“认贷不认房”已执行！西安二套房首付3成起

当下楼市，政策放松是共识，是趋势。

体现在金融端，自今年10月以来，“定向降息”、下调首套个人住房公积金贷款利率等利好政策频出；降低首付比例、调整首套房认定标准也陆续落地。

除此之外，今年以来，多地优化“认房又认贷”政策，给疲软的楼市释放了积极的信号。

11月25日，央行宣布降准！降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，此次共计释放长期资金约5000亿元！

本次降准，是意料之中的事情。因为11月23日，官方播发了“国务院常务会议”的新闻通稿，里面就提到了适时适度运用降准等货币政策工具，保持流动性合理充裕。

本次已经是今年的第二次降准！今年4月25日，央行就已经有过一轮全面降准。当时也是下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。

降息和降准，对楼市是最重要的信号灯。央行降准之后，银行的资金成本会下降，最直接的影响就是房贷利率下降的可能性进一步加大。

虽说11月公布的LPR五年前以上利率仍然是4.3%，最近一段时间关于房贷利率要上涨也是有不少误解。

但我们看到今年4月降准后，LPR五年期利率就有过一次单独下降15个基点。从这个角度来看，12月LPR五年期以上利率单独下降15个基点的可能性也非常大。

LPR走势图（数据来源：中国人民银行）

LPR五年期利率的下降，无论是对即将购房的人还是已经买房的人来说，都是一个重磅利好！

11月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年11月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。这意味着本月一年期、五年期以上LPR双双维持不变。

PART01贷款结清西安二套房首付可3成！

事实上，今年西安房贷利率已经跌入谷底。目前，首套房维持在4.1%（LPR-20基点），二套房维持在5.0%（LPR+70基点），而且首付比例相比此前已经友好许多。

二套房贷款方面，也“宽松”不少。据房博士了解，“如果名下有贷款未结清，那么二套房的贷款利率为5%。如果名下贷款已经结清，那么可以执行首套房政策，即首付3成，利率4.1%。”

“虽然这一政策并未“官宣”，不过大部分银行都执行这一政策，个别银行要求不一样。”我们致电招商银行，对方给予了上述回答。招商银行之外，中国银行、北京银行、中信银行、工商银行、农业银行、交通银行等均执行上述政策。

PART02“认贷不认房”各银标准不一！

各银行在执行“认贷不认房”过程中，对于首付，也有不同的界定标准：

比如，农业银行“结清贷款的二套房可以享受首套房贷利率，但首付还得看购房面积。建设银行“若首套贷款已结清且出售，可享受首套房贷款政策；若贷款已结清但尚未出售，首付为4成，利率4.1%。”

早在今年3月1日，河南郑州便成为首个取消“认房又认贷”的大城市。明确对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

该政策其实就是取消了改善型住房的“认房又认贷”政策，即不再看是否有首套房了，如果贷款偿清，就可以再次拥有首套贷款的机会。这也相当于放松了限贷的标准，使得此类群体后续可以降低财务成本，实际上也是降低了购房的首付比例。

该政策符合当前购房市场的主流政策：保障刚需、支持改善，后续大户型等交易势必会加快，对于房企的项目去库存也有积极作用，从而也能激发市场改善换房的需求。

继郑州之后，不少城市也陆续跟进了该政策。据据澎湃新闻不完全统计，截至目前，全国已经有44城优化“认房认贷”政策，多地明确对已结清首套房贷的居民，再买房可执行首套房贷款政策。

落地“认贷不认房”政策，西安的楼市现状究竟如何呢？

楼市松绑政策出现，与市场现状密不可分！今年以来，西安已经出台了多项楼市支持政策。

今年5月28日，西安市住房和城乡建设局发布了《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》，涉及降低限购门槛、缩短限售时间、减少公积金首付比例等内容。

8月19日晚，西安又推出“以租换购”新政，新政提到，居民存量住房纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，居民家庭方可在西安限购区域获得新增购买一套住房资格。

不久前又落地了“带押过户”政策、全面放宽“组合贷”，西咸新区、高陵等首付20%起。11月19日，西安再出楼市新政：落户即可购房，沣西、临潼取消限购……

但从市场表现来看，这些政策的出台对楼市的刺激作用比较有限。

新房方面：一方面，体现在房价上，根据国家统计局发布的数据，西安新房价格已经连续2月出现下滑；另一方面体现在开盘数据上，截至10月底，西安开盘推货41197套房源，开盘当天平均去化率54%，8月开始，开盘数据出现明显下滑，即使传统的金九银十，市场也是惨淡收尾！

