的贷款；

3）借款人未按约定用途使用资金；

4）借款人拖欠利息或/和本金、分期还款脱期、垫款；

5）借款人在其他银行的债务已经不良；

6）违反有关法律、法规或授信审批程序发放的贷款。

3.次级类贷款定义

是指借款人的还款能力出现明显问题，完全依靠其正常经营收入无法足额偿还债务本息，即使执行担保，也可能会造成一定损失。该类贷款的本息损失预计一般不超过60％。

1)借款人拖欠利息或/和本金、分期还款脱期、垫款91天至1年(含)的贷款，其应收利息不再计入当期损益。

2)借款人利用合并、分立等形式恶意逃废银行债务，本金或者利息已经逾期。

4.可疑类贷款定义。

是指借款人无法足额偿还债务本息，即使执行担保，也肯定会造成较大损失。该类贷款的本息损失预计一般不超过90％。

1)拖欠利息或/和本金、分期还款脱期、垫款1年以上；

2)借款人已严重资不抵债，经营严重亏损，现金流量严重不足；

3)贷款会发生较大损失，但由于存在借款人重组、兼并、抵（质）押物处理、未决诉讼或未终结执行等因素，损失金额尚不能确定。

5、损失贷款定义。

是指在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序之后，本息仍然无法收回，或只能收回极少部分。该类贷款的本息损失预计一般在90％以上。

1)借款人和担保人已经依法宣告破产，经法定清偿后，仍不能还清的贷款；

2)借款人虽未终止法人资格，但生产经营活动已经停止，且借款人已经名存实亡，复工无望，经确认无法还清的贷款；

3)借款人遭受重大自然灾害或意外事故，损失巨大且不能获得保险补偿，经确认无力偿还的部分或全部贷款，或者保险赔偿后仍未能还清的贷款；

4)经国务院专案批准核销的逾期贷款；

5)借款人被依法撤销、关闭、解散，并终止法人资格，经确认无法还清的贷款；

6)借款人和担保人均无财产可供执行，法院裁定终结、终止或中止执行后，银行仍无法收回的贷款。

“五级分类基本标准及限制性要求”

贷款五级分类的基本标准及限制性规定。例如，在对贷款进行分类时，银行要以评估借款人的还款能力为核心，把借款人的正常营业收入作为贷款的主要还款来源，贷款的担保作为次要还款来源；又如，同一笔贷款不得进行拆分分类。另外，对符合一定特征的贷款，应至少划分为关注类、次级类或可疑类。

下列贷款资产应至少归为次级类

本金和利息虽尚未逾期，但借款人有利用兼并、重组、分立等形式恶意逃废银行债务的嫌疑；

借新还旧，或者需通过其他融资方式偿还；

改变贷款用途

本金或者利息逾期（根据银监发〔2006〕23号文《农村合作金融机构信贷资产风险分类指引》规定，本金或利息逾期90天以内的贷款或表外业务垫款30天以内的贷款或资产，一般划入关注类）；

同一借款人对本行或其他银行的部分债务已经不良；

违反国家有关法律和法规发放的贷款。

下列贷款资产应至少归为关注类

逾期（含展期后）超过一定期限、其应收利息不再计入当期损益。《贷款风险分类指引》没有进一步规定这里“一定期限”的具体标准。根据2006年银监会23号文的规定，本息逾期90天至180天的贷款或表外业务垫款31-90天的贷款或资产，一般归为次级类。

借款人利用合并、分立等形式恶意逃废银行债务，本金或者利息已经逾期。

需要重组的贷款应至少归为次级类

重组后的贷款（“重组贷款”）如果仍然逾期，或借款人仍然无力归还贷款，应至少归为可疑类。重组贷款的分类档次在至少6个月的观察期内不得调高，观察期结束后，应严格按照监管规定进行分类。

与“一逾两呆”分类法相比，贷款风险五级分类法更加关注借款人的还款能力和还款意愿，通过对借款人经营状况、财务指标、贷款担保等因素的连续监测和分析，银行能够更准确地识别影响贷款偿还的潜在风险及其迁徙情况，有助于银行动态监测资产质量，及时发现问题并有针对性地加以处理。

同时，贷款风险五级分类法的实施，为实现我国银行与国际接轨，参照国际银行业的通用标准对国内银行资产质量的实际状况进行比较和评价奠定了基础。

“五级分类结果的运用”

基本信贷分析

主要包括：

（1）贷款用途。在贷款业务中，判断贷款是否正确使用以及不被挪用，是贷款分类最基本判断因素之一，因为贷款一旦被挪用，就意味着将产生更大的风险。在贷款分类中，对于挪用的贷款，至少是关注类。

（2）还款来源。还款来源是判断贷款偿还可能性最明显标志，需要判断贷款时合同约定的还款来源是什么，目前偿还贷款的资金来源是什么。通过正常经营所获得的现金流量是偿还债务最有保障的来源。依靠担保抵押或重新筹资，由于不确定因素较多和成本较高，风险也就较大。因此在分类中，应判断借款人约定的还款来源是否合理，风险程度是高或低。

（3）还款记录。还款记录对于贷款分类的确定具有特殊作用。还款记录可以直截了当地告诉我们，贷款是在正常还本付息，还是发生过严重拖欠或被部分注销，贷款是否经历过重组，本息逾期的时间，是否已挂账停息，以及应收未收利息累积额。这些信息基本能够帮助我们在一开始就很容易的判断，这笔贷款的基本状况和分类的基本信息。通过基本信贷分析，可得到对某笔贷款的基本印象，并对该笔贷款的质量进行初步判断。

评估借款人的还款能力

主要方式就是对借款人进行财务分析和现金流量分析。

（1）财务分析常用的财务比率包括：流动比率、速动比率和现金比率等，主要用于衡量短期偿债能力；资产负债比率、产权比率等，主要用于衡量长期偿债能力。

（2）现金流量分析。银行可以根据现金流量表中的财务数据，通过分别测算经营活动、投资活动和筹资活动及非常性项目所产生的现金流量及净现金流量来分析企业还款能力。

还款可能性分析

主要包括担保分析和非财务因素分析等两方面内容。

（1）担保分析。主要有两个方面的问题要重点考虑：一是法律方面，即担保的有效性；二是经济方面的，即担保的充分性。

（2）非财务因素分析。一般可以从借款人的行业风险、经营风险、管理风险、自然及社会因素和银行信贷管理等几个方面入手，来分析非财务因素对贷款的偿还的影响程度。