贷款买房，房子每年升值多少，才不算亏？以100万房产为例

生活中，相信很多人时常听到的一句话就是，“贷款买房，房价不涨就是亏”，从某种角度来看，确实是这样的。

许多人之所以愿意掏空家里人6个钱包付首付，还要再贷个20~30年的借款，咬紧牙关买房供房，目的除了在城市里定居拥有一个基本的居住空间、享受城市的基本配套（如教育、医疗、交通、商业）之外，一个更重要的原因，就是指望买的房产能够增值，带来家庭财富的增长。

在过去一二十年的购房逻辑里面，无论一二线，还是三四五线、十八线城市，许多房子都是买到手后，会逐年增值。

但是，在未来房地产市场逐渐走向分化的年代，恐怕就不是闭着眼睛买房就能发家致富的行情了。

在货币放水的背景下，一二线城市的房产，保值和抗跌能力相对更稳靠一些，三四五线城市、十八线县城，就没那么幸运了。

那么，贷款买房，按照现有的利率水平（按照许多人5%的平均利率来算），一套100万的房产，每年房价要增值多少，才算不亏本呢？

这里面，计算方式多样，结果也大相径庭。

但是，一般而言，除了贷款的利息成本外，还要考虑的就是通胀成本、机会成本，以及房屋的折旧损耗、租金回报率等因素。

举个例子说明，假设按照年化5%的利率，一套100万的房产，首付2成，贷款80万，

20年等额本息，总利息约64万，每月偿还本息共计约6000元，每年7.2万；

20年等额本金，总利息约52万，前三年每月偿还本息约7000+，以后逐月递减，前三年平均每年还款在8.4万以上。

30年等额本息，总利息约103万，每月偿还本息共计约5000元，每年6万；

30年等额本金，总利息约79万，前三年每月偿还本息约6000+，以后逐月递减，前三年平均每年还款在7.2万以上。

可见，无论上面哪种借贷方式，借款前三年，每年支出最少都是6万以上，前三年总计，最少支出18万。

也就是说，光从本息支出的角度而言，一套100万的房产，要在买房后3年的时间节点卖出，保证不亏本，至少要达到118万的卖价，涨幅大致要维持在18%左右。

这还不考虑通胀、资金占用等成本，按照20万首付的资金占用成本算，用现在比较容易被认可的、风险相对低的、保本的银行大额存单的收益，每年可做到4%的年化收益率算，20万，保守估计，3年可以达到2.4万的收益。

再加上3年支出的本息18万，按照年化4%的收益，可以达到2.1万左右的收益。

也就是说，如果不买房，手中有着20万+18万，3年过后，至少可以拿到4.5万的保本收益。

而如果买了房，前三年，既要每年支出至少6万的本息，又要损失每年1.5万（4.5万/3年）的收益。

也就是说，房价平均每年要涨7.5万（6+1.5），一年内达到7.5%以上的涨幅，才能基本弥合本息支出、资金占用机会成本的收益，这还没算每年通货膨胀超发货币对于购买力的稀释率。

如果算上通胀CPI的压力，根据国家统计局公布的2022年6月份居民消费价格数据，2022年6月份，全国居民消费价格同比上涨2.5%，城市上涨2.5%，农村上涨2.6%；食品价格上涨2.9%，非食品价格上涨2.5%；消费品价格上涨3.5%等来看。

哪怕按照最保守的2.5%来算，再加上之前的7.5%，也就是说，购买的房产，起码要达到每年10%以上的增值速率，才算是比较平衡。

否则，就只能是“放长线、钓大鱼”，投资房产最后成了“房东”的长期投资了，虽然短期亏，但中期、长期或有望持平、止损或扭亏为盈了。

房贷利好政策落地 多地首套房商贷利率跌破4%

中新网10月12日电(中新财经记者左宇坤)9月最后两天，多部门针对首套房贷利率、首套个人住房公积金贷款利率的利好政策相继发布，此后，多地自10月1日起陆续发文，跟进执行。

公积金贷款方面，各地下调利率政策公告频出；商业贷款方面，更是有不少地方已步入首套房贷利率4.0%以下的水平。

一线城市加入公积金贷款利率下调队伍

10日，据北京住房公积金热线消息，一线城市北京下调了首套个人住房公积金贷款利率。

当前，北京市管首套房住房公积金贷款已执行5年以下(含5年)2.6%的利率，5年以上执行3.1%的利率，缴存职工新购房可按新利率执行。另外，市管存量首套房住房公积金贷款利率将于明年1月1日起调整。

这也是落实中国人民银行决策部署的结果。据央行9月30日发布的通知，自10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)利率调整为2.6%，5年以上利率调整为3.1%。

据粗略统计，截至目前，还有杭州、南京、石家庄、成都、哈尔滨、合肥、南昌、郑州、嘉兴、湖州、宁波、东莞、无锡、南宁、马鞍山等多个城市均表示将根据规定调整首套个人住房公积金贷款利率。

已经申请了公积金贷款并放款的长沙市民林小姐特意翻了翻自己当时的合同，合同上标注着：“如遇中国人民银行公布的公积金贷款基准利率调整，本合同项下的公积金贷款利率在次年1月1日起作相应调整，不再另行通知借款人。”

“这当然是个好消息。我算了一下，从明年1月开始，公积金每个月能少还几十元，二十多年也能省下万把块钱。”林小姐说。

具体计算看，假设一笔100万元、年限30年的公积金贷款，换算为新利率，等额本息贷款方式下的贷款利息总额将减少约3万元，每月可少还款82元。

但值得注意的是，本次公积金贷款利率下调只针对首套房。诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱指出，这也再次体现了信贷政策对刚需的支持力度，楼市销售端有望进一步修复。