二手房方面，一方面，体现在价格上，据国家统计局数据显示，近一年以来2021年11月-2022年10月），西安二手房仅出现过3次微涨，即今年的3月、6月、7月分别出现了0.1%、0.1%、0.3%的涨幅，今年1月份持平，其余8个月全部下跌。

另一方面，体现在成交上，11月2日，西安市住建局发布了“2022年10月份二手房网签情况”，这是自今年9月份以来，官方第三次发布二手房成交数据，对比8、9月份，10月西安二手房的成交量呈“断崖式”下跌。

回顾今年的前三季度，我们已经看到西安楼市限购，限售、限贷、公积金贷款政策的陆续松动，影响买房的各个环节均迎来了利好，对于买房人来说，这是过去几年不曾见到的环境，但市场深度调整期，反应往往比较迟钝，所以西安市场会迎来怎样的表现，还需时间才能见分晓。

专家提出“二次房改”方案，国家不断释放新动作，房价走势已定？

最近的楼市情况大家也看到了，不管是土地市场还是楼市的各方面数据，依然是整体下降趋势。截止到11月末，11个典型城市本已完成了2022年集中供地的第三轮，与2021年相比，市场仍深陷调整期。

虽然央行和证监会以及其他金融机构已经表示向房地产企业释放大量资金，但是开发商表现出来的依然是不敢拿地。个人认为主要原因还是那些金融机构也不敢轻易再给开发商贷款了，毕竟现在新房卖不动，很多开发商都在资金断裂的边缘，释放一点资金如果救不活，那么就是白扔了。

比如这次克而瑞统计全国22个典型城市的第三轮集中土拍就是如此，这一轮的数据依然在下滑，更重要的是，今年多个城市集中供地的次数已经多达4-5次，显然是已经急了，耐不住性子想尽快把地卖出去。

毕竟不仅开发商没钱，地方财政也缺钱。并且在这种情况下，集中土拍的制度势必要做出相应的调整。

当然了，临近年底为了刺激消费、刺激经济的快速增长，不管是国家层面还是地方上都开始做出实质性的行动，有种要把这三年落下的那部分给追回来的感觉。

在这种情况下，房地产是否会被再次拿出来提振经济呢？比如，当下不少二线城市都开始发力了，拿厦门来说，岛外不限购，外地人可买一套；岛内限购政策不变。

要知道，针对岛外的限购在之前厦门就已经放松过一次了，但当时或许是为了顾及一下面子，放松的不够彻底，依然要求半年以上的社保和医保。

或许是效果不够明显，这次干脆直接解除了。对此有业内人士分析，这样的放松政策对厦门的楼市并不会有太明显的刺激效应。因为对于厦门来说真正有价值的依然是岛内的两个区。

除此之外，佛山、武汉、南京等城市都出台了相应的放松政策，其中合肥包河区甚至推出了房票安置政策，这让我不禁想到是不是学习郑州呢？

整体来看，当下的楼市已经基本被稳定住了，大多城市的房价也很难出现上涨，更多的是以下跌为主。但不得不说，当下的房价对于大多数年轻人来说，依然难以企及。

站在普通老百姓的角度来看，当前房地产存在的最大问题是：房价上涨过快，房屋总价太高，普通刚需购房者已经不可能通过工资收入买房。在这种情况下，未来要如何有效彻底地解决年轻人的购房问题呢？

对此，有专家提出，未来应该以城镇发展为重点，缩小城乡之间的差距，比如可以增加城镇就业岗位以及工资水平，让更多的人可以留在城镇生活。

但是，个人认为要想缩小城乡之间的差距，不应该把发展的中心向乡村倾斜吗？这样才能缩小两者之间的差距，否则其中的沟壑只会越来越深，越来越宽。

其次，还有专家建议，应该在全国大力推动“租售同权”，这样租房可以和买房享受同样的居住权利，享受同样的城市福利，特别是小孩上学这块，对于没钱买房只能选择租房的人来说真的非常重要。

并且针对当下楼市的处境，北大教授徐远和网红经济学家任泽平均提出了“二次房改”的概念，且二人各自制定了一套房改“新方案”。

北大教授徐远认为“二次房改”要达到两个目的，一个是重点解决中低收入者的住房难题；另外一个是推动经济新一轮增长。

具体措施可以是大规模建设安居房，降低在城市打拼的外来人住房的成本；同时该教授还列出了详细的建设标准，每年兴建1000万套安居房，套均面积50平方米，套均投资100万元，每年直接投资10万亿元。

当然了，在政策具体实施过程中必须严格把关，力求首先解决无房人口的购房需求；其次，在贷款利率方面给予一定优惠，多建一些小户型，满足刚需家庭的基本居住需求。

马光远提出的方案前两条基本与该教授相同，不同的是对于那些手持多套房的人必须要征收相应的税，比如空置税、房产税、房东税等。

目前来看，多方面信息已经显示出“二次房改”真的要来了。比如11月21日，据住建部消息，近日住建部、发改委、财政厅三部门联合印发《对保障性租赁住房发展情况实施年度监测评价》的通知。《通知》要求做好发展保障性租赁住房情况年度监测评价工作，突出各项支持政策落地见效，切实在解决新市民、青年人住房困难方面取得实实在在进展。

其次，深圳从去年就已经启动大规模的保障房建设，甚至将2018年制定的“到2035年新增各类住房170万套以上”指标，首次调整为“200万套以上”，同时，公共住房比例不低于新增住房总套数的60%。

即到2035年，深圳公共住房将达到不少于120万套。

并且房产税等也不断传出新消息，相信未来的房价走势必将会是一个更加稳定且健康的走向。

常州房贷“商贷转组合贷”焦点问题解答

目前，常州商贷转组合贷已经展开试点工作。

整理发现，目前大家关注的主要有以下焦点：

焦点一：商贷转组合贷具体执行细则是什么？目前商贷转组合贷还处于试点阶段，暂时只有建行、工商银行等银行已可以操作，转到建行后首套商贷利率是4.15%，公积金为3.1%。转贷成公积金部分资金需自己筹措后先在原贷款银行还款，转到商贷部分不用自己筹措资金还款具体流程咨询公积金中心和相关银行。

焦点二：之前已经是组合贷，还能转吗？不能。

焦点三：异地缴纳公积金，在常州买的房，可以商贷转组合贷吗？可以，符合公积金异地贷款条件就行。

焦点四：商转公组合贷对公积金余额有要求吗？公积金连续缴满6个月就能贷，只是具体能贷到多少跟余额相关。

焦点五：原来贷款不在建行办理的，能转到建行吗？可以。

焦点六：一套房是公积金，一套是商贷，商贷那套能转组合贷吗如果只用过一次公积金是可以的，但是需要把公积金贷款还完之后才能转。

焦点七：在哪里能够查询到是否符合转贷条件？需咨询12329公积金中心和建行。

另外，除了“商贷转组合贷”，公积金账户余额充足的购房者也可以办理“商转公”，

常州现行公积金贷款政策：

常州住房公积金是按照“月均账户余额×配贷系数”方式计算贷款额度，且贷款额度不超过贷款申请时个人住房公积金账户余额的10倍。连续缴存满6个月即可申请贷款。

根据最新政策，常州公积金贷款目前个人最高贷款额度为60万，家庭最高贷款额度为90万。符合条件的人才贷款最高额度为120万（需在相应人才库且未有使用记录，详询公积金中心）。

公积金贷款首次使用首付最低比例为20%，二次贷款首付最低比例为30%。

常州公积金贷款配贷系数如何计算？

在常州缴存住房公积金的贷款申请人按照“月均账户余额×配贷系数”方式计算贷款额度，且贷款额度不超过贷款申请时个人住房公积金账户余额的10倍。

月均账户余额为符合条件的贷款申请人贷款申请时往前推算60个月的个人住房公积金账户月均余额，不满60个月的按60个月计算。贷款申请人(包括主借款人和共同借款人）在常州无购房类住房公积金使用记录的，配贷系数为40，有购房类住房公积金使用记录的，配贷系数为10。

在异地缴存住房公积金的贷款申请人按照“贷款申请时个人住房公积金账户余额×6倍”的方式计算贷款额度。在本市缴存住房公积金的贷款申请人与在异地缴存住房公积金的贷款申请人共同申请贷款，按相应计算规则分别计算贷款额度。