今年以来，公积金政策的优化调整已成为各地支持房地产市场的重要手段之一。除了直接的利率降低，还有公积金买房首付比例下降、贷款额度上调以及直系亲属间可使用等。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，结合此前相关政策，本次公积金贷款利率的下调，将进一步强化公积金政策的影响力度，进而带动房地产市场的逐步修复。

多地首套房商贷利率跌破4%

公积金贷款利率下调，背后主因其实是商贷利率的下降。一直以来，公积金贷款利率常常跟随在商贷利率之后同步调整，保持相对稳定的利差。

不同于公积金贷款的利率基本上全国统一，各地商业银行贷款的利率本身存在的差异，也让各地的调控有了相对更大的“一城一策”自主空间。

人民银行、银保监会在29日发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

根据最新一期LPR数据，此前各地执行的首套房贷款利率下限最低为4.1%。通知发布后，利率“破4”的城市也逐渐增多，济宁、清远、湛江、武汉等地纷纷进行了下调，如清远可以做到3.7%的利率，江门、云浮、湛江等地甚至取消了利率下限。

7日，武汉一位置业顾问便在朋友圈打出了“武汉首套房贷利率开始执行3.9%”的广告。对于具体执行情况她表示：目前还没有明确的方案，但已经有对接的银行在沟通了，目前看大概先执行到年底。

“多地首套房贷款利率的调整，充分落实了国庆假期前的政策导向，是房贷利率进一步下调和放松的体现。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这对四季度楼市交易的提振具有积极意义。

“预计后续会有更多城市跟进，且房贷利率下调动作会更为明显。”58安居客房产研究院分院院长张波认为，本轮房地产市场调整的周期会相对偏长，尤其是不同城市的复苏步伐依然存在较大差异。整体上看今年第四季度房地产市场仍处于触底反弹过程中。(完)

来源：中国新闻网

公积金贷款买房最新政策来啦 最高额度70万元 首付比例不低于30%

日前，从烟台市住房公积金管理中心龙口分中心传来好消息：继2015年提高至45万元之后，公积金贷款额度再度上调至最高70万元！个人公积金缴存条件、套数认定等也有新调整。同时，住房公积金“多孩贷款”也有了新政策。

贷款额度最高70万元

龙口分中心工作人员介绍，本次住房公积金相关政策和规范贷款业务的调整，旨在进一步深化“放管服”改革，推进我市住房公积金规范化管理，满足缴存职工贷款购房需要。

根据烟台市住房公积金管理中心发布的《关于调整住房公积金相关政策和规范贷款业务相关事项认定标准的通知》（下称通知），自今年10月1日起，住房公积金个人住房贷款最高额度调整为60万元，住房公积金个人住房贷款购买新建全装修住宅、装配式住宅、被动式超低能耗自主住宅（二星级及以上绿色建筑标准）最高额度为70万元。其中，全装修住宅贷款政策执行至2023年11月10日止。购房首付款比例统一调整为不得低于30%，申请住房公积金贷款之月前连续按期足额缴存住房公积金6个月（含）以上。对已发放或已受理审批且已办结抵押登记手续的公积金贷款，不予追溯调整。

“商转公”需先还清商贷

那么，购房的市民想贷款“商转公”的，也要注意了，此次将商业性住房贷款转住房公积金贷款职工的缴存条件也进行了调整。根据通知规定，由“借款申请人在办理该笔商业性住房贷款时应具备在本市连续按期足额缴存住房公积金12个月（含）以上”，调整为“转贷申请人申请转贷时已连续足额缴存6个月（含）以上”，住房公积金账户正常缴存的认定标准同上。同时还需注意，申请商业性个人住房贷款转为住房公积金个人住房贷款，初审符合转贷条件的，申请人需自筹资金还清原商业个人住房贷款，并于结清后1个月内向龙口分中心申请转公积金贷款，原商业贷款与转公积金贷款要素应一致。

住房套数认定方面，将认定执行“认房又认贷”调整为，公积金贷款、商业贷款所购房结清贷款后已出售的，以及全款购房已出售的，不计入家庭购房套数，以实际持有房屋数量为认定标准。另外，职工申请的第一笔公积金贷款没有还清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款，不得向已经两次使用住房公积金贷款的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

多孩提取年度最高2.4万元

与通知同时发布的，还有《住房公积金支持促进人口发展政策实施细则》（下称细则），充分发挥住房公积金政策性住房金融保障作用，支持生育二孩、三孩职工家庭住房融资需求，缓解职工租房、购房经济压力。该细则适用于按规定缴存住房公积金并遵守国家生育政策生育二孩、三孩的职工，自2022年10月1日起施行，有效期5年。

根据细则规定，符合我市住房公积金贷款条件、生育二孩、三孩职工申请办理住房公积金个人住房贷款（下称多孩贷款）最高额度70万元。符合租赁住房提取条件的生育二孩、三孩职工家庭租房提取（下称多孩提取）年度最高24000元。

多孩贷款的期限、利率及其他贷款政策参照住房公积金贷款对应的相关规定。多孩提取、多孩贷款的职工除符合住房公积金提取、贷款条件，还要符合以下条件：遵守国家生育政策，于2016年1月1日《人口与计划生育法》修正案实施后生育的二孩、三孩；有离异婚史的，以抚养权核计二孩、三孩。

多孩提取、多孩贷款在申请住房公积金租房提取、贷款时，除应提供对应的租房提取、贷款材料之外，还应提供以下材料：二孩、三孩出生医学证明；涉及再婚的，应提供《离婚协议》或判决材料等能够说明子女抚养情况的材料。需注意的是，本年度已办理租房提取的、住房公积金贷款已发放或已受理审批且已办结抵押登记手续的不予追溯调整。

记者张蕾